【正文】 交60套，而后一直到11月成交1套。9月底推出第2批91套房源， 9月10月就銷售76套年均成交價(jià)格16270元/平米14696元/平米11000元/平米76009200北外灘板塊3個(gè)在售的樓盤：白金府邸、中虹明珠苑、臨潼苑，1個(gè)預(yù)告項(xiàng)目國際明佳城即將推出，在建的新工地樓盤有兩個(gè)：北外灘旭園、虹惠花苑二期。曲陽路板塊的住宅供應(yīng)是全區(qū)最大的最現(xiàn)有5個(gè)在售樓盤：中環(huán)明珠景明花園、花園城三期、吉聯(lián)尚都、廣延二期、香杉園，一個(gè)預(yù)告樓盤凱陽新邸。涼城板塊僅1個(gè)樓盤在售：涼城新苑，3個(gè)工地在建樓盤：豐景灣名邸、文治府邸8號(hào)、虹口欣逸家園。主體為兩幢22層的高層，均為33—77平方米左右的小面積房型，總建筑面積4萬平方米，三梯十五戶，、。從居住環(huán)境來說，由于該區(qū)域社區(qū)發(fā)展成熟，配套設(shè)施全部到位，所以居民基本都可以在離家不遠(yuǎn)處找到滿足日常生活需求的各項(xiàng)配套設(shè)施。多條高架道路、軌道交通的存在使該區(qū)域與周邊地區(qū)緊密聯(lián)系。因此，良好的人文環(huán)境是該區(qū)域的一大特色，也是其它很多區(qū)域所不能比擬的。商圈特點(diǎn)： 上海東北部的酒店商務(wù)中心區(qū) 家電專業(yè)市場根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年曲陽商圈共有23座寫字樓，11座星級(jí)酒店，二星級(jí)以上酒店11座：蘭生大酒店(四星級(jí))、寶隆賓館(三星級(jí))、春申江大酒店(三星級(jí))、等遍布區(qū)內(nèi)。包括國際箱包中心、曲陽商務(wù)中心、曲陽商務(wù)中心家電城、永樂家電城、友誼家電城、吉盛偉邦家具中心、家樂福、好美家、易買得大賣場。（2）價(jià)格今年住宅市場的新房累計(jì)成交均價(jià)在11000元/平方米左右 。與曲陽路商務(wù)中心區(qū)同一商圈的紀(jì)念路（即寶隆賓館所在的商業(yè)街）一線規(guī)劃，一批高檔酒店、商務(wù)樓、高級(jí)公寓、娛樂設(shè)施、大型賣場等，按照形成完整酒店商務(wù)區(qū)的要求已開始施工建設(shè)。結(jié)論： 結(jié)合片區(qū)酒店商務(wù)中心的屬性特征，五角場商業(yè)中心、未來江灣城規(guī)劃以及M8軌道線的塵埃落定，片區(qū)商務(wù)房產(chǎn)方向的發(fā)展，產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店前景廣闊。對(duì)于開發(fā)商來說，這樣的方式相對(duì)可較快實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售，從而快速收回投資成本與獲得投資利潤。而項(xiàng)目后續(xù)的酒店經(jīng)營管理是一項(xiàng)較為專業(yè)化與系統(tǒng)化的管理過程，需要專業(yè)的管理模式、組織體系及大量的人員配備等來完成，對(duì)于非專業(yè)化公司來說組建這個(gè)的團(tuán)隊(duì)的管理成本及組織難度相對(duì)較高，因此更好的方式是選擇專業(yè)化的酒店管理公司經(jīng)營管理。對(duì)于大多數(shù)的中小投資者來說，很少有能力參與經(jīng)營或整個(gè)項(xiàng)目買斷，因此他們會(huì)把更多的眼光投向了投資門檻低、收益大、見效快的產(chǎn)權(quán)式酒店，而目前上?？晒┑漠a(chǎn)權(quán)式酒店少之又少，產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店及更為稀缺，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了大量的投資需求。