天津津都大廈產(chǎn)權(quán)式酒店策劃(參考版)
2025-05-18 02:09本頁(yè)面
【正文】 以上是對(duì)未經(jīng)考察的標(biāo)的在短時(shí)間內(nèi)的初步分析，不妥之處甚多，僅供參考。宜抓緊時(shí)間，重新包裝它，并賣一個(gè)好價(jià)錢(qián)。只有制度全面，目標(biāo)明確，監(jiān)管到位，項(xiàng)目才有可能成功。且將寫(xiě)字樓改造成產(chǎn)權(quán)式酒店本身也是很有難度的。還要盡可能地節(jié)約面積，多做一些客房，使開(kāi)發(fā)能夠確保利潤(rùn)。之所以需要知識(shí)面全面的人材負(fù)責(zé)項(xiàng)目，主要產(chǎn)權(quán)式的酒店與業(yè)主的投資及產(chǎn)品成本等息息相關(guān)。建一座產(chǎn)權(quán)式酒店容易，但要使投資二個(gè)億盡快賺回二個(gè)億難。另外，由于酒店對(duì)熱水的需求較大，項(xiàng)目宜加大對(duì)太陽(yáng)能供熱的投入，盡量運(yùn)用高新技術(shù)，如現(xiàn)代先進(jìn)的太陽(yáng)能供熱技術(shù)等。為了使項(xiàng)目做得有特色，有投資價(jià)值，宜利用政府對(duì)節(jié)能工作的扶持政策。因?yàn)槌送瓿芍黧w工程之外，主要還有許多不可或缺的配套工程，且裝修是一個(gè)慢工出細(xì)活的過(guò)程，不能操之太急，以免影響工程質(zhì)量。即從項(xiàng)目啟動(dòng)到項(xiàng)目完成需總工期為一年半左右。 項(xiàng)目啟動(dòng)后，最主要的工作是項(xiàng)目的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，從廣告、營(yíng)銷策劃方案，到主題詞，怎樣包裝營(yíng)銷，等等也是由專業(yè)的團(tuán)隊(duì)完成，與工程進(jìn)度同步進(jìn)行。以上共用半年的時(shí)間，項(xiàng)目就可以開(kāi)工啟動(dòng)。4． 用一個(gè)月左右為招投標(biāo)工作。即策劃用三個(gè)月的時(shí)間完成的同時(shí)，設(shè)計(jì)也用三個(gè)月時(shí)間完成，二個(gè)工序同時(shí)進(jìn)行，相互不影響，總工期還是三個(gè)月。初步計(jì)劃安排如下：1． 用一個(gè)月的時(shí)間做前期準(zhǔn)備工作，包括成立新的公司及為新公司工作所做的各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作。新公司成立后，開(kāi)展項(xiàng)目前期的調(diào)研工作，聘請(qǐng)專業(yè)的產(chǎn)權(quán)式酒店策劃團(tuán)隊(duì)做周到項(xiàng)目策劃工作。六、 產(chǎn)權(quán)式酒店的計(jì)劃安排首先，項(xiàng)目若重啟，需要成產(chǎn)一個(gè)專門(mén)的公司或機(jī)構(gòu)，對(duì)項(xiàng)目的投資與回報(bào)負(fù)責(zé)，或者簽訂經(jīng)濟(jì)目標(biāo)責(zé)任書(shū)，確保項(xiàng)目的目標(biāo)利潤(rùn)最大化。項(xiàng)目的成功在于兩大策劃：一是項(xiàng)目開(kāi)始前的前期策劃，二是項(xiàng)目開(kāi)始后的銷售策劃。產(chǎn)權(quán)酒店從本質(zhì)上講，它是二次置業(yè)，所以重點(diǎn)在于：在規(guī)劃設(shè)計(jì)上要注重適用性和有效性，注重酒店細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)對(duì)運(yùn)營(yíng)成本和投資回報(bào)的影響，它包括：面積、戶型、裝修及設(shè)施配套等，其中設(shè)施配套十分重要。產(chǎn)權(quán)式酒店是多方利益相結(jié)合的中間產(chǎn)品，把握利益的平衡點(diǎn)是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。在繁華的天津火車站附近，汽車泊位也是一筆不可忽略的、很大的投資收入，投資人可以把這個(gè)利益出讓給投資者，從而雙方都得到良好的投資回報(bào)。由于只是初步的估算，所以并沒(méi)有這樣計(jì)算仔細(xì)。嚴(yán)格仔細(xì)計(jì)算，則總銷售面積要與批準(zhǔn)的面積一致，銷售收入還會(huì)增加，因?yàn)橛行┳鳛楣芾碛梅?