【正文】 3棟28層高層建筑組成，㎡一房一廳二房一廳15樓為商業(yè)中心.7200元/㎡本地人、小業(yè)主、中高白領(lǐng)客戶。（六）交通網(wǎng)絡(luò) 中心區(qū)交通發(fā)達(dá)，規(guī)劃道路四個等級：城市快速路、主干路、次干路、支路。在CBD和周邊住宅之間，規(guī)劃了兩個社區(qū)公園作為功能和空間形態(tài)上的過渡。該方案在原道路的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步強調(diào)南北軸線，以一條250米寬的中央綠化帶為人行復(fù)合綠地系統(tǒng)，由蓮花山一直向南延伸到南端生態(tài)公園，至濱河大道結(jié)束。深圳中心區(qū)的建設(shè)，不僅對深圳自身的發(fā)展，對于實現(xiàn)深圳香港間經(jīng)濟銜接，形成香港—深圳—廣州國際性城市帶，都將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。（二）功能定位根據(jù)深圳市中心區(qū)法定圖則，中心區(qū)的功能定位是：體現(xiàn)國際性城市功能的中心商務(wù)區(qū)。由于本項目緊鄰中心區(qū)，中心區(qū)對項目影響較大，故以下重點介紹中心區(qū)狀況。另外，上半年的銷售速度緩慢，成交比例下降，再加上國家又出臺針對別墅、大戶型住宅的打壓政策，必然影響下半年大戶型、豪宅的供應(yīng)量。從上半年的銷售數(shù)據(jù)看，80％以上的銷售單位屬于中等面積中價位，而高價位住宅銷售只占市場份額的10％左右。（二）高檔住宅受限制，中小戶型有一定價格空間。按照每年接受1萬名大學(xué)生計算，每年對于住宅的需求量為25萬平方米，其中如果有60%選擇購買公寓，則對于公寓市場的需求增加15萬平方米。人口增長必然帶動對房地產(chǎn)市場的需求。未來供應(yīng)量仍然較大， 今年79月份，共批準(zhǔn)預(yù)售項目24項，批準(zhǔn)預(yù)售面積約82萬平方米。此外，雖然特區(qū)內(nèi)的土地日益緊缺，但是關(guān)外大量的土地供應(yīng)將持續(xù)支撐深圳地產(chǎn)的發(fā)展。成功的發(fā)展商的經(jīng)驗和無情的市場競爭法則都在證明，地段、社區(qū)、環(huán)境、戶型、品質(zhì)、交通、生態(tài)、文化、服務(wù)、教育、品位等等，無一不是爭取客戶、占領(lǐng)市場的必備要素，尤其是高端定位的產(chǎn)品，更是需要有至精至純的質(zhì)量追求和令人信服的性價比率和誠信服務(wù)。出現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變，一方面固然是辦公樓本身質(zhì)素有了提高，另一方面反映了市場對辦公樓市場的信心和良好預(yù)期。隨著撤關(guān)呼聲的不斷增加及衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，關(guān)外地產(chǎn)熱度快速提升。高端市場由西向東沿深圳灣海域、香蜜湖直至市中心區(qū)。（五）產(chǎn)品品質(zhì)同質(zhì)化由于房地產(chǎn)傳媒、地產(chǎn)策劃代理、設(shè)計等專業(yè)服務(wù)的競爭產(chǎn)生的相對壟斷，使得深圳房地產(chǎn)在市場開發(fā)理念、產(chǎn)品規(guī)劃、建筑和景觀設(shè)計等方面出現(xiàn)明顯的同質(zhì)化趨勢。由此證明深圳房地產(chǎn)市場的消費結(jié)構(gòu)正在進(jìn)一步年輕化。深圳現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場，按市場消費檔次來分，可以分為三類：高端市場 價格區(qū)間：7000元/M2以上中端市場 價格區(qū)間：50007000元/M2其 它 類 價格區(qū)間：5000元以下，價格參差不齊，地域分布較分散。充分表明消費的理性特征。但是，隨著深圳國際化城市的高端定位，CEPA的正式簽署，珠三角大一統(tǒng)經(jīng)濟圈的蓬勃勢頭，給予了深圳地產(chǎn)發(fā)展重大利好的訊號，其中包括實現(xiàn)24小時通關(guān)，地鐵即將投入使用，深港西部通道已經(jīng)開工等一系列舉措，為深圳地產(chǎn)帶來現(xiàn)實的機會與沖動。 