【文章內(nèi)容簡介】 政府規(guī)定用地功能與市場定位的矛盾本項目政府規(guī)定用地功能定位為公寓和住宅。但項目五星級酒店、辦公的配套、緊臨中心區(qū)的區(qū)位、中小戶型設計和自由組合的空間，使項目具有了典型的小型辦公特點。項目存在規(guī)劃功能與市場定位的矛盾。故項目推廣上應旗幟鮮明地明確市場定位，決不能給市場模糊的概念。項目準中心區(qū)位與中心區(qū)的矛盾本項目位于中心區(qū)臨近區(qū)域，在項目推廣中卻直接借用中心區(qū)概念，這需要一定的市場引導。發(fā)展商地產(chǎn)開發(fā)品牌不足對客戶置業(yè)信心的影響本項目為南方電力開發(fā)建設，南方電力公司雖在電力行業(yè)具品牌，但未開發(fā)過房地產(chǎn)項目，無地產(chǎn)開發(fā)品牌，這影響客戶置業(yè)信心。故在開發(fā)中發(fā)展商應注重工程形象，施工規(guī)范，特別是現(xiàn)場包裝，媒體宣傳等，處處都應給客戶信心保證。第四章 項目定位一、項目整體定位本項目定位為位于城市中心的，商住性質(zhì)以商為主的，自用為主投資為輔的，中小戶型的，配套完善的，高標準時尚城市商務公寓。二、產(chǎn)品定位（一）產(chǎn)品定位五星級酒店 六星級公寓項目自身具備一座超高層五星級酒店。五星級酒店的內(nèi)部配套、現(xiàn)代化超前的城市中心區(qū)的外部配套、高品質(zhì)的建筑和增值的優(yōu)質(zhì)服務等為項目提供了六星級標準。（二）產(chǎn)品定位特征戶型面積小，但功能設計精致，空間布局緊湊合理，即適合商務辦公，又適合單身居住或小家庭居住。單位總價低，地段優(yōu)越，地處市中心位置，依托城市CBD，生活 配套齊全，擁有現(xiàn)代辦公設備和條件，交通便利，環(huán)境宜人。非主流產(chǎn)品，但極具投資價值，投資總額低，投資回報快非永久性產(chǎn)品，但有廣泛的客戶基礎和較大的租賃市場空間和升值潛力。三、項目目標客戶定位本項目目標客戶定位為以自用為主、投資為輔的，城市創(chuàng)業(yè)階層、白領階層、自由職業(yè)階層、公務員、周邊居民及香港流動商務人士。（一）從年齡上劃分目標客戶人群年齡層以25－35歲為主。（二）從家庭收入上劃分目標客戶家庭月收入應在6000元以上，年收入在10萬元以上。（三）從職業(yè)性質(zhì)劃分本項目的目標客戶以白領階層和自由職業(yè)階層及公務員為主。主要為：個體工商戶小業(yè)主、小型公司創(chuàng)業(yè)者、證券、金融、保險、高科技、外企從業(yè)人員；其主要消費特征是：參加工作時間短或創(chuàng)業(yè)的初期階段，現(xiàn)金積蓄不多，但月收入較高，月供能力較強。消費檔次較高，消費品味較高。從事設計、演藝、中介服務等行業(yè)的自由職業(yè)者其消費特征是追求時尚、現(xiàn)代、舒適的生活方式，喜好比較自由獨立的生活與工作空間，工作方式比較靈活、注重生活的品味和格調(diào)。電力相關聯(lián)企業(yè)單位南方電力公司為電力企業(yè)的名牌企業(yè)，公司入駐可帶動相關企業(yè)購買本項目。公務員公務員收入穩(wěn)定，購買物業(yè)后多用于投資。（四）從區(qū)域上劃分本項目的目標客戶以福田為主，部分香港客戶，少量羅湖及南山客戶。鄰中心區(qū)和會展中心的區(qū)位可以吸引部分內(nèi)地駐深辦事處和境外中小企業(yè)進駐。（五）從置業(yè)目的上劃分本項目的目標客戶以自用為主，投資為輔。