【正文】 辦，國(guó)臺(tái)辦與揚(yáng)州 市臺(tái)辦支持的“臺(tái)商煙花三月?lián)P州行”活動(dòng)?！盁熁ㄈ隆保壹t柳綠，瓊花盛開(kāi)，正是揚(yáng)州一年中最美好的季節(jié)。主要活動(dòng)有游園賞月、乾隆皇帝水上游、運(yùn)河夜游、美食節(jié)等。 會(huì)議名稱： 揚(yáng)州產(chǎn)權(quán)式酒店及寫(xiě)字樓未來(lái)發(fā)展前景研討會(huì) 會(huì)議時(shí)間： 2020 年 8 月 會(huì)議地點(diǎn)： 花園國(guó)際大酒店或京華大酒店 與會(huì)人員： 揚(yáng)州市規(guī)劃局、揚(yáng)州市房產(chǎn)局、揚(yáng)州市國(guó)土局及政府相關(guān)人員、開(kāi)發(fā)商、南京垠坤 社會(huì)學(xué)者、經(jīng)濟(jì)學(xué)者、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)知名人士 揚(yáng)州晚報(bào)、揚(yáng)州日?qǐng)?bào)、廣電報(bào)、江蘇電視臺(tái)、揚(yáng)州電視臺(tái) 臺(tái)商企業(yè)的引導(dǎo)消費(fèi) (揚(yáng)州臺(tái)資協(xié)會(huì) ) 團(tuán)購(gòu)：海外購(gòu)房團(tuán) 與揚(yáng)州重大活動(dòng) 相關(guān)聯(lián) “ 煙花三月下?lián)P州 ” ，每年公歷 5月 1日－－ 5日，揚(yáng)州市都舉行 “ 煙花三月旅游節(jié) ” ，此時(shí)的揚(yáng)州煙雨朦朦，瓊花盛開(kāi)，花香撲鼻，是旅游的黃金季節(jié)。 與會(huì)人員： 揚(yáng)州市、邗江區(qū)政府，房產(chǎn)局、國(guó)土局等相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、開(kāi)發(fā)商、南京垠坤 準(zhǔn)業(yè)主代表，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士 揚(yáng)州晚報(bào)、揚(yáng)州日?qǐng)?bào)、廣電報(bào)、江蘇電視臺(tái)、揚(yáng)州電視臺(tái)等各大媒體 【活動(dòng)二】 Best WesternTM 最佳西方品牌聯(lián)動(dòng)講座與培訓(xùn) (最佳西方 針對(duì)投資者的 ROI的系列活動(dòng) ) 營(yíng)銷年度抽取業(yè)主歐洲旅游的年度大獎(jiǎng) ARSATM亞洲酒店資源交換聯(lián)盟品牌聯(lián)動(dòng) 促銷活動(dòng)：抽獎(jiǎng)、送大獎(jiǎng)的形式，“業(yè)主 ARSA 亞洲行” (月度、季度大獎(jiǎng) ) 佳美和酒店管理公司系列產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營(yíng)與投資回報(bào)說(shuō)明會(huì) 系列專家研討會(huì) (產(chǎn)權(quán)式酒店、 SOHO) 目的： 為進(jìn)一步提升來(lái)鶴臺(tái)大酒店的知名度，完善與提升來(lái)鶴臺(tái)寫(xiě)字樓的檔次與成熟度，在市場(chǎng)上形成新的視覺(jué)關(guān)注點(diǎn)，進(jìn)一步為來(lái)鶴臺(tái)大酒店的口碑效應(yīng)注入新的素材，結(jié)合來(lái)鶴臺(tái)大酒店?duì)I銷的契機(jī)，政企結(jié)合，實(shí)現(xiàn)政府與開(kāi)發(fā)企業(yè)信息互通、資源共享， 聯(lián)合互動(dòng)推廣來(lái)鶴臺(tái)大酒店繁榮經(jīng)濟(jì)，共創(chuàng)揚(yáng)州西區(qū)的美好未來(lái)。 （三）、網(wǎng)絡(luò)廣告 新興媒體，形象性強(qiáng)，具有實(shí)時(shí)交互功能，建議作成電子樓書(shū)形式（虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)） 揚(yáng)州房地產(chǎn)網(wǎng)（ ） 新浪網(wǎng)揚(yáng)州站 來(lái)鶴臺(tái)大酒店自有網(wǎng)站 (Best Western 與 ARSA 國(guó)際網(wǎng)站的互動(dòng)鏈接 ) （四）、年度公關(guān)與 SP活動(dòng) 【活動(dòng)一】 來(lái)鶴臺(tái)大酒店樓盤(pán)解析會(huì) 名稱： 來(lái)鶴臺(tái)大酒店樓盤(pán)解析會(huì) 時(shí)間 ： 2020 年 11 月 地點(diǎn)： 揚(yáng)州市 京華大酒店或花園國(guó)際大酒店 目的： 從大區(qū)域出發(fā)，使業(yè)主充分的了解到來(lái)鶴臺(tái)大酒店商業(yè)環(huán)境及未來(lái)發(fā)展，有效樹(shù)立項(xiàng)目的市場(chǎng)形象，推動(dòng)項(xiàng)目去化。 廣告 牌的內(nèi)容采用電腦噴繪來(lái)做，建議三個(gè)月?lián)Q一次，與工程形象密切配合。 ? 戶外道旗和燈箱廣告 文昌西路 ： 沿街兩側(cè)公交站牌 ； 揚(yáng)子江路 ： 沿街兩側(cè)公交站牌 ； 邗江大道 ： 沿街兩側(cè)公交站牌 。 主要選擇方案 揚(yáng)州大橋、 寧通高速 (儀征 揚(yáng)州 )、 長(zhǎng)江二橋 、 機(jī)場(chǎng)高速 廣潤(rùn)發(fā) 邗江大 道： 開(kāi)發(fā)區(qū) 揚(yáng)州市區(qū) 潤(rùn)陽(yáng)大橋 具體安排 ? 戶外大廣告牌 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)廣告牌、 廣潤(rùn)發(fā) —— 邗江大道段、文昌路 —— 文昌西路段、開(kāi)發(fā)區(qū)以及揚(yáng)子江路沿線， 選擇 2—— 3 處樹(shù)立大型戶外廣告牌 ，要求位置醒目，有視覺(jué)沖擊力。 媒體選擇以 “ 揚(yáng)州晚報(bào) ” 、 “ 揚(yáng)州日?qǐng)?bào) ” 、 “ 揚(yáng)州廣播電視報(bào)”為主。 滿足客戶個(gè)性化的需求。 建議主要選擇載體： 直復(fù)營(yíng)銷除了電話，直郵等特殊手段以外，其他任何廣告媒介都可以作為直郵廣告的載體，在廣告過(guò)程中關(guān)鍵是要求顧客回復(fù)信息，即鼓勵(lì)他們打電話獲取信息或直接到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)接受咨詢。有著較強(qiáng)的針對(duì)性，是大眾營(yíng)銷手段不可或缺的有效補(bǔ)充，比較適合高端人群的推廣。通過(guò)圍繞本項(xiàng)目的亮點(diǎn)，熱點(diǎn)，賣(mài)點(diǎn)所組織的一系列活動(dòng)來(lái)深化信息的傳播，加強(qiáng)與消費(fèi)者的互動(dòng)交流，制造社會(huì)熱點(diǎn)，吸引媒體關(guān)注，提高報(bào)道效率。 促進(jìn)購(gòu)買(mǎi) 說(shuō)服教育 廣泛認(rèn)知 必要性 ?競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì) ?硬件差異小 ?客戶對(duì)于產(chǎn)品附加價(jià)值的追求 概念的成功教育與說(shuō)服 是成敗關(guān)鍵。 通過(guò)人員推廣等最為直接的方式向目標(biāo)客戶重點(diǎn)闡述概念所提供的價(jià)值，促進(jìn)購(gòu)買(mǎi)。 引發(fā)關(guān)注 軟文配合跟進(jìn)，對(duì)概念進(jìn)行初步的說(shuō)明，將信息準(zhǔn)確地傳達(dá)給目標(biāo)客戶。 戶外大牌（原來(lái)鶴臺(tái)一期 樓頂）：迅速封殺文昌西路及邗江大道往來(lái)人流。 