【文章內(nèi)容簡介】 管理局拒絕答復(fù)記者。金色假日酒店業(yè)主們的律師王國峰說，2004年業(yè)主起訴主管部門，延慶縣國土資源和房屋管理局的代理人在法庭上的解釋是，金三元公司會有產(chǎn)權(quán)證，是因為國土局的工作有失誤。但直到2005年3月，金三元公司手中的產(chǎn)權(quán)證仍然未被撤消。業(yè)主們至今也未得到通知金三元公司的大產(chǎn)權(quán)證已被撤消，他們擔(dān)心，屬于自己的房子會被金三元公司利用手中的產(chǎn)權(quán)證抵押出去。酒店變身住宅迷局重重對于業(yè)主們所購房屋到底是酒店還是住宅，金三元公司的律師劉光超強調(diào)，業(yè)主們一開始購買的就是金色假日酒店公寓，公寓的性質(zhì)就是住宅，合同里規(guī)定得很明確，只是業(yè)主們沒注意，再加上不熟悉產(chǎn)權(quán)式酒店這一新型模式，以至于產(chǎn)生誤解。事實上，直到現(xiàn)在，金色假日酒店一直是以酒店的方式經(jīng)營。酒店在114登記的電話，也是其前臺的訂房間電話。業(yè)主們說，他們當(dāng)初買房時，對方宣傳的是酒店。記者查詢當(dāng)年金色假日的有關(guān)宣傳材料，大部分指稱是酒店，還有的說法叫“酒店式公寓”。業(yè)主與金都公司簽訂的預(yù)售契約中約定的則是酒店式公寓。房屋用途屬于酒店還是公寓從土地的審批立項時就確定了。記者查到了之前的相關(guān)材料，金色假日建設(shè)項目，北京市政府批復(fù)為酒店，用地性質(zhì)為旅游業(yè)用地；北京市發(fā)展計劃委員會的批復(fù)也是酒店，還確定為金三元公司自籌資金解決的商業(yè)自建項目。在業(yè)主和開發(fā)商的訴訟中，雙方都出示了一份編號為（2001）延規(guī)地管字019號建設(shè)工程規(guī)劃許可證的復(fù)印件。一份復(fù)印件是業(yè)主提供給法庭的，用地項目名稱一欄填寫的是“假日酒店”。另一份復(fù)印件是金都公司提供的，用地項目名稱一欄里卻是“假日酒店公寓”。5月13日下午，記者向該文件的審批單位延慶縣規(guī)劃局核實，答復(fù)說原件是“假日酒店”。從樓房最初的審批立項，到最終的房產(chǎn)證出臺，一個建設(shè)項目各種手續(xù)中的用途規(guī)定應(yīng)該是一致的。然而，考察金色假日項目，記者發(fā)現(xiàn)其手續(xù)矛盾的地方不止上述一個。記者從雙方提供給法庭的證據(jù)材料中看到，同一個金色假日酒店地塊，4年間居然有4個不同版本的國有土地使用證。最早的土地證發(fā)自2001年6月，地號是A14240403，土地用途一欄填的是“綜合用地”?！熬C合用地就可以是商業(yè)用地，這跟前面的立項批文是一致的。”北京市薪評律師事務(wù)所律師張萬臣解釋說。土地證的簽發(fā)部門是延慶縣國土資源和房屋管理局。第二個土地證是一個臨時國有土地使用證，發(fā)自2002年10月，地號是A14220499。該證土地用途一欄填寫為“公寓”?！肮⒕褪亲≌囊环N，土地的用途性質(zhì)就變了。”張律師說。簽發(fā)這張土地使用證的是北京市國土資源和房屋管理局。第三個和第四個土地證，分別發(fā)自2003年4月和2004年6月，地號分別為A142405A142405401，土地用途則都變成了“住宅用地”，兩證的簽發(fā)部門又變回延慶縣國土資源和房屋管理局。按照我國有關(guān)法律，土地用途的變更有嚴(yán)格規(guī)定：土地使用者必須取得城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂出讓合同變更協(xié)議，或者重簽出讓合同，調(diào)整土地出讓金后，才能變更。然而，提供給法庭的以上4個權(quán)屬金三元公司國有土地證，只有第二個臨時土地證有“出讓合同”，而所有的這4個土地證的變更都不見其變更手續(xù)。對金色假日酒店地塊的土地證，業(yè)主和律師提出一連串疑問：這塊地到底該由哪一級國土部門審批？為什么不同國土部門先后發(fā)出4個土地證？土地轉(zhuǎn)讓金是怎么交的？