【正文】 方面因素，反復(fù)進(jìn)行成本等綜合項(xiàng)目的測算良好經(jīng)營管理公司：經(jīng)營公司獨(dú)特的管理理念，且擁有固定客源及特殊客源獲取渠道。另外一種純現(xiàn)金回報(bào)模式，則有可能因成本支出增加而帶來更大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，無形中增加了開發(fā)商的壓力。目前中國的產(chǎn)權(quán)式酒店主要回報(bào)形式分為綜合收益和純現(xiàn)金收益。他說，目前在中國聯(lián)盟體系并不完善的情況下，一個(gè)比較偏遠(yuǎn)的地區(qū)選擇這類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不會取得成功，僅依靠旅游客源是不足以維持生計(jì)的，更不可能實(shí)現(xiàn)高額回報(bào)。項(xiàng)目是否具備升值潛力。這種回報(bào)形式類似于紅利，這就證明公司的經(jīng)營狀況是盈利的，那么其中一部分流動資金就要保留，不得動用?！伴_發(fā)商承諾高額回報(bào)以銷售酒店產(chǎn)權(quán)的目的往往是為了回籠投資資金而做出的選擇。由此看來，對于經(jīng)營回報(bào)，投入產(chǎn)出，房地產(chǎn)開發(fā)商在做出投資預(yù)算時(shí)往往考慮問題太過樂觀，到底能否實(shí)現(xiàn)６％到８％的利潤回報(bào)仍是一個(gè)謎。但是，除北京、上海這兩大城市之外，中國大部分城市的酒店客房出租率普遍偏低，盈利狀況并不好?！　?現(xiàn)在，經(jīng)歷了一連串失敗打擊之后的產(chǎn)權(quán)酒店投資項(xiàng)目又陸續(xù)出現(xiàn)在人們面前。” 戴斌表示，在國外的確有成功的產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目，而且國外多數(shù)開發(fā)商是比較講究誠信的。比如“五證”不全、不能辦理產(chǎn)權(quán)證、項(xiàng)目本身就涉嫌違規(guī)、投資模式不合法等；有些是合同條款不合法，合同條款約定不清晰，無法起到保障各方利益的作用；還有些是擔(dān)保機(jī)制不合法，即所提供的擔(dān)保為無效擔(dān)保。　　 產(chǎn)權(quán)式酒店同時(shí)面臨法律風(fēng)險(xiǎn)。近期出臺的一系列旨在抑制投資、打擊投機(jī)的宏觀調(diào)控，對于那些通過銀行按揭投資產(chǎn)權(quán)式酒店的人來講，就意味著加大了投資成本。對此，北京第二外國語學(xué)院旅游管理學(xué)院教授戴斌向中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者分析認(rèn)為：“目前，我國產(chǎn)權(quán)式酒店面臨的風(fēng)險(xiǎn)有三類，即市場風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)和誠信風(fēng)險(xiǎn)?！?中國商務(wù)旅游雜志社社長王健民對中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者如是說，從第一代的產(chǎn)權(quán)投資年限動輒幾十年的高額回報(bào)項(xiàng)目，到目前的百分之幾的短期產(chǎn)權(quán)酒店投資，中國的產(chǎn)權(quán)式酒店已發(fā)展至二百多家，然而成功的案例幾乎為零。但是，伴隨著一系列宏觀調(diào)控對投資、投機(jī)型購房的抑制和打壓，市場上部分投資類物業(yè)的問題開始日益顯現(xiàn)，不少投資者因此被套牢。一流專業(yè)酒店集團(tuán)的管理將極大提升物業(yè)的附加值，提升物業(yè)的投資潛力，同時(shí)也確保了業(yè)主“無憂型投資”，“超輕松”置業(yè)，真正意義上保障小業(yè)主的利益。投資者的回報(bào)最終來自酒店管理公司的經(jīng)營收益，如果開發(fā)商聘請有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)酒店公司，可以幫助投資者實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)定的投資回報(bào)?！