【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 目整體定位本項(xiàng)目定位為位于城市中心的，商住性質(zhì)以商為主的，自用為主投資為輔的，中小戶(hù)型的，配套完善的，高標(biāo)準(zhǔn)時(shí)尚城市商務(wù)公寓。二、產(chǎn)品定位（一）產(chǎn)品定位五星級(jí)酒店 六星級(jí)公寓項(xiàng)目自身具備一座超高層五星級(jí)酒店。五星級(jí)酒店的內(nèi)部配套、現(xiàn)代化超前的城市中心區(qū)的外部配套、高品質(zhì)的建筑和增值的優(yōu)質(zhì)服務(wù)等為項(xiàng)目提供了六星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。（二）產(chǎn)品定位特征戶(hù)型面積小，但功能設(shè)計(jì)精致，空間布局緊湊合理，即適合商務(wù)辦公，又適合單身居住或小家庭居住。單位總價(jià)低，地段優(yōu)越，地處市中心位置，依托城市CBD，生活 配套齊全，擁有現(xiàn)代辦公設(shè)備和條件，交通便利，環(huán)境宜人。非主流產(chǎn)品，但極具投資價(jià)值，投資總額低，投資回報(bào)快非永久性產(chǎn)品，但有廣泛的客戶(hù)基礎(chǔ)和較大的租賃市場(chǎng)空間和升值潛力。三、項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)定位本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)定位為以自用為主、投資為輔的，城市創(chuàng)業(yè)階層、白領(lǐng)階層、自由職業(yè)階層、公務(wù)員、周邊居民及香港流動(dòng)商務(wù)人士。（一）從年齡上劃分目標(biāo)客戶(hù)人群年齡層以25－35歲為主。（二）從家庭收入上劃分目標(biāo)客戶(hù)家庭月收入應(yīng)在6000元以上，年收入在10萬(wàn)元以上。（三）從職業(yè)性質(zhì)劃分本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)以白領(lǐng)階層和自由職業(yè)階層及公務(wù)員為主。主要為：個(gè)體工商戶(hù)小業(yè)主、小型公司創(chuàng)業(yè)者、證券、金融、保險(xiǎn)、高科技、外企從業(yè)人員；其主要消費(fèi)特征是：參加工作時(shí)間短或創(chuàng)業(yè)的初期階段，現(xiàn)金積蓄不多，但月收入較高，月供能力較強(qiáng)。消費(fèi)檔次較高，消費(fèi)品味較高。從事設(shè)計(jì)、演藝、中介服務(wù)等行業(yè)的自由職業(yè)者其消費(fèi)特征是追求時(shí)尚、現(xiàn)代、舒適的生活方式，喜好比較自由獨(dú)立的生活與工作空間，工作方式比較靈活、注重生活的品味和格調(diào)。電力相關(guān)聯(lián)企業(yè)單位南方電力公司為電力企業(yè)的名牌企業(yè)，公司入駐可帶動(dòng)相關(guān)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目。公務(wù)員公務(wù)員收入穩(wěn)定，購(gòu)買(mǎi)物業(yè)后多用于投資。（四）從區(qū)域上劃分本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)以福田為主，部分香港客戶(hù)，少量羅湖及南山客戶(hù)。鄰中心區(qū)和會(huì)展中心的區(qū)位可以吸引部分內(nèi)地駐深辦事處和境外中小企業(yè)進(jìn)駐。（五）從置業(yè)目的上劃分本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)以自用為主，投資為輔。