freepeople性欧美熟妇, 色戒完整版无删减158分钟hd, 无码精品国产vα在线观看DVD, 丰满少妇伦精品无码专区在线观看,艾栗栗与纹身男宾馆3p50分钟,国产AV片在线观看,黑人与美女高潮,18岁女RAPPERDISSSUBS,国产手机在机看影片

正文內(nèi)容

某廣場前期營銷策劃報(bào)告(編輯修改稿)

2024-08-28 22:54 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 造了驚人的銷售業(yè)績,本案與之相比同樣具備相同的外部環(huán) 境支持,因此,如果有準(zhǔn)確的市場定位、合理的推廣方案,再創(chuàng)神話亦不是奇跡。1.4市場機(jī)會(huì)點(diǎn)與威脅分析 1.4.1市場機(jī)會(huì)點(diǎn) ●住宅市場需求量大 閘北區(qū)歷來的居住條件不佳,存在很多危棚簡屋,隨著市政舊區(qū)改造的步伐加快,閘北區(qū)首當(dāng)其沖成為重點(diǎn)改造地塊。由于大量動(dòng) 拆遷用戶的出現(xiàn),區(qū)域內(nèi)的物業(yè)需求量極劇猛增,為本案銷售提供了有力的客源支撐。 ●區(qū)域市場住宅供應(yīng)量不大 本案所屬的區(qū)域在整個(gè)閘北區(qū)而言,具有明顯的地理優(yōu)勢(shì)。與本案緊鄰的華祺苑曾經(jīng)創(chuàng)下超區(qū)域行情30%的單價(jià)銷售,去化狀況很 好,目前己全部售清,二期正在開發(fā)中。在區(qū)域周邊未見其他新盤開出,市場供應(yīng)處于一個(gè)停滯階段,為本案提供了一個(gè)很好的市 場空白點(diǎn)。 ●區(qū)域高品質(zhì)住宅物業(yè)開發(fā)出現(xiàn)斷層 在區(qū)域市場供應(yīng)量不大的情況下,我們也不難發(fā)現(xiàn),由于閘北區(qū)歷來給予人們的整體形象不佳,故此區(qū)域內(nèi)的物業(yè)檔次也多為中、 低檔樓盤,以經(jīng)濟(jì)型住宅為主。但是華棋苑的銷售也證明了區(qū)域客群對(duì)于中高檔品質(zhì)較佳的樓盤需求也十分旺盛,且具有一定的消 費(fèi)能力。 . ●區(qū)域內(nèi)商住、SOHO類物業(yè)去化較好 閘北區(qū)內(nèi)商住項(xiàng)目、SOHO類物業(yè)開發(fā)較多。永興路上的永興富邦的全精裝修商住兩用物業(yè),由于其較低的總價(jià),去化非常好。開 盤短短一周去化已近75%。此外,感性達(dá)利以及去年的SOHO時(shí)代都曾出現(xiàn)過驕人的銷售業(yè)績。 1.4.2市場威脅 ●若在產(chǎn)品規(guī)劃上把握不當(dāng),易造成多種物業(yè)形態(tài)難以融合,給以后的銷售帶來不可避免的市場抗性。 ●純辦公樓的問題。本案原有規(guī)劃的純辦公樓,無論是從市場的角度還是從產(chǎn)品本身的特征出發(fā),都證明了規(guī)劃中存在的不合理性。 因此,必須要在有限的條件下,進(jìn)行產(chǎn)品的修正,否則極可能對(duì)項(xiàng)目的整體銷售帶來不利的影響?!?近期閘北舊改地塊頗多,須提防未知物業(yè)開發(fā)帶來的市場競爭和客群分流。 二、尋找目標(biāo)客群 2.1住宅部分目標(biāo)客群 2.1.1客群來源及構(gòu)成 ●閘北區(qū)舊有居民購房; ●原居住地為閘北區(qū)的動(dòng)遷居民; ●虹口、黃浦區(qū)等周邊區(qū)域的居民購房; ●外來人口購房; ● 由于工作或其他原因,由外區(qū)遷至本區(qū)域人員購房; 2.1.2年齡結(jié)構(gòu) 由于受到用地容積率的限制,住宅的總體建筑面積有了一定的限制,通過總建筑面積,對(duì)于本案產(chǎn)型面積進(jìn)行了的大致框算,可 以得出結(jié)論,本案的住宅以小戶型為主,這一產(chǎn)品特征就直接決定了本案目標(biāo)客群的年齡結(jié)構(gòu)偏低,但同時(shí)又考慮到擁有區(qū)域情結(jié)人群的年齡特征以及對(duì)于房價(jià)的經(jīng)濟(jì)承受能力,一般處于35叫5歲之間。 