鼻嘏糠治稣f。正如購買明珠產(chǎn)權(quán)式酒店的秦女士所言，除了滿足休閑度假需要之外，更為重要的原因是看好其長期投資的收益。明珠國際商務(wù)港由全國建筑行業(yè)50強(qiáng)企業(yè)山東建工集團(tuán)開發(fā)且是山東建工集團(tuán)的形象工程和旗艦產(chǎn)品，山東建工集團(tuán)作為開發(fā)商為產(chǎn)權(quán)式酒店提供實(shí)力保障，在根本上保證了投資者每年的高額穩(wěn)定回報(bào)。不但如此，有實(shí)力的發(fā)展商一般承諾穩(wěn)定回報(bào)的年限還較長，旗下專業(yè)的酒店經(jīng)營管理公司會提供一流的軟件服務(wù)。其實(shí)找一個(gè)可靠的發(fā)展商，這些問題都可以迎刃而解。第四，看開發(fā)商的誠信。物業(yè)的品質(zhì)是投資增值的一個(gè)重要指標(biāo)。第三，看項(xiàng)目本身品質(zhì)。明珠國際商務(wù)港產(chǎn)權(quán)式酒店，集21世紀(jì)朝陽產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢于一身，且項(xiàng)目地處“山東之窗”，又是濟(jì)南政務(wù)、商務(wù)、商業(yè)、金融中心地帶，位置極具稀缺性，此地可以說是濟(jì)南最適宜做酒店的地段之一。其次，產(chǎn)權(quán)式酒店，兼房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)的物業(yè)，考察房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)行業(yè)的發(fā)展前景是重要的內(nèi)容?！边@個(gè)原則與股神巴菲特所倡導(dǎo)的“集中投資績優(yōu)股并長期持有”的投資理論也是一致的。投資和增值的價(jià)值空間是決定未來投資收益的基礎(chǔ)，特別是對持有長期利益的觀念的投資者和適宜中長線投資的物業(yè)來說，這個(gè)原則更可以看成是界定產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)投資價(jià)值的第一原則。最近，明珠國際商務(wù)港產(chǎn)權(quán)式酒店在濟(jì)南首家亮相，其第一高樓星級酒店的品質(zhì)、周邊區(qū)域的發(fā)展前景，承諾了的10年7%的穩(wěn)定投資回報(bào)率，這一切都頗讓人心動，但我們?nèi)绾谓缍ㄒ粋€(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)的投資價(jià)值？什么樣的產(chǎn)權(quán)式產(chǎn)品值得投資？據(jù)了解，這是自二手房交易征收營業(yè)稅和個(gè)人所得稅的新規(guī)出臺后，稅務(wù)部門再度出臺規(guī)定，以進(jìn)一步封堵房地產(chǎn)方面的稅收漏洞。8月10日，北京地稅局轉(zhuǎn)發(fā)了國家稅務(wù)總局《關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復(fù)》。他強(qiáng)調(diào)，金色假日酒店是延慶縣的重點(diǎn)工程，手續(xù)的辦理上也有其“地方特點(diǎn)”。延慶縣國土資源和房屋管理局的房副局長則說：“我不知道，你找金三元公司問去吧。對金色假日酒店地塊的土地證，業(yè)主和律師提出一連串疑問：這塊地到底該由哪一級國土部門審批？為什么不同國土部門先后發(fā)出4個(gè)土地證？土地轉(zhuǎn)讓金是怎么交的？哪個(gè)證具備法律效力？4個(gè)土地證的變更依據(jù)何在？一塊地只能有一個(gè)地號，金色假日酒店所用地塊始終未變，為什么卻有4個(gè)不同的地號？5月13日下午開始，記者就上述疑問反復(fù)向北京市國土局、延慶縣國土資源和房屋管理局尋求答案。按照我國有關(guān)法律，土地用途的變更有嚴(yán)格規(guī)定：土地使用者必須取得城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂出讓合同變更協(xié)議，或者重簽出讓合同，調(diào)整土地出讓金后，才能變更。簽發(fā)這張土地使用證的是北京市國土資源和房屋管理局。“公寓就是住宅的一種，土地的用途性質(zhì)就變了。