自用為主要目的的置業(yè)者這類(lèi)人群參加工作時(shí)間短或創(chuàng)業(yè)的初期階段，積蓄不多，但月收入較高，追求時(shí)尚、現(xiàn)代、舒適的辦公環(huán)境和生活方式。投資為主要目的的置業(yè)者這類(lèi)人群分布較為廣泛，有穩(wěn)定的收入，有較強(qiáng)的投資能力且消費(fèi)比較理性。（六）從用途上劃分以居住為主，其次為商住兩用和辦公。（七）從置業(yè)次數(shù)上劃分以一次置業(yè)自用性質(zhì)為主，二次及多次置業(yè)的投資性質(zhì)為輔。（八）從內(nèi)外銷(xiāo)比例劃分以?xún)?nèi)銷(xiāo)為主，外銷(xiāo)（港銷(xiāo)）為輔。港銷(xiāo)為以自用為主的香港人及部分深港兩地家庭。這類(lèi)客戶(hù)可細(xì)分為兩類(lèi)：香港在內(nèi)地投資經(jīng)商的小型公司消費(fèi)特征——公司雖小但強(qiáng)調(diào)方便性與服務(wù)檔次：深港兩地家庭消費(fèi)特征——面積與總價(jià)需求不大，比較注重成本，注重舒適與安全性。四、項(xiàng)目概念定位項(xiàng)目總體概念定位為——國(guó)際化、個(gè)性化、城市化、數(shù)字化、時(shí)尚化商務(wù)公寓（一）國(guó)際概念公寓：INTERNATIONAL APARTMENT本項(xiàng)目以符合國(guó)際潮流的創(chuàng)業(yè)型公司和個(gè)人以及部分海歸派為目標(biāo)客戶(hù)群，國(guó)際概念公寓體現(xiàn)家與辦公融為一體的商住功能，同時(shí)表現(xiàn)以網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代辦公理念更適合現(xiàn)代年輕人的生活理念。項(xiàng)目緊鄰國(guó)際化發(fā)展的中心區(qū)及高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑、服務(wù)等為項(xiàng)目注入更加新穎、超前的國(guó)際化概念。（二）城市概念公寓：URBAN APARTMENT這一定位符合本項(xiàng)目緊鄰中心區(qū)，是連結(jié)CBD和CLD中間橋梁的地段特點(diǎn)，可謂城市核心區(qū)位。推出城市概念公寓便于在后期的推廣中圍繞城市文化、城市生活、城市創(chuàng)業(yè)、城市核心商務(wù)區(qū)、住區(qū)等主題作進(jìn)一步的形象延展。 （三）時(shí)尚概念公寓：FASHION APARTMENT本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)年齡層次、項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)、建筑特色、城市核心區(qū)位等決定了項(xiàng)目的時(shí)尚公寓概念，對(duì)于年輕的白領(lǐng)和創(chuàng)業(yè)者來(lái)說(shuō)，城市化的、時(shí)尚化的生活才是他們追求的目標(biāo)。而時(shí)尚概念公寓不僅為客戶(hù)提供良好的辦公環(huán)境，同時(shí)自身所配置的酒店和商業(yè)也是時(shí)尚化生活的開(kāi)始。（四）個(gè)性概念公寓：UNIQUE APARTMENT本項(xiàng)目中小戶(hù)型，以辦公為主，商住合一、居住兼顧，且結(jié)構(gòu)上可自由組合，這樣給客戶(hù)更多的選擇層面，更推崇個(gè)性化的工作方式，個(gè)性概念公寓符合“以人為本”的工作、居住理念，更加準(zhǔn)確地表達(dá)了現(xiàn)代城市年輕一代人對(duì)“工作”和“家”的理解和追求，也更加符合深圳的城市文化和城市人群的工作、生活特征，為整個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)形象導(dǎo)入和后期推廣提供了全新的題材和炒作空間。（五）數(shù)字概念公寓：DIGITAL APARTMENT本項(xiàng)目全智能化的配備，更可引進(jìn)無(wú)線(xiàn)數(shù)字網(wǎng)絡(luò)，使項(xiàng)目更具超前性。