哪個證具備法律效力？4個土地證的變更依據(jù)何在？一塊地只能有一個地號，金色假日酒店所用地塊始終未變，為什么卻有4個不同的地號？5月13日下午開始，記者就上述疑問反復(fù)向北京市國土局、延慶縣國土資源和房屋管理局尋求答案。市國土局辦公室靳主任稱，向上請示后，但至今沒有回復(fù)。延慶縣國土資源和房屋管理局的房副局長則說：“我不知道，你找金三元公司問去吧。”5月14日下午，當(dāng)記者向金三元、金都代理律師劉光超提及這4個國有土地證時，劉光超拒絕回答一切問題。他強調(diào)，金色假日酒店是延慶縣的重點工程，手續(xù)的辦理上也有其“地方特點”。（邢學(xué)波）今后，個人投資產(chǎn)權(quán)式酒店取得的收益也要繳納營業(yè)稅和個人所得稅。8月10日，北京地稅局轉(zhuǎn)發(fā)了國家稅務(wù)總局《關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復(fù)》。在此次轉(zhuǎn)發(fā)的批復(fù)中，國稅總局針對深圳市地稅局《關(guān)于大梅沙海景酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的請示》批復(fù)，酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)租賃業(yè)”征收營業(yè)稅，按照財產(chǎn)租賃所得項目征收個人所得稅。據(jù)了解，這是自二手房交易征收營業(yè)稅和個人所得稅的新規(guī)出臺后，稅務(wù)部門再度出臺規(guī)定，以進一步封堵房地產(chǎn)方面的稅收漏洞。 如果你有筆閑散資金想要投資不動產(chǎn)，你會選擇什么品種？從目前的濟南市場情況來看，繼商鋪、高檔酒店式公寓投資熱之后，剛剛興起的產(chǎn)權(quán)式酒店又吸引不少投資客敏銳的嗅覺。最近，明珠國際商務(wù)港產(chǎn)權(quán)式酒店在濟南首家亮相，其第一高樓星級酒店的品質(zhì)、周邊區(qū)域的發(fā)展前景，承諾了的10年7%的穩(wěn)定投資回報率，這一切都頗讓人心動，但我們?nèi)绾谓缍ㄒ粋€產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)的投資價值？什么樣的產(chǎn)權(quán)式產(chǎn)品值得投資？首先，物業(yè)必須具備投資和增值的價值空間。投資和增值的價值空間是決定未來投資收益的基礎(chǔ)，特別是對持有長期利益的觀念的投資者和適宜中長線投資的物業(yè)來說，這個原則更可以看成是界定產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)投資價值的第一原則。正如戴德梁行董事胡港文所言，“一般愿意投資于產(chǎn)權(quán)酒店的人，他們更看重自己購買的物業(yè)整體素質(zhì)是否優(yōu)良，未來的保值乃至升值潛力如何?！边@個原則與股神巴菲特所倡導(dǎo)的“集中投資績優(yōu)股并長期持有”的投資理論也是一致的。從這個原則來看，明珠國際商務(wù)港產(chǎn)權(quán)式酒店，無論是其區(qū)域增值或物業(yè)增值都具有廣闊上升空間，比較適宜有長期利益的觀念投資者購買。其次，產(chǎn)權(quán)式酒店，兼房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)的物業(yè)，考察房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)行業(yè)的發(fā)展前景是重要的內(nèi)容。房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)被譽為21世紀(jì)的黃金產(chǎn)業(yè)，投資產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)前景廣闊。