【正文】 告牌（1）為提高購房者的置業(yè)信心，工地形象墻應重點及隆重包裝，體現(xiàn)SOMO消費群體特征。四、品牌戰(zhàn)略總體原則：南方電力公司以往未開發(fā)過房地產(chǎn)項目，故本項目的品牌戰(zhàn)略強調(diào)先做出項目品牌，以項目的品牌帶動企業(yè)品牌，最終達到雙贏的目的。②工程形象營銷通過在本項目銷售節(jié)點，如：公開認籌、解籌、開盤、封頂、入伙等銷售或工程節(jié)點上特殊的優(yōu)惠措施及促銷方式達成銷售。④舉辦SOMO文化節(jié)⑤舉辦SOMO群體喜愛的各種活動（2）客戶營銷①在項目銷售過程中，通過項目良好的口碑，由老客戶帶新客戶成交的銷售方式。（6）機構(gòu)營銷（團購）英聯(lián)公司具有一定的機構(gòu)客戶資源并有一定的機構(gòu)銷售經(jīng)驗。方案二；先推C、D棟，再推A、B棟；原因：C、D棟為靠近濱河路的單位，噪音污染將給銷售進度帶來一定的影響，先行銷售可避免整體上市后，房號消化的不平衡。（一）市場導入階段樓盤形象導入又分為樓盤名的導入及樓盤整體形象的導入。時間安排：2004年4月中——2004年6月底（四）持銷階段利用傳統(tǒng)的報紙、電視等宣傳方式和非商業(yè)性事件炒作，組織促銷活動，保證階段性銷售率。（二）開盤時間2004年4月18日（周日）。（2）解籌期間推出樓盤形象代言人活動（SOMO名人訪談電視轉(zhuǎn)播）項目解籌當天推出樓盤代言人活動，邀請張朝陽（許戈輝、吳小莉）出席現(xiàn)場活動，并推出明星面對面活動，激發(fā)“SOMO”一族專情商務概念。（4）春交會期間現(xiàn)場舉辦SOMO音響展?jié)M足“SOMO”一族對時尚音響的狂熱喜愛，吸引“SOMO”或準“SOMO參加現(xiàn)場活動?！锘顒咏ㄗh：買房送國外雙飛日游活動；買房送小區(qū)內(nèi)酒店一年X日免費入住活動；買房抽取購房折扣大獎活動。（二）從購買地點來看，在香港成交的客戶很少。如由境內(nèi)銷售公司接待客戶并登記，而客戶在境外成交。通過調(diào)整付款折扣即可調(diào)整價格，價格策略更加機動靈活，有利于促進銷售；前期購房客戶可享受較多折扣，可增加其成交積極性。階段實收均價以綜合實收均價為基礎(chǔ)。建議為客戶提供幫助，以酒店整體名稱注冊。銷售率以銷售面積計。根據(jù)本項目戶型較小，總價不高（相對于大戶型）的特點，我們建議在銷售控制上以價格表為主要依據(jù)，根據(jù)銷售節(jié)點推出不同的折扣方式，總體達到銷售均價。（四）與境外銷售公司合作銷售境外代理公司不參與境內(nèi)代理公司銷售，合作方式如下：如由香港公司組團前來；則（1）香港公司人員全程陪同并成交，視為境外成交。而這一部分客戶購房的主要原因是度假和投資，真正作為長期居住的很少。工程節(jié)點：封頂、外立面出現(xiàn)、入伙等促銷活動。（2）發(fā)行“SOMO”雜志，引領(lǐng)深圳城市守望者時尚。（二）開盤期間及春交會相關(guān)活動開盤期間系列活動公開發(fā)售是項目進入銷售的一個標志性階段，此期間促銷活動的組織要以聚人氣，促銷為目的，影響力、吸引力均較強的社會活動為主，力求在活動的有力促進下，掀起正式開盤時銷售的高潮。八、開盤時間建議我們建議開盤時間與解籌時間相隔不宜太長，主要視項目前期導入效果帶來的客戶認籌情況，如認籌情況良好，則在解籌后一周舉行開盤儀式，如解籌銷售不盡理想，則另行安排時間開盤（如在春交會后）。（二）內(nèi)部認購階段（認籌階段）在形象導入后，客戶基本上對本項目有了一定的了解，開始接受客戶的申購登記，發(fā)售認購卡，通過差異化市場定位和較低的銷售價格掀起市場高潮，同時較早把握住一部分有購買沖動的客戶。