、輔助用房的面積，沒(méi)有計(jì)入銷售面積內(nèi)。當(dāng)然操作不當(dāng)也有可能突破估算價(jià)。即估算的銷售價(jià)格還有一定的上浮空間，視不同的人不同的操作方式，而效果有所不同，目前的估算只是最保守的估算。上述投資估算是比較保守的，還有潛力可供挖掘。太高了，期望值太高不現(xiàn)實(shí)，也不可能；太低了，投資沒(méi)有價(jià)值。，毛利率約為59%。（三）、毛利潤(rùn)率估算。還可以收回投資約5339萬(wàn)元。毛收入合計(jì)：+++=。項(xiàng)目可銷售面積收入：一層：(100903)=2284萬(wàn)元2~3層：(100902)=4~24層：(+)(10090)=200個(gè)汽車泊位按產(chǎn)權(quán)式泊位銷售,每個(gè)車位銷售均價(jià)按20萬(wàn)元一個(gè),出售給投資人收益,相當(dāng)于一個(gè)小型的產(chǎn)權(quán)式酒店一樣。4~24層產(chǎn)權(quán)式酒店銷售面積：，作為辦公輔助用房出租，不計(jì)入業(yè)主銷售的分?jǐn)偯娣e之內(nèi)。2~3層裙樓可銷售面積：，按商業(yè)面積銷售。加到產(chǎn)權(quán)式酒店中銷售銷售；（不一定賣，只作為評(píng)估計(jì)算）。2．銷售面積估算：一樓可用面積為1509平方米，按50%作為產(chǎn)權(quán)式酒店分?jǐn)偯娣e，另50%作為酒店出入的西餐、酒巴、精品商店使用，這樣既可減少業(yè)主購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售面積，減輕購(gòu)買(mǎi)壓力，又可以增加經(jīng)濟(jì)效益，因?yàn)榫飞痰昊蛭鞑偷甑匿N售價(jià)格要遠(yuǎn)高于產(chǎn)式酒店。因?yàn)楹推絽^(qū)的住宅最高都賣到了17000元/平方米。這里不按最高價(jià)的17000/平方米考慮，按住宅均價(jià)10090元/，津都大廈產(chǎn)權(quán)式四星級(jí)酒店的銷售均價(jià)格為：10090=15135元/平方米。產(chǎn)權(quán)式四星級(jí)高檔酒店，按商業(yè)房地產(chǎn)考慮。按照房地產(chǎn)行業(yè)一般定價(jià)規(guī)律，在同一計(jì)價(jià)地區(qū)內(nèi)，~，旺鋪底商不受此限制，根據(jù)市場(chǎng)情況有的可能高于三倍甚至十倍于住宅。~，帶豪華裝修的四星級(jí)酒店更應(yīng)高出商業(yè)用房的售價(jià)。（二）、項(xiàng)目投資收入估算1．銷售價(jià)格估算據(jù)富思博得提供的數(shù)據(jù)顯示：2009年6月第一周(6月1日6月7日)天津商品房整體成交3233套，市內(nèi)六區(qū)住宅成交均價(jià)突破1萬(wàn)元/平方米，達(dá)到10090元/平方米。像一場(chǎng)戰(zhàn)役一樣，只有周密的戰(zhàn)前準(zhǔn)備，才能有獲得勝利的保證。利用團(tuán)隊(duì)的力量，在項(xiàng)目的前期多下功夫，制定一個(gè)詳細(xì)周密的策劃，才能保證項(xiàng)目獲得較大的成功。作為一個(gè)重新啟動(dòng)的投資項(xiàng)目，需要成立一個(gè)專門(mén)的機(jī)構(gòu)，有知識(shí)較全面的專業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)?，F(xiàn)在北方外窗普遍是采用雙層節(jié)能玻璃，而大廈是普通鋁合金單層玻璃等，重新改造須投入較大資金。津都大廈也存在劣勢(shì)：大廈是一座建成已十年，閑置達(dá)三年之久的舊樓，大樓的用途是按乙級(jí)寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)的。附近有天津郵政大樓、銷售百貨精品的龍門(mén)大廈、天津市最大的地下商場(chǎng)——晶龍商場(chǎng)等建筑，形成與周邊大廈建筑共存的繁華街段。隔海河即為天津市的商業(yè)街、商務(wù)街和金融街區(qū)，系天津最繁華商務(wù)商業(yè)地段。同時(shí)，附近海河河底隧道及地鐵站等正在建設(shè)中，將帶動(dòng)此地段的人員流量和潛在價(jià)值。大廈坐落于天津市河北區(qū)進(jìn)步道38號(hào)，地處天津市黃金地帶。從定位的基礎(chǔ)和大方向
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