【正文】 因此，作為普通投資者，在投資購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)式酒店前既要盡可能根據(jù)酒店的位置、經(jīng)營(yíng)形式、物業(yè)的區(qū)域性和發(fā)展前景等判斷物業(yè)本身的經(jīng)營(yíng)前景和投資價(jià)值，同時(shí)也要嚴(yán)格考察酒店管理公司的管理經(jīng)驗(yàn)和能力。在購(gòu)買(mǎi)之前，投資者首先應(yīng)該了解產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)前景。　　專(zhuān)家建議　　把握要點(diǎn) 謹(jǐn)慎投資　　法律界人士表示，產(chǎn)權(quán)式酒店投資應(yīng)當(dāng)非常慎重，對(duì)于這個(gè)新生事物，在投資以前就要全面了解，盡量對(duì)其經(jīng)營(yíng)等各方面做到心中有數(shù)。因此，將這樣大一筆錢(qián)投資進(jìn)去，投資者一定要進(jìn)行全面考慮，除了安全性，還要考慮流動(dòng)性問(wèn)題，萬(wàn)一著急用錢(qián)，應(yīng)該怎么辦?！　〈送猓@位律師還表示，產(chǎn)權(quán)式酒店的投入比較高，在所有投資類(lèi)項(xiàng)目中，屬于奢侈品的層次。因此，萬(wàn)一酒店經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，投資者的利益就會(huì)受到損害。　　一位正在代理產(chǎn)權(quán)式酒店糾紛的律師告訴記者，產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)管理公司向投資者承諾的回報(bào)率，是按照最理想的經(jīng)營(yíng)條件來(lái)計(jì)算的，能否兌現(xiàn)給投資者回報(bào)的承諾，是個(gè)很大的未知數(shù)。產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)重要在于所處地理位置以及經(jīng)營(yíng)模式是否有特色，另外酒店管理公司的管理經(jīng)驗(yàn)也至關(guān)重要。為此，法律界人士提醒投資者，在投資產(chǎn)權(quán)式酒店之前，投資者就要對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)心中有數(shù)。尤其是在北京，也只有兩三年的發(fā)展時(shí)間。此外，表示認(rèn)購(gòu)金額將達(dá)到1200多萬(wàn)元。背靠著中信國(guó)安140億資產(chǎn)的強(qiáng)大后盾，“第一城”僅高檔高爾夫公寓現(xiàn)房第一天的發(fā)行額就超過(guò)了6100萬(wàn)元，其中個(gè)人投資所占比例達(dá)到80%，最大一筆個(gè)人投資為600萬(wàn)元。第一城項(xiàng)目中，對(duì)于業(yè)主利益以及轉(zhuǎn)售機(jī)制由中信國(guó)安集團(tuán)提供第三方的全程擔(dān)保。這些項(xiàng)目還建立了退出機(jī)制，如第一城項(xiàng)目中規(guī)定，3年之后，對(duì)于那些不愿意繼續(xù)委托出租，而希望收回投資的業(yè)主，可將物業(yè)轉(zhuǎn)售給第三方或經(jīng)營(yíng)公司，讓投資者全身而退。另一方面，投資期限也不再長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年，而是比較有限的幾年?！　∫环矫?，投資回報(bào)不再使用物業(yè)和投資者分成的方式，而把收益固定下來(lái)，%，其中包括6%%的回報(bào)等值的酒店享用權(quán)。而在3月份，中信國(guó)安第一城第三期的產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售已經(jīng)如火如荼。4月16日，位于珠市口東大街的中欣安泰公司與美國(guó)戴斯DaysInn品牌簽約，雙方推出了截至目前京城惟一一家位于市中心的產(chǎn)權(quán)式酒店——中欣戴斯產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)行銷(xiāo)售。同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。產(chǎn)權(quán)式酒店是進(jìn)而買(mǎi)斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買(mǎi)斷時(shí)段，即酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。而在投資上的損失，李先生也就認(rèn)了。