天津津都大廈產(chǎn)權(quán)式酒店策劃(編輯修改稿)
2025-06-11 02:09 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 1．旅游業(yè)倒退：幾乎不可能 2．酒店公司經(jīng)營(yíng)不善：聘請(qǐng)美譽(yù)度好的公司，另有產(chǎn)權(quán)物業(yè)保值投資股票較好情況為：17%股市漲跌難測(cè)，散戶經(jīng)常被套國(guó)債—%通貨膨脹，風(fēng)險(xiǎn)很低儲(chǔ)蓄—%通貨膨脹，國(guó)家金融政策，風(fēng)險(xiǎn)很低購(gòu)買保險(xiǎn)遭遇不幸，才獲賠償寧可希望健康平安，也不要賠償通過上表我們可以看到，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資收益和風(fēng)險(xiǎn)，與傳統(tǒng)的投資方式相比，投資回報(bào)與投資風(fēng)險(xiǎn)都是比較理想的。B、產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓的比較酒店式公寓發(fā)展的時(shí)間比較長(zhǎng)了，投資者對(duì)其的了解也比較深入，作為房地產(chǎn)投資品種之一，投資者必然要將產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓進(jìn)行對(duì)比。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)A. 產(chǎn)權(quán)式酒店租客范圍大。產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶以觀光游覽的旅客為主，既可以做短期的散客出租，又可以做中長(zhǎng)期包房的商務(wù)租賃；酒店式公寓只能做中、長(zhǎng)期的出租；B. 使用起來(lái)度假休閑、投資兩相宜；C. 產(chǎn)權(quán)式酒店的配套設(shè)施和服務(wù)水準(zhǔn)一般優(yōu)于酒店式公寓；D. 對(duì)于喜歡尊貴、豪華、享受的客戶，產(chǎn)權(quán)式酒店比酒店式公寓更有吸引力；E. 產(chǎn)權(quán)式酒店一般由專業(yè)酒店管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，而酒店式公寓一般依靠管理處進(jìn)行招租，經(jīng)營(yíng)能力的高下之分一目了然；F. 一般情況下投資產(chǎn)權(quán)式酒店的收益要大于投資酒店式公寓；G. 產(chǎn)權(quán)式酒店在物業(yè)本體的維護(hù)、保養(yǎng)上要優(yōu)于酒店式公寓；H. 開發(fā)商可以通過賣樓，降低產(chǎn)權(quán)式酒店的投資風(fēng)險(xiǎn)，帶旺人氣。開發(fā)商不僅有賣樓的收益，還可以通過經(jīng)營(yíng)酒店的商業(yè)配套長(zhǎng)期獲得收益；A. 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。投資產(chǎn)權(quán)式酒店的收益大小決定于酒店客房的出租率和酒店管理公司的經(jīng)營(yíng)水平；B. 產(chǎn)權(quán)式酒店易受經(jīng)營(yíng)的淡旺季影響；C. 產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)物業(yè)位置的要求高于酒店式公寓，產(chǎn)權(quán)式酒店通常需要選在旅游或者商業(yè)旺地；D. 產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)內(nèi)外配套設(shè)施的要求高于酒店式公寓；E. 對(duì)投資產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商的綜合經(jīng)營(yíng)水平要求高，開發(fā)商必須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全過程的持續(xù)經(jīng)營(yíng)；通過比較我們可以看到，產(chǎn)權(quán)式酒店和其它投資品種相比，更具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此我們相信通過有效的推廣活動(dòng)，我們可以把這種比較優(yōu)勢(shì)的信息有效地傳遞給目標(biāo)客戶，達(dá)到項(xiàng)目順利銷售的目的。