2.1.3需求特征分析 ●原居住在閘北的購房者,他們擁有一定的區(qū)域情結(jié),對(duì)于生活的區(qū)域已經(jīng)十分習(xí)慣了,不希望有很大的改變。他們或是由于動(dòng)拆遷 或是由于家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化而需購買新居。他們不希望遠(yuǎn)離原來的居住地,同時(shí)也對(duì)物業(yè)品質(zhì)有一定的要求,他們大多有比較穩(wěn)定 的工作,收入水平較高,有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,對(duì)房價(jià)有一定承受能力。 ●對(duì)于非閘北區(qū)的居民,例如黃浦、虹口等地區(qū),他們一般沒有很重的區(qū)域情結(jié)或者說沒有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力去支撐起他們的區(qū)域情結(jié)。 他們購買閘北的住房,看重的是較好的區(qū)域位置,便捷的交通以及樓盤品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境。這部分客群在年齡層次上可能較前者低, 對(duì)房價(jià)的承受能力也有所下降。 2.2總結(jié)及分析導(dǎo)出 經(jīng)過上述的客群分析我們可以看到本案的住宅部分的目標(biāo)客群在年齡結(jié)構(gòu)上較一般住宅偏低,正如在前文所提到的為了保證項(xiàng)目 的整體形象,保持目標(biāo)客群的一致性,更重要的是市場對(duì)于辦公樓的抗性,初步建議將辦公樓改造成更適應(yīng)市場需求及符合客觀條件 的酒店式公寓。但我們又不得不考慮到建筑用地的使用性質(zhì),平衡各項(xiàng)因素,我司認(rèn)為建造居家辦公的SOUO物業(yè)是一個(gè)最佳的選擇。 涉及如何改造的具體分析將在后文詳陳。 2.3 SOHO的目標(biāo)客群分析 盡管本案的SOHO及住宅部分的目標(biāo)客群相統(tǒng)一,但畢竟兩者的物業(yè)性質(zhì)不同,此外SOHO的目標(biāo)客群在住宅客群的特征上也必 然會(huì)擁有更為鮮明的個(gè)性特征。 2.3.1客群來源及構(gòu)成 SOHO居家辦公由于他本身的特殊性,因此其目標(biāo)客群也有較強(qiáng)的針對(duì)性,主要面對(duì)的是有居家辦公需求的人群,以從事信息技 術(shù)、平面設(shè)計(jì)、文字工作者等行業(yè)人員居多。當(dāng)然,也不排除因?yàn)榭醇榇祟愇飿I(yè)的投資價(jià)值以及較低的總價(jià),而購買SOHO物業(yè)作為 投資的投資客群。 2.3.2需求特征分析 大多的SOHO物業(yè)購買者是一個(gè)典型的居家辦公者,對(duì)他們來說,住所的意義已不再僅僅是一個(gè)簡單的生活居住場所,同時(shí)也是 他們的工作場所,物業(yè)的居住和辦公環(huán)境都是他們關(guān)注的方面,而且兩者具有相同的重要性。他們要的是“住家般的辦公和辦公般的 住宅”。能使兩者平衡且融和的物業(yè)者最為吸引他們的。2.4商鋪部分目標(biāo)客群 本案4000平方米的商業(yè)面積,盡管相較于本案的小體量,面積是比較大的,但是從商業(yè)規(guī)劃的角度看,還未形成一定的規(guī)模。