【文章內(nèi)容簡介】 （總房款10萬元以上，含10萬元）在享受①優(yōu)惠基礎上，優(yōu)惠1000元+（500元標準）家電⑤老業(yè)主介紹新業(yè)主，按樓層不同各獎勵不同數(shù)目現(xiàn)金。⑥與大型企業(yè)形成聯(lián)動，專項促銷。價格分期及調(diào)整策略： 內(nèi)部認購價 開盤入市價 平穩(wěn)期價格 旺銷期價格 收尾期價格 價格變化的市場反映及控制 價格的技術性調(diào)整與普通商品相比，商鋪除了具有使用功能外，還有保值與增值的功能，因此在較長的一段時間內(nèi)若無特殊情況下，商鋪的價格一般具有剛性性質(zhì)，即只能升不能降（在中國百姓市場意識尚不健全的前提下確實如此）。對某個具體項目來講，一旦對外公開其售價，那么在銷售中就只能上漲不能下調(diào)。一旦下調(diào)，一方面打擊了已購買的客戶，該商鋪沒有起到保值與增值的作用。另一方面減少了顧客即期購買的欲望，都希望等價格更低時購買。因此本項目在銷售過程中的基本價格策略為低開高走，適時、穩(wěn)步、合理的提升價格。第四部分：項目銷售方案一、銷售瓶頸目標群體對開發(fā)商認知度、認可度差開發(fā)商資金鏈問題銀行壓力：（1）銀行目前不支持項目啟動銷售工作（2）銀行收回多少資金方可放貸，對開發(fā)商進行支持（3）銀行可支持優(yōu)惠政策裝修工程全面起動時間與進度確定二、銷售目標實現(xiàn)“解套”開發(fā)商盈利二、銷售形式根據(jù)項目組對吉林市房地產(chǎn)市場的理解，對目標群體的鎖定，對項目本身的了解等，擬定本項目銷售形式應以多種形式并存：一層：以返租為主兼有自營或代租二層：以返租為主兼有自營三至五層：整體返租三、返租回報率及年限回報率：10—12%年限：6年和10年四、收益測算返租補貼測算表樓層建筑面積回報率銷售均價回報額（萬元）1F220010%68801512F550010%59003243F550010%48002644F550010%39002145F550010%2800154合計2420045801107整體返租經(jīng)營收益測算表樓層使用面積月租金/平方米月租金收入（萬元）年租金收入（萬元）B11300401F10401002F3200853F3200704F3300605F330040合計15340　　注：上表中1樓年租金收入未含有存在產(chǎn)權問題的2193平方米部分，計228萬元/年，返租6年贏利1368萬元。返租經(jīng)營收益—返租補貼額==。返租6年合計收益：第1項+第2項=1368+=上述測算未計入現(xiàn)金流產(chǎn)生的效益上述測算未考慮租金上漲因素上述測算未將物業(yè)增值部分計入在內(nèi)第五部分：商鋪銷控方案一、商鋪銷控的目的 為實現(xiàn)良好的經(jīng)濟效益和社會效益提供保障 商城不但要商鋪銷售出去，實現(xiàn)投資回報，還要保證商城開業(yè)后可持續(xù)的經(jīng)營管理。為使商城在后期的經(jīng)營中取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益，我們認為必須在商鋪銷售時實施有效銷控，以此保證商城符合前期的市場定位、經(jīng)營定位，保證商城良好的整體對外形象，保證經(jīng)營者有序經(jīng)營，保證商城的各項經(jīng)營管理措施能有效實施，只有這樣，商城的經(jīng)營效益和社會效益才能得到保障。 提升商城整體商業(yè)價值。 商城地處吉林市龍?zhí)秴^(qū)的商業(yè)中心位置，商業(yè)價值不言而喻。為進一步挖掘商城的商業(yè)價值，提升商城的整體商業(yè)價值，商城產(chǎn)權商鋪在銷售過程中必須實施有效的銷控，只有這樣，才能保證商城的經(jīng)營管理工作能有序地開展，保證商場的規(guī)范管理，樹立商城良好的社會形象，從而保證商城和投資者、業(yè)戶實現(xiàn)良好的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)“三贏”戰(zhàn)略目標，只有商城、投資者、業(yè)戶實現(xiàn)良好的經(jīng)濟效益和社會效益，商城商鋪的商業(yè)價值才能逐步提升，從而使商城整體商業(yè)價值得到進一步提高。 