自用為主要目的的置業(yè)者這類人群參加工作時間短或創(chuàng)業(yè)的初期階段，積蓄不多，但月收入較高，追求時尚、現(xiàn)代、舒適的辦公環(huán)境和生活方式。投資為主要目的的置業(yè)者這類人群分布較為廣泛，有穩(wěn)定的收入，有較強的投資能力且消費比較理性。（六）從用途上劃分以居住為主，其次為商住兩用和辦公。（七）從置業(yè)次數(shù)上劃分以一次置業(yè)自用性質(zhì)為主，二次及多次置業(yè)的投資性質(zhì)為輔。（八）從內(nèi)外銷比例劃分以內(nèi)銷為主，外銷（港銷）為輔。港銷為以自用為主的香港人及部分深港兩地家庭。這類客戶可細分為兩類：香港在內(nèi)地投資經(jīng)商的小型公司消費特征——公司雖小但強調(diào)方便性與服務檔次：深港兩地家庭消費特征——面積與總價需求不大，比較注重成本，注重舒適與安全性。四、項目概念定位項目總體概念定位為——國際化、個性化、城市化、數(shù)字化、時尚化商務公寓（一）國際概念公寓：INTERNATIONAL APARTMENT本項目以符合國際潮流的創(chuàng)業(yè)型公司和個人以及部分海歸派為目標客戶群，國際概念公寓體現(xiàn)家與辦公融為一體的商住功能，同時表現(xiàn)以網(wǎng)絡為基礎的現(xiàn)代辦公理念更適合現(xiàn)代年輕人的生活理念。項目緊鄰國際化發(fā)展的中心區(qū)及高標準的規(guī)劃設計、建筑、服務等為項目注入更加新穎、超前的國際化概念。（二）城市概念公寓：URBAN APARTMENT這一定位符合本項目緊鄰中心區(qū)，是連結CBD和CLD中間橋梁的地段特點，可謂城市核心區(qū)位。推出城市概念公寓便于在后期的推廣中圍繞城市文化、城市生活、城市創(chuàng)業(yè)、城市核心商務區(qū)、住區(qū)等主題作進一步的形象延展。 （三）時尚概念公寓：FASHION APARTMENT本項目的目標客戶年齡層次、項目戶型設計、建筑特色、城市核心區(qū)位等決定了項目的時尚公寓概念，對于年輕的白領和創(chuàng)業(yè)者來說，城市化的、時尚化的生活才是他們追求的目標。而時尚概念公寓不僅為客戶提供良好的辦公環(huán)境，同時自身所配置的酒店和商業(yè)也是時尚化生活的開始。（四）個性概念公寓：UNIQUE APARTMENT本項目中小戶型，以辦公為主，商住合一、居住兼顧，且結構上可自由組合，這樣給客戶更多的選擇層面，更推崇個性化的工作方式，個性概念公寓符合“以人為本”的工作、居住理念，更加準確地表達了現(xiàn)代城市年輕一代人對“工作”和“家”的理解和追求，也更加符合深圳的城市文化和城市人群的工作、生活特征，為整個項目的市場形象導入和后期推廣提供了全新的題材和炒作空間。（五）數(shù)字概念公寓：DIGITAL APARTMENT本項目全智能化的配備，更可引進無線數(shù)字網(wǎng)絡，使項目更具超前性。五、項目市場形象定位（一）形象定位原則鑒于目前的市場環(huán)境，考慮到在中心區(qū)周邊已有不同檔次的小戶型住宅推出，市場有一定存量及供應量，加之項目本身擁有五星級酒店等因素，本項目的形象定位應遵從以下幾個原則：鮮明個性原則：本項目的形象定位必須有自身的特點，必須區(qū)別于目前市場上的一般性小戶型住宅及同類產(chǎn)品。適度出位原則：項目必須有突破性的形象標志和可識別性，體現(xiàn)項目的品牌理念。 體現(xiàn)項目的高檔次和更大的市場圈層的感召力。目標客戶偏好原則項目產(chǎn)品有自身的特點，目標客戶群體及其消費特征比較明顯，項目的形象必須易于為目標客戶群喜好和接受，與目標客戶群體的消費特點相統(tǒng)一。