五、項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位（一）形象定位原則鑒于目前的市場(chǎng)環(huán)境，考慮到在中心區(qū)周邊已有不同檔次的小戶(hù)型住宅推出，市場(chǎng)有一定存量及供應(yīng)量，加之項(xiàng)目本身?yè)碛形逍羌?jí)酒店等因素，本項(xiàng)目的形象定位應(yīng)遵從以下幾個(gè)原則：鮮明個(gè)性原則：本項(xiàng)目的形象定位必須有自身的特點(diǎn)，必須區(qū)別于目前市場(chǎng)上的一般性小戶(hù)型住宅及同類(lèi)產(chǎn)品。適度出位原則：項(xiàng)目必須有突破性的形象標(biāo)志和可識(shí)別性，體現(xiàn)項(xiàng)目的品牌理念。 體現(xiàn)項(xiàng)目的高檔次和更大的市場(chǎng)圈層的感召力。目標(biāo)客戶(hù)偏好原則項(xiàng)目產(chǎn)品有自身的特點(diǎn)，目標(biāo)客戶(hù)群體及其消費(fèi)特征比較明顯，項(xiàng)目的形象必須易于為目標(biāo)客戶(hù)群喜好和接受，與目標(biāo)客戶(hù)群體的消費(fèi)特點(diǎn)相統(tǒng)一。（二）項(xiàng)目命名南方SOMO公寓英文名（SOUTH SOMO APARTMENT）或：南方搜摩公寓，釋義：搜尋時(shí)尚（摩登）（SEARCH MODREN）SOMO概念公寓的定位理念既不同于“SOHO”概念過(guò)分強(qiáng)調(diào)家的商務(wù)功能，把家演化成辦公室，也不同于“SOLO”概念過(guò)多地從經(jīng)濟(jì)食用功能上考慮居住的概念，“SOMO”是更加人性化，特別強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)人們既追求創(chuàng)業(yè)的同時(shí)又兼顧生活品位，注重工作生活質(zhì)量的生存理念。釋義：“SOMO” 即“small office，modern office”，意思為“小型辦公，時(shí)尚辦公”。即突出本項(xiàng)目為創(chuàng)業(yè)者提供輕松的置業(yè)環(huán)境和悠閑時(shí)尚的辦公環(huán)境。另：“SOMO”也可引申為“small office Mini home”，意為“小型辦公迷你家”“SOMO”還可以引申為“small office my home”，意為“小型辦公，我的家”“SOMO”——“small office my office”，意為“小型辦公室，我的辦公室”“SOMO”——“small office moble office”，意為“小型辦公，移動(dòng)辦公”“SOMO”——“smile office modern office”，意為“微笑辦公，時(shí)尚辦公”“南方”：既代表地域的南方即中國(guó)的南方、中心區(qū)南方；“南方”又象征發(fā)展，象征未來(lái)；“南方”同時(shí)取發(fā)展商公司名“南方”，便于公司品牌的樹(shù)立。（三）形象定位南方SOMO公寓 ——城市守望者的空間“城市守望者”指崇尚和迷戀都市時(shí)尚生活的現(xiàn)代城市一族。本項(xiàng)目自身有完善的小區(qū)配套，周邊有齊全的中心區(qū)城市配套，“城市守望者”的形象定位也較生動(dòng)地傳達(dá)了項(xiàng)目地處繁華都市中心區(qū)的區(qū)位特征。 “城市守望者”——守望城市中心區(qū)——守望城市中心區(qū)的發(fā)展——守望城市的發(fā)展——守望城市的未來(lái)五、項(xiàng)目的文化主題定位（一）文化主題SOMO文化 ——城市新生代文化本項(xiàng)目通過(guò)對(duì)原創(chuàng)性SOMO文化的宣揚(yáng)，突顯城市新生代全新的商務(wù)精神、生存理念和生活感悟。