【正文】 三星級以下經(jīng)濟(jì)型酒店市場中。健康中心擁有齊全先進(jìn)的健身、娛樂設(shè)備。業(yè)主首付2－3成的房價，按協(xié)議收取年投資回報收益， 有分紅回報也有按投資收益率計算。整體推案分布：中心城區(qū)的推案量相對前幾年來說，明顯下降，開始向中外環(huán)擴(kuò)展。“TOPAMO－HO”是英文“高級商務(wù)公館”的縮寫，意即把總部經(jīng)濟(jì)、移動辦公和五星級酒店三大功能集于一身的新型物業(yè)。長峰大酒店以退臺式的三段滿足不同建筑體量要求，并形成層層峻拔升騰的雄姿，回應(yīng)“雨后春筍”的隱喻。今年5月推第60套，在8月9月去化54套。板塊特征：虹口區(qū)最成熟的生活社區(qū)曲陽地區(qū)可以說是虹口區(qū)最為成熟的生活社區(qū)之一，這里遍布了多個新村小區(qū)，比如曲陽新村、玉田新村和密云小區(qū)等老社區(qū)，在赤峰路西部地段又多以高層住宅為主，因此區(qū)域住宅建筑容積率較高，居住人口密度大。 片區(qū)內(nèi)商場主要有大型家電商場、家具城、百貨賣場和酒店賓館等。產(chǎn)權(quán)式酒店是將整個酒店項目分割成若干小產(chǎn)權(quán)，將產(chǎn)權(quán)出售出小業(yè)主，然后再聘用專業(yè)經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，以分紅或返租的方式補(bǔ)償業(yè)主的投資收益。商務(wù)酒店定位細(xì)分商務(wù)酒店的目標(biāo)消費(fèi)群，不言而喻是商務(wù)客人。 雙層套間設(shè)計項目頂層設(shè)計為復(fù)式豪華套間，商務(wù)廳、會客廳與休息室分離，面積控制為150~200平米。其在具備一般酒店設(shè)計功能的基礎(chǔ)上，應(yīng)有更為完善的商務(wù)功能設(shè)施。 尺度在對原有框架進(jìn)行改造與利用的條件下，不惜損失面積，大膽擴(kuò)充一層大堂空間，體現(xiàn)西方建筑的超凡尺度以烘托整幢大廈的氣派及高貴。 色調(diào)為主，采用高明度材質(zhì)，地面拼花采用現(xiàn)代構(gòu)圖，亦強(qiáng)調(diào)材料在色彩上及明度上對比，橢圓形狀亦帶出少許古典味。在營造古典空間和皇家氣派的同時，高舍棄了中世紀(jì)給人視覺上的萎靡不振的沉重感覺。大堂效果示意圖216。216。五、項目價格定位經(jīng)過前期大量的產(chǎn)品價格調(diào)研，綜合比較了上海市及本區(qū)域內(nèi)同類型酒店的價格、區(qū)域內(nèi)住宅、辦公樓價格、酒店式公寓價格等，經(jīng)過整理及調(diào)價分析，將本產(chǎn)品價格定位為：均價：12500元/平方米六、項目形象定位“市”間稀有產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店OF 商棧1. 案名2. LOGO 第三章 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議一、設(shè)計說明二、設(shè)計理念上海已經(jīng)發(fā)展成為一個國際化的經(jīng)濟(jì)大都市，金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)在國內(nèi)處于領(lǐng)先地位。項目坐落在上海內(nèi)環(huán)高架路—中山北二路邊，客人從機(jī)場出發(fā)，一路高架，無任何紅綠燈路口，唯一一個紅綠燈路口即到本酒店，車程僅需30分鐘；至上?；疖囌就瑯臃奖?，且僅需十五分鐘即可到達(dá)；酒店地下一層面積達(dá)2100多平米，可改造為地下停車庫；項目與中山北二路高架前僅有3050的綠化帶隔開，視眼開闊。 檔次定位與項目條件相符定位為中檔次的三星級主要考慮以下幾個因素：首先，項目所處地段決定。在內(nèi)環(huán)沿線，因為部分工業(yè)用地得到調(diào)整，有利于商務(wù)房產(chǎn)方向的發(fā)展，結(jié)合已有的曲陽商務(wù)中心，預(yù)計未來該區(qū)域附近的商務(wù)設(shè)施還將得到穩(wěn)步發(fā)展。交通方面呈立體分布，為內(nèi)環(huán)線、軌道明珠線、中山環(huán)路所惠及。