同 時(shí)本案的商業(yè)分布狀況也否定了集中商業(yè)的規(guī)劃可能,因此建議將其定位于社區(qū)商業(yè)。除去體量上的原因,一方面,目前周邊商業(yè)環(huán) 境的薄弱,另一方面,SOHO物業(yè)對(duì)于配套的高要求,也必然需要一個(gè)充足的平臺(tái)。以上種種皆決定了本案商業(yè)的定位方向。 2.4.1客群來源及構(gòu)成 商鋪的目標(biāo)客群由投資客和經(jīng)營客兩種構(gòu)成。他們一般來源于 ——個(gè)體工商戶 ——私營企業(yè)老板 ——高薪收入者 ——港、澳、臺(tái)商 ——外地來滬經(jīng)商人員 2.4.2年齡結(jié)構(gòu) 現(xiàn)今滬上頗流行“全民經(jīng)商”,而且其趨勢(shì)越來越明顯,只有是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群,無論是否涉足商場,都開始紛紛把眼光放 在了投資型物業(yè)上,酒店式公寓、單身公寓等小面積投資型物業(yè)的熱銷就是一個(gè)很好的佐證,故此,很難在年齡上對(duì)本案的商鋪投資 者進(jìn)行一個(gè)界定,但考慮到經(jīng)濟(jì)實(shí)力的積累,應(yīng)該以中年為主。 2.4.3需求特征分析 ●投資者 投資的目的當(dāng)然是為了獲利,對(duì)于投資者而言,他們最為看重的是投資的回報(bào)。說白了就是一種利益趨使,哪能里有利可圖,他們 便會(huì)向資金投向那里。他們投資商鋪?zhàn)顬殛P(guān)注的是商業(yè)氛圍所能帶來的良好的經(jīng)營狀況,從而使得他們通過租金的上升和商鋪本身 的價(jià)值上升獲得利益回報(bào)。同時(shí)銷售總價(jià)作為他們的投資成本是決定他們投資行為的重要因素之一。 ●經(jīng)營者 作為經(jīng)營者當(dāng)然也同樣是為利益所趨使的,但相較于投資者,他們關(guān)注的問題更為深入。商業(yè)氛圍、人流量,業(yè)態(tài)布局、客群消費(fèi) 能力都將直接影響他們的收益。租賃價(jià)格才是他們最為重視的投資成本。產(chǎn)品篇——戰(zhàn)略制定及規(guī)劃定位一、開發(fā)戰(zhàn)略制定 盡管目前市場上的房產(chǎn)需求量仍然很大,眾多房產(chǎn)項(xiàng)目紛紛上馬,但是各項(xiàng)目間的競爭也越來越呈現(xiàn)出激烈之勢(shì)。房產(chǎn)市場發(fā)展 到今天,從昔日對(duì)于房型的追求,到現(xiàn)在對(duì)于小區(qū)環(huán)境的看重,可以預(yù)見的是今后住宅小區(qū)的科技含量將成為購房的新亮點(diǎn),因?yàn)橹? 有高科技才能為居住者帶來更多的便捷的實(shí)惠。 過去,由于受到客觀條件的限制,市民購房最關(guān)注的是房型,因?yàn)榉啃偷暮脡闹苯雨P(guān)系到居住的舒適性、空間的利用和功能的到 位,于是房型成為首選條件。而今,隨著住宅建設(shè)的品味不斷提高,越來越多的購房者跳出自己的“小家”,更多的看到了“大家”, 把戶外環(huán)境也作為購房的重要條件,因?yàn)楹玫男^(qū)環(huán)境使人如置身于花園之中,令人心曠神怡。 曾幾何時(shí),越來越多的新建小區(qū),為了進(jìn)一步提升住宅內(nèi)在品質(zhì),開始在高新科技上大花心思,申城住宅建設(shè)中,新型墻體材料, 節(jié)能保溫材料,輕鋼輕板結(jié)構(gòu)等,開始受到越來越多開發(fā)商的親睞,并在建房中率先應(yīng)用。一系列的新產(chǎn)品、新工藝在新建住宅小區(qū) 中嶄露頭
點(diǎn)擊復(fù)制文檔內(nèi)容
外語相關(guān)推薦
文庫吧 www.dybbs8.com
備案圖片鄂ICP備17016276號(hào)-1