項(xiàng)目雖然交通便捷、地理位置較好。我們所謂的商務(wù)客人是指在激烈競爭中，直接拼殺于商海戰(zhàn)場的各路精英。意指商務(wù)酒店的核心功能應(yīng)為三大板塊，即：客人商務(wù)活動(dòng)中的好秘書、好管家，商旅途中的辦公基地，商務(wù)客人的家外之家。商務(wù)客人從出發(fā)地到酒店主要有三種交通方式，即飛機(jī)、火車、公務(wù)車。且酒店前面無任何遮擋，將來可以用燈光打亮的中英文酒店名置于樓頂，客人很容易就能找到該酒店。雙層套間設(shè)計(jì)首先在區(qū)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)差異化，具備明顯競爭力，其次少量的高檔次套間能夠提升酒店的檔次形象，還有重要的一點(diǎn)是，雙層套間設(shè)計(jì)在結(jié)構(gòu)布局上能夠節(jié)省過道空間，增加使用面積。 套間小型SPA設(shè)計(jì) 在部分高檔套房內(nèi)設(shè)獨(dú)立的SPA空間，差異化品質(zhì)凸顯。在酒店評(píng)級(jí)中有無陽臺(tái)亦是其中一項(xiàng)但陽臺(tái)的安全性與實(shí)用性較低，在本項(xiàng)目中做外凸飄窗的可行性更大一些。項(xiàng)目所處的上海曲陽路商圈是一個(gè)商業(yè)、辦公、住宿集中的區(qū)域，區(qū)域獨(dú)特的交通及地理位置使得商圈內(nèi)商務(wù)辦公、旅游住宿人員較為集中。在設(shè)計(jì)時(shí)要充分應(yīng)用“BOF”理念。三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議1. 外觀立面設(shè)計(jì)216。 風(fēng)格上海是一個(gè)開放的、東西文化交融的城市，海派文化更是這個(gè)城市獨(dú)特而倍受推崇的文化因素。 色彩外觀色彩采用暖色調(diào)，以淺黃、白色為主調(diào)，以金黃、灰綠搭配，色塊大小、輕重比例及間隔搭配與建筑造型、體量明暗相配合。細(xì)部尺度考慮以人為本為出發(fā)點(diǎn)，以方便、實(shí)用、舒適宜人為目的，大小尺度的對(duì)比，更突出建筑的氣派與尊貴。216。 大堂是建筑內(nèi)部裝飾重點(diǎn)，是內(nèi)外空間的交點(diǎn)，亦是酒店內(nèi)部空間裝飾及服務(wù)設(shè)施的一面鏡子，大堂能直接反映出內(nèi)部各方面質(zhì)量、功能，包括在心理上給人對(duì)酒店服務(wù)的質(zhì)量及服務(wù)功能的認(rèn)識(shí)。 色彩與地面相呼應(yīng)，大堂兩條獨(dú)立栓軸天花亦作橢圓構(gòu)圖，燈池頂部貼金箔，金箔的采用在燈光下會(huì)產(chǎn)生迷離閃爍的效果。216。強(qiáng)調(diào)了時(shí)代和地域性，更主要的是適應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)空間的需要和適宜現(xiàn)代人的審美口味。其實(shí)客人入駐酒店，大部分時(shí)間均在客房度過，面對(duì)生活水準(zhǔn)和空賞力都日漸提高的客人，對(duì)酒店客房從功能、面積、戶型到客房中家具的款式、布藝、地毯的顏色．甚至在酒拒、衣柜的做法都有了較高的要求，而對(duì)于商務(wù)客人來說，對(duì)技術(shù)需求更為強(qiáng)烈：寬帶網(wǎng)、電子郵件、移動(dòng)電話、手提電腦，都需要設(shè)計(jì)師把這些功能加以布置；再者，床是至關(guān)重要的，這是客人在房間里使用最長時(shí)間的地方，一定要大而且質(zhì)量要高；其次，浴室、淋浴、浴缸、洗臉盆和坐便器，而且最好做到干濕分區(qū)。 客房216。 