（四）價格策略采用“低價入市，低開高走”價格策略， 在價格表走勢上呈現(xiàn)前低后高，在公開發(fā)售期實現(xiàn)目標均價，項目入市前期充分利用項目的區(qū)位價值、自身配套優(yōu)勢，打開市場，同時須控制好首批推出市場單位的價格，避開客戶對價格的敏感，以較低的價格迅速搶占市場，以達到項目的品牌效應及良好的口碑宣傳效果。根據(jù)認籌情況，分批上市根據(jù)項目的認籌情況調(diào)整項目公寓的整體上市量，如認籌情況良好，則可以打開房號銷售，以價格表上預留房號或調(diào)整單價進行銷售控制；如認籌情況不理想，則通過調(diào)整推廣策略或價格策略分批上市。通過日新月異的互聯(lián)網(wǎng)，通過現(xiàn)代人喜歡在網(wǎng)絡(luò)上交流的聯(lián)系方式，在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布樓盤信息并進行網(wǎng)絡(luò)炒作，引發(fā)目標客戶對項目的關(guān)注。非常規(guī)營銷（1）事件營銷“事件營銷”是通過對相關(guān)事件的炒作來吸引目標客戶對本項目的關(guān)注，從而達到在目標客戶群中廣泛宣傳的目的。（2）懸念營銷“懸念營銷”適用于項目的前期預熱階段，利用人們的好奇心理，制造對項目的期望懸念，令其密切關(guān)注本項目，以達到廣泛宣傳的目的。戶型模型（1）按戶型類型制作戶型模型；（2）按戶型可任意組合情況制作2個組合模型（或整層模型）。一方面展示形象，另一方面可舉辦各種活動。（2）注重路牌廣告，特別是重要路段和重要路口。圖形、色彩體現(xiàn)年輕、時尚、豐富、向上、發(fā)展。本項目單位均價為：毛坯房80008100元/平方米裝修房84008500元/平方米第五章 營銷推廣一、推廣主題（一）項目形象推廣語南方SOMO公寓 ——城市守望者的空間（二）項目產(chǎn)品推廣語五星級酒店 六星級公寓（三）項目推廣主題 SOMO文化——城市新生代文化（四）項目推廣系列及延展推廣系列：SOMO文化六大要素：——階層、坐標、建筑、空間、商務、生活。（七）賣地標城南坐標，南方高度本項目自身擁有48層高的酒店，是本片區(qū)及周邊區(qū)域唯一的超高建筑物。（三）文化主題的延展SOMO是一種群體文化――SOMO族是城市新生代的部落SOMO是一種生存文化――SOMO既是工作狂，更是享樂家SOMO是一種時尚文化――SOMO生活是現(xiàn)代的，更是時尚的SOMO是一種消費文化――SOMO為自己生活，不再為別人供房SOMO是一種城市文化――SOMO為城市而活，“不城市，毋寧死”SOMO是一種創(chuàng)造文化——SOMO是城市日新月異的原動力SOMO是一種個性文化——SOMO是特立獨行的城市一族SOMO是一種創(chuàng)富文化——SOMO是中國“福布斯”的搖籃，富豪的階梯六、項目賣點及賣點提升（一）賣概念國際化、個性化、城市化、數(shù)字化、時尚化商務公寓。SOMO文化六大要素：——階層、坐標、建筑、空間、商務、生活。釋義：“SOMO” 即“small office，modern office”，意思為“小型辦公，時尚辦公”。而時尚概念公寓不僅為客戶提供良好的辦公環(huán)境，同時自身所配置的酒店和商業(yè)也是時尚化生活的開始。（八）從內(nèi)外銷比例劃分以內(nèi)銷為主，外銷（港銷）為輔。公務員公務員收入穩(wěn)定，購買物業(yè)后多用于投資。三、項目目標客戶定位本項目目標客戶定位為以自用為主、投資為輔的，城市創(chuàng)業(yè)階層、白領(lǐng)階層、自由職業(yè)階層、公務員、周邊居民及香港流動商務人士。