創(chuàng)造良好的經(jīng)營管理條件。 商城一層（部分）至五層都是產(chǎn)權式商鋪，不同于傳統(tǒng)的商鋪式商場。商城引入的是“商鋪+商場”的經(jīng)營管理模式，即商場式管理，店鋪式經(jīng)營，實行統(tǒng)一規(guī)劃、布局和實施規(guī)范的商場管理。為保證商鋪在后期的經(jīng)營過程中，符合商城整體的業(yè)態(tài)及業(yè)種定位等經(jīng)營管理要求，在進行商鋪銷售前必須進行有效的控制，為后期的經(jīng)營管理奠定良好的基礎，為商城經(jīng)營管理的實施創(chuàng)造良好的前提條件。二、銷控原則 有利于商鋪銷售的原則。 為了盡快實現(xiàn)投資回報，商城在商鋪銷售過程中，應以有利于銷售為出發(fā)點，進行合理的銷控。因此各方必須充分認識到銷控措施是為了更好的銷售，正確理解銷售與銷控的關系，靈活把握、處理好銷售與銷控的矛盾。 符合經(jīng)營定位的原則。 商城的經(jīng)營定位是在對吉林市進行了深入、系統(tǒng)、細致的市場調(diào)查的基礎上，進行的科學的定位，商城商鋪的銷控，必須符合商城的業(yè)態(tài)定位及經(jīng)營定位的要求，以保證商城的整體對外形象不受影響和損害。 符合功能布局的原則。 商城進行了科學的、詳細的垂直及平面功能布局，整個廣場的功能分布明確，充分體現(xiàn)了各業(yè)態(tài)、各業(yè)種、各品類之間的關聯(lián)性、層次性和過渡性，保證了各業(yè)態(tài)、業(yè)種、品類在整體經(jīng)營布局中的協(xié)調(diào)性。若銷控符合功能布局的要求，則各樓層功能清晰，不重復交叉，反之則各樓層功能混淆，互相影響，既不利于經(jīng)營，又嚴重影響商城的整體形象。 有利于經(jīng)營管理的原則。 商城實行的是統(tǒng)一規(guī)劃布局、統(tǒng)一賣場形象、統(tǒng)一營業(yè)人員管理、統(tǒng)一物價質(zhì)量計量管理、統(tǒng)一營業(yè)時間、統(tǒng)一售后服務、統(tǒng)一營銷宣傳、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一賣場管理、統(tǒng)一服飾形象的“十統(tǒng)一”規(guī)范管理，以“商鋪式經(jīng)營，商場式管理”的經(jīng)營管理模式，來保證經(jīng)營秩序的良性運行，使各業(yè)戶、經(jīng)營者的利益得到有效保障。商城商鋪的銷控，應以有利于經(jīng)營管理為原則，為后期經(jīng)營管理工作提供保障。三、銷控措施 分樓層銷控 商城各樓層的經(jīng)營定位、業(yè)態(tài)定位不同，各樓層的功能分布也不相同，銷售商鋪時，必須根據(jù)投資者的意向，針對其投資經(jīng)營的具體情況進行銷控，依據(jù)各樓層的定位和功能布局，將不同意向的投資者按定位和功能布局控制在不同的樓層。 按功能區(qū)銷控 每個樓層都有明確的功能劃分，通過按樓層功能布局將投資者固定在相應樓層后，再根據(jù)商品經(jīng)營功能區(qū)進行銷控，根據(jù)投資者的投資意向，將每位投資者分別控制在相應的經(jīng)營功能區(qū)內(nèi)。 按品類銷控 根據(jù)投資者投資意向、經(jīng)營商品的類別進行銷控，將各種商品按商品類別控制在相應的功能區(qū)域內(nèi)具體商鋪。具體經(jīng)營品類的功能區(qū)及商鋪見下表： 商城營業(yè)區(qū)域功能分布表樓層經(jīng)營品類B1熟食、糧油、面醬類；生鮮、水產(chǎn)品、花卉