格調(diào)古建筑的比例與線條及基本造型，但去掉了繁復(fù)的雕砌及花飾。大堂整體色彩設(shè)計(jì)參考古羅馬及中世紀(jì)歐洲宮廷建筑做法，白石柱身配上金色柱頭柱座，整體墻身采用白石，僅以其它少量色彩作為配飾。因此，建議不珍損失一些面積，將二層再向后退臺(tái)，留足大堂挑高空間。 環(huán)境將來建筑周圍環(huán)境的地面進(jìn)行重新鋪裝，對(duì)門口的變電站房進(jìn)行協(xié)調(diào)換位，統(tǒng)籌考慮花池、燈飾藝術(shù)品及植物搭配。216。我們的風(fēng)格可理解為古典文化與現(xiàn)代文化的交融，古典的造型及形式、符號(hào)，現(xiàn)代的材料及手法的統(tǒng)一使用，以表達(dá)一種有深厚底蘊(yùn)、有思想意境而又緊跟現(xiàn)代節(jié)奏的尊貴格調(diào)。在原有造型基礎(chǔ)改頭換面，要體現(xiàn)項(xiàng)目的功能定位和形象定位。因此對(duì)于空間的利用即要充分展示功能定位，又需以原有框架結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)。商務(wù)酒店，顧名思義，是更注重于商務(wù)接待的酒店。 全面配套服務(wù)設(shè)施按三星級(jí)酒店硬件設(shè)施要求的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行全面改造與配套，包括停車場、回車道、室內(nèi)大廳、休息廳、會(huì)議室、健身房、休閑娛樂場所、及服務(wù)所需要的必要配套設(shè)施。 外凸飄窗設(shè)計(jì)在中高檔住宅中常出現(xiàn)的飄設(shè)計(jì)廣泛歡迎，但在酒店項(xiàng)目中很少出現(xiàn)。 長包房設(shè)計(jì)（帶簡易廚房）部分樓層設(shè)計(jì)具有長期居住功能的房間，因此設(shè)計(jì)有簡易廚房，使房間的功能更人性化。產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色216。本項(xiàng)目完全具備以上四項(xiàng)要求。功能定位依據(jù)216。商務(wù)酒店就是專門研究這些人的作息規(guī)律，以便有針對(duì)性地為其提供特色服務(wù)的酒店。其次，因?yàn)轫?xiàng)目涉及到改建與擴(kuò)建工程，過高的定位將直接導(dǎo)致前期的投入成本增加，加大投資商的資金壓力；再次，由于項(xiàng)目原有結(jié)構(gòu)的限制，各房間的面積及結(jié)構(gòu)相對(duì)確定，原有結(jié)構(gòu)不能滿足酒店式公寓或高檔次酒店的需求，相對(duì)來說這個(gè)定位是與項(xiàng)目現(xiàn)狀最為相符的。216。216。 開發(fā)與經(jīng)營管理分離，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化運(yùn)作。 快速實(shí)現(xiàn)投資收益。區(qū)域內(nèi)除去北部的廠區(qū)以外，其它位置已無可供開發(fā)土地，所以近一段時(shí)期內(nèi)，曲陽地區(qū)的房產(chǎn)市場仍將呈現(xiàn)目前的態(tài)勢。酒店式公寓的銷售均價(jià)9000元/平米，房租水平為1元/天/平米商務(wù)寫字樓的成交均價(jià)在1100018000元/平方米 。明年初板塊將推出2個(gè)新盤，東部的曲陽商務(wù)圈的復(fù)城國際，和西部的凱陽新邸。 曲陽商圈零售業(yè)態(tài)以家電專業(yè)市場家電連鎖門店為主要特征，是上海家電市場的主要集散地，2004年曲陽商務(wù)中心家電城的市場份額占到了上海家電市場的8% 。商圈地理位置十分優(yōu)越，被虹口、楊浦、寶山三區(qū)所包圍。