明珠國際商務(wù)港產(chǎn)權(quán)式酒店，集21世紀(jì)朝陽產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢于一身，且項目地處“山東之窗”，又是濟南政務(wù)、商務(wù)、商業(yè)、金融中心地帶，位置極具稀缺性，此地可以說是濟南最適宜做酒店的地段之一。明珠國際商務(wù)港產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營前景被酒店業(yè)內(nèi)人士廣泛看好就是最好的實證。第三，看項目本身品質(zhì)。因為我們買的就是項目本身，是產(chǎn)品。物業(yè)的品質(zhì)是投資增值的一個重要指標(biāo)。明珠國際商務(wù)港為濟南第一高樓，地標(biāo)性建筑，具有第一高樓星級酒店“令我心動的國際品質(zhì)”和尊崇知名度及美譽度；其產(chǎn)權(quán)式酒店擁有超豪華的玻璃幕墻外立面，挑高近12米、流光溢彩、氣派非凡的華麗大堂；國際會議中心、豪華餐廳，配套完善，設(shè)施豪華先進……是山東門戶第一星級酒店，物業(yè)投資價值凸現(xiàn)。第四，看開發(fā)商的誠信。產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種“投資工具”，最大的憂患莫過于物業(yè)的品質(zhì)，物業(yè)的品質(zhì)決定了投資的價值和承諾回報的兌現(xiàn)及對將來自主經(jīng)營的困惑。其實找一個可靠的發(fā)展商，這些問題都可以迎刃而解。有品牌的發(fā)展商企業(yè)信譽較好，小業(yè)主不必?fù)?dān)心發(fā)展商無法履行承諾。不但如此，有實力的發(fā)展商一般承諾穩(wěn)定回報的年限還較長，旗下專業(yè)的酒店經(jīng)營管理公司會提供一流的軟件服務(wù)。等到10年后交付業(yè)主自主經(jīng)營，酒店氣氛和品牌早已形成，并且會有穩(wěn)定的客源，10年后再做酒店也會有非常好的市場基礎(chǔ)。明珠國際商務(wù)港由全國建筑行業(yè)50強企業(yè)山東建工集團開發(fā)且是山東建工集團的形象工程和旗艦產(chǎn)品，山東建工集團作為開發(fā)商為產(chǎn)權(quán)式酒店提供實力保障，在根本上保證了投資者每年的高額穩(wěn)定回報。第五，穩(wěn)定回報是產(chǎn)權(quán)式酒店投資的重要指標(biāo)。長期穩(wěn)定的回報是產(chǎn)權(quán)式酒店投資的重要內(nèi)容。正如購買明珠產(chǎn)權(quán)式酒店的秦女士所言，除了滿足休閑度假需要之外，更為重要的原因是看好其長期投資的收益?！皬耐顿Y回報來看，這比其它投資方式更令我放心，10年里，酒店管理公司每年給我的7%的穩(wěn)定收益，除了這個還有15天入住權(quán)益、VIP尊貴待遇、星級酒店主人身份等等，另外，項目本身的升值空間也很大，10年后，我可以有更多選擇，擁有更多的長期收益?！鼻嘏糠治稣f。再一點，專業(yè)酒店管理公司的考察。投資者的回報最終來自酒店管理公司的經(jīng)營收益，如果開發(fā)商聘請有經(jīng)驗的專業(yè)酒店公司，可以幫助投資者實現(xiàn)長期穩(wěn)定的投資回報。明珠國際商務(wù)港聘請深具產(chǎn)權(quán)式酒店管理經(jīng)驗的一流專業(yè)酒店公司負(fù)責(zé)全程打理，注重提供與國際接軌的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。一流專業(yè)酒店集團的管理將極大提升物業(yè)的附加值，提升物業(yè)的投資潛力，同時也確保了業(yè)主“無憂型投資”，“超輕松”置業(yè)，真正意義上保障小業(yè)主的利益?？偠灾?，界定一個產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)的投資價值要看物業(yè)品質(zhì)、未來的保值乃至升值潛力及回報穩(wěn)定等等，如果你在這些方面考察好了，那就可以下決定先看大環(huán)境,是否利好在看位置,是否便利三看知名度,是否叫得響四看物業(yè),是否可持續(xù)五看價格\費用,是否投產(chǎn)權(quán)式酒店所面臨的三大風(fēng)險分析　產(chǎn)權(quán)式酒店這一新興經(jīng)營投資方式引起我國投資者的關(guān)注，投資產(chǎn)權(quán)式酒店成為投資者競相追捧的投資渠道之一。