【正文】 ，其以每年固定的投資回報（一般為6—8%為/年）為主要的收益體現(xiàn)形式，再就是坐享每年的地產(chǎn)升值，在這一形式下，購買者的收益計算辦法一般為：房產(chǎn)總價╳事先約定的年回報比例（一般為6—8%）在這一形式下，酒店的定價方法也是與純產(chǎn)權式酒店是不一樣的，因為收益與經(jīng)營效益掛鉤的原因，純產(chǎn)權式酒店一般采用無區(qū)分的定價方法，既每個銷售單位，不論朝向、面積大小和位置優(yōu)劣，往往以同一價格進行銷售，不做區(qū)分，但返租式產(chǎn)權酒店則不一樣，其每年的投資回報是由其起初的投資總額直接決定的，所以，以此種模式運作的產(chǎn)權式酒店，其不同的房間依據(jù)其朝向、位置、面積大小，定價是不同的，這一點直接決定了購房者的收益大小，而且相對固定。以此種模式開發(fā)的酒店，其開發(fā)主體一般為專業(yè)的酒店經(jīng)營公司，以利用其專業(yè)的酒店經(jīng)營管理經(jīng)驗，賺取酒店正常的經(jīng)營管理利潤，其銷售目的不過是回收其開發(fā)投資。（3） 度假式產(chǎn)權酒店（分時度假式產(chǎn)權酒店）度假式產(chǎn)權酒店與上述兩種產(chǎn)權式酒店的運營方式有著根本的不同，上述兩種產(chǎn)權式酒店的運營方式均是以保證購買者收益前提的，而度假式產(chǎn)權酒店的根本利益體現(xiàn)在交換和休閑度假上。一般以此類方式為開發(fā)目的的酒店，均會選擇一個國際性的度假酒店交換組織作為依托，以所開發(fā)的酒店加入該交換組織，購買其酒店客房的業(yè)主可以以此物業(yè)作為資源與該組織內其他地方的酒店業(yè)主進行時間上的交換，以換取其他地方酒店的免費入住權，用于休閑度假。此種類型的酒店多建設與世界或全國知名的旅游、度假勝地，開發(fā)主體多為旅游度假類的開發(fā)公司，以自然或人為塑造的旅休閑項目為依托，購買者的購買目的多為休閑為目的，不指望其產(chǎn)生金錢上的收益。所以，其與上述兩個產(chǎn)權式酒店運營方式上的不同就在于其是以消費為目的的，而非以收益為目的的。目前，此種模式的產(chǎn)權酒店正在以國際化的酒店交換組織為依托進行大規(guī)模的擴張，但其對加盟酒店的要求和審查往往相當嚴格，一般均要求在三星級、四星級以上，而且對酒店內部配套和城市環(huán)境的要求也有非常高的標準。不同開發(fā)主體一般選用的開發(fā)模式傾向針對不同的開發(fā)主體，選用的開發(fā)運營模式是不同的，216。 房地產(chǎn)類開發(fā)商一般選用純產(chǎn)權式酒店的開發(fā)模式，以成立業(yè)主委員會的形式監(jiān)管以后的運營。216。 專業(yè)的酒店類管理公司一般選用返租式的產(chǎn)權酒店開發(fā)模式，依托其專業(yè)的酒店管理力量在正?；厥掌淝捌谕顿Y的基礎上以獲取營業(yè)后的利潤為主要收益渠道。216。 度假類的項目開發(fā)公司或是國際性的度假交換聯(lián)盟一般選用第三種開發(fā)模式，并尤以分時度假和區(qū)域交換的居多，開發(fā)規(guī)模和開發(fā)量一般在業(yè)內居于領先的地位并往往附以相當誘人的度假主體，如高爾夫、森林公園等。二、上海酒店市場研究及前景預測對上海酒店業(yè)經(jīng)營環(huán)境分析酒店業(yè)是旅游產(chǎn)業(yè)的一個重要環(huán)節(jié)，上海國際型的大都市，旅游業(yè)繁榮，上海酒店市場在１９９８－２０００年陷入低谷，２００１年ＡＰＥＣ會議以來逐步復蘇。ＳＡＲＳ之后的２００４年至今呈現(xiàn)強勁反彈態(tài)勢，旺季時候高星級酒店“一房難求”，十分火爆，項目經(jīng)營業(yè)前景廣闊。（1）上海酒店業(yè)經(jīng)營現(xiàn)況分析２００４年至今上海酒店市場平均出租率達到７０％－７３％左右的水平，高出全國平均水平１０個百分點。216。 上海五星級酒店的入住率高達７5．73％，平均房價仍較２００３年上?。常福?。這一房費水平超過北京３００多元，也明顯高于亞洲其它城市，比新加坡和曼谷的五星級酒店分別高出６１％和５３％，已基本與香港持平。216。 上海的四星級酒店經(jīng)營狀況普遍看好，總入住率比２００３年上升１0．58％，達到７2．２％，較２００３年上浮２６．４％。平均每間客房收入比２００３年增長５３．５％。216。 上海的三星級酒店經(jīng)營狀況也較為樂觀，%，%，%。