第二個(gè)土地證是一個(gè)臨時(shí)國有土地使用證，發(fā)自2002年10月，地號是A14220499。”北京市薪評律師事務(wù)所律師張萬臣解釋說。最早的土地證發(fā)自2001年6月，地號是A14240403，土地用途一欄填的是“綜合用地”。然而，考察金色假日項(xiàng)目，記者發(fā)現(xiàn)其手續(xù)矛盾的地方不止上述一個(gè)。5月13日下午，記者向該文件的審批單位延慶縣規(guī)劃局核實(shí)，答復(fù)說原件是“假日酒店”。一份復(fù)印件是業(yè)主提供給法庭的，用地項(xiàng)目名稱一欄填寫的是“假日酒店”。記者查到了之前的相關(guān)材料，金色假日建設(shè)項(xiàng)目，北京市政府批復(fù)為酒店，用地性質(zhì)為旅游業(yè)用地；北京市發(fā)展計(jì)劃委員會的批復(fù)也是酒店，還確定為金三元公司自籌資金解決的商業(yè)自建項(xiàng)目。業(yè)主與金都公司簽訂的預(yù)售契約中約定的則是酒店式公寓。業(yè)主們說，他們當(dāng)初買房時(shí)，對方宣傳的是酒店。事實(shí)上，直到現(xiàn)在，金色假日酒店一直是以酒店的方式經(jīng)營。業(yè)主們至今也未得到通知金三元公司的大產(chǎn)權(quán)證已被撤消，他們擔(dān)心，屬于自己的房子會被金三元公司利用手中的產(chǎn)權(quán)證抵押出去。金色假日酒店業(yè)主們的律師王國峰說，2004年業(yè)主起訴主管部門，延慶縣國土資源和房屋管理局的代理人在法庭上的解釋是，金三元公司會有產(chǎn)權(quán)證，是因?yàn)閲辆值墓ぷ饔惺д`。他們說，雙方應(yīng)該相互協(xié)作共同把酒店生意做好，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)雙贏。”業(yè)主說?！叭绻亲≌梅康脑?，按延慶的房價(jià)，一平米不過一兩千元。酒店屬于商業(yè)用房，價(jià)格要比住宅用房高得多。此后，因?yàn)槌霈F(xiàn)利潤危機(jī)，有業(yè)主持證到房市上打聽，打算將酒店客房轉(zhuǎn)手賣掉，此時(shí)發(fā)現(xiàn)了問題———“人家說這房子不能按酒店商業(yè)用房出售，我們的產(chǎn)權(quán)證上房屋用途一欄寫著是住宅用房，而不是酒店?！胺孔釉缇唾u給我們了，金色假日的房產(chǎn)怎么還全歸金三元公司呢？房子到底是誰的？”業(yè)主們對自己房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性表示擔(dān)憂。與業(yè)主們手中的小房產(chǎn)證一樣，00325號也是延慶縣國土資源和房屋管理局簽發(fā)的，而時(shí)間則比業(yè)主的小房產(chǎn)證晚大約一年，為2004年6月。”業(yè)主們說。”業(yè)主們?yōu)榇思娂娬揖频晡飿I(yè)管理公司討說法，“酒店就說，當(dāng)年經(jīng)營情況不太好，讓等一等。而按照物業(yè)管理公司的承諾，投資回報(bào)應(yīng)該是上萬元?，F(xiàn)實(shí)打擊高額回報(bào)成泡影2004年1月，業(yè)主們接到酒店物業(yè)管理有限責(zé)任公司的“通知函”，公司欲支付業(yè)主2003年1月1日—2003年12月31日一年的房產(chǎn)經(jīng)營收益。2001年7月，占地16畝、樓高15層的四星級金色假日產(chǎn)權(quán)式酒店公寓大樓封頂，2003年1月開始試營業(yè)，業(yè)主們期待著一個(gè)有著“穩(wěn)定長久”高利潤回報(bào)的金色前程。他們或者一次性支付30—40萬元/套的現(xiàn)金，或者通過中國建設(shè)銀行延慶支行按揭貸款購買，一套房子月供大約兩千多元。按賣方的要求，武先生隨后還和金色假日酒店管理有限責(zé)任公司簽署協(xié)議，委托后者代為經(jīng)營管理，得到的承諾是對方每年回報(bào)給他房價(jià)總額的10%。武先生當(dāng)月就和自稱為金色假日酒店開發(fā)商的金都恒基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱金都公司）簽訂了“預(yù)售契約”，以每平米7000元、全款28萬的價(jià)格，購買了酒店的一個(gè)套房。