【文章內(nèi)容簡介】 樂及餐飲服務(wù)的大型商業(yè)物業(yè)。一、 銷售■ 銀行、金融證券機構(gòu)。金融行業(yè)資金充足，只要地頭好，物業(yè)質(zhì)素好，他們就有可能購買，所需面積從數(shù)百平方米甚至超一千平方米?！?民營生產(chǎn)廠家。如有實力的家具制造商等，會購買商場用作經(jīng)營展示，所需面積一般過千平方米，如果租場，則所需面積可能更大?！?小商家、個體經(jīng)營者。該類人士屬商場的小業(yè)主，一般經(jīng)營面積從幾平方米到數(shù)10平方米，間隔小，總價低的鋪位較受歡迎。一個場在引入了知名商企后，就靠吸引這類小業(yè)主買鋪經(jīng)營，托起整個市?！?商鋪投資者。手中擁有富余資金，買一兩個鋪返租或轉(zhuǎn)租出去，期望有較高的回報。二、 租賃■ 大型百貨、超市。以租為主，通常面積過萬平方米，一般選擇自行裝修、自行管理■ 連鎖店。如佐丹奴、屈臣氏之類，對經(jīng)營場地一般不買，所需面積中等，約150—400平方米?！?品牌店。如皮爾卡丹、卡佛連、SATCHI等，所需面積從數(shù)10平方米至過100平方米。■ 著名快餐連鎖店。如麥當勞、必勝客、肯德基之類，對場地一般也是只租不買，其名聲越大（如麥當勞），入駐條件越苛刻。■ 中、西餐飲經(jīng)營店。所需面積從過百平方米到過千平方米不等?！?各類零售與批發(fā)的廠家。該類廠家租場主要是設(shè)門市作為窗口推銷其產(chǎn)品。■ 個體經(jīng)營者。所需面積較小，約10—30平方米。一、 租賃價格 經(jīng)發(fā)展商確定，本項目月租均價（按建筑面積計算）如下：■ 百貨超市40元/㎡■ 風味食街20元/㎡■ 其他專賣店，品牌店另行定價 發(fā)展商提供滿足使用功能的電力、空調(diào)，消防、供水、排水總管至租售物業(yè)自然層設(shè)備井位置，場地設(shè)備配置及二次裝修均由租戶負責。如百貨超市自行負責空調(diào)、消防設(shè)備，則月租均價為30元/㎡。 主要租賃條件。百貨、超市物業(yè)簽10年以上租期，其他物業(yè)租期簽3年以上。租金單價每兩年遞增5％。裝修免租期3～6個月（視乎所租場地大?。┒?出售價格（待議）經(jīng)發(fā)展商確定，本項目銷售均價（按建筑面積計算）如下：A、B區(qū) C、D區(qū)■ 首層 ■ 首層■ 夾層 ■ 二層■ 二層■ 三層■ 四層■ 地下車位 一、經(jīng)營主題A、 以大型超市、時尚、休閑、娛樂、特色飲食、為人流的主要引導，從而帶動零售消費和其它消費。B、 營造一個時尚的生活中心，融購物、享受與方便生活于一體的特色主題商場。C、 以全面性、綜合性、集中性為布局主題，全方位面向各階層目標顧客群。D、 裝修設(shè)計以特色，多變煥發(fā)魅力，表露出層次感，形成不同的千變?nèi)f化的吸引力。二、布局主題：A、購物a. 大型超市b. 名店廊c. 化妝品d. 珠寶店e. 鐘表、精品f. 服裝、皮具g. 其他生活用品B、兒童天地a. 兒童玩具、電動、電子游戲中心b. 兒童服裝、食品、用品c. 兒童樂園C、飲食天地（澳門街、泰國菜、日本壽司、韓國菜）。（冷飲、熟食、糖果、零食、鮮榨果汁）D、娛樂（增加夜間吸引）d. 桑拿、沐足e. 夜總會或DISSCOE、便利生活：a. 銀行b. 郵局c. 旅行社d. 美發(fā)、美容e. 藥店f. 禮品包裝g. 服務(wù)代理h. 結(jié)婚用品及服務(wù)i. 中介代理F、知識廣場G、數(shù)碼高科技、形象包裝設(shè)計、婚紗設(shè)計H、運動館c. 保健用品、運動鞋、遠足用品j. 獵魚用品及水上用品I、觀賞類、園藝用品、養(yǎng)魚用品三、各層功能分布■ 負一層：設(shè)備層及停車場，共有300個車位■ A、B區(qū)首層：時代名店城（中高檔服裝、皮具、化裝品、珠寶店、銀行、金融證券、品牌專賣店、精品、禮品、醫(yī)藥旅游產(chǎn)品和用品等分區(qū)租售?！?A、B區(qū)夾層：流行前線（散鋪間隔，大眾化中檔貨品綜合性布局，麥當勞或肯德基）?！?A、B區(qū)二、三層：大型百貨、超市（打出大型超市本身品牌例如好又多、吉之島、百佳），按層或縱向分割租售（縱向分割亦可以按一至三層分割，應(yīng)視乎實際而定）。