【導(dǎo)讀】產(chǎn)權(quán)式酒店屬于投資型物業(yè)的一種，只有具備一定經(jīng)濟(jì)能力的投資客才會(huì)購(gòu)買。但是由于這一物業(yè)類型總價(jià)較低，介入門檻也相應(yīng)較低，尤其是相。揚(yáng)州本地的中、小投資客。常駐揚(yáng)州的周邊投資客。揚(yáng)州擁有較多的臺(tái)資企業(yè)，利用公司臺(tái)資的背景、通過(guò)一定的關(guān)系可以達(dá)到爭(zhēng)取一定的海外投資市。隨著揚(yáng)州火車站的開(kāi)通以及潤(rùn)揚(yáng)大橋的即將通車，外地企業(yè)進(jìn)揚(yáng)和新三資企業(yè)的辦公需求會(huì)有較大上升，因此商務(wù)寫(xiě)字樓的潛在需求市場(chǎng)在進(jìn)一步。擴(kuò)大，目前揚(yáng)州還沒(méi)有真正意義上的高檔寫(xiě)字樓，許多中小型的企業(yè)大多以租賃的形式承租一些商住性質(zhì)的物業(yè)作為其辦公場(chǎng)所，從調(diào)查分析來(lái)看，我。在揚(yáng)州的核心區(qū)域，他們是項(xiàng)目最主要的客群，預(yù)計(jì)會(huì)占總成交量的60％以上。會(huì)存在超大面積產(chǎn)品和SOHO中小面積產(chǎn)品共存的情況，這兩類客群我們將分開(kāi)進(jìn)行論證與捕捉。本地人將占有相當(dāng)比重；是揚(yáng)州的中上階層，具有一定的社會(huì)地會(huì)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。

　　

【正文】 鶴臺(tái)大酒店施工現(xiàn)場(chǎng) 與會(huì)人員： 領(lǐng)導(dǎo)： 揚(yáng)州市政府相關(guān)人員、揚(yáng)州 邗江區(qū)政府相關(guān)人員、揚(yáng)州市土地局、揚(yáng)州房產(chǎn)局、揚(yáng)州市規(guī)劃局、揚(yáng)州市物價(jià)局、揚(yáng)州工商局揚(yáng)州市對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作局、開(kāi)發(fā)商、南京垠坤 媒體： 揚(yáng)州晚報(bào)、揚(yáng)州日?qǐng)?bào)、廣電報(bào)、江蘇電視臺(tái)、揚(yáng)州電視臺(tái) 目的： 為來(lái)鶴臺(tái)大酒店的開(kāi)盤(pán)打下一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，做出一個(gè)良好的開(kāi)端，進(jìn)一步擴(kuò)大來(lái)鶴臺(tái)的知名度。 借 此 次 奠基 ， 既可以與政府相關(guān)部分的領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行溝通，又可以 在濃厚的 歡慶 氣氛中，向業(yè)主 介紹項(xiàng)目 的 理念、 工程 情況、以及相關(guān)的賣點(diǎn)，如國(guó)際聯(lián)盟“最佳西方”酒店管理公司的一些情況，可以讓業(yè)主充分的了解到揚(yáng)州市政府開(kāi)發(fā)西區(qū)的政策和決心 。 同 時(shí)也是將項(xiàng)目二次推廣在市場(chǎng)中形成新的形象定位，為后期的推廣奠定基礎(chǔ)。 最佳西方 amp。ARSA酒店協(xié)作簽字儀式 會(huì)議時(shí)間： 2020 年 3 月 地點(diǎn)：花園國(guó)際大酒店或京華大酒店 與會(huì)人員： 領(lǐng)導(dǎo)： 揚(yáng)州邗江區(qū)政府、揚(yáng)州市土地局、揚(yáng)州市對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作局、揚(yáng)州市房產(chǎn)局等相關(guān)政府領(lǐng)導(dǎo)、 BEST WESTERN 機(jī)構(gòu)代表、開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)商組織的“臺(tái)灣購(gòu)房團(tuán)”人員、南京垠坤 媒體： 揚(yáng)州晚報(bào)、揚(yáng)州日?qǐng)?bào)、廣電報(bào)、江蘇電視臺(tái)、揚(yáng)州電視臺(tái) 目的： 進(jìn)一步擴(kuò)大開(kāi)發(fā)商的知名度，充分展現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，體現(xiàn)樓盤(pán)品質(zhì)與優(yōu)秀的品牌服務(wù) 。