C、大廈的地理位置優(yōu)勢(shì)與規(guī)模津都大廈由于它的獨(dú)特的地理位置，決定了它的用途。首先，在大都會(huì)的鬧市中心，它不可能做商業(yè)以外的用途，否則將它浪費(fèi)了地理位置優(yōu)越的優(yōu)勢(shì)，得不到應(yīng)有的回報(bào)。雖然目前天津市的住宅價(jià)格現(xiàn)在炒得很高，但是由于它處在鬧市中心，沒有環(huán)境配套且設(shè)計(jì)不是住宅，導(dǎo)致大廈不可能作為商品住宅開發(fā)。又由于當(dāng)?shù)貙懽殖鲎饣貓?bào)非常低，每平方的月租金只有36元。~2元。相當(dāng)于每平方月租金是60元，高出了津都大廈近一倍左右。與邊遠(yuǎn)城市的寫字樓租金相比較，將津都大廈再改造成乙級(jí)寫字樓沒有投資的價(jià)值和意義。而且鄰近的津都大廈的B座大廈，寫字樓的出租率只有10%，空置率較高；基于此，津都大廈A座的重啟，基本排除了做寫字樓的可能。除了裙樓能做商業(yè)用途之外，三層以上的高樓在距天津站只有500米無(wú)的地方，最佳的用途就是做四星級(jí)以上的酒店，但酒店的投資較大，而且投資回報(bào)期較長(zhǎng)。根據(jù)大廈的具體情況，其最佳的用途就是作為產(chǎn)權(quán)式酒店。理由如下：最有利的條件之一是位置，得天獨(dú)厚的地理位置，使它具有作產(chǎn)權(quán)式酒店的最好條件，因?yàn)樗鳛榫频昕梢杂休^好的投資回報(bào)。其次是規(guī)模，像津都大廈A座的規(guī)模，既有3萬(wàn)多平方米的面積，還有5000平方米的配套商業(yè)用房和1500平方米的一層大堂可用面積，5000平方的地下車庫(kù)和近200個(gè)泊位，面積太小了不成規(guī)模，面積太大了資金占用大，且銷售有壓力。第三，由寫字樓改為四星級(jí)酒店，所有的一切需要重新設(shè)計(jì)，也就是一切需要重新來(lái)過，這樣，完全可以按產(chǎn)權(quán)式酒店來(lái)重新設(shè)計(jì)。只有設(shè)計(jì)恰當(dāng)?shù)拿娣e，充分的利用每一平方，才能利于產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售與經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)最大化。只有酒店經(jīng)營(yíng)者能夠有一個(gè)很好經(jīng)營(yíng)的酒店，才能創(chuàng)造較好的投資回報(bào)，投資者才能有投資信心。作為產(chǎn)權(quán)式酒店，最大的關(guān)鍵是平衡業(yè)主即投資者與經(jīng)營(yíng)者的利益，項(xiàng)目才能成功，即產(chǎn)權(quán)式酒店單間面積不能太大，以減少購(gòu)買者的壓力，也不能太少，以免經(jīng)營(yíng)者不好經(jīng)營(yíng)。只有重新設(shè)計(jì)，最大限度考慮雙方的利益，為城市的有產(chǎn)階級(jí)設(shè)計(jì)一條投資新渠道，因?yàn)槿魏蝹€(gè)人投資者是無(wú)力投資酒店的。只要我們能開發(fā)成一個(gè)確保有經(jīng)營(yíng)效益的酒店，就能吸引個(gè)人投資者，在滿足了居住的前提下，找到一條新的投資渠道。綜上所述，我們認(rèn)為將本項(xiàng)目定位為“較高檔次的產(chǎn)權(quán)式酒店” ，項(xiàng)目的定位準(zhǔn)確清晰，是符合市場(chǎng)要求的，并且目前已經(jīng)有了比較好的發(fā)展條件。從定位的基礎(chǔ)和大方向上來(lái)說(shuō)，這種定位是合適的和比較可行的，無(wú)需進(jìn)行定位調(diào)整。三、 津都大廈的優(yōu)劣勢(shì)分析大廈的主要優(yōu)勢(shì)是，地理位置優(yōu)越。大廈坐落于天津市河北區(qū)進(jìn)步道38號(hào)，地處天津市黃金地帶。距天津鐵路東站約500米，京津城際高速列車的開通，使北京天津兩城市納入半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈以
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