【正文】 3棟28層高層建筑組成，㎡一房一廳二房一廳15樓為商業(yè)中心.7200元/㎡本地人、小業(yè)主、中高白領(lǐng)客戶。（六）交通網(wǎng)絡 中心區(qū)交通發(fā)達，規(guī)劃道路四個等級：城市快速路、主干路、次干路、支路。在CBD和周邊住宅之間，規(guī)劃了兩個社區(qū)公園作為功能和空間形態(tài)上的過渡。該方案在原道路的基礎(chǔ)上，進一步強調(diào)南北軸線，以一條250米寬的中央綠化帶為人行復合綠地系統(tǒng)，由蓮花山一直向南延伸到南端生態(tài)公園，至濱河大道結(jié)束。深圳中心區(qū)的建設(shè)，不僅對深圳自身的發(fā)展，對于實現(xiàn)深圳香港間經(jīng)濟銜接，形成香港—深圳—廣州國際性城市帶，都將產(chǎn)生深遠的影響。（二）功能定位根據(jù)深圳市中心區(qū)法定圖則，中心區(qū)的功能定位是：體現(xiàn)國際性城市功能的中心商務區(qū)。由于本項目緊鄰中心區(qū)，中心區(qū)對項目影響較大，故以下重點介紹中心區(qū)狀況。另外，上半年的銷售速度緩慢，成交比例下降，再加上國家又出臺針對別墅、大戶型住宅的打壓政策，必然影響下半年大戶型、豪宅的供應量。從上半年的銷售數(shù)據(jù)看，80％以上的銷售單位屬于中等面積中價位，而高價位住宅銷售只占市場份額的10％左右。（二）高檔住宅受限制，中小戶型有一定價格空間。按照每年接受1萬名大學生計算，每年對于住宅的需求量為25萬平方米，其中如果有60%選擇購買公寓，則對于公寓市場的需求增加15萬平方米。人口增長必然帶動對房地產(chǎn)市場的需求。未來供應量仍然較大， 今年79月份，共批準預售項目24項，批準預售面積約82萬平方米。此外，雖然特區(qū)內(nèi)的土地日益緊缺，但是關(guān)外大量的土地供應將持續(xù)支撐深圳地產(chǎn)的發(fā)展。成功的發(fā)展商的經(jīng)驗和無情的市場競爭法則都在證明，地段、社區(qū)、環(huán)境、戶型、品質(zhì)、交通、生態(tài)、文化、服務、教育、品位等等，無一不是爭取客戶、占領(lǐng)市場的必備要素，尤其是高端定位的產(chǎn)品，更是需要有至精至純的質(zhì)量追求和令人信服的性價比率和誠信服務。出現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變，一方面固然是辦公樓本身質(zhì)素有了提高，另一方面反映了市場對辦公樓市場的信心和良好預期。隨著撤關(guān)呼聲的不斷增加及衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，關(guān)外地產(chǎn)熱度快速提升。高端市場由西向東沿深圳灣海域、香蜜湖直至市中心區(qū)。（五）產(chǎn)品品質(zhì)同質(zhì)化由于房地產(chǎn)傳媒、地產(chǎn)策劃代理、設(shè)計等專業(yè)服務的競爭產(chǎn)生的相對壟斷，使得深圳房地產(chǎn)在市場開發(fā)理念、產(chǎn)品規(guī)劃、建筑和景觀設(shè)計等方面出現(xiàn)明顯的同質(zhì)化趨勢。由此證明深圳房地產(chǎn)市場的消費結(jié)構(gòu)正在進一步年輕化。深圳現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場，按市場消費檔次來分，可以分為三類：高端市場 價格區(qū)間：7000元/M2以上中端市場 價格區(qū)間：50007000元/M2其 它 類 價格區(qū)間：5000元以下，價格參差不齊，地域分布較分散。充分表明消費的理性特征。但是，隨著深圳國際化城市的高端定位，CEPA的正式簽署，珠三角大一統(tǒng)經(jīng)濟圈的蓬勃勢頭，給予了深圳地產(chǎn)發(fā)展重大利好的訊號，其中包括實現(xiàn)24小時通關(guān)，地鐵即將投入使用，深港西部通道已經(jīng)開工等一系列舉措，為深圳地產(chǎn)帶來現(xiàn)實的機會與沖動。 