借助簽約儀式使業(yè)主充分了解 BSET WESTERN 機(jī)構(gòu)的集團(tuán)性質(zhì)，充分展現(xiàn) BSET WESTERN 國(guó)際酒店聯(lián)盟的品牌優(yōu)質(zhì)服務(wù)?？梢允箻I(yè)主充分了解項(xiàng)目整體的管理模式，以及能感受到的優(yōu)質(zhì)國(guó)際酒店管理和附屬超值服務(wù)。造成一定的口碑效應(yīng)，吸引廣大業(yè)主，為后期的銷售做一定的客戶鋪墊，激發(fā)業(yè)主對(duì)進(jìn)住來(lái)鶴臺(tái)的憧憬和激發(fā)業(yè)主對(duì)未來(lái)事業(yè)發(fā)展的美好前景，同時(shí)利用“臺(tái)灣購(gòu)房團(tuán)”的到來(lái)，進(jìn)一步強(qiáng)化本案的投資發(fā)展的潛力，吸引揚(yáng)州及周邊投資者的關(guān)注，為市場(chǎng)造成“火爆”搶購(gòu)的局面，從而加快產(chǎn)品的去化。 俱樂(lè)部的成立 第八章 商鋪推廣策略 本案的產(chǎn)品與一期一樣也存在商業(yè)房，但形式大不一樣，以大量的裙樓商場(chǎng)為主輔以少量獨(dú)立式商鋪。對(duì)于本案商業(yè)部分的推廣，我們認(rèn)為難點(diǎn)主要在于三層商場(chǎng)的營(yíng)銷。裙樓商場(chǎng)成功解決之后，緊鄰的少量獨(dú)立商鋪則可借力打力、順勢(shì)而為，完成最后的銷售。 鑒于本案和“來(lái)鶴臺(tái)廣場(chǎng)一期”的一體性，二者不可分開(kāi)，我們先從一期面臨的問(wèn)題入手。 “來(lái)鶴臺(tái)廣場(chǎng)一期”問(wèn)題剖析 “來(lái)鶴臺(tái)廣場(chǎng)一期”目前面臨的主要問(wèn)題是招商不利，后期經(jīng)營(yíng)局面無(wú)法打開(kāi)。 從 6 個(gè)月的招商結(jié)果來(lái)看，臨街一面由于銀行的遷入，逐漸有所改觀 ，美食街也有富春大酒店的支撐?，F(xiàn)在最大的問(wèn)題在于精品街問(wèn)題，目前來(lái)看基本沒(méi)有商家進(jìn)入。 經(jīng)過(guò)初步的接觸與調(diào)研，我們認(rèn)為一期招商局面無(wú)法打開(kāi)的主要原因有以下幾點(diǎn)： ? 因產(chǎn)品售價(jià)較高造成業(yè)主對(duì)后期的租金預(yù)期較高 一期商鋪的售價(jià)最高的達(dá)到了 15000 元 /m2，即使按 15年的投資回報(bào)期來(lái)算，租金也超過(guò) 80元 /m2月，以現(xiàn)在的市場(chǎng)行情來(lái)看壓力比較大，且一期交付時(shí)，合同面積和實(shí)際交付面積誤差較大的問(wèn)題，造成經(jīng)營(yíng)戶不敢入內(nèi)。 ? 周邊人氣的聚集還有待時(shí)間的積累 本案對(duì)面，雖因廣潤(rùn)發(fā)超市的存在聚集了一定的人氣，但存在一定不利客 觀因素，如兩者之間相隔路面太寬、且存在較寬的綠化隔離帶，不利于商業(yè)人流的形成。商業(yè)氛圍的形成還需要時(shí)間的積累來(lái)增加人流。 ? 業(yè)主各自為陣、缺乏統(tǒng)一的招商與管理 由于將使用權(quán)完全交到業(yè)主手中，無(wú)法形成統(tǒng)一的組織招商行為；另一方面由于存在出租與自用的區(qū)別，對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)沒(méi)有明顯限制，造成商家對(duì)未來(lái)區(qū)域型商業(yè)的發(fā)展看不到方向；另外招商公司在招商中發(fā)揮的作用并沒(méi)有完全體現(xiàn)。 ? 