天津津都大廈產(chǎn)權(quán)式酒店策劃(已修改)
2025-05-27 02:09 本頁面
【正文】 津都大廈產(chǎn)權(quán)式酒店策劃2009615津都大廈產(chǎn)權(quán)式酒店策劃一、 天津津都大廈概況天津津都大廈是99年竣工的27層的寫字樓， ㎡，土地性質(zhì)為劃撥用地?？偨ㄖ娣e為36,㎡。其中A座424層建筑面積25,㎡ ， A座及A/B座中間23層裙房建筑面積為5,㎡，一樓可使用面積1509㎡，A/B座地下12層建筑面積為5,㎡。地上與地下車位近200個。大廈外墻13層為石材，4層以上為丙烯酸外墻涂料。外窗為褐色單層鋁合金普通玻璃。設(shè)施設(shè)備包括供電系統(tǒng)、電梯、供水和消火栓系統(tǒng)基本可繼續(xù)使用，其它配電和照明系統(tǒng)、空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)、蒸汽系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、消防報警和噴淋系統(tǒng)、視頻監(jiān)控、電視系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等基本不可使用。該大廈在抵債前曾租賃經(jīng)營，出租率達(dá)到70%，后由于抵債清退了租戶，目前大廈處于空置狀態(tài)已三年。津都大廈如繼續(xù)改造裝修為寫字樓，其配套設(shè)施設(shè)備可繼續(xù)部分使用，如改造為酒店，則配套設(shè)施設(shè)備基本不能使用，需要重新改造配置。以上是津都大廈的大致概況。二、項目產(chǎn)品定位建議（一）、產(chǎn)品特性分析1．產(chǎn)權(quán)式酒店的起源“產(chǎn)權(quán)式酒店公寓”是上世紀(jì)70年代興起的產(chǎn)物，是最適合中產(chǎn)階級的一種投資方式，20世紀(jì)70年代，歐美發(fā)達(dá)國家進(jìn)入所謂的“豐裕社會”，中產(chǎn)家庭成為社會主流，旅游業(yè)方興未艾，在旅游創(chuàng)新過程中，瑞士企業(yè)家亞歷山大耐首先提出“時權(quán)酒店”（）的概念，即出售轉(zhuǎn)讓或者交換。1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的時權(quán)經(jīng)營，向旅客出售了在特定時間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂設(shè)施的權(quán)利。時權(quán)酒店興起，立即在瑞士和歐洲傳播開來，之后的20年中逐漸向北美加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，并演變?yōu)楝F(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店則進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時段，即酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營分取投資回報，同時還可獲得酒店贈送一定期限的免費(fèi)入住權(quán)?，F(xiàn)在產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)成為發(fā)達(dá)國家和地區(qū)最受中產(chǎn)階級和企業(yè)集團(tuán)青睞的投資方式。2．產(chǎn)權(quán)式酒店的類型國際通用的產(chǎn)權(quán)式酒店大致有三種類型：（1）時權(quán)酒店：將酒店的每個單位分為一定的時間份（如：一年51周），出售每一個時間份的一定年限的使用權(quán)。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間（或一周）的居住權(quán)。（2）養(yǎng)老型酒店：指投資人（往往是最終消費(fèi)者）在退休前購買退休養(yǎng)老度假村的某一個單位，委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。委托管理期間，將獲取一定的投資回報。一般情況下該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再出售，收益歸其家人所有。（3）有限自用的投資型酒店：指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時間段的免費(fèi)居住權(quán)。本項目就是屬于第三種類型，即酒店的每間客房分割為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，獲取年度利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。這種酒店一般位于著名的大都市或旅游城市，如深圳、海南三亞等城市，當(dāng)?shù)負(fù)碛谐渥愕纳虅?wù)流動人員及旅游客源，因此客房年度利潤分紅通常足以抵消分期付款的費(fèi)用，并有較大的盈余。業(yè)主一般只要投入金額不多的首期，就可不再投入，即支付五成首付后，其按揭款可由酒店投入使用后的回報支付，大約1015年后取得產(chǎn)權(quán)。之后投資者可以將單間產(chǎn)權(quán)公寓按市場價格賣給管理公司，或自行上市賣房。經(jīng)營有方的酒店通常可以獲得可觀的增值回報，委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營的業(yè)主將獲得70年產(chǎn)權(quán)利潤分紅及多元化的投資收益。投資者在付清所投資產(chǎn)權(quán)酒店全款后，即可獲得70年獨(dú)立物業(yè)產(chǎn)權(quán)，該產(chǎn)權(quán)在有效期內(nèi)可以進(jìn)行抵押，轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)移，繼承。投資者在酒店開業(yè)后，即可獲得酒店部分年度利潤分紅，利潤分紅系數(shù)根據(jù)所投資單位首次交易總額確定。3．產(chǎn)權(quán)式酒店的流行趨勢產(chǎn)權(quán)酒店這種新穎的經(jīng)營方式和投資方式已經(jīng)在世界旅游及貿(mào)易口岸城市迅速發(fā)展起來。據(jù)資料顯示，全球產(chǎn)權(quán)酒店1986—1995年年平均增長15．8％；1980年，；到1995年，全球81個國家4000個旅游目的地有35萬個家庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店。80年代到90年代初，全球引入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營的旅游目的地的數(shù)量增長了6倍，90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入已達(dá)40億美元，到2000年就飆升到300億美元。所有信息表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游及貿(mào)易發(fā)展過程中的一種重要的經(jīng)營創(chuàng)新模式，同時成為最受大眾家庭青睞的投資工具。在我國，“產(chǎn)權(quán)式酒店”已有十多年的發(fā)展歷史，且多分布在深圳等沿海地區(qū)?！爱a(chǎn)權(quán)式酒店”已成為旅游經(jīng)營業(yè)里一種重要的創(chuàng)新模式，也成為倍受富裕家庭青睞的旅游投資方式。隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)繁榮城市已逐步形成燎原之勢，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。如已成功運(yùn)作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍(lán)大酒店；在2002年完工的陜西漢中的“21世紀(jì)萬龍大酒店”；倡導(dǎo)“e時代人性化商務(wù)空間”的廈門悅?cè)A酒店；“10％投資回報＋房屋產(chǎn)權(quán)”由新加坡開發(fā)的公寓式大酒店青島佳信大酒店；還有秦皇島的維多利亞港灣，海南島的三亞溫泉大酒店，北京的快樂無窮大龍慶峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂部、金色假日酒店等。在海南，自幾年前?？诘谝患椰F(xiàn)代意義的產(chǎn)權(quán)酒店出現(xiàn)后，至今已有近10家不同規(guī)模、特點的產(chǎn)權(quán)式酒店問世。如海航集團(tuán)的康樂園產(chǎn)權(quán)酒店、海口
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