（二）文化內(nèi)涵項(xiàng)目的文化內(nèi)涵可以緊緊圍繞“SOMO”文化展開(kāi)，“SOMO”文化既是現(xiàn)代城市年輕人的生存模式，體現(xiàn)著他們的生活和工作方式特點(diǎn)，體現(xiàn)他們的居住理念和工作理念，又?jǐn)⑹鯯OMO一族的生活觀與工作觀?！癝OMO”文化就是“個(gè)性、獨(dú)立、自由、舒適、方便、現(xiàn)代”。SOMO文化六大要素：——階層、坐標(biāo)、建筑、空間、商務(wù)、生活。SOMO階層——標(biāo)新立異城市新生代SOMO的使用者是桀驁不羈的年輕人，是城市日新月異的原動(dòng)力，“SOMO”階層是更加人性化，強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)人們追求事業(yè)的同時(shí)又兼顧生活品味，注重生活質(zhì)量的人群。SOMO坐標(biāo)——城市核心SOMO位于城市的中心，是各種配套設(shè)施和公共建筑最多的區(qū)域，是連接中心商務(wù)區(qū)（CBD）和中心居住區(qū)（CLD）的重要橋梁，是城市建筑的靚麗風(fēng)景線(xiàn)。SOMO建筑——小型尺度，精品建筑SOMO拒絕平庸無(wú)奇的大而空，SOMO是一個(gè)小型的私人空間，是一個(gè)創(chuàng)業(yè)的發(fā)展平臺(tái)，任意平面空間組合、高水平設(shè)計(jì)、高標(biāo)準(zhǔn)建筑、高質(zhì)量服務(wù)的精品建筑是全新生活的開(kāi)始。SOMO空間——整合功能（酒店、商業(yè)、辦公、居住等功能整合）SOMO整合了項(xiàng)目的眾多配套優(yōu)勢(shì)，將項(xiàng)目自身五星級(jí)酒店、大型商業(yè)、現(xiàn)代辦公、悠閑居住等功能整合在一起，為SOMO一族提供了自由自在的空間。SOMO商務(wù)——自由商務(wù)精神自由商務(wù)理念，全面接壤國(guó)際商務(wù)模式。SOMO公寓大力扶植創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，為其提供便利的商務(wù)空間、迅捷的信息網(wǎng)絡(luò)、輕松的減壓場(chǎng)所，自由商務(wù)精神將在這里得到全新的演繹。SOMO生活——個(gè)性、自由、開(kāi)放SOMO生活是個(gè)性的、自由的、開(kāi)放的，SOMO們可以24小時(shí)不睡覺(jué)的工作，也可以24小時(shí)不休息的享樂(lè)，他們討厭那種局限了自由的朝九晚五生活，他們習(xí)慣了從自己的角度來(lái)處理工作，他們絕不是墨守成規(guī)的“鞋套里的人”，他們是潮流文化的締造者。（三）文化主題的延展SOMO是一種群體文化――SOMO族是城市新生代的部落SOMO是一種生存文化――SOMO既是工作狂，更是享樂(lè)家SOMO是一種時(shí)尚文化――SOMO生活是現(xiàn)代的，更是時(shí)尚的SOMO是一種消費(fèi)文化――SOMO為自己生活，不再為別人供房SOMO是一種城市文化――SOMO為城市而活，“不城市，毋寧死”SOMO是一種創(chuàng)造文化——SOMO是城市日新月異的原動(dòng)力SOMO是一種個(gè)性文化——SOMO是特立獨(dú)行的城市一族SOMO是一種創(chuàng)富文化——SOMO是中國(guó)“福布斯”的搖籃，富豪的階梯六、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)及賣(mài)點(diǎn)提升（一）賣(mài)概念國(guó)際化、個(gè)性化、城市化、數(shù)字化、時(shí)尚化商務(wù)公寓。（二）賣(mài)文化原創(chuàng)性的SOMO文化——城市新生代文化給市場(chǎng)以轟動(dòng)性的沖擊，更能吸引目標(biāo)客戶(hù)的眼球。（三）賣(mài)區(qū)位都市動(dòng)力帶，城市核心點(diǎn)明確的標(biāo)明城市中心區(qū)地段，未來(lái)的發(fā)展方向。會(huì)展為鄰，共創(chuàng)繁榮以會(huì)展中心建成與啟用為契機(jī)，推動(dòng)項(xiàng)目入市，同時(shí)入駐公司與會(huì)展共繁榮。