【正文】 004年7月份之上海市已售正在營(yíng)業(yè)的產(chǎn)權(quán)式酒店共23個(gè)，主要分布在市中心區(qū)域，靜安區(qū)最多，共計(jì)5個(gè)，浦東新區(qū)和黃浦區(qū)各有4個(gè)。主要原因，一市中心區(qū)域供應(yīng)量的減少導(dǎo)致全市整體均價(jià)出現(xiàn)下跌；二實(shí)際需求量的下降有效地抑制了售價(jià)的上漲；三是高檔次酒店式公寓的空缺在很大程度上影響了整體均價(jià)的提升。單套面積來(lái)：已不再是一味的追求小面積的分割，開(kāi)始向滿足居住功能性的居家面積發(fā)展。n 2004年上海酒店式公寓區(qū)域項(xiàng)目名稱總戶數(shù)（戶）面積范圍（m2）均價(jià)（元/ m2）總價(jià)（萬(wàn)元）虹口四季沙龍1805510392544891上海多倫多260441071320066160浦東久陽(yáng)濱江2567014017780126252碧云1081084576128005898Space Two4134868120005782靜安麗都新貴3776018019000114342協(xié)和城麗豪2195310021000100210閘北中興財(cái)富國(guó)際53049862000098172盧灣綠洲仕格維164401192300092273徐匯尚都143421101450061159閔行開(kāi)元地中海1966259003640/ 11個(gè)26274018088832300048342根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料2004年共推出11個(gè)酒店式公寓。外觀 藍(lán)朝部落 駿豪國(guó)際 萬(wàn)源晶典酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)酒店的分布（1）上海酒店式公寓分布到目前，上海建成并基本投入使用的酒店式公寓項(xiàng)目有80余個(gè)，總建筑面積在200萬(wàn)平方米以上，主要分布區(qū)域是浦東、長(zhǎng)寧、虹口、黃浦、靜安、盧灣。單純的投資回報(bào)率已經(jīng)不能滿足需求，投資客紛紛開(kāi)始注重物業(yè)的綜合配套，例如整體品質(zhì)、大堂的裝修、室內(nèi)的裝修及配置、會(huì)所的配置等等。因?yàn)榫频陜r(jià)錢比較貴而且沒(méi)有家的感覺(jué)購(gòu)買目的投資自用 投資購(gòu)買客戶投資客自住客、投資客 上海酒店式公寓發(fā)展 階段起步階段發(fā)展階段成熟階段時(shí)間199820002000200320004至今特征小戶型＋低總價(jià)包租包租＋物業(yè)品質(zhì)代表樓盤(pán)新黃浦服務(wù)公寓、藍(lán)朝部落、青年匯駿豪國(guó)際、金銀匯、金隆海悅、君悅?cè)f源晶典、東晶國(guó)際備注多為市中心地段爛尾樓改造項(xiàng)目，由于建筑物內(nèi)部結(jié)構(gòu)無(wú)法改變，所以其房型設(shè)計(jì)上存在眾多弊端，而且物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)一般自己組建或聘請(qǐng)公寓服務(wù)團(tuán)隊(duì)，以其小戶型、小面積、低總價(jià)的來(lái)吸引年輕白領(lǐng)購(gòu)買入住。在經(jīng)營(yíng)期間一般不做統(tǒng)一的營(yíng)銷推廣回報(bào)在包租期間按協(xié)議固定回報(bào)，包租期長(zhǎng)一般沒(méi)有長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資回報(bào)功能特點(diǎn)按酒店標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，一般不設(shè)廚房。出租收益經(jīng)營(yíng)者和業(yè)主采取3：7或4：6比例開(kāi)。酒店式服務(wù)，代租代管代收代售的服務(wù)。經(jīng)營(yíng)者提供酒店式個(gè)別簡(jiǎn)單服務(wù)如代定機(jī)票、提供家政等的經(jīng)營(yíng)模式，沒(méi)有出租等服務(wù)。