【正文】 產(chǎn)權(quán)多頭銷售................................................................... ..................................53 能否公正經(jīng)營.............................................................. .......................................53第六章 產(chǎn)權(quán)式酒店投資分析............................ ................................ ......................................53 投資機遇................................................................................ ........ ...............................53 產(chǎn)權(quán)式酒店成房產(chǎn)投資新概念 ................................................ .........................53 產(chǎn)權(quán)式酒店是全新的物業(yè)投資方式 ............................................. ....................54 投資產(chǎn)權(quán)式酒店是新政策條件下的選擇 .................................... .....................55 投資比較分析.......................................................................................... ......................55 投資產(chǎn)權(quán)酒店與銀行儲蓄的比較 ............................................. ........................56 投資產(chǎn)權(quán)酒店與投資其他地產(chǎn)品種的比較 .................................. ..................56 投資產(chǎn)權(quán)酒店與投資股票證券的比較 ........................... .................................57 投資產(chǎn)權(quán)酒店與投資人壽保險的比較 ............................ ................................57 產(chǎn)權(quán)式酒店的投資思想................................................................ ...............................57 把握好產(chǎn)權(quán)式酒店投資的要點 .............................................. ..........................57 產(chǎn)權(quán)式酒店投資風(fēng)險大 ........................................................ ............................58 產(chǎn)權(quán)式酒店高回報背后的風(fēng)險 ................................ ........................................60 產(chǎn)權(quán)式酒店在交易過程中存在的風(fēng)險 .................................. ..........................60 產(chǎn)權(quán)式酒店風(fēng)險應(yīng)對及投資建議.................................................... ..................61第一章 產(chǎn)權(quán)式酒店的定義及相關(guān)概述 產(chǎn)權(quán)式酒店概念及分類 產(chǎn)權(quán)式酒店由“時權(quán)酒店”（TIME SHARE）演變而來。由消費者或個人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時間里的使用權(quán)。1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進行了真正意義上的時權(quán)經(jīng)營，向旅客出售了在特定時間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂設(shè)施的權(quán)利。 在歐美等旅游及經(jīng)貿(mào)發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，產(chǎn)權(quán)式酒店通常被稱為私人酒店，它是投資賺取回報，進行休閑、度假、娛樂為目的的新型物業(yè)形式，屬于旅游房地產(chǎn)類，它與旅游經(jīng)濟、貿(mào)易及、房地產(chǎn)是有機結(jié)合互動發(fā)展的關(guān)系。 時權(quán)酒店是將酒店的每個單位分為一定的時間（如：一年產(chǎn)值51 周，共51 個時間份），出售每一個時間份的使用權(quán)。純產(chǎn)權(quán)酒店是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的管理回報。養(yǎng)老型酒店是指投資人（往往是最終消費者），購買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報。