天津津都大廈產(chǎn)權式酒店策劃-閱讀頁
2025-05-30 02:09本頁面
【正文】 前均有較大的提高，如節(jié)能要求，大廈的外墻節(jié)能保溫等要求，都已跟不上時代的要求。其次，津都大廈雖然也有名聲，但畢竟是一座完工十年，閑置三年之久的大樓，要打造一個新的品牌，重新創(chuàng)造新的效應需投入重金重新包裝。集合各方面的力量，才能使目標利潤最大化?；ㄥX把大廈重新包裝起來容易，但重要的是如何確保所投的資金在較短的時間內(nèi)獲得較大的效益。四、 津都大廈的投資效益估算（一）、天津津都大廈投資成本估算：1．已有大廈作價：2．需要投入資金：3．需交土地出讓金：總支出合計：需要投入資金為：。和平、河西、南開三區(qū)住宅成交均價依然在萬元以上，和平區(qū)更是達到17000/平方米高位。以上為價格估算依據(jù)。新疆小西門去年完成的爛尾樓工程，”新臺商大廈”底商的售價就在10萬元一平方米，而且全部售完，二層以上也是在3萬元一平方米。和平區(qū)是天津市政府所在區(qū)域范圍，北面是河北區(qū)，津都大廈位于天津火車站只有500米遠之處，距天津市政府也只有3公里左右，與和平區(qū)緊緊相鄰，同屬天津市最旺街區(qū)，甚至比和平區(qū)更旺，理論上售價應該比和平區(qū)更高。對于一座繁華熱市中心的四星裝修標準的酒店，是非常便宜的；因為不僅高檔的裝修含在價格內(nèi)，還有四星級酒店的配套投資要計入其內(nèi)。本估算書為了降低風險，銷售價格均按較低價格考慮。可以作為優(yōu)良資產(chǎn)向銀行貸款，同時每年可以收到較高的租金回報。價格是同類住宅價格的三倍左右，即在酒店一層主要出入口大堂的商業(yè)面積銷售價格只賣30270元/平方米，此價格是非常便宜的，在發(fā)達城市的最旺的街區(qū)，這種底商可以賣到10萬元一平方，在深圳最貴的底層商業(yè)面積，有賣到30萬元一平方以上的記錄。均價按住宅均價的2倍考慮。原則上，盡量不占用銷售面積為辦公輔助用房，可銷售面積均開發(fā)成產(chǎn)權式酒店進行銷售。20020=4000萬元。，（24層以上部分）。由于這些面積可能作為辦公等輔助用房使用，但其相應的價值依然存在，也可以加入到估算價值之內(nèi)。毛利為：=。作為房地產(chǎn)投資，這種投資回報率比較合理，也比較可行。此項目是抵債項目，不計算抵債成本，如果從投資的角度考慮，近期項目總投資為2億，此項目是極具投資價值的。如底商評估價可以達到5萬元一平方；裙樓商業(yè)面積銷售價格也可賣到3萬元/平方；產(chǎn)權式汽車泊位也可以賣到25萬元一個；，等等。挖潛的方式還有很多，如投資成本可以在保證不降低品質(zhì)要求的前提下，節(jié)省10%也是有可能的。按總銷售面積，雖然作為辦公等輔助用房，其投資價值依然存在，理論上應該全部銷售出去，15135=5339萬元的效益。嚴格地說，一切用于產(chǎn)權式酒店服務的面積都要分攤在產(chǎn)權式酒店銷售面積內(nèi)，盡管業(yè)主買的面積并不大，但與之服務的面積都要分攤進去。再譬如，5000余平方米的地下車庫，如果改造成機械式雙層泊位，可以增加泊車數(shù)量不少，將泊位打包成產(chǎn)權式泊車位出售，讓投資人能夠得到好的回報，讓項目獲得更大的利潤空間。五、 產(chǎn)權式酒店成功的關鍵在市場經(jīng)濟的鏈條中，一個合理的運作模式是各方利益最終趨向平衡的模式。產(chǎn)權式酒店的開發(fā)、銷售、回報、運營等模式，在設計上必須顧及開發(fā)商、酒店管理方（專業(yè)酒店管理者）、購買業(yè)主三方的利益，其均衡點在于酒店長期穩(wěn)定的經(jīng)營。因為設計、設施配套等對未來的經(jīng)營有極大影響，細節(jié)決定成敗，建議在成立專門班子之后，聘請專業(yè)策劃人員集思廣益，把功課做足在開工前。項目的成功與否關鍵在于銷售策劃，而項目的效益高低，與項目的前期策劃緊密相關。新成立的公司可以股東權益的方式出現(xiàn)，盡量減少大廈過戶產(chǎn)生的稅費，降低成本。同時，重新開始產(chǎn)權式酒店的設計工作。2． 用三個月的時間完成項目詳細的策劃報告及產(chǎn)權式酒店的設計工作。3． 用一個月左右的作為新設計完成后的審批報建工作。5． 考慮一個月的機動時間。6．三萬平方米的項目重新改造裝修，如果冬季施工不受影響，估計全面完成產(chǎn)權式酒店的重新施工與裝修需要工期約一年左右。與此同時，還須辦理相應的產(chǎn)權銷售手續(xù)，此手續(xù)尤為重要，沒有銷售手續(xù)，產(chǎn)權酒店就無法銷售，所以，這也是項目的一個重點內(nèi)容。在這個過程中，有許多工作是同步進行的，如辦理產(chǎn)權手續(xù)等。七、幾點建議對于一個投資近二個億的工程，不做則已，要做就要做出特色來，使其投資產(chǎn)生附加的品牌作用，即在應該有的基本投資上，再加一點宣傳費用，為創(chuàng)造品牌做一點投資，一舉兩得，這是開發(fā)此項目的一個附加價值。政府有節(jié)能改造的補助資金，將已建成的舊樓，改造成雙層節(jié)能LOWE玻璃的建筑，外墻加上保溫，以滿足工程對節(jié)能工作的要求，同時獲得政府的改造資金補貼。還有就是空調(diào)工程，現(xiàn)在北京、南京等城市有利用地熱供暖的恒溫恒濕新技術，可以極大地降低開發(fā)成本，增加賣點，創(chuàng)造好的經(jīng)濟效益。所以本項目成功的關鍵，是要能找到并啟用知識較全面的人才，通過人才使用專才和團隊，發(fā)揮專才和團隊的力量，完善機制，制定目標責任，爭取獲得目標利潤最大化。項目必須目標利潤最大化，則每一個細節(jié)都必須重視，如設計中，一是要每一間產(chǎn)權酒店面積要合適，還要求功能全面、舒服適用，節(jié)約面積，便于經(jīng)營者能很好經(jīng)營。同時還要盡可能地節(jié)省開發(fā)成本，等等。所以項目的成功與否，與項目負責人的知識水平，人品等諸多因素息息相關。黃金位置的大廈，長期空置是對財產(chǎn)的浪費，針對具體情況的項目開發(fā)，是盤活資產(chǎn)使其利潤最大化的手段。這樣才能極大的物盡其用，使閑置產(chǎn)品能有高效回報。李湘新200961523 /
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