寫字樓市場項目名稱位置銷售時間產(chǎn)品總戶數(shù)戶已售面積范圍（m2）均價報價/ m2成交情況寶蓮大廈魯迅公園板塊，曲陽路299號056已落外立面落成 82 95599/17016096150002400068月各1套，9月5套，10月1套吉聯(lián)大廈（商?。┣柭钒鍓K水電路393弄055431496/120/143/2717/27171180012500已成交的主力面積為96和120 m2元和投資大廈曲板塊商圈05120層商務(wù)辦公樓的1—4層商業(yè)裙房將辦公、休閑、餐飲多功能12000寶礦國際大廈漢陽路，吳淞路 058外立面落成中15520108/220/243/33020839215008月底開盤，9月1套，10月18套，11月1套上海灘國際大廈黃浦路99號056現(xiàn)房1038140/180/2202208230000僅7月銷售8套富傑大廈歐陽路57號0522647145/89/952581225000推出至今共成交71套，成交率26%，2月和3月份成交最好，4月成交1套而后5個月內(nèi)零成交，直到10月份成交1套耀江國際廣場3吳淞路258號0412外立面落成中4130169/392/47619,90021000開盤當(dāng)月成交15套，今年11個月成交緩慢森林灣大廈海寧路0410現(xiàn)房20015001700020000凱潤金城1(辦公)四川北路1611號0410外立面落成中63170/100/110191201800010月成交1套中環(huán)明珠景明花園汶水東路278號04831718155/851000015000去年年成交172套后，今年僅1月成交6套福德商務(wù)中心四川北路1688號現(xiàn)房12123012900精武大廈東寶興路157號0412現(xiàn)房21156/172150001月4套，5月1套，6月4套，10月2套虹口酒店公寓項目名稱位置物業(yè)類型產(chǎn)品定位入市時間現(xiàn)場進(jìn)度面積范圍（m2）均價元/ m2成交情況四季沙龍紀(jì)念路新市南路商業(yè)酒店式商務(wù)公寓現(xiàn)房(1F1T1W) 10000酒店公寓2004年已售完凱陽公寓（虹口金地匯）紀(jì)念路335弄8號住宅15層酒店式服務(wù)公寓　現(xiàn)房國際明佳城衡水路89弄酒店公寓+毛坯住宅2003現(xiàn)房(1房1廳1廚1衛(wèi))天寶華庭四平路大連路口商業(yè)全裝修商務(wù)公寓,可商可住\可注冊辦公。開盤2個月去化83%，10月去化108套銷售緩慢。2426層為酒店內(nèi)部休閑健身區(qū)，設(shè)有游泳池、娛樂、健身等，并緊鄰貫穿三層的空中花園。鑒于鄰近的金橋及張江加工區(qū)外資企業(yè)居多，租賃客戶層次高，再加上距離浦東會展博覽中心很近，因而具有較大的酒店消費(fèi)需求(2)雙子杰座名稱雙子杰座（飛雕商務(wù)大廈）五星級基本情況地理位置普陀區(qū)長壽路amp。呼之欲出的是酒店公寓與專業(yè)酒店公司管理聯(lián)手打造物業(yè)品質(zhì)。商務(wù)中心、康樂中心為賓客提供全方位的服務(wù)，位于四樓的屋頂花園更是您賞景的休憩佳處?？头康乃饺嗽∈揖蟹种玫牧茉〖芭柙≡O(shè)施，為滬上獨(dú)一無二。而２０００年至今，每年新增的所有星級酒店的家數(shù)亦不過２０多家。以２００２年為例，五星級市場份額為１８．４７％，同比增長３．１１個百分點(diǎn)，四星級為１９．５７％，同比下降２．１３個百分點(diǎn)，四、五星級兩者的市場份額為３８．０４％，同比增長１．０２個百分點(diǎn)。 上海五星級酒店的入住率高達(dá)７5．73％，平均房價仍較２００３年上?。常福ァＲ源朔N模式開發(fā)的酒店，其開發(fā)主體一般為專業(yè)的酒店經(jīng)營公司，以利用其專業(yè)的酒店經(jīng)營管理經(jīng)驗，賺取酒店正常的經(jīng)營管理利潤，其銷售目的不過是回收其開發(fā)投資。