【文章內(nèi)容簡介】 政府規(guī)定用地功能與市場定位的矛盾本項目政府規(guī)定用地功能定位為公寓和住宅。但項目五星級酒店、辦公的配套、緊臨中心區(qū)的區(qū)位、中小戶型設(shè)計和自由組合的空間，使項目具有了典型的小型辦公特點。項目存在規(guī)劃功能與市場定位的矛盾。故項目推廣上應(yīng)旗幟鮮明地明確市場定位，決不能給市場模糊的概念。項目準(zhǔn)中心區(qū)位與中心區(qū)的矛盾本項目位于中心區(qū)臨近區(qū)域，在項目推廣中卻直接借用中心區(qū)概念，這需要一定的市場引導(dǎo)。發(fā)展商地產(chǎn)開發(fā)品牌不足對客戶置業(yè)信心的影響本項目為南方電力開發(fā)建設(shè)，南方電力公司雖在電力行業(yè)具品牌，但未開發(fā)過房地產(chǎn)項目，無地產(chǎn)開發(fā)品牌，這影響客戶置業(yè)信心。故在開發(fā)中發(fā)展商應(yīng)注重工程形象，施工規(guī)范，特別是現(xiàn)場包裝，媒體宣傳等，處處都應(yīng)給客戶信心保證。第四章 項目定位一、項目整體定位本項目定位為位于城市中心的，商住性質(zhì)以商為主的，自用為主投資為輔的，中小戶型的，配套完善的，高標(biāo)準(zhǔn)時尚城市商務(wù)公寓。二、產(chǎn)品定位（一）產(chǎn)品定位五星級酒店 六星級公寓項目自身具備一座超高層五星級酒店。五星級酒店的內(nèi)部配套、現(xiàn)代化超前的城市中心區(qū)的外部配套、高品質(zhì)的建筑和增值的優(yōu)質(zhì)服務(wù)等為項目提供了六星級標(biāo)準(zhǔn)。（二）產(chǎn)品定位特征戶型面積小，但功能設(shè)計精致，空間布局緊湊合理，即適合商務(wù)辦公，又適合單身居住或小家庭居住。單位總價低，地段優(yōu)越，地處市中心位置，依托城市CBD，生活 配套齊全，擁有現(xiàn)代辦公設(shè)備和條件，交通便利，環(huán)境宜人。非主流產(chǎn)品，但極具投資價值，投資總額低，投資回報快非永久性產(chǎn)品，但有廣泛的客戶基礎(chǔ)和較大的租賃市場空間和升值潛力。三、項目目標(biāo)客戶定位本項目目標(biāo)客戶定位為以自用為主、投資為輔的，城市創(chuàng)業(yè)階層、白領(lǐng)階層、自由職業(yè)階層、公務(wù)員、周邊居民及香港流動商務(wù)人士。（一）從年齡上劃分目標(biāo)客戶人群年齡層以25－35歲為主。（二）從家庭收入上劃分目標(biāo)客戶家庭月收入應(yīng)在6000元以上，年收入在10萬元以上。（三）從職業(yè)性質(zhì)劃分本項目的目標(biāo)客戶以白領(lǐng)階層和自由職業(yè)階層及公務(wù)員為主。主要為：個體工商戶小業(yè)主、小型公司創(chuàng)業(yè)者、證券、金融、保險、高科技、外企從業(yè)人員；其主要消費特征是：參加工作時間短或創(chuàng)業(yè)的初期階段，現(xiàn)金積蓄不多，但月收入較高，月供能力較強。消費檔次較高，消費品味較高。從事設(shè)計、演藝、中介服務(wù)等行業(yè)的自由職業(yè)者其消費特征是追求時尚、現(xiàn)代、舒適的生活方式，喜好比較自由獨立的生活與工作空間，工作方式比較靈活、注重生活的品味和格調(diào)。電力相關(guān)聯(lián)企業(yè)單位南方電力公司為電力企業(yè)的名牌企業(yè)，公司入駐可帶動相關(guān)企業(yè)購買本項目。公務(wù)員公務(wù)員收入穩(wěn)定，購買物業(yè)后多用于投資。（四）從區(qū)域上劃分本項目的目標(biāo)客戶以福田為主，部分香港客戶，少量羅湖及南山客戶。鄰中心區(qū)和會展中心的區(qū)位可以吸引部分內(nèi)地駐深辦事處和境外中小企業(yè)進駐。（五）從置業(yè)目的上劃分本項目的目標(biāo)客戶以自用為主，投資為輔。