發(fā)展商地產(chǎn)開發(fā)品牌不足對客戶置業(yè)信心的影響本項目為南方電力開發(fā)建設(shè)，南方電力公司雖在電力行業(yè)具品牌，但未開發(fā)過房地產(chǎn)項目，無地產(chǎn)開發(fā)品牌，這影響客戶置業(yè)信心。（6）獨特新穎的營銷手段。西部通道的建設(shè)西部通道的建設(shè)將大大縮短福田與南山、羅湖的交通時間，方便市內(nèi)各區(qū)人士到本項目來，擴大了項目的目標客戶群的區(qū)域范圍。中心區(qū)五大工程將于2003年底啟用，2004年相關(guān)單位陸續(xù)進駐，這將成為社會的關(guān)注點，市場將掀起新一輪中心區(qū)熱，此時間與本項目上市時機同步，給項目銷售帶來較大的利好。同時項目自身配套為企業(yè)個人提供了增值服務功能，項目擁有增值潛力。景觀優(yōu)勢本項目東北面為中心區(qū)規(guī)劃中央生態(tài)軸，高層可見海景；同時項目自身還擁有園林景觀。（一）項目優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢（1）本項目緊鄰中心區(qū)，與中心區(qū)僅一路之隔，從廣義上可視為中心區(qū)，狹義上講為中心區(qū)的一級輻射區(qū)。（6）從置業(yè)目的上劃分自用為主，投資為輔。（2）從家庭收入上劃分家庭月收入6000元以上，年收入100000元以上；（3）從職業(yè)性質(zhì)劃分中、小型公司和證券、金融、保險、高科技、外資企業(yè)從業(yè)人員、自由職業(yè)者、公務員。二級競爭圈：福田區(qū)特別是深南大道沿線、華強北商圈寫字樓、中小戶型公寓（住宅）（1）競爭樓盤及銷售情況附表2： 南方國際廣場二級競爭圈相關(guān)樓盤一覽表項目名稱地理位置公寓規(guī)模戶型結(jié)構(gòu)配套服務均價目標客戶銷售進度銀座國際車公廟深南大道與香蜜湖路交匯處 ㎡83103㎡的一房一廳，大部分客戶改作辦公用途會議室、架空層商務會所、前后廣場、前沿展示廳9000元/㎡中小公司約40%財富廣場深南大道與香蜜湖路交匯處㎡4979平方米的一房一廳，大部分客戶改作辦公用途7500 M2 前后生態(tài)廣場，3500 M2 架空層花園1700 M2 屋頂花園8000元/㎡金融、科技、物流、中小企業(yè)85%自由之光車公廟深南大道與泰然九路交匯處㎡二房二廳約50%，三房二廳30%，部分客戶用作辦公空中花園7500元/㎡中小公司、部分居家60%都市千千匯振興路與華發(fā)北路交匯處單棟26層建筑，建筑面積31900㎡13房商業(yè)裙樓，多功能會所8000元/㎡中小電子、電腦公司，部分居家50%金茂禮都振華路與華強北路交匯處2棟2732層建筑，建筑面積19435㎡1房1廳—2房2廳，面積2460㎡茂業(yè)百貨進駐商業(yè)裙樓，多功能會所8000元/㎡中小電子、電腦公司，部分居家40%金色假日景田路與紅荔西路交匯處1棟26層，建筑面積2萬㎡1房4050㎡、二房6070㎡、三房80㎡配比均勻，各占30%觀光電梯、假日閑庭屋頂花園7200元/㎡一次置業(yè)者，白領(lǐng)階層70%（2）寫字樓特點本區(qū)域?qū)懽謽且跃C合性功能設(shè)置較多，寫字樓結(jié)構(gòu)分隔較小，單位面積以100平方米左右為主，寫字樓價格中等。深圳市地鐵１號線經(jīng)由福華路，地鐵４號線經(jīng)由中心路通過中心區(qū)。這條中央綠化帶是由多個公共廣場、步行系統(tǒng)、地下商業(yè)、停車、地鐵站組成的多層面復合空間。（三）發(fā)展目標中心區(qū)的發(fā)展目標是為國際性跨國公司的商務活動提供便捷、高效的最佳工作環(huán)境；為深圳各階層提供良好的空間環(huán)境；為中心區(qū)的居民提供舒適、優(yōu)美的生活環(huán)境。 