但是，伴隨著一系列宏觀調(diào)控對投資、投機型購房的抑制和打壓，市場上部分投資類物業(yè)的問題開始日益顯現(xiàn)，不少投資者因此被套牢?！　?“產(chǎn)權(quán)式酒店成為目前中國不動產(chǎn)投資市場上投資風(fēng)險最大的產(chǎn)品?！?中國商務(wù)旅游雜志社社長王健民對中國經(jīng)濟時報記者如是說，從第一代的產(chǎn)權(quán)投資年限動輒幾十年的高額回報項目，到目前的百分之幾的短期產(chǎn)權(quán)酒店投資，中國的產(chǎn)權(quán)式酒店已發(fā)展至二百多家，然而成功的案例幾乎為零。　　 市場、法律、誠信——產(chǎn)權(quán)式酒店投資三大風(fēng)險　　 產(chǎn)權(quán)式酒店雖有優(yōu)勢，但亦蘊藏著諸多風(fēng)險。對此，北京第二外國語學(xué)院旅游管理學(xué)院教授戴斌向中國經(jīng)濟時報記者分析認(rèn)為：“目前，我國產(chǎn)權(quán)式酒店面臨的風(fēng)險有三類，即市場風(fēng)險、法律風(fēng)險和誠信風(fēng)險?！薄　?他指出，在酒店經(jīng)營過程當(dāng)中，相關(guān)政策出臺、大的市場變動而帶來的市場風(fēng)險。近期出臺的一系列旨在抑制投資、打擊投機的宏觀調(diào)控，對于那些通過銀行按揭投資產(chǎn)權(quán)式酒店的人來講，就意味著加大了投資成本。如果在投資年限內(nèi)，如果政府出臺相關(guān)政策，對此類物業(yè)及投資模式進行明令禁止；一些市場的變動，比如股市回暖、存款利率的提高以及其他投資渠道的日益健全，都會分流產(chǎn)權(quán)式酒店的投資人群，這樣一來，便會引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)?！　?產(chǎn)權(quán)式酒店同時面臨法律風(fēng)險。有些是項目本身及操作方式不合法。比如“五證”不全、不能辦理產(chǎn)權(quán)證、項目本身就涉嫌違規(guī)、投資模式不合法等；有些是合同條款不合法，合同條款約定不清晰，無法起到保障各方利益的作用；還有些是擔(dān)保機制不合法，即所提供的擔(dān)保為無效擔(dān)保。　　 “但是目前中國產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展中所暴露出的缺乏規(guī)范性及合理性，集中體現(xiàn)在誠信回報的問題上。” 戴斌表示，在國外的確有成功的產(chǎn)權(quán)酒店項目，而且國外多數(shù)開發(fā)商是比較講究誠信的。但是在中國，感覺就是騙人?！　?現(xiàn)在，經(jīng)歷了一連串失敗打擊之后的產(chǎn)權(quán)酒店投資項目又陸續(xù)出現(xiàn)在人們面前。目前，產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商們已經(jīng)比較謹(jǐn)慎，一般情況下投資回報率控制在了１０％以下。但是，除北京、上海這兩大城市之外，中國大部分城市的酒店客房出租率普遍偏低，盈利狀況并不好。北京的酒店平均回報率只有２％，而全國的平均回報率大都是負(fù)數(shù)。由此看來，對于經(jīng)營回報，投入產(chǎn)出，房地產(chǎn)開發(fā)商在做出投資預(yù)算時往往考慮問題太過樂觀，到底能否實現(xiàn)６％到８％的利潤回報仍是一個謎。事實上，開發(fā)商在后期兌現(xiàn)回報收益率時，等于是增加了成本支出?！伴_發(fā)商承諾高額回報以銷售酒店產(chǎn)權(quán)的目的往往是為了回籠投資資金而做出的選擇?！薄　?