詳見下表—“上海旅游市場統(tǒng)計表”106 / 106 上海旅游市場統(tǒng)計 上海市旅游事業(yè)管理委員會統(tǒng)計資料　2004年12月2005年1月2005年2月2005年3月一、本市接待過夜入境旅游者人數(shù)（人次）本月同比增長%本年本月止累計同比增長%　本月同比增長%本年本月止累計同比增長%本月同比增長%本年本月止累計同比增長%本月同比增長%本年本月止累計同比增長%5050491368633合計35814038545053300095392%330009282496612505384101996606外國人 29362831967072810926171%281092236139517231326383843614香港同胞3217631283225742868%2574224897506393010880747澳門同胞2181166727262414%7261565229119004191臺灣同胞30155328294224494085%2244919895423442571068054二、旅游飯店客房平均出租率和平均房價　本月同比增長%本年本月止累計同比增長%本月同比增長%本年本月止累計同比增長%本月同比增長%本年本月止累計同比增長%本月同比增長%本年本月止累計同比增長%出租率% 1398%其中星級飯店1343%五星級1710%64四星級2078%三星級1224%二星級393%一星級4821%48平均房價2181%其中星級飯店2416%五星級2771%1135四星級1328%三星級470%二星級519%一星級3043%注：出租率比去年同月增減值計算單位為百分點，平均房價為百分比（2）目前上海酒店業(yè)供求分析216。 客房的供求總體平衡，高星級略顯緊缺。合理的出租率應該既能使酒店效益最佳化，又能使酒店可持續(xù)發(fā)展客房不能長期全負荷使用，須有一定余地以確保酒店正常運營、維修保養(yǎng)。業(yè)內專家估計，上海酒店的出租率最佳合理數(shù)值，應在70％左右。若從酒店檔次看，有所差異：高星級由于市場需求旺盛且供應量相對少，出出租率相對較高，大體為72％－75％之間；而三星級以下酒店則應處于略低位置，即65％－70％之間。以此衡量客房供求，２００４年平均出租率介于合理區(qū)間，全市客房供求總體平衡。但四、五星級酒店在房價升高同時，平均出租率達到72％－76％，表明高星級客房略顯緊缺。216。 出租率增長呈現(xiàn)剪刀差，商務會展客源比重增大。以２００２年為例，五星級市場份額為１８．４７％，同比增長３．１１個百分點，四星級為１９．５７％，同比下降２．１３個百分點，四、五星級兩者的市場份額為３８．０４％，同比增長１．０２個百分點。四、五星級出租率比三星級高出７－８個百分點。高星級市場份額增加又是客源結構變化的結果：在普通旅游團隊、商務散客和會議展覽三大宗客戶群體中，以三星級酒店為主要住宿地，駐留時間在兩天之內的普通旅游團隊比重相對降低；而以高星級酒店為主要住宿地，支付房價高的商務散客、會展旅游團隊的比重明顯增大。主要是由于目前上海每年要舉辦的國際性會議至少有數(shù)百個，并呈逐年增多之勢上海酒店業(yè)經(jīng)營前景預測未來三到五年，上海酒店需求仍將處于上升通道。　?。煟?）入境旅游人次的增長拉動對三星級及以上客房的需求。２００４年入境旅游增幅迅速，同比增長５４％，入境旅游人次達到４９２萬人次。提前完成了上海市政府２００２年制定的上海旅游發(fā)展三年行動規(guī)劃的到２００５年突破４００萬人次的目標。ＡＰＥＣ會議以來，上海的國際影響力日益增強，上?，F(xiàn)已成為全球知名的會議展覽舉辦地。根據(jù)三年行動規(guī)劃，２００５年上海的國際展覽預期達到４００個。在２０１０年預計將舉辦１５００場國際性展覽和會議。加上２０１０年世博會籌辦過程中拉動的入境客源增加，以及大型國際賽事如世界杯女足、世乒賽、北京奧運籌備開展，勢必推動入境旅游人次快速增長?！　∧壳吧虾Ｈ羌壖耙陨暇频昝磕甑娘柡凸芰椋福埃叭f房夜次，按照目前７４％出租率算，實際供應量為６００萬房夜次。而２００４年入境旅游拉動的客房需求為７６０萬房夜次，意味著由于三星級及以上酒店客房供應的緊張，部分入境客源被分流到二星級以下去。按照未來四年入境旅游每年新增的需求１３０－１５０萬測算，相當于目前三星級及以上酒店實際供應量的１／４左右。由此可見，三星級及以上酒店的客房需求仍將保持強勁增長態(tài)勢，每年至少有１５％－２５％的增長空間。