2003年裝修（二）上海酒店地產(chǎn)市場(chǎng)分析１、 上海產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓比較類型產(chǎn)權(quán)酒店酒店式公寓經(jīng)營(yíng)模式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理：包括酒店的管理服務(wù)和營(yíng)銷宣傳推廣客房產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主，酒店經(jīng)營(yíng)者一般會(huì)和業(yè)主簽訂515－30不等的協(xié)議，這期間，業(yè)主房間的使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)歸酒店經(jīng)營(yíng)者。1992年開(kāi)業(yè)飯店商場(chǎng)內(nèi)中外名品、工藝品琳瑯滿目。2003年裝修絲綢之路大酒店曲陽(yáng)路777號(hào)離機(jī)場(chǎng)距離（公里）：15（距浦東機(jī)場(chǎng)45公里） 離火車站距離（公里）：5 離市中心距離（公里）：4 離四川北路距離（公里）：4三星標(biāo)準(zhǔn)房 308元 豪華雙人房 338元豪華單人房 338元西式早餐：38 中式早餐：38 加床：50商務(wù)中心 DDD電話 IDD電話 商場(chǎng) 理發(fā)美容室 部分房間有寬帶上網(wǎng) 中餐廳 西餐廳 交誼舞廳 迪斯科舞廳 卡拉OK廳 棋牌室 桌球室 健身室 桑拿浴室絲綢緞之路大飯店位于上海虹口區(qū)曲陽(yáng)路、內(nèi)環(huán)線交界處，附近有內(nèi)外貿(mào)易中心、上海商務(wù)中心、全國(guó)駐滬辦以及現(xiàn)代化住宅樓層，由內(nèi)環(huán)線去火車站、國(guó)際機(jī)場(chǎng)，交通便利。1992年開(kāi)業(yè)酒店風(fēng)格中西合璧大慶上海 中山北二路1515號(hào)離機(jī)場(chǎng)距離（公里）：20（距浦東機(jī)場(chǎng)43公里） 離火車站距離（公里）：8 離市中心距離（公里）：10 離四川北路距離（公里）：三星豪標(biāo)B 268元 豪標(biāo)A 288元自助早餐：20 加床：60會(huì)議廳 商務(wù)中心 停車場(chǎng) 票務(wù)服務(wù) DDD電話 IDD電話 洗衣服務(wù) 商場(chǎng) 理發(fā)美容室 部分房間有寬帶上網(wǎng) 中餐廳 咖啡廳 酒吧 客房送餐服務(wù) 交誼舞廳 迪斯科舞廳 卡拉OK廳 棋牌室 桌球室 健身室 按摩室 上海大慶石油大廈是大慶市石油管理局在上海投資建造的一座三星級(jí)大酒店，毗鄰曲陽(yáng)商務(wù)中心，總建筑面積二萬(wàn)五千余平方米。除此之外，為適應(yīng)現(xiàn)代商務(wù)客人的需要，每間（套）客房都可在互聯(lián)網(wǎng)上進(jìn)行電子商務(wù)，使您在享受舒適環(huán)境的同時(shí)，也能享受到便捷的商務(wù)服務(wù)。2003年裝修天翔大酒店（海航酒店集團(tuán)管理）曲陽(yáng)路701號(hào)，三星標(biāo)準(zhǔn)房 RMB 298 大床房 RMB 308 豪華標(biāo)準(zhǔn)房 RMB 350 豪華大床房 RMB 380會(huì)議廳 商務(wù)中心 停車場(chǎng) DDD電話 IDD電話 商場(chǎng) 中餐廳 酒吧 棋牌室 健身室 1993年開(kāi)業(yè)可容納340人的宴會(huì)廳及會(huì)議室供租用。酒店餐飲設(shè)施設(shè)有八個(gè)獨(dú)立的中餐廳。項(xiàng)目所在的曲陽(yáng)商務(wù)中心酒店賓館概況曲陽(yáng)商務(wù)中心片區(qū)內(nèi)現(xiàn)有11家星級(jí)酒店賓館名稱位置星級(jí)房?jī)r(jià)配套備注蘭生大酒店（瑞迪森薩斯國(guó)際集團(tuán)特許經(jīng)營(yíng)店）曲陽(yáng)路1000號(hào)，毗鄰上海商務(wù)中心和滬辦大廈、柏樹(shù)大廈離機(jī)場(chǎng)距離15公里，（距浦東機(jī)場(chǎng)30公里） ，四星標(biāo)準(zhǔn)房： 498元 標(biāo)準(zhǔn)房598元 豪華標(biāo)房 720元會(huì)議廳、商務(wù)中心 、停車場(chǎng) 、外幣兌換服務(wù) 票務(wù)服務(wù) 、DDD電話、IDD電話 、洗衣服務(wù) 、殘疾人客房 、商場(chǎng) 、理發(fā)美容室、出租車、中餐廳 西餐廳 咖啡廳 酒吧 客房送餐服務(wù) 迪斯科舞廳 卡拉OK廳 棋牌室 乒乓球室 保齡球場(chǎng) 健身室 按摩室 桑拿浴室% 。