（四）國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的一般開發(fā)與發(fā)展模式國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的一般開發(fā)主體產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營主體一般分為三類：酒店經(jīng)營管理公司、旅游度假項目開發(fā)公司、房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)完成后一般均交由專業(yè)的酒店管理公司經(jīng)營管理，開發(fā)者退居幕后或進(jìn)行附加價值、增值項目的開發(fā)。在未來十年之內(nèi)，％的速度增長，每年旅游業(yè)至少有１０％的增長空間。據(jù)國際旅游組織2002年報告，%。在退休前委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。投資者既可長期居住，也可在不住時將客房委托給酒店經(jīng)營獲取回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。地塊交通條件調(diào)查項目直入交通非常便利，緊靠內(nèi)環(huán)高架線—中山北二路，15分鐘到達(dá)上?；疖囌?，30分鐘到達(dá)虹橋國際機(jī)場，東側(cè)曲陽路連通四平路及大連西路10分鐘便可到達(dá)北外灘等購物、觀光、旅游中心區(qū)。一 項目現(xiàn)狀分析項目簡單經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，主體結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)共十層，外加地下室（一層）及層頂加層（共二層）。 購物場所：易?買得、國際箱包中心、吉盛偉業(yè)、好美家216。 時權(quán)酒店是將酒店的每個單位分為一定的時間份（如：一年產(chǎn)值51周，共51個時間份），出售每一個時間份的使用權(quán)。（三）國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)發(fā)展在中國，投資產(chǎn)權(quán)式酒店始于１９９５年，至今已有１０多年。三是國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店市場制度、法規(guī)和秩序日益規(guī)范，客戶的投資信心和安全感在提高 對營業(yè)收入—全部營業(yè)成本和營業(yè)費(fèi)用后的純利進(jìn)行分紅；216。目前，此種模式的產(chǎn)權(quán)酒店正在以國際化的酒店交換組織為依托進(jìn)行大規(guī)模的擴(kuò)張，但其對加盟酒店的要求和審查往往相當(dāng)嚴(yán)格，一般均要求在三星級、四星級以上，而且對酒店內(nèi)部配套和城市環(huán)境的要求也有非常高的標(biāo)準(zhǔn)。216。２００４年入境旅游增幅迅速，同比增長５４％，入境旅游人次達(dá)到４９２萬人次。目前上海市三星級和三星級以下經(jīng)濟(jì)型酒店的客房年飽和供應(yīng)能力為３５００萬夜房次左右，按照６４％左右出租率，實際年供應(yīng)量為２２００萬夜房次。 1993年開業(yè)2003年裝修絲綢之路大酒店曲陽路777號離機(jī)場距離（公里）：15（距浦東機(jī)場45公里） 離火車站距離（公里）：5 離市中心距離（公里）：4 離四川北路距離（公里）：4三星標(biāo)準(zhǔn)房 308元 豪華雙人房 338元豪華單人房 338元西式早餐：38 中式早餐：38 加床：50商務(wù)中心 DDD電話 IDD電話 商場 理發(fā)美容室 部分房間有寬帶上網(wǎng) 中餐廳 西餐廳 交誼舞廳 迪斯科舞廳 卡拉OK廳 棋牌室 桌球室 健身室 桑拿浴室絲綢緞之路大飯店位于上海虹口區(qū)曲陽路、內(nèi)環(huán)線交界處，附近有內(nèi)外貿(mào)易中心、上海商務(wù)中心、全國駐滬辦以及現(xiàn)代化住宅樓層，由內(nèi)環(huán)線去火車站、國際機(jī)場，交通便利。經(jīng)營者提供酒店式個別簡單服務(wù)如代定機(jī)票、提供家政等的經(jīng)營模式，沒有出租等服務(wù)。單套面積來：已不再是一味的追求小面積的分割，開始向滿足居住功能性的居家面積發(fā)展。