酒店屬于商業(yè)用地，因此有關(guān)部門(mén)不應(yīng)該發(fā)放給他住宅房產(chǎn)證。　　目前，李先生已經(jīng)把給酒店發(fā)放產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)部門(mén)告上了法庭。因此，李先生要求酒店物業(yè)退還他的10萬(wàn)元本金。根據(jù)物業(yè)方面的說(shuō)法，目前酒店經(jīng)營(yíng)不善，因此，回報(bào)少一些。就是說(shuō)，李先生至少可以得到每年20%的投資回報(bào)。當(dāng)時(shí)，李先生和物業(yè)公司約定，每年贏利的60%歸李先生所有，40%歸物業(yè)公司?！　“咐胤拧　∧?萬(wàn)元投資回報(bào)縮水不到1000元 　　酒店經(jīng)營(yíng)不善擊碎李先生發(fā)財(cái)夢(mèng)　　李先生可以說(shuō)是北京比較早投資產(chǎn)權(quán)式酒店的一位投資者。一位不愿意透露姓名的律師透露，如今，在全國(guó)范圍內(nèi)已經(jīng)掀起了一股產(chǎn)權(quán)式酒店投資的熱潮，相關(guān)的訴訟案也將越來(lái)越多。　　2005年旺銷(xiāo)樓盤(pán) 　　我國(guó)的產(chǎn)權(quán)式酒店10年前源于海南省，目前全國(guó)的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目已發(fā)展到了200多個(gè)。因此，萬(wàn)一酒店經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，投資者的利益就會(huì)受到損害。一位正在代理產(chǎn)權(quán)式酒店糾紛的律師告訴記者，產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)管理公司向投資者承諾的回報(bào)率，是按照最理想的經(jīng)營(yíng)條件來(lái)計(jì)算的，能否兌現(xiàn)給投資者回報(bào)的承諾，是個(gè)很大的未知數(shù)。相對(duì)而言，保險(xiǎn)公司擔(dān)保較為理想。一般來(lái)說(shuō)，同開(kāi)發(fā)商簽訂投資收益擔(dān)保補(bǔ)充協(xié)議是相當(dāng)必要的，其方式主要有兩種，即開(kāi)發(fā)商擔(dān)保和保險(xiǎn)公司擔(dān)保。產(chǎn)權(quán)式酒店的重點(diǎn)不應(yīng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而該歸結(jié)為一種商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，即項(xiàng)目是否具備升值潛力。一方面要對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)和資信狀況進(jìn)行調(diào)查；另一方面，要考察產(chǎn)權(quán)式酒店在整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上的各個(gè)環(huán)節(jié)，如房屋品質(zhì)、室內(nèi)外裝修配套、物業(yè)管理公司以及經(jīng)營(yíng)管理等方面。 第二，重視開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、實(shí)力和資信狀況。同時(shí)，也要明確業(yè)主作為出資人身份，可以向管理公司提出質(zhì)詢(xún)，管理層必須給予合理答復(fù)。因而產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)管理水平，是決定物業(yè)是否可以升值的關(guān)鍵要素，即使對(duì)于自用型的業(yè)主，酒店管理公司的專(zhuān)業(yè)性和水平，也是購(gòu)買(mǎi)物業(yè)是否能夠帶來(lái)附加價(jià)值的判斷標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)橹挥芯哂谐晒频旯芾斫?jīng)驗(yàn)的公司，才能最大限度地挖掘經(jīng)營(yíng)管理潛力，合理運(yùn)用酒店的資源，使投資者和開(kāi)發(fā)商達(dá)到雙贏的目的。 首先，對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理水平進(jìn)行全面考察，明確業(yè)主對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的監(jiān)督權(quán)利。基于此，筆者提出幾點(diǎn)投資建議。 