金色假日酒店因其種種資源優(yōu)勢，投資回報(bào)豐厚，除了100%的物業(yè)產(chǎn)權(quán)外，還有10%—30%的純利回報(bào)給業(yè)主。廣告稱，金色假日酒店位于八達(dá)嶺國際旅游會展經(jīng)濟(jì)區(qū)，是延慶縣重點(diǎn)工程，也是北京市首家產(chǎn)權(quán)式酒店，酒店正在熱賣中。300名投資者被金色假日酒店牢牢套住。兩三年前，在銷售商的種種美妙展望描繪下，300多名業(yè)主先后以每平米近萬元的高價(jià)購買了延慶縣城內(nèi)的金色假日產(chǎn)權(quán)式酒店期房。　　與產(chǎn)權(quán)性酒店相仿，近年來在房地產(chǎn)開發(fā)中，又出現(xiàn)了一種“產(chǎn)權(quán)式商鋪”：開發(fā)商向購買人承諾售出的商鋪由自己返租，許以8%到12%的回報(bào)，有的開發(fā)商甚至承諾在一定期限內(nèi)回購商鋪。按照有關(guān)規(guī)定，商品住宅小區(qū)建成交付使用，對物業(yè)的管理開發(fā)商無權(quán)插手，由業(yè)主委員會聘請物業(yè)公司進(jìn)行管理。在銀行監(jiān)管不到位的情況下，開發(fā)商拿到手的按揭貸款輕而易舉地轉(zhuǎn)移，一旦出現(xiàn)類似北海市珍珠灣酒店的情況，銀行固然可以憑貸款合同起訴業(yè)主，但收回物業(yè)卻并非易事?！　∮浾咴诓稍L中了解到，產(chǎn)權(quán)式酒店熱銷旺象掩蓋了存在的風(fēng)險(xiǎn)。　　“產(chǎn)權(quán)陷阱”何其多　　“產(chǎn)權(quán)式酒店”概念源自西方的分時(shí)度假，一些有錢的中產(chǎn)階層在度假區(qū)購買房產(chǎn)，用于度假，平時(shí)交給專業(yè)酒店打理，除了管理費(fèi)用，有些分紅。記者從一位顧姓業(yè)主提供的資料看到，開發(fā)商與其簽訂了“陰陽”兩份合同，向銀行辦理貸款的合同，購買的物業(yè)5800元/平方米，；而開發(fā)商與其簽訂的“補(bǔ)充協(xié)議”中，兩者相差15萬元之多。一位房地產(chǎn)界人士說，珍珠灣酒店之所以用產(chǎn)權(quán)式開發(fā)，是為了從銀行融資，當(dāng)時(shí)北海市場房價(jià)不到1300元/平方米，酒店卻賣到平均3000元/平方米。他們只需與銀行簽訂按揭貸款合同，不用出錢就能得到一份物業(yè)，首付款被折進(jìn)虛抬的房價(jià)里?！　〗獠婚_的鈴是誰系　　都以為撿到了大便宜，殊不知捧了個(gè)“熱山芋”，兩者之間的轉(zhuǎn)換快得讓人措手不及?！　∪ツ?0月以后，一些業(yè)主陸續(xù)收到了辦理按揭的中國銀行北海分行發(fā)出的催繳單，他們才得知，珍珠灣酒店管理公司停止了代為支付的住房按揭，這意味著作為貸款人，他們得自己償還每月的按揭款。　　購買珍珠灣酒店的業(yè)主，除了部分為一次性全額付款，大多數(shù)向銀行辦理按揭貸款。由于位置優(yōu)越，銷售紅火，在不長的時(shí)間里，250多間客房和數(shù)千平方米商鋪全部售　　空。但直到他離開，這場牽涉業(yè)主、開發(fā)商、銀行和受委托經(jīng)營者的權(quán)益之爭仍如一團(tuán)亂麻。 據(jù)介紹，專家們演講的內(nèi)容主要包括全球經(jīng)濟(jì)衰退下的個(gè)人投資選擇、國內(nèi)外產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展?fàn)顩r及投資價(jià)值分析、黃石投資市場狀況及各類投資理財(cái)方式的比較等?！　∈讓秘?cái)富投資論壇由東楚晚報(bào)、黃石電視臺、湖北聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、曼晶酒店聯(lián)合舉辦。 