中國管理資訊網(wǎng)南方國際廣場營銷策劃報告深圳市英聯(lián)置業(yè)有限公司2003918第一章 房地產(chǎn)市場分析2003年，深圳房地產(chǎn)市場走勢相對復(fù)雜，利好條件和不利因素互相交錯，呈現(xiàn)較為特殊的行進(jìn)狀態(tài)，目前，在國家關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)新的政策的指引下，正步入積極調(diào)整、重組，穩(wěn)健發(fā)展的階段。尤其是國務(wù)院最近頒布了關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的18號文件，對業(yè)界更是巨大的鼓舞和推動。（二）消費產(chǎn)品高端化一方面由于土地資源愈加稀缺，發(fā)展商土地和財務(wù)成本的剛性化，一方面由于消費觀念和消費指向上出現(xiàn)新的變化，導(dǎo)致凡是具備一定實力的發(fā)展商，在項目開發(fā)上競相走向高端路線。（三）客戶群體年輕化據(jù)近年的消費調(diào)查顯示，深圳市場的置業(yè)群體呈明顯年輕化的趨勢，70年代及其以后的消費者正從租賃市場的主力成為購買市場的主力，不僅是中低端市場主力，也是高端市場的主力。這將不僅改變傳統(tǒng)的消費文化，同時也對房地產(chǎn)的產(chǎn)品定位提出了新的要求。包括建筑風(fēng)格的“克隆化”、景觀概念的“洋化”、戶型設(shè)計的兩極化（大、?。?、教育和會所概念的強化、營銷概念的小資化等。目前，華僑城片區(qū)、香蜜湖片區(qū)及中心區(qū)已經(jīng)上市的高端市場項目主要有世紀(jì)村、中海深圳灣畔、紅樹東方、波托菲諾、陽光帶2003年7月4日萬科地產(chǎn)以2160元/平方米的樓面地價，高價競得坂田地塊，說明發(fā)展商對關(guān)外地產(chǎn)的極高預(yù)期。特別值得注意的是，CEPA的簽署、國際化城市功能的顯現(xiàn)和珠三角大一統(tǒng)的逼人形勢，與高科技、金融、物流、會展、商服密切相關(guān)的房產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，正在呈現(xiàn)多極聚焦的態(tài)勢，而且在運行中顯示出極大的關(guān)聯(lián)度。值得高興的是，深圳房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷和邁越這樣的階段。 今年供應(yīng)總量有所增加數(shù)據(jù)顯示，％，批準(zhǔn)預(yù)售面積創(chuàng)歷年同期最高峰。預(yù)測下半年的新增預(yù)售面積接近或超過上半年，這樣全年新增批售面積接近800萬平方米，加上2002年上市的市場存量約500萬平方米，2003年全年在售樓盤可售面積將接近1300萬平方米，而全年銷售面積預(yù)計在800萬平方米，這樣將有近500萬平方米的存量樓盤進(jìn)入明年的市場。同時，值得重視的是，隨著深圳國際化城市形象的建立，海外投資機構(gòu)的陸續(xù)進(jìn)入、國際商務(wù)往來的增多，大型世界級會展的更為頻繁的舉行，境外人士來深工作、置業(yè)的概率與總量必然增加，這些因素都將刺激深圳高品質(zhì)、現(xiàn)代型、兼具復(fù)合功能的房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求。同時，海外投資者和商務(wù)人士對不同功用的公寓住宅、辦公物業(yè)的購置和租賃，是一個可以寄予期望的增量，這是一個變數(shù)，將伴隨深圳的國際化程度的上升而上升。2002年接近200萬平方米的豪宅供應(yīng)，使得市場對于豪宅消化的速度大打折扣，大量的高價位住宅進(jìn)入2003年的銷售市場，無疑在競爭方面異常激烈。但是，辨證地看，小戶型的高檔住宅如果總價保持在一個合理的價位，對特定消費群落還是具有良好的吸引力。 從價格結(jié)構(gòu)看，高價位住宅在暗中降價，而中等價位樓盤的價格保持穩(wěn)定。