但由于產(chǎn)權(quán)式酒店在國(guó)內(nèi)尚處于嬰幼兒發(fā)展階段，其本身不足之處日漸顯現(xiàn)，同時(shí)還欠缺相應(yīng)的法律、法規(guī)約束，尤其是由于產(chǎn)權(quán)分割出售，而導(dǎo)致長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)管理獲利能力的降低，從而可能使擁有高投資回報(bào)率的產(chǎn)權(quán)式商業(yè)投資成為房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域。隨著“中產(chǎn)階層”快速增長(zhǎng)、商務(wù)活動(dòng)日趨頻繁、度假觀(guān)念走向成熟，可以說(shuō)國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件已經(jīng)基本具備，同時(shí)房產(chǎn)新政也促進(jìn)了這一投資渠道的走熱。目前我國(guó)的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目已經(jīng)發(fā)展到了200多個(gè)。對(duì)于金色假日，稍加分析不難發(fā)現(xiàn)，造成“金色假日”無(wú)法兌現(xiàn)承諾的原因主要有兩個(gè)方面，即銷(xiāo)售策略和經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)式酒店在中國(guó)于1992年興起于海南，是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商在研究了外國(guó)的分時(shí)度假之后，結(jié)合中國(guó)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式推出的?！　?zhuān)家講評(píng)：高額回報(bào)難保證　　北師大中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院黃興文博士認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式酒店在北京還處于發(fā)展的初級(jí)階段，不成熟必然會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題，比如行業(yè)的信譽(yù)差等，同時(shí)，沒(méi)有相應(yīng)的法律來(lái)約束，所以，投資風(fēng)險(xiǎn)還是存在。而按照物業(yè)管理公司的承諾，投資回報(bào)應(yīng)該是上萬(wàn)元。買(mǎi)了這種產(chǎn)權(quán)式酒店的房子，“就像搬回家一臺(tái)提款機(jī)”，可以“邊玩邊賺”。當(dāng)時(shí)在很多媒體上大打廣告。但真正到了兌現(xiàn)的時(shí)候難免讓人尷尬。另外，很多“產(chǎn)權(quán)式酒店”的開(kāi)發(fā)商每年都會(huì)提供給業(yè)主一定時(shí)間的免費(fèi)入住權(quán)，10至30天不等，對(duì)于異地置業(yè)者而言，像這樣利潤(rùn)豐厚的投資渠道相當(dāng)具有吸引力?！暗谝怀恰背兄Z的年投資回報(bào)率為6%，投資期限為3年至8年，以每份投資額15萬(wàn)元計(jì)算，投資者每年可獲得的現(xiàn)金回報(bào)為9000元。提供包租，收益穩(wěn)定。　　專(zhuān)家講評(píng)：委托經(jīng)營(yíng)、收益穩(wěn)定———產(chǎn)權(quán)式酒店兩大優(yōu)勢(shì)　　產(chǎn)權(quán)式酒店投資的基本形式為，業(yè)主擁有一套星級(jí)酒店客房的產(chǎn)權(quán)之后，再委托開(kāi)發(fā)商或?qū)ｉT(mén)的酒店經(jīng)營(yíng)公司出租、打理，自己按時(shí)收取租金或年底的酒店盈利分紅。2005年7月即將如約兌現(xiàn)第三次返租。投資期滿(mǎn)，投資者如不選擇繼續(xù)投資，即可以與當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)時(shí)同等的價(jià)比轉(zhuǎn)售給經(jīng)營(yíng)公司?！　?jù)了解，“第一城”的產(chǎn)權(quán)式酒店于2003年開(kāi)始銷(xiāo)售，并提出了一種個(gè)人投資理財(cái)模式。這就更要求投資者要懂法，才能更好地維護(hù)自身利益。產(chǎn)權(quán)式酒店在我國(guó)仍屬新興房地產(chǎn)的投資方式，還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的法律法規(guī)或其他規(guī)范予以調(diào)整，處境很是尷尬。