沿街燈柱 （ 邗江大道與文昌西路）：增加現(xiàn)場(chǎng)的引導(dǎo)，同時(shí)增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的氛圍。 銷售中心導(dǎo)示牌：由于銷售中心與街面平行，所以利用導(dǎo)示牌增加街面的引導(dǎo)。 工地案場(chǎng)及銷 售中心外圍包裝 圍墻及看板：利用項(xiàng)目周邊圍墻以及室內(nèi)看板板效果，突出展示本案的賣(mài)點(diǎn)，形成樓盤(pán)品質(zhì)的展現(xiàn)。 展示地點(diǎn)金鷹或時(shí)代廣場(chǎng)在一樓較顯著位置。 （圖） 樣板間 五項(xiàng)要點(diǎn)： 樣板間的總體感覺(jué)需要符合國(guó)際化的水準(zhǔn)，裝修風(fēng)格需統(tǒng)一化 樣板間裝修的標(biāo)準(zhǔn)須與交付標(biāo)準(zhǔn)相統(tǒng)一，便于客戶對(duì)未來(lái)產(chǎn)品的想象 ，同時(shí)增強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)信心 樣板間的通道非常關(guān)鍵，通道的布置需要油畫(huà)、植物、帷幔點(diǎn)綴。 2） 與案場(chǎng)售樓處形成互補(bǔ)，于市中心中截流客戶，于案場(chǎng)銷售中心堅(jiān)定客戶信心，從而鎖定客戶。 市中心售樓處 ： 建議在市中心設(shè)立銷售中心，利用市中心的便利交通及巨大人流量，迅速建立領(lǐng)導(dǎo)品牌知名度，激發(fā)“眼球”效應(yīng)，將買(mǎi)家引導(dǎo)到現(xiàn)場(chǎng)。 背景音樂(lè)： 高雅、緩和、舒暢。 設(shè)置 VIP 區(qū)，供大客戶洽談使用，位置于普與通洽談區(qū)保持一定距離。 沙盤(pán)、模型、 POP、展板等展示用品要與整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)。 整體布局要舒適、放松，有意減少賣(mài)場(chǎng)的生硬氛圍，減客戶的潛在抗拒心理。 樣板間的力量不容忽視 案場(chǎng)售樓處： —— 全方位塑造項(xiàng)目高端形象，利用案場(chǎng)感知性強(qiáng)的特點(diǎn)，將其打造成城市名流體驗(yàn)中心 ，使我們的銷售中心在揚(yáng)州獨(dú)樹(shù)一幟，強(qiáng)烈吸引我們的目標(biāo)客戶群。 二、銷售周期安排 銷售周期控制表 事件 時(shí)間 2020 年 2020 年 2020 年 備 注 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 工程進(jìn)度 樁基工程 出正負(fù)零時(shí)間 裙樓竣工 樣板間設(shè)計(jì)制作 樣板間提前設(shè)計(jì)制作 主體封頂 交付使用 營(yíng)銷進(jìn)度 銷售進(jìn)場(chǎng) 工程進(jìn)入施工、辦理相關(guān) 手續(xù)時(shí)銷售進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行蓄水 拿預(yù)售許可證 產(chǎn)權(quán)式酒店蓄水 產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)盤(pán) 以銷售證取得時(shí)間確定開(kāi)盤(pán)時(shí)間 產(chǎn)權(quán)式酒店強(qiáng)銷 利用 5 月黃金期發(fā)力銷售 產(chǎn)權(quán)式酒店持銷 酒店銷售在 10 月份達(dá)到 70％ 產(chǎn)權(quán)式酒店掃尾 酒店銷售達(dá)到 91％ 寫(xiě)字樓蓄水 酒店銷 售 50％后啟動(dòng)寫(xiě)字樓蓄水 寫(xiě)字樓開(kāi)盤(pán) 選擇封頂后正式開(kāi)推寫(xiě)字樓 寫(xiě)字樓強(qiáng)銷 10 月分黃金周發(fā)力推廣 寫(xiě)字樓持銷 寫(xiě)字樓交付前達(dá)到 80％ 寫(xiě)字樓掃尾 