產(chǎn)權(quán)式酒店具有酒店旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的雙重屬性，作為面向消費(fèi)者的酒店，它是酒店旅游業(yè)的配套產(chǎn)品，提供住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目；而作為面向投資者的產(chǎn)權(quán)開發(fā)商，又具有房地產(chǎn)商的眾多個(gè)性，提供產(chǎn)權(quán)服務(wù)、酒店管理、委托經(jīng)營等聯(lián)系我們：　深圳威尼科斯酒店管理顧問有限公司　電話：86075582870917 82842748　傳真：86075582878977　Email：wenecs wenecs 　聯(lián)系人：康小姐、夏先生　地址：深圳市深南中路2201號嘉麟豪庭C座2204室黃石首屆財(cái)富投資論壇即將舉行　東楚網(wǎng)黃石新聞網(wǎng)（黃石日報(bào)）（記者 程思敏） 面對全球經(jīng)濟(jì)衰退，股市及樓市持續(xù)低迷，投資者面臨諸多困惑，不知如何操作才能使自己的財(cái)富增值。僅武漢市已經(jīng)成功運(yùn)作并使業(yè)主獲得豐厚回報(bào)的產(chǎn)權(quán)酒店就有——武漢港澳中心大酒店、圣淘沙大酒店、鈕賓凱大酒店，2008年正在熱銷中的諸如君逸隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國內(nèi)著名旅游城市和經(jīng)濟(jì)繁榮城市已逐步形成燎原之勢，近兩年全國已有上百家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。 　　在我國，“產(chǎn)權(quán)式酒店”已有10多年的發(fā)展歷史，且多分布在上海、深圳、海南等沿海地區(qū)。上世紀(jì)80年代到90年代初，全球引入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營的旅游目的地的數(shù)量增長了6倍，90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入已達(dá)40億美元，到2000年就飆升到300億美元。 　　產(chǎn)權(quán)式酒店的流行趨勢 　　產(chǎn)權(quán)酒店這種新穎的經(jīng)營方式和投資方式已經(jīng)在世界旅游及貿(mào)易口岸城市迅速發(fā)展起來。 　　有限自用的投資型酒店：指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報(bào)。委托管理期間，將獲取一定的投資回報(bào)。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間（或一周）的居住權(quán)。投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店管理公司經(jīng)營，獲取投資回報(bào)，同時(shí)獲得酒店管理公司贈送的一定時(shí)限的免費(fèi)入住權(quán)。而且長線投資要估算出利率等因素，考慮到這個(gè)問題，如果房屋的年回報(bào)率是１０％，并不代表反租１０年就收回了購房成本，所以投資者要想投資酒店式公寓應(yīng)該謹(jǐn)慎，高額的回報(bào)肯定要有高額的風(fēng)險(xiǎn)什么是產(chǎn)權(quán)式酒店？　產(chǎn)權(quán)式酒店，起源于上世紀(jì)70年代的歐美國家。 　　長線投資需謹(jǐn)慎 　　法院一審判決，解除雙方商品房買賣合同。由于沒有收到２００５年至２００７年的收益款，王先生將該房屋開發(fā)公司起訴到法院。雙方簽訂了“委托經(jīng)營協(xié)議書”，將所購房屋委托給房屋開發(fā)公司并由該公司委托他人按照四星級賓館經(jīng)營，保證從２００３年６月１日開始計(jì)算承諾給王先生的年７％保底收益。 　?。玻埃埃衬辏痹拢玻踩?，王先生從大連某房屋開發(fā)公司購買了一套商品房，房款總計(jì)為８８３４４７元。昨日記者獲悉，中山區(qū)法院一審判決解除合同，被告開發(fā)商給付王先生收益金１８萬余元。 　　大連的王先生就購買了一套這樣的房屋用于酒店經(jīng)營，對方承諾每年給付不低于購房款７％的保底收益。這種產(chǎn)權(quán)式酒店在一些旅游城市出現(xiàn)?！　∠嚓P(guān)專家建議，在購買產(chǎn)權(quán)式物業(yè)時(shí)，要有大品牌及強(qiáng)勢經(jīng)營做保障；開發(fā)商、經(jīng)營商要形成高度利益統(tǒng)一，保障業(yè)主投資回報(bào)；要有真正的產(chǎn)業(yè)擔(dān)保；最好買最熟悉的大品牌、誠信和實(shí)力同等重要。因?yàn)橥锨吠顿Y