相當于每年新增３０家三星級及以上酒店才能滿足需求。而２０００年至今，每年新增的所有星級酒店的家數(shù)亦不過２０多家。（2）國內旅游人次的增加會對三星級以下經(jīng)濟型酒店客房需求起拉動作用。２００４年，在上海總共接待的８５１萬游客中，四分之三強為國內游客，國內游客的人數(shù)比２００３年增長１２％。根據(jù)抽樣統(tǒng)計分析，預計未來三到五年，上海國內旅游人次仍可能保持５％左右增長，折合成住宿需求，每年遞增１１０－１２０萬房夜次，與入境旅游的增量需求相當。這部分增長需求，主要集中在三星級和三星級以下經(jīng)濟型酒店市場中。目前上海市三星級和三星級以下經(jīng)濟型酒店的客房年飽和供應能力為３５００萬夜房次左右，按照６４％左右出租率，實際年供應量為２２００萬夜房次。因此，每年經(jīng)濟型酒店的需求增長為５％，相當于每年新增６０－８０家左右經(jīng)濟型酒店。而２０００－２００４年上海三星級以下經(jīng)濟型酒店的增量大約也就是６０－８０家?？傮w來說，我們認為上海酒店業(yè)短期不會見頂，景氣仍將維持，近兩年上海的酒店需求仍大于供給，整體發(fā)展環(huán)境向好。酒店業(yè)受大環(huán)境影響較大，存在較大的不確定性，但上海的十一五發(fā)展規(guī)劃要大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，（上海市委書記近期講話將上海調整向金融服務型城市功能定位），隨著上海商務、會展的發(fā)展，以及2010年世博會都將給上海的酒店業(yè)帶來良好的發(fā)展機會。對照國際情況，上海酒店業(yè)需求及房價大幅提升可能時間主要在2008年奧運會和2010年世博會，其中奧運會期間會有較大增幅，世博會期間大幅提升的可能性更大。三 區(qū)域酒店發(fā)展概況酒店地產(chǎn)市場分析（一）虹口酒店業(yè)概況至2004年年末，虹口全區(qū)二星級以上賓館25家，其中四星級賓館6家，三星級賓館10家。，% 。，% 。，% 。項目所在的曲陽商務中心酒店賓館概況曲陽商務中心片區(qū)內現(xiàn)有11家星級酒店賓館名稱位置星級房價配套備注蘭生大酒店（瑞迪森薩斯國際集團特許經(jīng)營店）曲陽路1000號，毗鄰上海商務中心和滬辦大廈、柏樹大廈離機場距離15公里，（距浦東機場30公里） ，四星標準房： 498元 標準房598元 豪華標房 720元會議廳、商務中心 、停車場 、外幣兌換服務 票務服務 、DDD電話、IDD電話 、洗衣服務 、殘疾人客房 、商場 、理發(fā)美容室、出租車、中餐廳 西餐廳 咖啡廳 酒吧 客房送餐服務 迪斯科舞廳 卡拉OK廳 棋牌室 乒乓球室 保齡球場 健身室 按摩室 桑拿浴室客房的私人浴室均有分置的淋浴及盆浴設施，為滬上獨一無二。酒店餐飲設施設有八個獨立的中餐廳。粵菜“福苑海鮮酒家”，歐陸“柏麗西”餐廳，還有美食廣場、蘭香閣、大堂酒吧及荷里活迪斯科/卡拉OK?？扇菁{340人的宴會廳及會議室供租用。健康中心擁有齊全先進的健身、娛樂設備。 1993年開業(yè)2003年裝修天翔大酒店（海航酒店集團管理）曲陽路701號，三星標準房 RMB 298 大床房 RMB 308 豪華標準房 RMB 350 豪華大床房 RMB 380會議廳 商務中心 停車場 DDD電話 IDD電話 商場 中餐廳 酒吧 棋牌室 健身室酒店主樓10層，擁有豪華套房、行政套房、大床房及雙人標準房132間（套），客房配備了閉路電視、冰箱、自動程控電話、背景音響、吹風機、電熱水壺，體重計等。除此之外，為適應現(xiàn)代商務客人的需要，每間（套）客房都可在互聯(lián)網(wǎng)上進行電子商務，使您在享受舒適環(huán)境的同時，也能享受到便捷的商務服務。寶豐聯(lián)紀念路301號三星普通單人房 258元 普通雙人房 258元標單：338元標雙：338元豪華單人房383元 豪華雙人房 383元加床：100會議廳 商務中心 停車場 外幣兌換服務 票務服務 DDD電話 IDD電話 洗衣服務 殘疾人客房 商場 鮮花店 醫(yī)務室 理發(fā)美容室 出租車 中餐廳 咖啡廳 酒吧 客房送餐服務 迪斯科舞廳 卡拉OK廳 棋牌室 健身室 按摩室 桑拿浴室 一家三星級旅游涉外飯店，座落于上海東北部，毗鄰內環(huán)線高架、輕軌高架、商務中心，距浦東開發(fā)區(qū)、外灘金融街、上?；疖囌緝H十五分鐘車程，距南京路、淮海路、購物街僅二