缺乏旗艦型商業(yè)進(jìn)入，難以撐起市場(chǎng)大旗 大型商業(yè)地產(chǎn)的成功必須有重量級(jí)經(jīng)營(yíng)戶或經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)來(lái)帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的方向、發(fā)揮聚集消費(fèi)人氣的號(hào)召力。對(duì)于本案而言 ，一期產(chǎn)品為中小型的商業(yè)面積單位，無(wú)法吸引駐旗艦型商家的進(jìn)入。群龍無(wú)首，后期混亂成必然。 ? 開(kāi)發(fā)模式的弊端 任何優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)模式都會(huì)有不足之處。對(duì)于本案的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商取得了銷售的成功，成績(jī)卓著。但對(duì)此項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，地產(chǎn)的概念太強(qiáng)，弱化了商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)性，即后期的經(jīng)營(yíng)性。市場(chǎng)證明：商業(yè)地產(chǎn)完全銷售，必然會(huì)帶來(lái)后期經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)模式的后遺癥在一定程度上無(wú)法避免。 二、本案商業(yè)部分營(yíng)銷建議 由于商業(yè)裙樓的單層面積太大，達(dá)到了 6000m2，總量也達(dá)到了 24000 ㎡ 。商業(yè)部分的推廣，我們建議行策略定位如下： 全 部采用租賃，雖可保證后期利潤(rùn)的最大化，但不利于資金的快速回籠；全部采用銷售，雖有利于資金快速回籠，但售價(jià)勢(shì)必較低利潤(rùn)無(wú)法最大化。 租、售、自用相結(jié)合 我們建議利用公司的臺(tái)資背景，運(yùn)用一定的關(guān)系營(yíng)銷，爭(zhēng)取大型投資人、企業(yè)級(jí)財(cái)團(tuán)的認(rèn)購(gòu)或租賃。對(duì)于租賃后的業(yè)態(tài)，限定于大型百貨、餐飲上，如太平洋百貨、大洋百貨等。通過(guò)一定的優(yōu)惠條件爭(zhēng)取 1－ 2家大型旗艦型商家的進(jìn)入。 執(zhí)行方案附件 附件一 物業(yè)概要篇 來(lái)鶴臺(tái)大酒店 來(lái)鶴臺(tái)美食中心 來(lái)鶴臺(tái)休閑中心 產(chǎn)權(quán)式酒店 分時(shí)度假：既是投資也是享受 享受投資的樂(lè)趣 SOHO Small Office Home Office 享受居家辦公的樂(lè)趣 工作就是生活，生活就是工作 附件二 VI系統(tǒng) 營(yíng)銷推廣 VI部分 （全方位樓盤(pán)品牌形象包裝體系） 工作清單 一、 樓盤(pán)品牌形象調(diào)性 (一 ) 樓盤(pán)擬人化個(gè)性特征（與目標(biāo)消費(fèi)群相關(guān)） (二 ) 樓盤(pán)色彩特征 (三 ) 樓盤(pán)文化特征 (四 ) 樓盤(pán)物質(zhì)特征 (五 ) 樓盤(pán)精神特征 二、 樓盤(pán) VI基礎(chǔ)部分 (一 ) 標(biāo)志組合部分 標(biāo)志 標(biāo)準(zhǔn)字 標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)字標(biāo)準(zhǔn)組合 標(biāo)準(zhǔn)中文應(yīng)用字體 標(biāo)準(zhǔn)英文應(yīng)用字體 標(biāo)準(zhǔn)色 (1)主色 (2)輔色 (二 ) 功能性圖案 /圖形部分 位置圖 /交通圖 園區(qū)總平面圖 分樓層平面圖 套 型平面圖 各類園區(qū)配套設(shè)施平面圖 (三 ) 效果圖部分 園區(qū)鳥(niǎo)瞰圖 (如園區(qū)周邊環(huán)境有突出的地方應(yīng)在圖上加以表現(xiàn) ) 園區(qū)總平面圖 景觀效果圖系列 (1)景觀總平面圖 (2)主題景觀系列圖 (3)組團(tuán)景觀系列圖 (4)廣場(chǎng)景觀系列圖 (5)表現(xiàn)景觀與建筑關(guān)系的系列效果圖 (6)小品景觀系列圖 建筑效果圖系列 (1)單幢效果 (東、南、西、北各面 ) (2)幾幢的組合 (最好的視角 ) 配套效果圖系列 (會(huì)所、幼兒園等 ) 概念圖 /參考圖系列 (1)手繪概念圖 /參考圖 (2)實(shí)景概念圖 /參考圖 (四 ) 三維視覺(jué)部分 效果圖部分的三維化表現(xiàn) （ 1）園區(qū)鳥(niǎo)瞰圖 (如園區(qū)周邊環(huán)境有突出的地方應(yīng)在圖上加以表 現(xiàn) ) （ 2）景觀效果圖系列 A 主題景觀系列圖 B 組團(tuán)景觀系列圖 C 廣場(chǎng)景觀系列圖 D 表現(xiàn)景觀與建筑關(guān)系的系列效果圖 E 小品景觀系列圖 （ 3） 建筑效果圖系列 A 單幢效果 (東、南、西、北各面 ) B 幾幢的組合 (最好的視角 ) （ 4） 配套效果圖系列 (會(huì)所、幼兒園等 ) 模型系列 （ 1）樓盤(pán)總體沙盤(pán) （ 2）景觀系列沙盤(pán) （ 3）建筑系列模型（含剖面結(jié)構(gòu)模型） (五 ) 主題性、典型性圖案 /圖形部分（樓盤(pán)品牌形象代言系列） 要點(diǎn)： (1)與樓盤(pán)區(qū)域特征相關(guān) (2)與樓盤(pán)定位體系相關(guān) (3)與樓盤(pán)的核心產(chǎn)品化理念相關(guān) (4)與樓盤(pán)的核心社會(huì)化理念相關(guān) (5)與樓盤(pán)賣點(diǎn)體系相關(guān) (6)獨(dú)特、原創(chuàng)、沖擊力 明細(xì)： (1)有生命的： A 典型人物形象 B 典型卡通 /手繪人物形象 C 典型卡通 /手繪其他形象（樓盤(pán)個(gè)性與品牌形象的藝術(shù)化表達(dá)） (2)無(wú)生命的： A 典型品牌聯(lián)想物 (如山、水、海洋、以及與這些相關(guān)的物體 ) B 抽象的輔助圖形 三、 樓盤(pán) VI應(yīng)用部分 （一）報(bào)紙 VI 部分 基本形象與個(gè)性表達(dá) 基本結(jié)構(gòu)（邊框、左右、上下的關(guān)系） 基本色彩（主色、輔色） 基本排版（圖與文，主標(biāo)題、輔標(biāo)題） 系列實(shí)戰(zhàn)： （ 1）分階段與分節(jié)點(diǎn)： A 開(kāi)始預(yù)售 B 預(yù)售期系列 C 開(kāi)盤(pán)前系列 D 開(kāi)盤(pán) E 開(kāi)盤(pán)后系列 F 配合關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的單項(xiàng)稿 （ 2）分綜合與分項(xiàng) A 綜合的形象型廣告 B 針對(duì)系列賣點(diǎn)的分項(xiàng)廣告 （ 3）分版面 /分大報(bào)與小報(bào)： A 整版 B 半版 C 雙通 C 創(chuàng)新與異形版式 四、 樓書(shū) VI （一）精裝與簡(jiǎn)裝本 （二）封面與封底 （三）典型性內(nèi)頁(yè) （四）典型性主題頁(yè)面 五、 雜志廣告 （一）形象型廣告 橫版 豎版 （二）銷售型廣告 橫版 豎版 六、 網(wǎng)站廣告 （一）首頁(yè) （二）典型二級(jí)頁(yè)面 （三）網(wǎng)站飄浮 （四）鏈接點(diǎn)擊符等 七、 戶外廣告 （一）車體廣告 公交車身 自備園區(qū)外看房車 園區(qū)內(nèi)高 爾夫看房車 （二）看板與燈箱類廣告 大型戶外看板（含高炮） 燈箱（矩形與圓形等） 道旗 八、 導(dǎo)視類 VI （一）銷售類導(dǎo)視 園區(qū)外： （ 1） 大型戶外看板（含高炮） （ 2） 燈箱（矩形與圓形） （ 3） 道旗 園區(qū)內(nèi)： （ 1） 樣板房 （ 2） 樣板景觀區(qū) （ 3） 參觀線路導(dǎo)視 （ 4） 其他樣板示范區(qū) （ 5） 展示住宅規(guī)劃類 A 園區(qū)總規(guī)劃平面圖 B 鳥(niǎo)瞰圖 