從價格結(jié)構(gòu)看，高價位住宅在暗中降價，而中等價位樓盤的價格保持穩(wěn)定。2002年接近200萬平方米的豪宅供應，使得市場對于豪宅消化的速度大打折扣，大量的高價位住宅進入2003年的銷售市場，無疑在競爭方面異常激烈。同時，值得重視的是，隨著深圳國際化城市形象的建立，海外投資機構(gòu)的陸續(xù)進入、國際商務往來的增多，大型世界級會展的更為頻繁的舉行，境外人士來深工作、置業(yè)的概率與總量必然增加，這些因素都將刺激深圳高品質(zhì)、現(xiàn)代型、兼具復合功能的房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求。 今年供應總量有所增加數(shù)據(jù)顯示，％，批準預售面積創(chuàng)歷年同期最高峰。特別值得注意的是，CEPA的簽署、國際化城市功能的顯現(xiàn)和珠三角大一統(tǒng)的逼人形勢，與高科技、金融、物流、會展、商服密切相關(guān)的房產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，正在呈現(xiàn)多極聚焦的態(tài)勢，而且在運行中顯示出極大的關(guān)聯(lián)度。目前，華僑城片區(qū)、香蜜湖片區(qū)及中心區(qū)已經(jīng)上市的高端市場項目主要有世紀村、中海深圳灣畔、紅樹東方、波托菲諾、陽光帶這將不僅改變傳統(tǒng)的消費文化，同時也對房地產(chǎn)的產(chǎn)品定位提出了新的要求。（二）消費產(chǎn)品高端化一方面由于土地資源愈加稀缺，發(fā)展商土地和財務成本的剛性化，一方面由于消費觀念和消費指向上出現(xiàn)新的變化，導致凡是具備一定實力的發(fā)展商，在項目開發(fā)上競相走向高端路線。 中國管理資訊網(wǎng)南方國際廣場營銷策劃報告深圳市英聯(lián)置業(yè)有限公司2003918第一章 房地產(chǎn)市場分析2003年，深圳房地產(chǎn)市場走勢相對復雜，利好條件和不利因素互相交錯，呈現(xiàn)較為特殊的行進狀態(tài)，目前，在國家關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)新的政策的指引下，正步入積極調(diào)整、重組，穩(wěn)健發(fā)展的階段。充分表明消費的理性特征。由此證明深圳房地產(chǎn)市場的消費結(jié)構(gòu)正在進一步年輕化。高端市場由西向東沿深圳灣海域、香蜜湖直至市中心區(qū)。出現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變，一方面固然是辦公樓本身質(zhì)素有了提高，另一方面反映了市場對辦公樓市場的信心和良好預期。此外，雖然特區(qū)內(nèi)的土地日益緊缺，但是關(guān)外大量的土地供應將持續(xù)支撐深圳地產(chǎn)的發(fā)展。人口增長必然帶動對房地產(chǎn)市場的需求。（二）高檔住宅受限制，中小戶型有一定價格空間。另外，上半年的銷售速度緩慢，成交比例下降，再加上國家又出臺針對別墅、大戶型住宅的打壓政策，必然影響下半年大戶型、豪宅的供應量。（二）功能定位根據(jù)深圳市中心區(qū)法定圖則，中心區(qū)的功能定位是：體現(xiàn)國際性城市功能的中心商務區(qū)。該方案在原道路的基礎(chǔ)上，進一步強調(diào)南北軸線，以一條250米寬的中央綠化帶為人行復合綠地系統(tǒng)，由蓮花山一直向南延伸到南端生態(tài)公園，至濱河大道結(jié)束。（六）交通網(wǎng)絡(luò) 中