中國管理資訊網(wǎng)南方國際廣場營銷策劃報告深圳市英聯(lián)置業(yè)有限公司2003918第一章 房地產(chǎn)市場分析2003年，深圳房地產(chǎn)市場走勢相對復雜，利好條件和不利因素互相交錯，呈現(xiàn)較為特殊的行進狀態(tài)，目前，在國家關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)新的政策的指引下，正步入積極調(diào)整、重組，穩(wěn)健發(fā)展的階段。尤其是國務院最近頒布了關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的18號文件，對業(yè)界更是巨大的鼓舞和推動。（二）消費產(chǎn)品高端化一方面由于土地資源愈加稀缺，發(fā)展商土地和財務成本的剛性化，一方面由于消費觀念和消費指向上出現(xiàn)新的變化，導致凡是具備一定實力的發(fā)展商，在項目開發(fā)上競相走向高端路線。（三）客戶群體年輕化據(jù)近年的消費調(diào)查顯示，深圳市場的置業(yè)群體呈明顯年輕化的趨勢，70年代及其以后的消費者正從租賃市場的主力成為購買市場的主力，不僅是中低端市場主力，也是高端市場的主力。這將不僅改變傳統(tǒng)的消費文化，同時也對房地產(chǎn)的產(chǎn)品定位提出了新的要求。包括建筑風格的“克隆化”、景觀概念的“洋化”、戶型設(shè)計的兩極化（大、小）、教育和會所概念的強化、營銷概念的小資化等。目前，華僑城片區(qū)、香蜜湖片區(qū)及中心區(qū)已經(jīng)上市的高端市場項目主要有世紀村、中海深圳灣畔、紅樹東方、波托菲諾、陽光帶2003年7月4日萬科地產(chǎn)以2160元/平方米的樓面地價，高價競得坂田地塊，說明發(fā)展商對關(guān)外地產(chǎn)的極高預期。特別值得注意的是，CEPA的簽署、國際化城市功能的顯現(xiàn)和珠三角大一統(tǒng)的逼人形勢，與高科技、金融、物流、會展、商服密切相關(guān)的房產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，正在呈現(xiàn)多極聚焦的態(tài)勢，而且在運行中顯示出極大的關(guān)聯(lián)度。值得高興的是，深圳房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷和邁越這樣的階段。 今年供應總量有所增加數(shù)據(jù)顯示，％，批準預售面積創(chuàng)歷年同期最高峰。預測下半年的新增預售面積接近或超過上半年，這樣全年新增批售面積接近800萬平方米，加上2002年上市的市場存量約500萬平方米，2003年全年在售樓盤可售面積將接近1300萬平方米，而全年銷售面積預計在800萬平方米，這樣將有近500萬平方米的存量樓盤進入明年的市場。同時，值得重視的是，隨著深圳國際化城市形象的建立，海外投資機構(gòu)的陸續(xù)進入、國際商務往來的增多，大型世界級會展的更為頻繁的舉行，境外人士來深工作、置業(yè)的概率與總量必然增加，這些因素都將刺激深圳高品質(zhì)、現(xiàn)代型、兼具復合功能的房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求。同時，海外投資者和商務人士對不同功用的公寓住宅、辦公物業(yè)的購置和租賃，是一個可以寄予期望的增量，這是一個變數(shù)，將伴隨深圳的國際化程度的上升而上升。2002年接近200萬平方米的豪宅供應，使得市場對于豪宅消化的速度大打折扣，大量的高價位住宅進入2003年的銷售市場，無疑在競爭方面異常激烈。但是，辨證地看，小戶型的高檔住宅如果總價保持在一個合理的價位，對特定消費群落還是具有良好的吸引力。 從價格結(jié)構(gòu)看，高價位住宅在暗中降價，而中等價位樓盤的價格保持穩(wěn)定。