自用為主要目的的置業(yè)者這類人群參加工作時間短或創(chuàng)業(yè)的初期階段，積蓄不多，但月收入較高，追求時尚、現(xiàn)代、舒適的辦公環(huán)境和生活方式。投資為主要目的的置業(yè)者這類人群分布較為廣泛，有穩(wěn)定的收入，有較強的投資能力且消費比較理性。（六）從用途上劃分以居住為主，其次為商住兩用和辦公。（七）從置業(yè)次數(shù)上劃分以一次置業(yè)自用性質(zhì)為主，二次及多次置業(yè)的投資性質(zhì)為輔。（八）從內(nèi)外銷比例劃分以內(nèi)銷為主，外銷（港銷）為輔。港銷為以自用為主的香港人及部分深港兩地家庭。這類客戶可細分為兩類：香港在內(nèi)地投資經(jīng)商的小型公司消費特征——公司雖小但強調(diào)方便性與服務(wù)檔次：深港兩地家庭消費特征——面積與總價需求不大，比較注重成本，注重舒適與安全性。四、項目概念定位項目總體概念定位為——國際化、個性化、城市化、數(shù)字化、時尚化商務(wù)公寓（一）國際概念公寓：INTERNATIONAL APARTMENT本項目以符合國際潮流的創(chuàng)業(yè)型公司和個人以及部分海歸派為目標(biāo)客戶群，國際概念公寓體現(xiàn)家與辦公融為一體的商住功能，同時表現(xiàn)以網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代辦公理念更適合現(xiàn)代年輕人的生活理念。項目緊鄰國際化發(fā)展的中心區(qū)及高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計、建筑、服務(wù)等為項目注入更加新穎、超前的國際化概念。（二）城市概念公寓：URBAN APARTMENT這一定位符合本項目緊鄰中心區(qū)，是連結(jié)CBD和CLD中間橋梁的地段特點，可謂城市核心區(qū)位。推出城市概念公寓便于在后期的推廣中圍繞城市文化、城市生活、城市創(chuàng)業(yè)、城市核心商務(wù)區(qū)、住區(qū)等主題作進一步的形象延展。 （三）時尚概念公寓：FASHION APARTMENT本項目的目標(biāo)客戶年齡層次、項目戶型設(shè)計、建筑特色、城市核心區(qū)位等決定了項目的時尚公寓概念，對于年輕的白領(lǐng)和創(chuàng)業(yè)者來說，城市化的、時尚化的生活才是他們追求的目標(biāo)。而時尚概念公寓不僅為客戶提供良好的辦公環(huán)境，同時自身所配置的酒店和商業(yè)也是時尚化生活的開始。（四）個性概念公寓：UNIQUE APARTMENT本項目中小戶型，以辦公為主，商住合一、居住兼顧，且結(jié)構(gòu)上可自由組合，這樣給客戶更多的選擇層面，更推崇個性化的工作方式，個性概念公寓符合“以人為本”的工作、居住理念，更加準(zhǔn)確地表達了現(xiàn)代城市年輕一代人對“工作”和“家”的理解和追求，也更加符合深圳的城市文化和城市人群的工作、生活特征，為整個項目的市場形象導(dǎo)入和后期推廣提供了全新的題材和炒作空間。（五）數(shù)字概念公寓：DIGITAL APARTMENT本項目全智能化的配備，更可引進無線數(shù)字網(wǎng)絡(luò)，使項目更具超前性。五、項目市場形象定位（一）形象定位原則鑒于目前的市場環(huán)境，考慮到在中心區(qū)周邊已有不同檔次的小戶型住宅推出，市場有一定存量及供應(yīng)量，加之項目本身擁有五星級酒店等因素，本項目的形象定位應(yīng)遵從以下幾個原則：鮮明個性原則：本項目的形象定位必須有自身的特點，必須區(qū)別于目前市場上的一般性小戶型住宅及同類產(chǎn)品。適度出位原則：項目必須有突破性的形象標(biāo)志和可識別性，體現(xiàn)項目的品牌理念。 體現(xiàn)項目的高檔次和更大的市場圈層的感召力。