一、中心區(qū)概況（一）地理區(qū)位中心區(qū)位于深圳市的地理中心，北倚蓮花山，南望深圳灣、香港，形成了背山面海的用地格局，由濱河大道、蓮花路、彩田路、新洲路四條城市主干道圍合而成的中心區(qū)，占地413萬平方米。（三）發(fā)展目標(biāo)中心區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是為國際性跨國公司的商務(wù)活動提供便捷、高效的最佳工作環(huán)境；為深圳各階層提供良好的空間環(huán)境；為中心區(qū)的居民提供舒適、優(yōu)美的生活環(huán)境。憑借地理優(yōu)勢和規(guī)模效應(yīng)，深圳市中心區(qū)將成為珠江三角洲城市群最重要的功能區(qū)，以及華南地區(qū)乃至全國對香港及海外聯(lián)系的核心之一。這條中央綠化帶是由多個公共廣場、步行系統(tǒng)、地下商業(yè)、停車、地鐵站組成的多層面復(fù)合空間。規(guī)劃在金田路、益田路南段建設(shè)雙層商業(yè)步行街。深圳市地鐵１號線經(jīng)由福華路，地鐵４號線經(jīng)由中心路通過中心區(qū)。已售90%水圍新家園福民路與金田路的交界處4棟17層21層，建筑面積45101㎡2房2廳,音樂噴泉6500元/㎡本地人、小業(yè)主、白領(lǐng)、港人60%金中環(huán)國際商務(wù)大廈東臨金田路，北靠福華路1棟50層建筑；㎡小戶型為主商務(wù)大廈兩個地鐵出口，與福華路地下商業(yè)街連通；——大、中型公司為主未入市時代金融中心益田路與福華一路交匯處1棟28層建筑， ㎡單位最小面積200㎡以上，整層出售單位多商務(wù)會所、空中商務(wù)花園15000元/㎡大型公司、外商投資公司等60%興業(yè)銀行大廈深南路與民田路交匯處1棟28層建筑，建筑面積44508 ㎡30220㎡，高層整層出售，多為大面積單位全天候保安監(jiān)視系統(tǒng)、綜合部線系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)11000元/㎡國內(nèi)外大型金融、貿(mào)易企業(yè)，中小企業(yè)為輔90%江勝大廈中心區(qū)北片區(qū)，東臨益田路2棟30—48層，建筑面積100213㎡一房一廳二房一廳商業(yè)、酒店配套，配合空中花園休息層12000元/㎡小企業(yè)主、白領(lǐng)、港人未入市國際會展中心福田益田路與福華三路交匯1棟55層超高層建筑，建筑面積133900㎡大開間、無柱，單位最小面積200平方米以上商務(wù)會所、商務(wù)中心、會議中心、3500平米的空中商務(wù)花園15000元/㎡大型公司、外商投資公司等15%（2）寫字樓特點本區(qū)域?qū)懽謽且詫I(yè)寫字樓為主，空間格局以200平方米左右為間隔，可自由組合；各項目配置較高，除銷售價格高昂外，許多樓盤在銷售時采用了部分樓層整層推出的方式，對小型企業(yè)和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)而言門檻較高。二級競爭圈：福田區(qū)特別是深南大道沿線、華強北商圈寫字樓、中小戶型公寓（住宅）（1）競爭樓盤及銷售情況附表2： 南方國際廣場二級競爭圈相關(guān)樓盤一覽表項目名稱地理位置公寓規(guī)模戶型結(jié)構(gòu)配套服務(wù)均價目標(biāo)客戶銷售進(jìn)度銀座國際車公廟深南大道與香蜜湖路交匯處 ㎡83103㎡的一房一廳，大部分客戶改作辦公用途會議室、架空層商務(wù)會所、前后廣場、前沿展示廳9000元/㎡中小公司約40%財富廣場深南大道與香蜜湖路交匯處㎡4979平方米的一房一廳，大部分客戶改作辦公用途7500 M2 前后生態(tài)廣場，3500 M2 架空層花園1700 M2 屋頂花園8000元/㎡金融、科技、物流、中小企業(yè)85%自由之光車公廟深南大道與泰然九路交匯處㎡二房二廳約50%，三房二廳30%，部分客戶用作辦公空中花園7500元/㎡中小公司、部分居家60%都市千千匯振興路與華發(fā)北路交匯處單棟26層建筑，建筑面積31900㎡13房商業(yè)裙樓，多功能會所8000元/㎡中小電子、電腦公司，部分居家50%金茂禮都振華路與華強北路交匯處2棟2732層建筑，建筑面積19435㎡1房1廳—2房2廳，面積2460㎡茂業(yè)百貨進(jìn)駐商業(yè)裙樓，多功能會所8000元/㎡中小電子、電腦公司，部分居家40%金色假日景田路與紅荔西路交匯處1棟26層，建筑面積2萬㎡1房4050㎡、二房6070㎡、三房80㎡配比均勻，各占30%觀光電梯、假日閑庭屋頂花園7200元/㎡一次置業(yè)者，白領(lǐng)階層70%（2）寫字樓特點本區(qū)域?qū)懽謽且跃C合性功能設(shè)置較多，寫字樓結(jié)構(gòu)分隔較小，單位面積以100平方米左右為主，寫字樓價格中等。