三 區(qū)域酒店發(fā)展概況酒店地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）虹口酒店業(yè)概況至2004年年末，虹口全區(qū)二星級(jí)以上賓館25家，其中四星級(jí)賓館6家，三星級(jí)賓館10家。酒店業(yè)受大環(huán)境影響較大，存在較大的不確定性，但上海的十一五發(fā)展規(guī)劃要大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，（上海市委書(shū)記近期講話將上海調(diào)整向金融服務(wù)型城市功能定位），隨著上海商務(wù)、會(huì)展的發(fā)展，以及2010年世博會(huì)都將給上海的酒店業(yè)帶來(lái)良好的發(fā)展機(jī)會(huì)。而２０００－２００４年上海三星級(jí)以下經(jīng)濟(jì)型酒店的增量大約也就是６０－８０家。目前上海市三星級(jí)和三星級(jí)以下經(jīng)濟(jì)型酒店的客房年飽和供應(yīng)能力為３５００萬(wàn)夜房次左右，按照６４％左右出租率，實(shí)際年供應(yīng)量為２２００萬(wàn)夜房次。根據(jù)抽樣統(tǒng)計(jì)分析，預(yù)計(jì)未來(lái)三到五年，上海國(guó)內(nèi)旅游人次仍可能保持５％左右增長(zhǎng)，折合成住宿需求，每年遞增１１０－１２０萬(wàn)房夜次，與入境旅游的增量需求相當(dāng)。（2）國(guó)內(nèi)旅游人次的增加會(huì)對(duì)三星級(jí)以下經(jīng)濟(jì)型酒店客房需求起拉動(dòng)作用。相當(dāng)于每年新增３０家三星級(jí)及以上酒店才能滿足需求。按照未來(lái)四年入境旅游每年新增的需求１３０－１５０萬(wàn)測(cè)算，相當(dāng)于目前三星級(jí)及以上酒店實(shí)際供應(yīng)量的１／４左右?！　∧壳吧虾Ｈ羌?jí)及以上酒店每年的飽和供應(yīng)能力為８００萬(wàn)房夜次，按照目前７４％出租率算，實(shí)際供應(yīng)量為６００萬(wàn)房夜次。在２０１０年預(yù)計(jì)將舉辦１５００場(chǎng)國(guó)際性展覽和會(huì)議。ＡＰＥＣ會(huì)議以來(lái)，上海的國(guó)際影響力日益增強(qiáng)，上?，F(xiàn)已成為全球知名的會(huì)議展覽舉辦地。２００４年入境旅游增幅迅速，同比增長(zhǎng)５４％，入境旅游人次達(dá)到４９２萬(wàn)人次。主要是由于目前上海每年要舉辦的國(guó)際性會(huì)議至少有數(shù)百個(gè)，并呈逐年增多之勢(shì)上海酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)前景預(yù)測(cè)未來(lái)三到五年，上海酒店需求仍將處于上升通道。四、五星級(jí)出租率比三星級(jí)高出７－８?jìng)€(gè)百分點(diǎn)。 出租率增長(zhǎng)呈現(xiàn)剪刀差，商務(wù)會(huì)展客源比重增大。但四、五星級(jí)酒店在房?jī)r(jià)升高同時(shí)，平均出租率達(dá)到72％－76％，表明高星級(jí)客房略顯緊缺。若從酒店檔次看，有所差異：高星級(jí)由于市場(chǎng)需求旺盛且供應(yīng)量相對(duì)少，出出租率相對(duì)較高，大體為72％－75％之間；而三星級(jí)以下酒店則應(yīng)處于略低位置，即65％－70％之間。合理的出租率應(yīng)該既能使酒店效益最佳化，又能使酒店可持續(xù)發(fā)展客房不能長(zhǎng)期全負(fù)荷使用，須有一定余地以確保酒店正常運(yùn)營(yíng)、維修保養(yǎng)。