此外，銀河證券研究院孫勇告訴中國經(jīng)濟時報記者，在兌現(xiàn)承諾回報時，公司合法回報給投資者的利潤必須通過賬面支付。這種回報形式類似于紅利，這就證明公司的經(jīng)營狀況是盈利的，那么其中一部分流動資金就要保留，不得動用?！　?突破產(chǎn)權(quán)酒店瓶頸　　 戴教授告訴記者，產(chǎn)權(quán)酒店的重點不應(yīng)是房產(chǎn)開發(fā)，而該歸結(jié)為一種商業(yè)運營模式。項目是否具備升值潛力。首先要考慮項目所處地段的優(yōu)劣及市場定位。他說，目前在中國聯(lián)盟體系并不完善的情況下，一個比較偏遠(yuǎn)的地區(qū)選擇這類商業(yè)地產(chǎn)項目不會取得成功，僅依靠旅游客源是不足以維持生計的，更不可能實現(xiàn)高額回報?！　　　?怎樣選擇不同的投資回報形式。目前中國的產(chǎn)權(quán)式酒店主要回報形式分為綜合收益和純現(xiàn)金收益。戴斌認(rèn)為，綜合收益可以幫助酒店規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險，以免費使用的形式抵消一部分成本支出，是目前產(chǎn)權(quán)式酒店較常采用的回報模式，他比較贊成這種形式的回報。另外一種純現(xiàn)金回報模式，則有可能因成本支出增加而帶來更大的經(jīng)營風(fēng)險，無形中增加了開發(fā)商的壓力。當(dāng)然，如果某一個項目地段具有絕對優(yōu)勢，預(yù)定效果在開業(yè)之前就已經(jīng)充分體現(xiàn)出來，且受季節(jié)影響不是很大時，則可以采取這種回報模式，因為中國的投資者更看重的是實際回報。但是一個位于好地段的項目前期投入資金也必然會增大，所以還是要結(jié)合各方面因素，反復(fù)進行成本等綜合項目的測算良好經(jīng)營管理公司：經(jīng)營公司獨特的管理理念，且擁有固定客源及特殊客源獲取渠道。地段：城市中心商務(wù)酒店比較適合投資，且客源非常穩(wěn)定。旅游景區(qū)普遍存在淡旺季區(qū)分，淡季入住率較低，其投資者收益較難保障產(chǎn)品：特色酒店及主題酒店是發(fā)展趨勢，產(chǎn)品特色將成為區(qū)格（如麗江悅榕莊、西藏雅魯藏布酒店等）工程進度：最好是準(zhǔn)現(xiàn)房或現(xiàn)房，部分產(chǎn)權(quán)酒店受資金鏈影響而產(chǎn)生爛尾；收益保障：投資收益保障最重要，通過銀行擔(dān)保、擔(dān)保公司擔(dān)保及部分物業(yè)擔(dān)保來保障經(jīng)營不善后投資者的收益；投資回報率：梯度回報，稅后回報，規(guī)避投資者未來稅收風(fēng)險。正是由于產(chǎn)權(quán)式酒店的高風(fēng)險和高收益，投資者對產(chǎn)權(quán)式酒店的態(tài)度曖昧。有的投資者把產(chǎn)權(quán)式酒店比作魔鬼，心存余悸；而有的投資者卻把產(chǎn)權(quán)式酒店比作天使，楚楚動人。其實，產(chǎn)權(quán)式酒店自身并無對錯，關(guān)鍵是投資者在投資產(chǎn)權(quán)式酒店時應(yīng)該冷靜思考和分析。以下的幾個問題尤其值得投資者加倍注意。 首先，應(yīng)該了解產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商的背景。一般而言，選擇知名開發(fā)商，可以得到更大的保障。由于知名開發(fā)商注重企業(yè)形象，所以對產(chǎn)權(quán)式酒店項目一般追求長期投入，在裝修、酒店檔次和規(guī)模等方面有嚴(yán)格的把關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。選擇一般開發(fā)商有可能存在較大風(fēng)險。 其次，應(yīng)該對產(chǎn)權(quán)式酒店本身物業(yè)進行考量。要根據(jù)物業(yè)的地理位置、經(jīng)營方式對酒店的發(fā)展前景進行深入分析。投資者的投資收益率很大程度上來源于酒店的入住率和收益狀況，而入住率和收益則與項目的地理