（四）賣(mài)配套南北逢緣，東成西就外部配套優(yōu)勢(shì)將隨著中心區(qū)市民中心、會(huì)展中心等工程的建成啟用等系列利好充分體現(xiàn)出來(lái)。內(nèi)部五星級(jí)酒店配套更是錦上添花。（五）賣(mài)景觀中心綠肺，生態(tài)商務(wù)項(xiàng)目北望中心區(qū)綠化景觀帶，置身花園城市的綠肺中，領(lǐng)先的生態(tài)商務(wù)功能優(yōu)勢(shì)明顯。（六）賣(mài)交通都市樞紐，快感生活項(xiàng)目地處濱河路和益田路交匯處，出行方便，加上2004年投入試運(yùn)營(yíng)的地鐵，快感生活將由此開(kāi)始。（七）賣(mài)地標(biāo)城南坐標(biāo)，南方高度本項(xiàng)目自身?yè)碛?8層高的酒店，是本片區(qū)及周邊區(qū)域唯一的超高建筑物。地標(biāo)性的建筑外型，提高項(xiàng)目識(shí)別性，便于被目標(biāo)客戶(hù)接受。“城南”意指城市中心區(qū)南側(cè)、城市的南部?！澳戏礁叨取奔仁亲匀桓叨扔衷⒁庵行膮^(qū)南方高度、深圳南方高度、中國(guó)南方高度、南方電力公司的新高度，在提升項(xiàng)目品牌的同時(shí)提升公司品牌。（八）賣(mài)戶(hù)型創(chuàng)業(yè)全新起點(diǎn)，商務(wù)自由空間中小型戶(hù)型格局，為成長(zhǎng)型企業(yè)提供了較低的置業(yè)門(mén)檻，任意組合的空間為企業(yè)不斷成長(zhǎng)提供場(chǎng)所。（九）賣(mài)功能全能配套，專(zhuān)情商務(wù)本項(xiàng)目中辦公、商務(wù)服務(wù)，商務(wù)休閑娛樂(lè)被高度整合管理；為創(chuàng)業(yè)型企業(yè)發(fā)展提供土壤。（十）賣(mài)增值高增值服務(wù)，高投資回報(bào)項(xiàng)目以高增值服務(wù)促進(jìn)企業(yè)成長(zhǎng)，同時(shí)依托CEPA深港一體化經(jīng)濟(jì)發(fā)展，升值潛力無(wú)限，投資回報(bào)優(yōu)厚。七、價(jià)格定位建議根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研以及本項(xiàng)目產(chǎn)品定位依據(jù)，我們認(rèn)為本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位具有良好的綜合品質(zhì)優(yōu)勢(shì)和原創(chuàng)概念文化支撐。本項(xiàng)目單位均價(jià)為：毛坯房80008100元/平方米裝修房84008500元/平方米第五章 營(yíng)銷(xiāo)推廣一、推廣主題（一）項(xiàng)目形象推廣語(yǔ)南方SOMO公寓 ——城市守望者的空間（二）項(xiàng)目產(chǎn)品推廣語(yǔ)五星級(jí)酒店 六星級(jí)公寓（三）項(xiàng)目推廣主題 SOMO文化——城市新生代文化（四）項(xiàng)目推廣系列及延展推廣系列：SOMO文化六大要素：——階層、坐標(biāo)、建筑、空間、商務(wù)、生活。（1）SOMO階層——標(biāo)新立異城市新生代（2）SOMO坐標(biāo)——城市核心（3）SOMO建筑——小型尺度，精品建筑（4）SOMO空間——整合功能（酒店、商業(yè)、辦公、居住等功能整合）（5）SOMO商務(wù)——自由商務(wù)精神（6）SOMO生活——個(gè)性、自由、開(kāi)放推廣延展（1）SOMO是一種群體文化（2）SOMO是一種生存文化（3）SOMO是一種時(shí)尚文化（4）SOMO是一種消費(fèi)文化（5）SOMO是一種城市文化（6）SOMO是一種創(chuàng)造文化（7）SOMO是一種個(gè)性文化（8）SOMO是一種創(chuàng)富文化二、總體廣告策略（一）組合原則立體交叉組合 （1）視覺(jué)感染通過(guò)報(bào)紙平面廣告、影視廣