高爾夫、登山、滑雪圣地的度假村指在高爾夫、登山、滑雪等運動圣地開發(fā)的度假別墅項目。他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)”在不同時間、地點、檔次的度假靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施。只是為休閑消費提供便利，優(yōu)惠和更多選擇。根據(jù)對產(chǎn)權(quán)酒店的用途，可將其分為以下幾種類型： 退休住宅型這是一種為自己退休后準(zhǔn)備后路的住房投資方式。到退休的時候增加使用時間或基本完全使用，作為頤養(yǎng)天年的住所。有限自用的投資型酒店公寓開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權(quán)。公司自用型集團購買產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品，一方面用于投資，另一方面用于企業(yè)員工度假或公司年會使用。70 年代中期，美國經(jīng)濟衰退，泡沫經(jīng)濟造成了大量房地產(chǎn)積壓。1977 年美國95%以上的度假物業(yè)是由其他房地產(chǎn)開發(fā)項目改造過來的，美國目前已成為世界上分時度假產(chǎn)業(yè)最發(fā)達(dá)的國家。國際上一度通行的慣例是：將一處住宿設(shè)施（如飯店、公寓、度假別墅等）的住宿單元每年的使用期分為 52 周，將52 周中的51 周分時銷售給顧客。（一）法律定義 對分時度假進行定義的難度 分時度假具有很強的專業(yè)性，多數(shù)人對分時度假也僅限于輪廓性的了解。分時度假產(chǎn)品的復(fù)雜性又進一步加大了對其進行定義的困難。 （2）各國法律制度的差異 分時度假作為全球性的產(chǎn)品，在各國不同的法律制度下，也具有了不同的含義。美國多數(shù)地區(qū)把分時度假產(chǎn)品視作共同擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律模式，而歐洲則更多地把分時度假產(chǎn)品當(dāng)作購買者擁有使用權(quán)的形式。 國際上流傳較廣的兩個定義盡管世界各國從法律角度對分時度假給出的定義五花八門，但實踐中還是形成了一些被廣泛接受的定義。近期對于分時度假的權(quán)威定義來自《歐盟分時度假指令》（European UnionTimeshare Directive）。關(guān)于分時度假交易合同，在《指令》中被定義為：“所有的有效期在3 年以上、規(guī)定消費者在按某一價格付款之后，將直接或間接獲得在一年的某些特定時段（這一期限要在1周之上）使用某項房產(chǎn)的權(quán)利的合同，住宿設(shè)施必須是已經(jīng)建成使用、即將交付使用或即將建成的項目”。通過這種合同安排，消費者所購買到的是3 年以上的使用某處房產(chǎn)或某項設(shè)施的權(quán)利。消費者為了獲得未來的住宿權(quán)利，需要按照協(xié)約的安排提前支付所需的款項。規(guī)定每年在某處設(shè)施住宿的權(quán)利不能低于7天。尤其是一些經(jīng)營商為了回避分時度假法規(guī)的管制，繞開法規(guī)給出的明確定義，專門設(shè)計出不受法律規(guī)制的各種新產(chǎn)品。 分時度假產(chǎn)品的運營機制 （一）基本主體在分時度假產(chǎn)品當(dāng)中主要涉及以下幾方主體： 開發(fā)商指擁有所開發(fā)的分時度假房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)經(jīng)營商。銷售商負(fù)責(zé)宣傳促銷分時度假產(chǎn)品。度假房產(chǎn)管理公司他們負(fù)責(zé)管理和維護分時度假房產(chǎn)。分時度假交換公司主要是向具有分時度假房產(chǎn)使用權(quán)的消費者（會員）提供不同地區(qū)之間的分時度假產(chǎn)品的交換業(yè)務(wù)。最常見的是英國式的“俱樂部信托”體系。在一些國家當(dāng)中已經(jīng)建立起全國范圍的分時度假消費者聯(lián)合會。它們有些獨立經(jīng)營，有些是開發(fā)商公司的一個分支機構(gòu)。影響較為廣泛的有美國度假地協(xié)會（American Resorts Development Association，簡稱ARDA ）和歐洲分時度假組織（The Organization for Timeshare in Europe，簡稱OTE）。（二）主要法律關(guān)系在分時度假及交換系統(tǒng)的運營機制中，存在幾個核心的關(guān)系。有些開發(fā)商通過銷售代理商來銷售分時度假產(chǎn)品。加入交換公司后的運營機制具有一定的代表性。典型的分時度假系統(tǒng)中包含了房產(chǎn)開發(fā)商、銷售代理商、會員和交換公司四方之間的五種關(guān)系。 房產(chǎn)開發(fā)商與會員 在直接銷售的情形下，房產(chǎn)開發(fā)商與會員之間是買賣關(guān)系，即房產(chǎn)開發(fā)商將度假房產(chǎn)未來一定期限的分時使用權(quán)賣給購買分時度假產(chǎn)品的會員。 房產(chǎn)開發(fā)商與銷售代理商 兩者之間是委托代理關(guān)系，即房產(chǎn)開發(fā)商委托銷售代理商銷售其分時度假產(chǎn)品，銷售代理商按照雙方委托代理合同的授權(quán)對外銷售產(chǎn)品。作為房產(chǎn)開發(fā)商，在委托代理商向會員銷售產(chǎn)品的時候，要就自己在委托合同中的承諾對會員負(fù)責(zé)。 會員與交換系統(tǒng)公司會員與分時度假交換公司之間屬于服務(wù)產(chǎn)品的提供者與消費者之間的關(guān)系。交換公司則通過提供網(wǎng)絡(luò)交換服務(wù)獲得收益。房產(chǎn)開發(fā)商要向交換公司支付相關(guān)費用。在中國發(fā)展“分時度假”對買房人和開發(fā)商來說，將會是一個雙贏的結(jié)局。第一、可以用低廉的價格購買到居住條件很好的房屋。