詳見(jiàn)下表—“上海旅游市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)表”106 / 106 上海旅游市場(chǎng)統(tǒng)計(jì) 上海市旅游事業(yè)管理委員會(huì)統(tǒng)計(jì)資料　2004年12月2005年1月2005年2月2005年3月一、本市接待過(guò)夜入境旅游者人數(shù)（人次）本月同比增長(zhǎng)%本年本月止累計(jì)同比增長(zhǎng)%　本月同比增長(zhǎng)%本年本月止累計(jì)同比增長(zhǎng)%本月同比增長(zhǎng)%本年本月止累計(jì)同比增長(zhǎng)%本月同比增長(zhǎng)%本年本月止累計(jì)同比增長(zhǎng)%5050491368633合計(jì)35814038545053300095392%330009282496612505384101996606外國(guó)人 29362831967072810926171%281092236139517231326383843614香港同胞3217631283225742868%2574224897506393010880747澳門(mén)同胞2181166727262414%7261565229119004191臺(tái)灣同胞30155328294224494085%2244919895423442571068054二、旅游飯店客房平均出租率和平均房?jī)r(jià)　本月同比增長(zhǎng)%本年本月止累計(jì)同比增長(zhǎng)%本月同比增長(zhǎng)%本年本月止累計(jì)同比增長(zhǎng)%本月同比增長(zhǎng)%本年本月止累計(jì)同比增長(zhǎng)%本月同比增長(zhǎng)%本年本月止累計(jì)同比增長(zhǎng)%出租率% 1398%其中星級(jí)飯店1343%五星級(jí)1710%64四星級(jí)2078%三星級(jí)1224%二星級(jí)393%一星級(jí)4821%48平均房?jī)r(jià)2181%其中星級(jí)飯店2416%五星級(jí)2771%1135四星級(jí)1328%三星級(jí)470%二星級(jí)519%一星級(jí)3043%注：出租率比去年同月增減值計(jì)算單位為百分點(diǎn)，平均房?jī)r(jià)為百分比（2）目前上海酒店業(yè)供求分析216。216。 上海的四星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)狀況普遍看好，總?cè)胱÷时龋玻埃埃衬晟仙?．58％，達(dá)到７2．２％，較２００３年上浮２６．４％。這一房費(fèi)水平超過(guò)北京３００多元，也明顯高于亞洲其它城市，比新加坡和曼谷的五星級(jí)酒店分別高出６１％和５３％，已基本與香港持平。216。ＳＡＲＳ之后的２００４年至今呈現(xiàn)強(qiáng)勁反彈態(tài)勢(shì)，旺季時(shí)候高星級(jí)酒店“一房難求”，十分火爆，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)前景廣闊。 度假類的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司或是國(guó)際性的度假交換聯(lián)盟一般選用第三種開(kāi)發(fā)模式，并尤以分時(shí)度假和區(qū)域交換的居多，開(kāi)發(fā)規(guī)模和開(kāi)發(fā)量一般在業(yè)內(nèi)居于領(lǐng)先的地位并往往附以相當(dāng)誘人的度假主體，如高爾夫、森林公園等。 專業(yè)的酒店類管理公司一般選用返租式的產(chǎn)權(quán)酒店開(kāi)發(fā)模式，依托其專業(yè)的酒店管理力量在正?；厥掌淝捌谕顿Y的基礎(chǔ)上以獲取營(yíng)業(yè)后的利潤(rùn)為主要收益渠道。 房地產(chǎn)類開(kāi)發(fā)商一般選用純產(chǎn)權(quán)式酒店的開(kāi)發(fā)模式，以成立業(yè)主委員會(huì)的形式監(jiān)管以后的運(yùn)營(yíng)。目前，此種模式的產(chǎn)權(quán)酒店正在以國(guó)際化的酒店交換組織為依托進(jìn)行大規(guī)模的擴(kuò)張，但其對(duì)加盟酒店的要求和審查往往相當(dāng)嚴(yán)格，一般均要求在三星級(jí)、四星級(jí)以上，而且對(duì)酒店內(nèi)部配套和城市環(huán)境的要求也有非常高的標(biāo)準(zhǔn)。此種類型的酒店多建設(shè)與世界或全國(guó)知名的旅游、度假勝地，開(kāi)發(fā)主體多為旅游度假類的開(kāi)發(fā)公司，以自然或人為塑造的旅休閑項(xiàng)目為依托，購(gòu)買者的購(gòu)買目的多為休閑為目的，不