（二）項目命名南方SOMO公寓英文名（SOUTH SOMO APARTMENT）或：南方搜摩公寓，釋義：搜尋時尚（摩登）（SEARCH MODREN）SOMO概念公寓的定位理念既不同于“SOHO”概念過分強調(diào)家的商務功能，把家演化成辦公室，也不同于“SOLO”概念過多地從經(jīng)濟食用功能上考慮居住的概念，“SOMO”是更加人性化，特別強調(diào)現(xiàn)代經(jīng)濟社會人們既追求創(chuàng)業(yè)的同時又兼顧生活品位，注重工作生活質(zhì)量的生存理念。釋義：“SOMO” 即“small office，modern office”，意思為“小型辦公，時尚辦公”。即突出本項目為創(chuàng)業(yè)者提供輕松的置業(yè)環(huán)境和悠閑時尚的辦公環(huán)境。另：“SOMO”也可引申為“small office Mini home”，意為“小型辦公迷你家”“SOMO”還可以引申為“small office my home”，意為“小型辦公，我的家”“SOMO”——“small office my office”，意為“小型辦公室，我的辦公室”“SOMO”——“small office moble office”，意為“小型辦公，移動辦公”“SOMO”——“smile office modern office”，意為“微笑辦公，時尚辦公”“南方”：既代表地域的南方即中國的南方、中心區(qū)南方；“南方”又象征發(fā)展，象征未來；“南方”同時取發(fā)展商公司名“南方”，便于公司品牌的樹立。（三）形象定位南方SOMO公寓 ——城市守望者的空間“城市守望者”指崇尚和迷戀都市時尚生活的現(xiàn)代城市一族。本項目自身有完善的小區(qū)配套，周邊有齊全的中心區(qū)城市配套，“城市守望者”的形象定位也較生動地傳達了項目地處繁華都市中心區(qū)的區(qū)位特征。 “城市守望者”——守望城市中心區(qū)——守望城市中心區(qū)的發(fā)展——守望城市的發(fā)展——守望城市的未來五、項目的文化主題定位（一）文化主題SOMO文化 ——城市新生代文化本項目通過對原創(chuàng)性SOMO文化的宣揚，突顯城市新生代全新的商務精神、生存理念和生活感悟。（二）文化內(nèi)涵項目的文化內(nèi)涵可以緊緊圍繞“SOMO”文化展開，“SOMO”文化既是現(xiàn)代城市年輕人的生存模式，體現(xiàn)著他們的生活和工作方式特點，體現(xiàn)他們的居住理念和工作理念，又敘述SOMO一族的生活觀與工作觀?！癝OMO”文化就是“個性、獨立、自由、舒適、方便、現(xiàn)代”。SOMO文化六大要素：——階層、坐標、建筑、空間、商務、生活。SOMO階層——標新立異城市新生代SOMO的使用者是桀驁不羈的年輕人，是城市日新月異的原動力，“SOMO”階層是更加人性化，強調(diào)現(xiàn)代經(jīng)濟社會人們追求事業(yè)的同時又兼顧生活品味，注重生活質(zhì)量的人群。SOMO坐標——城市核心SOMO位于城市的中心，是各種配套設施和公共建筑最多的區(qū)域，是連接中心商務區(qū)（CBD）和中心居住區(qū)（CLD）的重要橋梁，是城市建筑的靚麗風景線。SOMO建筑——小型尺度，精品建筑SOMO拒絕平庸無奇的大而空，SOMO是一個小型的私人空間，是一個創(chuàng)業(yè)的發(fā)展平臺，任意平面空間組合、高水平設計、高標準建筑、高質(zhì)量服務的精品建筑是全新生活的開始。SOMO空間——整合功能（酒店、商業(yè)、辦公、居住等功能整合）SOMO整合了項目的眾多配套優(yōu)勢，將項目自身五星級酒店、大型商業(yè)、現(xiàn)代辦公、悠閑居住等功能整合在一起，為SOMO一族提供了自由自在的空間。