其余部分：知識廣場（圖書店、工藝品、書畫、藝術(shù)）■ A、B區(qū)四層：娛樂世界（桑拿、沐足、夜總會或DISCO；中西餐飲、休閑娛樂?！?C、D區(qū)首層：兒童天地、高科技數(shù)碼城、觀賞類（按其租值分布）■ C、D區(qū)二層：運動用品、家具城、名牌特價場。■ 裙樓頂層，平臺花園、會所網(wǎng)球場、小型泳池等?！?產(chǎn)品出租展示區(qū)域：A、B區(qū)主入口前廣場。A、B區(qū)中庭。C、D區(qū)首層中廊。以上僅為初步方案，需待本項目的設(shè)計修改后（板層和柱網(wǎng)不變），才能對本項目的業(yè)態(tài)和布場加以完善。經(jīng)過調(diào)研、考察，肇慶市現(xiàn)階段的商業(yè)物業(yè)存在各種不同程度的面問題，時代廣場項目在設(shè)計上也存在不足之處，必須揚長避短，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，才能適應(yīng)市場，占領(lǐng)市場的制高點。由于本項目回收資金的需要，建議7月下旬首推內(nèi)部認購。一、銷售分區(qū) 銷售的分區(qū)有利于商業(yè)運作公司的經(jīng)營運作，為買家提供合適的鋪位。A、自由投資區(qū)——適合投資者購買后保租回報，由商業(yè)運作公司統(tǒng)一經(jīng)營。B、自主經(jīng)營區(qū)——客戶購買后自行經(jīng)營或租賃二、價格策略——“低開高走，差別定價”并舉針對項目現(xiàn)狀，需迅速回籠資金，價格通過低開高走，吸納首批買家，保證資金到位，然后逐步上調(diào)，使樓盤升溫、增值，從而達到一種宣傳效果（注意：定價必須準確一步到位）。同時對不同位置，不同戶型，不同面積的鋪位，進行不同的差別定價。通過價格杠桿，引導購買意向，達到均衡出貨。三、集中銷售——通過對準客戶購買心理的影響，在短期內(nèi)達到大量成交的效果，并使項目產(chǎn)生震撼力擴大影響效應(yīng)。1） 集中銷售必須有足夠準客戶的前提下實施，主要在每期首推階段使用。2） 集中銷售是對有意向買家按其先后次序派發(fā)籌號，并以貳仟元作押金，于規(guī)定時間日期內(nèi)，按其籌號的先后次序統(tǒng)一認購。貳仟元押金可退。四、保租回報——使客戶對本項目購買有信心的保證（即返、期返）。由于競爭的激烈，在推售過程中商家們各出其謀，以其吸引買家的注意力，“保租回報”是2000年推售手法的一大熱點，但現(xiàn)階段的買家日趨成熟，靠“保租回報”的銷售手法已經(jīng)陳舊，但“保租回報”依然是一個重要的推售手法，現(xiàn)時買家最為看重的始終都是商場的前景，因此，各商家利用“保租回報”統(tǒng)一經(jīng)營，以低租金將品牌經(jīng)營者直接引入經(jīng)營，建立主題式的商場。保租回報方式：方式具體計算即返A(chǔ)根據(jù)發(fā)展商各自規(guī)定的比例，在成交價中一次性扣除。例：某商鋪成交價100萬元，按四年返還30%計算。計算：在成交價中一次性扣除30%，即實際成交價70萬元，首期付35萬元，按揭35萬元。即返B根據(jù)發(fā)展商各自規(guī)定的比例，在首期款中扣除。例：某商鋪成交價100萬元，按四年返還30%計算。計算：成交價100萬元，首期款50萬元，按揭50萬元，在首期款中一次性扣除成交價的30%，即首期付20萬元，按揭50萬元。期返根據(jù)發(fā)展商各自規(guī)定的比例，開業(yè)時按比例每季或每年返還。例：某商鋪成交價100萬元，按四年返還40%計算。計算：成交價100萬元，首期付50萬元，按揭50萬元，開業(yè)時每年按成交價的10%返還，即每年返還10萬元，共四年。以上各種銷售方式無論是即返或期返均由發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營，通常會采用兩種方式：A、打破銷售時的間隔格局，以地磚的顏色識別原間隔，然后由發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營。B、按原銷售時的間隔格局，由商業(yè)運作公司統(tǒng)一招納經(jīng)營者。五、客戶聯(lián)誼模式——借勢發(fā)掘潛在客戶擴大宣傳效果。客戶聯(lián)誼：主要在首推后第二階段開始實施。其形式是時