裝修五星級標(biāo)準(zhǔn)全裝修停車位發(fā)展商上海飛雕置業(yè)有限公司酒店經(jīng)營管理公司首旅建國酒店管理有限公司擔(dān)保公司——營銷公司開盤時間2005年6月開業(yè)時間TEL02162323881 62323882定位分析功能定位商務(wù)酒店市場定位五星級房型面積35—50平方米得房率%銷售分析經(jīng)營模式10年統(tǒng)一經(jīng)營管理銷售模式包租10年，10年投資回報共80%銷售價格報價16000元/平米，累計成交均價14458元/平米銷售進(jìn)度自2005年6月25日開盤推出372套，其中303套為產(chǎn)權(quán)酒店，至今不到半年時間內(nèi)售出315套，預(yù)定1套，還剩56套，其中產(chǎn)權(quán)酒店僅剩26套房（網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計）點(diǎn)評該項目為爛尾樓“天福大廈”盤活項目，長壽路—曹家渡地區(qū)屬于市中心，長壽路是上海近年興起的著名的商住一條街，曹家渡則是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，其周邊商品住宅樓的均價一般在14000—17000元/平方米（新建毛坯樓盤），而雙子杰座均價目前也在這一幅度內(nèi)。使之真正成為長峰城、長寧區(qū)、乃至上海市獨(dú)特的象標(biāo)。9月底推出第2批91套房源， 9月10月就銷售76套年均成交價格16270元/平米14696元/平米11000元/平米76009200北外灘板塊3個在售的樓盤：白金府邸、中虹明珠苑、臨潼苑，1個預(yù)告項目國際明佳城即將推出，在建的新工地樓盤有兩個：北外灘旭園、虹惠花苑二期。從居住環(huán)境來說，由于該區(qū)域社區(qū)發(fā)展成熟，配套設(shè)施全部到位，所以居民基本都可以在離家不遠(yuǎn)處找到滿足日常生活需求的各項配套設(shè)施。包括國際箱包中心、曲陽商務(wù)中心、曲陽商務(wù)中心家電城、永樂家電城、友誼家電城、吉盛偉邦家具中心、家樂福、好美家、易買得大賣場。對于開發(fā)商來說，這樣的方式相對可較快實現(xiàn)項目銷售，從而快速收回投資成本與獲得投資利潤。我們所謂的商務(wù)客人是指在激烈競爭中，直接拼殺于商海戰(zhàn)場的各路精英。雙層套間設(shè)計首先在區(qū)域內(nèi)實現(xiàn)差異化，具備明顯競爭力，其次少量的高檔次套間能夠提升酒店的檔次形象，還有重要的一點(diǎn)是，雙層套間設(shè)計在結(jié)構(gòu)布局上能夠節(jié)省過道空間，增加使用面積。在設(shè)計時要充分應(yīng)用“BOF”理念。細(xì)部尺度考慮以人為本為出發(fā)點(diǎn)，以方便、實用、舒適宜人為目的，大小尺度的對比，更突出建筑的氣派與尊貴。與地面相呼應(yīng)，大堂兩條獨(dú)立栓軸天花亦作橢圓構(gòu)圖，燈池頂部貼金箔，金箔的采用在燈光下會產(chǎn)生迷離閃爍的效果。古建筑的比例與線條及基本造型，但去掉了繁復(fù)的雕砌及花飾。因此，建議不珍損失一些面積，將二層再向后退臺，留足大堂挑高空間。我們的風(fēng)格可理解為古典文化與現(xiàn)代文化的交融，古典的造型及形式、符號，現(xiàn)代的材料及手法的統(tǒng)一使用，以表達(dá)一種有深厚底蘊(yùn)、有思想意境而又緊跟現(xiàn)代節(jié)奏的尊貴格調(diào)。 全面配套服務(wù)設(shè)施按三星級酒店硬件設(shè)施要求的標(biāo)準(zhǔn)，對本項目進(jìn)行全面改造與配套，包括停車場、回車道、室內(nèi)大廳、休息廳、會議室、健身房、休閑娛樂場所、及服務(wù)所需要的必要配套設(shè)施。本項目完全具備以上四項要求。216。區(qū)域內(nèi)除去北部的廠區(qū)以外，其它位置已無可供開發(fā)土地，所以近一段時期內(nèi)，曲陽地區(qū)的房產(chǎn)市場仍將呈現(xiàn)目前的態(tài)勢。商圈地理位置十分優(yōu)越，被虹口、楊浦、寶山三區(qū)所包圍。目前價格為7600－9200元/㎡，與先前的價格比起來，降價幅度為24％，本月銷售近70套。 今年2月推出第3批，4月成交量最大，5月份之后沒有走量。其一至五層安排為酒店公共服務(wù)設(shè)施，包括大堂、咖啡廳、兩層高的宴會廳、餐廳酒吧等內(nèi)外兼營的設(shè)施，并在五層設(shè)置屋頂花