目標(biāo)客戶偏好原則項目產(chǎn)品有自身的特點，目標(biāo)客戶群體及其消費特征比較明顯，項目的形象必須易于為目標(biāo)客戶群喜好和接受，與目標(biāo)客戶群體的消費特點相統(tǒng)一。（二）項目命名南方SOMO公寓英文名（SOUTH SOMO APARTMENT）或：南方搜摩公寓，釋義：搜尋時尚（摩登）（SEARCH MODREN）SOMO概念公寓的定位理念既不同于“SOHO”概念過分強調(diào)家的商務(wù)功能，把家演化成辦公室，也不同于“SOLO”概念過多地從經(jīng)濟食用功能上考慮居住的概念，“SOMO”是更加人性化，特別強調(diào)現(xiàn)代經(jīng)濟社會人們既追求創(chuàng)業(yè)的同時又兼顧生活品位，注重工作生活質(zhì)量的生存理念。釋義：“SOMO” 即“small office，modern office”，意思為“小型辦公，時尚辦公”。即突出本項目為創(chuàng)業(yè)者提供輕松的置業(yè)環(huán)境和悠閑時尚的辦公環(huán)境。另：“SOMO”也可引申為“small office Mini home”，意為“小型辦公迷你家”“SOMO”還可以引申為“small office my home”，意為“小型辦公，我的家”“SOMO”——“small office my office”，意為“小型辦公室，我的辦公室”“SOMO”——“small office moble office”，意為“小型辦公，移動辦公”“SOMO”——“smile office modern office”，意為“微笑辦公，時尚辦公”“南方”：既代表地域的南方即中國的南方、中心區(qū)南方；“南方”又象征發(fā)展，象征未來；“南方”同時取發(fā)展商公司名“南方”，便于公司品牌的樹立。（三）形象定位南方SOMO公寓 ——城市守望者的空間“城市守望者”指崇尚和迷戀都市時尚生活的現(xiàn)代城市一族。本項目自身有完善的小區(qū)配套，周邊有齊全的中心區(qū)城市配套，“城市守望者”的形象定位也較生動地傳達了項目地處繁華都市中心區(qū)的區(qū)位特征。 “城市守望者”——守望城市中心區(qū)——守望城市中心區(qū)的發(fā)展——守望城市的發(fā)展——守望城市的未來五、項目的文化主題定位（一）文化主題SOMO文化 ——城市新生代文化本項目通過對原創(chuàng)性SOMO文化的宣揚，突顯城市新生代全新的商務(wù)精神、生存理念和生活感悟。（二）文化內(nèi)涵項目的文化內(nèi)涵可以緊緊圍繞“SOMO”文化展開，“SOMO”文化既是現(xiàn)代城市年輕人的生存模式，體現(xiàn)著他們的生活和工作方式特點，體現(xiàn)他們的居住理念和工作理念，又?jǐn)⑹鯯OMO一族的生活觀與工作觀?！癝OMO”文化就是“個性、獨立、自由、舒適、方便、現(xiàn)代”。SOMO文化六大要素：——階層、坐標(biāo)、建筑、空間、商務(wù)、生活。SOMO階層——標(biāo)新立異城市新生代SOMO的使用者是桀驁不羈的年輕人，是城市日新月異的原動力，“SOMO”階層是更加人性化，強調(diào)現(xiàn)代經(jīng)濟社會人們追求事業(yè)的同時又兼顧生活品味，注重生活質(zhì)量的人群。SOMO坐標(biāo)——城市核心SOMO位于城市的中心，是各種配套設(shè)施和公共建筑最多的區(qū)域，是連接中心商務(wù)區(qū)（CBD）和中心居住區(qū)（CLD）的重要橋梁，是城市建筑的靚麗風(fēng)景線。SOMO建筑——小型尺度，精品建筑SOMO拒絕平庸無奇的大而空，SOMO是一個小型的私人空間，是一個創(chuàng)業(yè)的發(fā)展平臺，任意平面空間組合、高水平設(shè)計、高標(biāo)準(zhǔn)建筑、高質(zhì)量服務(wù)的精品建筑是全新生活的開始。