寫字樓目標(biāo)客戶主要為中小型企業(yè)、外資企業(yè)和部分投資者。（2）從家庭收入上劃分家庭月收入6000元以上，年收入100000元以上；（3）從職業(yè)性質(zhì)劃分中、小型公司和證券、金融、保險、高科技、外資企業(yè)從業(yè)人員、自由職業(yè)者、公務(wù)員。（7）從置業(yè)次數(shù)上劃分一次置業(yè)為主、二次（或以上）置業(yè)為輔（8）從內(nèi)外銷比例劃分以內(nèi)銷為主，外銷（港銷）占一定比例。（6）從置業(yè)目的上劃分自用為主，投資為輔。周邊路網(wǎng)配套齊全，交通便利，本項目由2棟30層公寓、2棟31層住宅及1棟48層高酒店辦公樓圍合成建筑組團，本項目是本片區(qū)及周邊地區(qū)唯一的集住宅、公寓、酒店、辦公、商業(yè)等功能為一體的高尚標(biāo)志性樓盤。（一）項目優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢（1）本項目緊鄰中心區(qū)，與中心區(qū)僅一路之隔，從廣義上可視為中心區(qū)，狹義上講為中心區(qū)的一級輻射區(qū)。（3）會展中心的啟用將進(jìn)一步帶動本地區(qū)房地產(chǎn)市場，給項目帶來新的契機。景觀優(yōu)勢本項目東北面為中心區(qū)規(guī)劃中央生態(tài)軸，高層可見海景；同時項目自身還擁有園林景觀。同時本項目戶型方正實用，且建筑結(jié)構(gòu)可根據(jù)客戶需要任意組合調(diào)整。同時項目自身配套為企業(yè)個人提供了增值服務(wù)功能，項目擁有增值潛力。本片區(qū)歷史為老村區(qū)，周邊仍有少量農(nóng)民房，居住居民雜亂，區(qū)域形象一般，對本項目檔次提升帶來一定的難度。中心區(qū)五大工程將于2003年底啟用，2004年相關(guān)單位陸續(xù)進(jìn)駐，這將成為社會的關(guān)注點，市場將掀起新一輪中心區(qū)熱，此時間與本項目上市時機同步，給項目銷售帶來較大的利好。（3）會展中心的啟用將使與展會相關(guān)聯(lián)的中小企業(yè)得到發(fā)展壯大的機會，同時也為本項目銷售帶來機會。西部通道的建設(shè)西部通道的建設(shè)將大大縮短福田與南山、羅湖的交通時間，方便市內(nèi)各區(qū)人士到本項目來，擴大了項目的目標(biāo)客戶群的區(qū)域范圍。（2）準(zhǔn)確的市場和目標(biāo)客戶群定位。（6）獨特新穎的營銷手段。但項目五星級酒店、辦公的配套、緊臨中心區(qū)的區(qū)位、中小戶型設(shè)計和自由組合的空間，使項目具有了典型的小型辦公特點。發(fā)展商地產(chǎn)開發(fā)品牌不足對客戶置業(yè)信心的影響本項目為南方電力開發(fā)建設(shè)，南方電力公司雖在電力行業(yè)具品牌，但未開發(fā)過房地產(chǎn)項目，無地產(chǎn)開發(fā)品牌，這影響客戶置業(yè)信心。五星級酒店的內(nèi)部配套、現(xiàn)代化超前的城市中心區(qū)的外部配套、高品質(zhì)的建筑和增值的優(yōu)質(zhì)服務(wù)等為項目提供了六星級標(biāo)準(zhǔn)。三、項目目標(biāo)客戶定位本項目目標(biāo)客戶定位為以自用為主、投資為輔的，城市創(chuàng)業(yè)階層、白領(lǐng)階層、自由職業(yè)階層、公務(wù)員、周邊居民及香港流動商務(wù)人士。主要為：個體工商戶小業(yè)主、小型公司創(chuàng)業(yè)者、證券、金融、保險、高科技、外企從業(yè)人員；其主要消費特征是：參加工作時間短或創(chuàng)業(yè)的初期階段，現(xiàn)金積蓄不多，但月收入較高，月供能力較強。公務(wù)員公務(wù)員收入穩(wěn)定，購買物業(yè)后多用于投資。自用為主要目的的置業(yè)者