根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全說(shuō)，現(xiàn)在旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境都還不是很成熟，投資者一定要注意產(chǎn)權(quán)清晰，拿產(chǎn)權(quán)證；另外，還要保證擁有對(duì)房子獨(dú)立的處置權(quán)。并且，在購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)式酒店的時(shí)候尤以現(xiàn)房投資最為保險(xiǎn)，這樣避免爛尾出現(xiàn)。投資者在選擇時(shí)一定要關(guān)注開(kāi)發(fā)商是否正規(guī)、實(shí)力是否雄厚，包括他過(guò)去的經(jīng)營(yíng)狀況、目前的狀況以及未來(lái)的潛力等。好的地段也是成功投資的保障。　　地段為王　　地段為王是酒店式公寓制勝的首要因素，尤其作為以旅游為主的產(chǎn)權(quán)式酒店?！　　駥?zhuān)家提示：作為投資買(mǎi)家注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)　　專(zhuān)家提醒投資者，在看到產(chǎn)權(quán)酒店等旅游房地產(chǎn)火爆的同時(shí)也要注意預(yù)防投資風(fēng)險(xiǎn)。他認(rèn)為，國(guó)家相關(guān)政府部門(mén)應(yīng)加快建立完善相關(guān)法規(guī)、規(guī)章等規(guī)范性文件的制定、實(shí)施，建立完善的監(jiān)督機(jī)制，加大宣傳、引導(dǎo)力度，保證產(chǎn)權(quán)式酒店投資市場(chǎng)的穩(wěn)步、健康發(fā)展?，F(xiàn)在，一些地方酒店的入住率并不高，普通酒店的經(jīng)營(yíng)仍然存在風(fēng)險(xiǎn)，更不要說(shuō)產(chǎn)權(quán)式酒店這個(gè)新興事物，如若一旦出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)虧損，巨額的投入肯定得不到相應(yīng)的回報(bào)。所以，對(duì)于宣傳中的大量投入必然會(huì)帶來(lái)巨額回報(bào)的廣告不可輕信。如果按照國(guó)際市場(chǎng)分時(shí)度假產(chǎn)品的平均首付8000美元計(jì)算，目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店首付相當(dāng)于人民幣6萬(wàn)多元?！苯ㄔO(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心負(fù)責(zé)人稱(chēng)。在國(guó)外，產(chǎn)權(quán)式酒店主要位于著名風(fēng)景名勝區(qū)，且數(shù)量有限，但在中國(guó)，產(chǎn)權(quán)式酒店近幾年的放量呈井噴態(tài)勢(shì)，北京前些年還出現(xiàn)過(guò)產(chǎn)權(quán)式酒店扎堆的現(xiàn)象。從購(gòu)房人的角度來(lái)講，產(chǎn)權(quán)式酒店為他們提供了一種高尚而現(xiàn)實(shí)的生活方式，打開(kāi)了一道投資的大門(mén)?！　∑鋵?shí)，酒店與地產(chǎn)的結(jié)合并非偶然，因?yàn)榫频瓯旧砭痛碇粋€(gè)樓盤(pán)的形象。但其相應(yīng)的法律、法規(guī)尚不明確。經(jīng)過(guò)發(fā)展，盡管問(wèn)題多多，但產(chǎn)權(quán)式酒店的未來(lái)投資前景依然值得期待?！眲⑾壬f(shuō)。如果開(kāi)發(fā)商承諾的投資回報(bào)率遠(yuǎn)高于8%，投資者就應(yīng)該理性分析對(duì)待劉先生可以說(shuō)是北京投資產(chǎn)權(quán)式酒店比較早的人之一，記者在與他的交談中了解到，早在2004年，就在朋友的推薦下投資10萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了北京郊區(qū)一個(gè)度假村一間客房長(zhǎng)達(dá)70年的產(chǎn)權(quán)，合同約定盈利的60%歸劉先生，其余歸物業(yè)公司。一般而言，開(kāi)發(fā)商為了吸引投資者，總是打著高回報(bào)率的旗號(hào)，而這個(gè)投資回報(bào)率往往計(jì)算的是最樂(lè)觀(guān)的狀況。產(chǎn)權(quán)式酒店投資屬不動(dòng)產(chǎn)投資，投資者要考慮其變現(xiàn)能力如何。好的酒店管理公司的管理模式和營(yíng)銷(xiāo)方法會(huì)提高酒店的收益率。要根據(jù)物業(yè)的地理位置、經(jīng)營(yíng)方式對(duì)酒店的發(fā)展前景進(jìn)行深入分析。 　　首先，應(yīng)了解產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā)商的背景，選擇知名開(kāi)發(fā)商可以得到更大的保障。 　　