SOMO空間——整合功能（酒店、商業(yè)、辦公、居住等功能整合）SOMO整合了項目的眾多配套優(yōu)勢，將項目自身五星級酒店、大型商業(yè)、現(xiàn)代辦公、悠閑居住等功能整合在一起，為SOMO一族提供了自由自在的空間。SOMO商務(wù)——自由商務(wù)精神自由商務(wù)理念，全面接壤國際商務(wù)模式。SOMO公寓大力扶植創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，為其提供便利的商務(wù)空間、迅捷的信息網(wǎng)絡(luò)、輕松的減壓場所，自由商務(wù)精神將在這里得到全新的演繹。SOMO生活——個性、自由、開放SOMO生活是個性的、自由的、開放的，SOMO們可以24小時不睡覺的工作，也可以24小時不休息的享樂，他們討厭那種局限了自由的朝九晚五生活，他們習(xí)慣了從自己的角度來處理工作，他們絕不是墨守成規(guī)的“鞋套里的人”，他們是潮流文化的締造者。（三）文化主題的延展SOMO是一種群體文化――SOMO族是城市新生代的部落SOMO是一種生存文化――SOMO既是工作狂，更是享樂家SOMO是一種時尚文化――SOMO生活是現(xiàn)代的，更是時尚的SOMO是一種消費文化――SOMO為自己生活，不再為別人供房SOMO是一種城市文化――SOMO為城市而活，“不城市，毋寧死”SOMO是一種創(chuàng)造文化——SOMO是城市日新月異的原動力SOMO是一種個性文化——SOMO是特立獨行的城市一族SOMO是一種創(chuàng)富文化——SOMO是中國“福布斯”的搖籃，富豪的階梯六、項目賣點及賣點提升（一）賣概念國際化、個性化、城市化、數(shù)字化、時尚化商務(wù)公寓。（二）賣文化原創(chuàng)性的SOMO文化——城市新生代文化給市場以轟動性的沖擊，更能吸引目標(biāo)客戶的眼球。（三）賣區(qū)位都市動力帶，城市核心點明確的標(biāo)明城市中心區(qū)地段，未來的發(fā)展方向。會展為鄰，共創(chuàng)繁榮以會展中心建成與啟用為契機，推動項目入市，同時入駐公司與會展共繁榮。（四）賣配套南北逢緣，東成西就外部配套優(yōu)勢將隨著中心區(qū)市民中心、會展中心等工程的建成啟用等系列利好充分體現(xiàn)出來。內(nèi)部五星級酒店配套更是錦上添花。（五）賣景觀中心綠肺，生態(tài)商務(wù)項目北望中心區(qū)綠化景觀帶，置身花園城市的綠肺中，領(lǐng)先的生態(tài)商務(wù)功能優(yōu)勢明顯。（六）賣交通都市樞紐，快感生活項目地處濱河路和益田路交匯處，出行方便，加上2004年投入試運營的地鐵，快感生活將由此開始。（七）賣地標(biāo)城南坐標(biāo)，南方高度本項目自身擁有48層高的酒店，是本片區(qū)及周邊區(qū)域唯一的超高建筑物。地標(biāo)性的建筑外型，提高項目識別性，便于被目標(biāo)客戶接受?！俺悄稀币庵赋鞘兄行膮^(qū)南側(cè)、城市的南部?！澳戏礁叨取奔仁亲匀桓叨扔衷⒁庵行膮^(qū)南方高度、深圳南方高度、中國南方高度、南方電力公司的新高度，在提升項目品牌的同時提升公司品牌。（八）賣戶型創(chuàng)業(yè)全新起點，商務(wù)自由空間中小型戶型格局，為成長型企業(yè)提供了較低的置業(yè)門檻，任意組合的空間為企業(yè)不斷成長提供場所。（九）賣功能全能配套，專情商務(wù)本項目中辦公、商務(wù)服務(wù)，商務(wù)休閑娛樂被高度整合管理；為創(chuàng)業(yè)型企業(yè)發(fā)展提供土壤。（十）賣增值高增值服務(wù)，高投資回報項目以高增值服務(wù)促進企業(yè)成長，同時依托CEPA深港一體化經(jīng)濟發(fā)展，升值潛力無限，投資回報優(yōu)厚。七、價格定位建議根據(jù)市場調(diào)研以及本項目產(chǎn)品定位依據(jù)，我們認(rèn)為本項目價格定位具有良好的綜合品質(zhì)優(yōu)勢和原創(chuàng)概念文化支撐。本項目單位均價為：毛坯房8000