生活環(huán)境：生活休閑舒適便利曲陽區(qū)域內(nèi)還有中北部的曲陽公園，西南部臨近魯迅公園和虹口體育場，是居民日常健身的好去處。 交通環(huán)境：交通區(qū)位優(yōu)越整個(gè)曲陽片區(qū)擁有兩條高架道路和兩條軌道交通。該板塊是成熟的居住區(qū)， 板塊中北部是大柏樹曲陽商圈。目前價(jià)格為7600－9200元/㎡，與先前的價(jià)格比起來，降價(jià)幅度為24％，本月銷售近70套。曲陽板塊的本月成交集中在花園城三期、廣延二期，前者10月銷售近20套，其余項(xiàng)目的月成交量停留在2套。魯迅公園板塊目前在售的樓盤只有2個(gè)：瑞虹新城、嘉杰國際廣場，有3個(gè)預(yù)告樓盤：愛家豪庭、粟陽華府、飄鷹世紀(jì)城，1個(gè)在建樓盤金軒大邸。今年8月9月各推兩批房源，以11500元的均價(jià) 銷售，開盤3個(gè)月去化50%，兩棟商住樓，開盤5個(gè)月去化速度緩慢，5月成交最高，之后每個(gè)月成交下降，下半年每月成交23套 多層住宅，5月入市 后，56月走掉一部分房源后 在8三個(gè)月有走量9月成交量最高6套今年3月份推出40套，當(dāng)月基本售完5月推出第2批房源，成交23套，而后走量停滯。 今年2月推出第3批，4月成交量最大，5月份之后沒有走量。價(jià)格指數(shù)在持續(xù)三個(gè)月的平穩(wěn)走勢之下，終于下跌，幅度為6％。虹口區(qū)房價(jià)波動(dòng)幅度相對(duì)較小，主要原因在于投資客少，自住客居多。從7層至23層設(shè)為辦公標(biāo)準(zhǔn)層。其一至五層安排為酒店公共服務(wù)設(shè)施，包括大堂、咖啡廳、兩層高的宴會(huì)廳、餐廳酒吧等內(nèi)外兼營的設(shè)施，并在五層設(shè)置屋頂花園及網(wǎng)球場。每年還可免費(fèi)享用酒店15天，并由國營機(jī)構(gòu)上海市靜安區(qū)土地開發(fā)控股總公司提供全額不可撤消擔(dān)保，擔(dān)保協(xié)議與酒店銷售合同同步簽署。（3）美麗園大酒店（尾盤項(xiàng)目）名稱美麗園大酒店星級(jí)四星級(jí)位置長寧區(qū)延安西路396號(hào)開發(fā)商上海美麗園大酒店有限公司物業(yè)類別商業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目為28層的高層建筑，16層設(shè)計(jì)為酒店的配套設(shè)施。打造“TOPAMOHO”概念的商務(wù)廣場。個(gè)案樓盤分析n 在售項(xiàng)目（1）圣莎假日大酒店名稱圣莎假日大酒店（天驕大廈）（四星級(jí)）基本情況地理位置浦東金橋 臺(tái)兒莊路與浙橋路交界處規(guī)劃 m2，規(guī)劃4層的商業(yè)裙樓和21層共412套客房建筑特點(diǎn)樓層功能客房、休閑娛樂、餐飲、購物開業(yè)時(shí)間——建筑配套5臺(tái)三菱電梯、中央空調(diào)、24小時(shí)熱水供應(yīng)及消防保安、監(jiān)控、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)裝修精裝全配停車位地下一層停車庫發(fā)展商上海天驕房地產(chǎn)酒店經(jīng)營管理公司陽光集團(tuán)上海酒店管理公司擔(dān)保公司福建東方擔(dān)保、福州開發(fā)區(qū)鴻宇實(shí)業(yè)營銷公司上海房屋銷售（集團(tuán)）有限公司開盤時(shí)間2005年7月開業(yè)時(shí)間預(yù)計(jì)2006年3月TEL58991888/58992602定位分析功能定位商務(wù)型酒店市場定位四星級(jí)各樓層功能組合1F：酒店大堂、西餐廳、咖啡廳、酒吧、商場、商務(wù)中心、美容美發(fā)； 2F：中餐廳、特色扒房、包廂、日本料理等； 3F：同聲翻譯國際會(huì)議中心、大型多功能廳、中型會(huì)議室、小型多功能廳 ；5F：休閑區(qū)和辦公層，桑拿區(qū)、按摩房、健身房、辦公室會(huì)議室 6F26F：酒店套房 房型：面積區(qū)間3872平米主力面積：50平米得房率%銷售分析經(jīng)營模式十年統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一管理銷售模式按套銷售，返租十年，%回報(bào)，%由開發(fā)商代扣代繳，每年8天的客房免費(fèi)使用的權(quán)利，購房滿5年后購房十年內(nèi)可由酒店管理公司進(jìn)行收購銷售價(jià)格，累計(jì)均價(jià)11871元/平米，銷售進(jìn)度推出412套，現(xiàn)已售321套，尚余91套年份/月份簽約次數(shù)合同撤銷次數(shù)（含預(yù)定）2005/774302005/81651092005/94642005/103622005/1130合計(jì)324145點(diǎn)評(píng)該物業(yè)是上海目前較為少見的可售型準(zhǔn)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店式套房，位于浦東碧云國際高檔社區(qū)旁，生態(tài)環(huán)境良好，交通規(guī)劃完善。今年推出銷售的產(chǎn)權(quán)酒店僅兩例，分別是7月入市的虹口浦東金橋的圣莎假日大酒店和6月入市的普陀漕家渡商圈的雙子杰座。主要原因，一市中心區(qū)域供應(yīng)量的減少導(dǎo)致全市整體均價(jià)出現(xiàn)下跌；二實(shí)際需求量的下降有效地抑制了售價(jià)的上漲；三是高檔次酒店式公寓的空缺在很大程度上影響了整體均價(jià)的提升。n 2004年上海酒店式公寓區(qū)域項(xiàng)目名稱總戶數(shù)（戶）面積范圍（m2）均價(jià)（元/ m2）總價(jià)（萬元）虹口四季沙龍1805510392544891上海多倫多260441071320066160浦東久陽濱江2567014017780126252碧云1081084576128005898Space Two4134868120005782靜安麗都新貴3776018019000114342協(xié)和城麗豪2195310021000100210閘北中興財(cái)富國際53049862000098172盧灣綠洲仕格維164401192300092273徐匯尚都143421101450061159閔行開元地中海1966259003640/ 11個(gè)26274018088832300048342根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料2004年共推出11個(gè)酒店式公寓。單純的投資回報(bào)率已經(jīng)不能滿足需求，投資客紛紛開始注重物業(yè)的綜合配套，例如整體品質(zhì)、大堂的裝修、室內(nèi)的裝修及配置、會(huì)所的配置等等。在經(jīng)營期間一般不做統(tǒng)一的營銷推廣回報(bào)在包租期間按協(xié)議固定回報(bào)，包租期長一般沒有長期穩(wěn)定的投資回報(bào)功能特點(diǎn)按酒店標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，一般不設(shè)廚房。酒店式服務(wù)，代租代管代收代售的服務(wù)。2003年裝修（二）上海酒店地產(chǎn)市場分析１、 上海產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓比較類型產(chǎn)權(quán)酒店酒店式公寓經(jīng)營模式統(tǒng)一經(jīng)營管理：包括酒店的管理服務(wù)和營銷宣傳推廣客房產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主，酒