劉力表示，投資者在投資產(chǎn)權(quán)式酒店時(shí)應(yīng)該冷靜思考和分析。尤其是一些位于著名旅游景區(qū)內(nèi)、具有良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)水平和鮮明文化特色的項(xiàng)目，其現(xiàn)金流的穩(wěn)定性將更加顯著。部分不良開(kāi)發(fā)商的短期行為將被遏止，將有更多知名的中外開(kāi)發(fā)商進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。 　　第二，產(chǎn)權(quán)式酒店將逐步走向正規(guī)化。由于擁有優(yōu)美的風(fēng)景、深厚的文化積淀和龐大的消費(fèi)群，環(huán)渤海灣特別是大北京區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)發(fā)展成熟度也位居中國(guó)前列。以環(huán)渤海灣地區(qū)為例，作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)區(qū)域之一，產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)呈現(xiàn)繁榮發(fā)展態(tài)勢(shì)。產(chǎn)權(quán)式酒店誕生于20世紀(jì)70年代，當(dāng)時(shí)正值歐美發(fā)達(dá)國(guó)家逐步進(jìn)入“豐裕社會(huì)”，中產(chǎn)家庭成為社會(huì)主流，因此從市場(chǎng)背景來(lái)看，產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)生，是富裕人群興起、度假旅游模式發(fā)展趨向成熟的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物。”鄒毅向記者表示，經(jīng)歷了近十年的發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店的價(jià)值將被重新認(rèn)識(shí)，未來(lái)有三大利好消息將加速推動(dòng)產(chǎn)權(quán)式酒店在中國(guó)走向成熟： 　　產(chǎn)權(quán)式酒店價(jià)值將被重新認(rèn)識(shí)不僅在風(fēng)景名勝區(qū)星羅棋布，而且在大中城市中遍地開(kāi)花，泥沙俱下的現(xiàn)實(shí)注定了很多產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)慘淡。此外，目前中國(guó)的產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)比較混亂，重復(fù)建設(shè)、盲目上馬的現(xiàn)象比較普遍。據(jù)了解，目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店標(biāo)準(zhǔn)間一般標(biāo)價(jià)20萬(wàn)元到40萬(wàn)元之間。投資者一旦與開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛和分歧，可能面臨自身利益得不到有效保障的情況。 　　上海五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅表示，目前產(chǎn)權(quán)式酒店在中國(guó)出現(xiàn)的“水土不服”有多方面深層次的原因：首先是產(chǎn)權(quán)式酒店的誠(chéng)信危機(jī)?！焙渭t光指近幾年，產(chǎn)權(quán)式酒店在國(guó)內(nèi)很多大城市如雨后春筍般出現(xiàn)，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)一大亮點(diǎn)。目前，分時(shí)度假在嘗試用資產(chǎn)證券化的方式來(lái)解決加入分時(shí)度假的酒店產(chǎn)權(quán)不明的問(wèn)題。 ”何紅光稱(chēng)。而且，“分時(shí)度假”采取會(huì)員制的方式，最長(zhǎng)時(shí)間為40年，一旦經(jīng)營(yíng)者倒閉破產(chǎn)，一次性投資幾年甚至幾十年的預(yù)期消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)是否值得，也是個(gè)問(wèn)題。 “分時(shí)度假”經(jīng)營(yíng)者常利用消費(fèi)者對(duì)大賓館大酒店的信任促成交易。 “在對(duì)分時(shí)度假了解甚少的情況下，投資者盡量不要去加入分時(shí)度假交換體系，特別是聲稱(chēng)可以在全國(guó)、全世界進(jìn)行交換的分時(shí)度假酒店，根據(jù)規(guī)定，我國(guó)公民自費(fèi)出境旅游的目的地國(guó)家和地區(qū)只有15個(gè)。 但是，因?yàn)橹袊?guó)人沒(méi)有以周度假的習(xí)慣，帶薪休假制度尚未普遍實(shí)施，而且尚未形成具規(guī)模、有影響的國(guó)內(nèi)度假網(wǎng)絡(luò)。 “分時(shí)度假是將房產(chǎn)住宿權(quán)按一定程度分割出售的一種住宿產(chǎn)品，人們買(mǎi)的是時(shí)權(quán)，并不是房屋的產(chǎn)權(quán)，享受分時(shí)度假的人不一定就是產(chǎn)權(quán)酒店的擁有者。 所謂分時(shí)度假，是人們以?xún)?yōu)惠的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)當(dāng)?shù)啬尘频瓴糠謺r(shí)段的產(chǎn)權(quán)，通過(guò)交換系統(tǒng)與世界各地類(lèi)似產(chǎn)權(quán)的擁有人交換，從而達(dá)到前往各地旅游的目的。 “嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，中國(guó)還沒(méi)有真正的分時(shí)度假酒店，分時(shí)度假進(jìn)入中國(guó)后，銷(xiāo)售模式和經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)發(fā)生了改變。如果你在江蘇昆山的“東方云頂”購(gòu)買(mǎi)了一套產(chǎn)權(quán)式酒店，你就擁有了12天的免費(fèi)居住權(quán)，還可以將這12天與“東方云頂”的開(kāi)發(fā)商——昆山紅楓房地產(chǎn)有限公司在長(zhǎng)白山、溫州、海南、廬山等地方的產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主進(jìn)行互換，這樣你就擁有了在各地居住度假的權(quán)益。國(guó)外的產(chǎn)權(quán)式酒店一般投資回報(bào)率在6%～8%左右，但目前中國(guó)的產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)率一般低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。而這個(gè)投資回報(bào)率往往計(jì)算的是最樂(lè)觀(guān)的狀況。第五，理性對(duì)待投資回報(bào)率。 有的酒店可以替業(yè)主進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。產(chǎn)權(quán)式酒店投資屬不動(dòng)產(chǎn)投資，投資者要考慮其變現(xiàn)能力如何。如北京的中欣戴斯酒店，昆明的中城速8酒店等，目前經(jīng)營(yíng)狀況良好，基本兌現(xiàn)了酒店銷(xiāo)售前的投資高回報(bào)承諾。好的酒店管理公司的管理模式和營(yíng)銷(xiāo)方法會(huì)極大程度地提高酒店的收益率。如果項(xiàng)目的位置較偏僻，經(jīng)營(yíng)方式落后，不能吸引游客入住，則會(huì)對(duì)投資者的收益產(chǎn)生直接影響。要根據(jù)物業(yè)的地理位置、經(jīng)營(yíng)方式對(duì)酒店的發(fā)展前景進(jìn)行深入分析。選擇一般開(kāi)發(fā)商有可能存在較大風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，選擇知名開(kāi)發(fā)商，可以得到更大的保障。以下的幾個(gè)問(wèn)題尤其值得投資者加倍注意。有的投資者把產(chǎn)權(quán)式酒店比作魔鬼，心存余悸；而有的投資者卻把產(chǎn)權(quán)式酒店比作天使，楚楚動(dòng)人。旅游景區(qū)普遍存在淡旺季區(qū)分，淡季入住率較低，其投資者收益較難保障產(chǎn)品：特色酒店及主題酒店是發(fā)展趨勢(shì)，產(chǎn)品特色將成為區(qū)格（如麗江悅榕莊、西藏雅魯藏布酒店等）工程進(jìn)度：最好是準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房，部分產(chǎn)權(quán)酒店受資金鏈影響而產(chǎn)生爛尾；收益保障：投資收益保障最重要，通過(guò)銀行擔(dān)保、擔(dān)保公司擔(dān)保及部分物業(yè)擔(dān)保來(lái)保障經(jīng)營(yíng)不善后投資者的收益；投資回報(bào)率：梯度回報(bào)，稅后回報(bào)，規(guī)避投資者未來(lái)稅收風(fēng)險(xiǎn)。但是一個(gè)位于好地段的項(xiàng)目前期投入資金也必然會(huì)增大，所以還是要結(jié)合各