更多的人則買不起第二套房屋；第二、可以享受到良好的酒店式服務(wù)和適宜的旅游服務(wù)，不用再付住店的費用，而且有住在自己家里的良好心理感覺；第三、這種“第二套住宅”是居民家庭財產(chǎn)的一部分，其使用權(quán)（有的是分割的產(chǎn)權(quán)）可以抵押或繼承，也可以出售或轉(zhuǎn)讓。其中的原因很簡單，平均一個星期時段的賣價才兩萬美元。特別是以跨城市、跨地區(qū)、跨國家交換為背景的住宅區(qū)，銷售情況更加看好。如美國最大的分時度假（Iresort Condominium International），2000 年的銷售額為4 億美金，而其利潤額高達(dá) 億美金，是業(yè)績良好的上市公司。 分時度假與產(chǎn)權(quán)酒店 產(chǎn)權(quán)酒店是分時度假產(chǎn)品的一種特殊模式，是指投資者買斷酒店設(shè)施的所有權(quán)，除部分時間自己使用外，統(tǒng)一將其他時間的住宿權(quán)委托酒店管理方經(jīng)營、自己獲取紅利的經(jīng)營模式。私人投資者繳納首付款購買產(chǎn)權(quán)酒店后，通常每年確定時間自己使用的天數(shù)，其他時間則交管理公司統(tǒng)一出租，作為酒店對外經(jīng)營，每年的酒店租金收益基本可抵房產(chǎn)分期付款的費用，購買者一般 10－15 年后交完銀行按揭款即取得房屋的產(chǎn)權(quán)。（一）共同點 共同起源 產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種全球化的旅游投資工具，是中產(chǎn)階級興起的產(chǎn)物。瑞士企業(yè)家亞力山大1976 年，第一批真正意義上的分時度假酒店興起在法國阿爾卑斯山地區(qū)，并立即在瑞士和歐洲傳播開來，之后的20 年中逐漸向北美、加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，一個分支演變?yōu)楝F(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店，成為旅游發(fā)達(dá)國家和地區(qū)最受中產(chǎn)階級和企業(yè)集團青睞的投資方式。產(chǎn)權(quán)酒店可看作分時度假發(fā)展過程中衍生的一種特殊經(jīng)營模式。其主要的功能不是日常居住，地理位置多毗鄰風(fēng)景名勝或者鄰近海濱、高爾夫球場等娛樂設(shè)施的地區(qū)，居室裝修與普通住宅樓有很大差異。（二）產(chǎn)權(quán)酒店與標(biāo)準(zhǔn)分時度假產(chǎn)品的區(qū)別 除了以上的共同點之外，標(biāo)準(zhǔn)的分時度假產(chǎn)品與產(chǎn)權(quán)酒店有著明顯的差異。相反，產(chǎn)權(quán)酒店突出產(chǎn)權(quán)概念。共享方式 標(biāo)準(zhǔn)的分時度假產(chǎn)品中，購買了周單位時段的消費者在共享房產(chǎn)當(dāng)中處于平等的地位，每位顧客按照自己所購買的時間享有房產(chǎn)的使用權(quán)。但產(chǎn)權(quán)酒店的安排當(dāng)中，某個消費者購買了房間的使用權(quán)、并按照購買時的安排自主選擇使用時間。其它差異由于以上差異，給分時度假產(chǎn)品和產(chǎn)權(quán)酒店帶來了一系列的不同點，比如銷售價格，標(biāo)準(zhǔn)的分時度假產(chǎn)品由于顧客只擁有每年使用 1 周的權(quán)利，所以價格相對較低，國內(nèi)產(chǎn)品價格在2 萬元起，國際平均水平也不過 8000 美元。付款方式上，分時度假產(chǎn)品要求一次性付清全款，而產(chǎn)權(quán)酒店多聯(lián)合金融部門提供購房貸款，首付一筆費用后，按年或按月分別付清余款。酒店式公寓，最早源于歐洲，是當(dāng)時旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時休息的物業(yè)，由專門管理公司進行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個人的“臨時住宅”。在中國酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，后來又出現(xiàn)在上海、北京等地，目前上海共有75 家酒店式服務(wù)公寓，北京的數(shù)目則較少，它們主要集中在市中心的高檔住宅區(qū)內(nèi)。酒店式公寓最早源于歐洲，是當(dāng)時旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時休息的物業(yè)，由專門管理公司進行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個人的“臨時住宅”。高檔的酒店服務(wù)式公寓一般統(tǒng)一裝修，其物業(yè)管理由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進行管理。SOHO 的中文含義是小的家居式辦公間。但 SOHO 提供給住戶的是較完善的辦公空間，其設(shè)計的主要功能為滿足居家辦公的要求。在面積分割、投資自用上，它和公寓式酒店、酒店式公寓沒有什么不同，同樣是為中小投資者打造的一種過渡產(chǎn)品。這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。自 1999 年以來，隨著房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，酒店式公寓的租金一路上揚，投資回報在 8%－10%之間，其較高的投資回報率吸引了眾多人的目光。酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求。酒店式公寓項目本身的設(shè)計也是個性化的，它不流于一般形式，可以為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)。 產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓的比較 二者都是房地產(chǎn)中的投資類產(chǎn)品，都采用酒店式管理，雖然一個叫酒店，一個叫公寓，一般情況下卻都