C 組團(tuán)規(guī)劃平面圖 D 組團(tuán)效果圖 E 建筑分布圖 F 公共設(shè)施分布圖 G 園內(nèi)交通導(dǎo)視圖 （ 6）景觀規(guī)劃類 A 景點(diǎn)導(dǎo)示 B 景觀效果圖與景點(diǎn)說(shuō)明 C 各類花草樹(shù)木名牌 D 清潔、綠化宣傳用語(yǔ) （ 7）建筑類 A 組團(tuán)特征識(shí)別標(biāo)志 B 單體樓幢識(shí)別標(biāo)志 C 樓座牌、幢號(hào)、單元號(hào)、門牌號(hào) D 樓層指示牌 （ 8）停車場(chǎng) 樣板間通路： （ 1） 樣板間指引 （ 2） 樣板間展示說(shuō)明 （ 3） 走向樣板間的道路包裝 （二）園區(qū)入住類導(dǎo)視 園區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)類： （ 1）交通類 停車場(chǎng)、地下車庫(kù)、自行車庫(kù)（棚）、摩托車庫(kù)（棚）、停車導(dǎo)示牌、交通動(dòng)線導(dǎo)示、人行線、防止小孩穿行、停車場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、 VIP 專用車位標(biāo)識(shí)、注意安全，小心駕駛、禁止鳴笛、單行道、限速 XX 公里、限高 XX 米、停車場(chǎng)進(jìn)口、停車場(chǎng)入口 （ 2） 配套設(shè)施類 會(huì)所、戶外休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所及設(shè)施 、商業(yè)配套、售樓中心、幼兒園、小學(xué) （ 3） 配套設(shè)施類 宣傳欄、通告欄、垃圾箱、果皮箱、信箱、牛奶箱、意見(jiàn)箱等 （ 4） 安全警示牌類 防盜、防火、小心落水、請(qǐng)勿下水、高空拋物害人害已、高空作業(yè)請(qǐng)您繞行、高壓危險(xiǎn)請(qǐng)勿靠近、機(jī)房重地非請(qǐng)莫入、設(shè)備檢修，暫停使用、有人作業(yè)，嚴(yán)禁合閘、小心觸電、小心滑倒、小心墜物、請(qǐng)勿爬、下有管道井 （ 5）消防警語(yǔ)牌類 請(qǐng)愛(ài)護(hù)消防設(shè)施！嚴(yán)禁占用消防通道！消防通道嚴(yán)禁停車！嚴(yán)禁煙火！禁止吸煙！消防器材嚴(yán)禁挪用！ （ 6）物業(yè)管理標(biāo)識(shí)系統(tǒng)類： A 辦公區(qū)域 物業(yè)管理公司形象牌、管理處門牌、管理處室外招牌 、主任室、會(huì)計(jì)室、資料室、值班室、維修班、倉(cāng)庫(kù)、桌面姓名牌、制度鏡框、管理處人員一覽表、保安值班表 B 生活區(qū)域 員工食堂、衛(wèi)生間、員工宿舍、員工活動(dòng)室、儲(chǔ)藏室 C 設(shè)備、設(shè)施區(qū)域 高壓配電室、低壓配電室、變壓器房、發(fā)電機(jī)房、水泵房、風(fēng)機(jī)房、設(shè)備房、消防監(jiān)控中心、水池、水箱、安保監(jiān)控中心等各類設(shè)施標(biāo)識(shí) D 公共設(shè)施類 物管中心、業(yè)主委員會(huì)、煤氣總閥、煤氣分閥、供水總閥、供水分閥、消防總閥、消防分閥、生活水泵、消防泵、噴淋泵、噴淋結(jié)合器、消防栓結(jié)合器、強(qiáng)電井、弱電井、電纜井、供水管井、消防管井、崗?fù)ぁ⒐_(kāi)電話 號(hào)碼牌 E 倉(cāng)庫(kù)貨架類 清潔類、綠化類、保安類、消防類、設(shè)備類、工具類、建筑類、化學(xué)品、易燃品、辦公用品、勞保用品 F 手冊(cè)及卡片類 住戶手冊(cè)、業(yè)主公約、法規(guī)及規(guī)定、入住通知書(shū)、臨時(shí)出入證、車位使用卡、車輛出入證、員工名片 九、 案場(chǎng)展示類 VI （一）售樓中心（現(xiàn)場(chǎng)售樓中心、外賣場(chǎng)） 售樓中心外部 （ 1）精神堡壘 （ 2）形象道旗 （ 3）售樓中心門頭 （ 4）售樓中心外立面包裝 （ 5） 售樓中心標(biāo)識(shí) （ 6） 景觀空間 （ 7） 由外到內(nèi)的過(guò)渡空間的處理