寫(xiě)字樓銷售達(dá)到 91％ 商鋪推廣 裙樓竣工后即可推廣商鋪 春交會(huì) 秋交會(huì) 三、資金回籠計(jì)劃 來(lái)鶴臺(tái)銷售及回款計(jì)劃表 時(shí)間 工程進(jìn)度 產(chǎn)權(quán)式酒店 寫(xiě)字樓 商業(yè)裙樓 銷售進(jìn)度（套） 銷售比例（ %） 回款金額（萬(wàn)元） 銷售進(jìn)度（套） 銷售比例（ %） 回款金額（萬(wàn)元） 銷售進(jìn)度（ M2） 銷售比例（ %） 回款金額（萬(wàn)元） 2020 年 10 月 2020 年 1 月 出正負(fù)零 2020 年 3 月 50 500 2020 年 4 月 42 400 2020 年 5 月 42 400 2020 480 2020 年 6 月 42 400 2020 年 7 月 28 300 12 200 2020 年 8 月 主體封頂 20 200 8 150 4000 25 1680 2020 年 9 月 18 200 10 200 2020 年 10 月 17 4600 12 950 2020 1920 2020 年 11 月 16 5 1800 10 850 2020 年 12 月 16 5 1200 8 650 2020 年 1 月 4 500 3 300 2020 年 2 月 主體竣工 4 500 4 200 4000 25 1680 2020 年 3 月 7 400 5 290 2020 年 4 月 7 400 5 350 2020 年 5 月 7 500 5 400 2020 1920 2020 年 6 月 500 4 338 2020 年 7 月 600 4 400 2020 年 8 月 550 2020 1920 合計(jì) 320 100 13400 90 100 5828 16000 100 9600 說(shuō)明 ： 產(chǎn)權(quán)式酒店參考數(shù)據(jù)：面積： 20200 平方米；單價(jià)： 6700 元 /平方米；套數(shù)： 320 套；單套面積： 平方米 寫(xiě)字樓參考數(shù)據(jù)：面積： 12400 平方米；單價(jià)： 4700 元 /平方米；套數(shù)： 90 套；單套面積： 平方米 主樓裙房參考數(shù)據(jù)：面積： 16000 平方米，單價(jià)： 6000 元 /平方米 首付款參考比例：產(chǎn)權(quán)式酒店： 25%、寫(xiě)字樓： 30%,主樓裙房 :40% 主體封頂當(dāng)月辦理按揭貸款手續(xù)，按揭款隔月發(fā)放，主樓裙房的尾款則按時(shí)間段劃分，前期尾款在后期銷售回款里體現(xiàn) 以上說(shuō)明以目前揚(yáng)州市場(chǎng)操作流程為參考（首付 20%簽約，按揭款手續(xù)辦完隔月發(fā)放） 四、投 資模擬 個(gè)人商業(yè)用房貸款萬(wàn)元還款表 借款期限 期數(shù) 年利率 (%) 月利率 (‰) 月還款額 本利和 利息和 利息占比 1 12 到期一次還本付息 2 24 % 3 36 % 4 48 % 5 60 % 6 72 % 7 84 % 8 96 % 9 108 % 10 120 % 個(gè)人投資分析 ：產(chǎn)權(quán)式酒店 — 金融投資 單價(jià)（暫定） 6700 元 /每平方米 面積（例） 平方米 總價(jià) 418750 元 貸款額（按總額 50%計(jì)算） 209375 元 前 5 年投資回報(bào)（估算） 稅后約 250000 元 后 5 年投資回報(bào)（估算） 稅后大于 330000 元 收益分析 10 年內(nèi)收回本金 每套的產(chǎn)權(quán)式酒店以 40 萬(wàn) 銀行按揭以總金額的 50%計(jì)算 ,則貸款額為 20 萬(wàn) 以 5 年計(jì)算 ,20 萬(wàn)貸款的總利息為 20= 元 所以 5 年的本金和利息總額為 400000＋ = 元 如果按 40 萬(wàn)存銀行 ,按 5 年整存整取 ,年利率 %計(jì)算 ,則 5 年的稅后利息為 44640 元 則 5 年的本金和利息總額為 400000＋