SOMO商務——自由商務精神自由商務理念，全面接壤國際商務模式。SOMO公寓大力扶植創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，為其提供便利的商務空間、迅捷的信息網(wǎng)絡、輕松的減壓場所，自由商務精神將在這里得到全新的演繹。SOMO生活——個性、自由、開放SOMO生活是個性的、自由的、開放的，SOMO們可以24小時不睡覺的工作，也可以24小時不休息的享樂，他們討厭那種局限了自由的朝九晚五生活，他們習慣了從自己的角度來處理工作，他們絕不是墨守成規(guī)的“鞋套里的人”，他們是潮流文化的締造者。（三）文化主題的延展SOMO是一種群體文化――SOMO族是城市新生代的部落SOMO是一種生存文化――SOMO既是工作狂，更是享樂家SOMO是一種時尚文化――SOMO生活是現(xiàn)代的，更是時尚的SOMO是一種消費文化――SOMO為自己生活，不再為別人供房SOMO是一種城市文化――SOMO為城市而活，“不城市，毋寧死”SOMO是一種創(chuàng)造文化——SOMO是城市日新月異的原動力SOMO是一種個性文化——SOMO是特立獨行的城市一族SOMO是一種創(chuàng)富文化——SOMO是中國“福布斯”的搖籃，富豪的階梯六、項目賣點及賣點提升（一）賣概念國際化、個性化、城市化、數(shù)字化、時尚化商務公寓。（二）賣文化原創(chuàng)性的SOMO文化——城市新生代文化給市場以轟動性的沖擊，更能吸引目標客戶的眼球。（三）賣區(qū)位都市動力帶，城市核心點明確的標明城市中心區(qū)地段，未來的發(fā)展方向。會展為鄰，共創(chuàng)繁榮以會展中心建成與啟用為契機，推動項目入市，同時入駐公司與會展共繁榮。（四）賣配套南北逢緣，東成西就外部配套優(yōu)勢將隨著中心區(qū)市民中心、會展中心等工程的建成啟用等系列利好充分體現(xiàn)出來。內(nèi)部五星級酒店配套更是錦上添花。（五）賣景觀中心綠肺，生態(tài)商務項目北望中心區(qū)綠化景觀帶，置身花園城市的綠肺中，領先的生態(tài)商務功能優(yōu)勢明顯。（六）賣交通都市樞紐，快感生活項目地處濱河路和益田路交匯處，出行方便，加上2004年投入試運營的地鐵，快感生活將由此開始。（七）賣地標城南坐標，南方高度本項目自身擁有48層高的酒店，是本片區(qū)及周邊區(qū)域唯一的超高建筑物。地標性的建筑外型，提高項目識別性，便于被目標客戶接受?！俺悄稀币庵赋鞘兄行膮^(qū)南側(cè)、城市的南部。“南方高度”既是自然高度又寓意中心區(qū)南方高度、深圳南方高度、中國南方高度、南方電力公司的新高度，在提升項目品牌的同時提升公司品牌。（八）賣戶型創(chuàng)業(yè)全新起點，商務自由空間中小型戶型格局，為成長型企業(yè)提供了較低的置業(yè)門檻，任意組合的空間為企業(yè)不斷成長提供場所。（九）賣功能全能配套，專情商務本項目中辦公、商務服務，商務休閑娛樂被高度整合管理；為創(chuàng)業(yè)型企業(yè)發(fā)展提供土壤。（十）賣增值高增值服務，高投資回報項目以高增值服務促進企業(yè)成長，同時依托CEPA深港一體化經(jīng)濟發(fā)展，升值潛力無限，投資回報優(yōu)厚。七、價格定位建議根據(jù)市場調(diào)研以及本項目產(chǎn)品定位依據(jù)，我們認為本項目價格定位具有良好的綜合品質(zhì)優(yōu)勢和原創(chuàng)概念文化支撐。本項目單位均價為：毛坯房8000