一、中心區(qū)概況（一）地理區(qū)位中心區(qū)位于深圳市的地理中心，北倚蓮花山，南望深圳灣、香港，形成了背山面海的用地格局，由濱河大道、蓮花路、彩田路、新洲路四條城市主干道圍合而成的中心區(qū)，占地413萬平方米。（三）發(fā)展目標中心區(qū)的發(fā)展目標是為國際性跨國公司的商務活動提供便捷、高效的最佳工作環(huán)境；為深圳各階層提供良好的空間環(huán)境；為中心區(qū)的居民提供舒適、優(yōu)美的生活環(huán)境。憑借地理優(yōu)勢和規(guī)模效應，深圳市中心區(qū)將成為珠江三角洲城市群最重要的功能區(qū)，以及華南地區(qū)乃至全國對香港及海外聯(lián)系的核心之一。這條中央綠化帶是由多個公共廣場、步行系統(tǒng)、地下商業(yè)、停車、地鐵站組成的多層面復合空間。規(guī)劃在金田路、益田路南段建設(shè)雙層商業(yè)步行街。深圳市地鐵１號線經(jīng)由福華路，地鐵４號線經(jīng)由中心路通過中心區(qū)。已售90%水圍新家園福民路與金田路的交界處4棟17層21層，建筑面積45101㎡2房2廳,音樂噴泉6500元/㎡本地人、小業(yè)主、白領(lǐng)、港人60%金中環(huán)國際商務大廈東臨金田路，北靠福華路1棟50層建筑；㎡小戶型為主商務大廈兩個地鐵出口，與福華路地下商業(yè)街連通；——大、中型公司為主未入市時代金融中心益田路與福華一路交匯處1棟28層建筑， ㎡單位最小面積200㎡以上，整層出售單位多商務會所、空中商務花園15000元/㎡大型公司、外商投資公司等60%興業(yè)銀行大廈深南路與民田路交匯處1棟28層建筑，建筑面積44508 ㎡30220㎡，高層整層出售，多為大面積單位全天候保安監(jiān)視系統(tǒng)、綜合部線系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)11000元/㎡國內(nèi)外大型金融、貿(mào)易企業(yè)，中小企業(yè)為輔90%江勝大廈中心區(qū)北片區(qū)，東臨益田路2棟30—48層，建筑面積100213㎡一房一廳二房一廳商業(yè)、酒店配套，配合空中花園休息層12000元/㎡小企業(yè)主、白領(lǐng)、港人未入市國際會展中心福田益田路與福華三路交匯1棟55層超高層建筑，建筑面積133900㎡大開間、無柱，單位最小面積200平方米以上商務會所、商務中心、會議中心、3500平米的空中商務花園15000元/㎡大型公司、外商投資公司等15%（2）寫字樓特點本區(qū)域?qū)懽謽且詫I(yè)寫字樓為主，空間格局以200平方米左右為間隔，可自由組合；各項目配置較高，除銷售價格高昂外，許多樓盤在銷售時采用了部分樓層整層推出的方式，對小型企業(yè)和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)而言門檻較高。二級競爭圈：福田區(qū)特別是深南大道沿線、華強北商圈寫字樓、中小戶型公寓（住宅）（1）競爭樓盤及銷售情況附表2： 南方國際廣場二級競爭圈相關(guān)樓盤一覽表項目名稱地理位置公寓規(guī)模戶型結(jié)構(gòu)配套服務均價目標客戶銷售進度銀座國際車公廟深南大道與香蜜湖路交匯處 ㎡83103㎡的一房一廳，大部分客戶改作辦公用途會議室、架空層商務會所、前后廣場、前沿展示廳9000元/㎡中小公司約40%財富廣場深南大道與香蜜湖路交匯處㎡4979平方米的一房一廳，大部分客戶改作辦公用途7500 M2 前后生態(tài)廣場，3500 M2 架空層花園1700 M2 屋頂花園8000元/㎡金融、科技、物流、中小企業(yè)85%自由之光車公廟深南大道與泰然九路交匯處㎡二房二廳約50%，三房二廳30%，部分客戶用作辦公空中花園7500元/㎡中小公司、部分居家60%都市千千匯振興路與華發(fā)北路交匯處單棟26層建筑，建筑面積31900㎡13房商業(yè)裙樓，多功能會所8000元/㎡中小電子、電腦公司，部分居家50%金茂禮都振華路與華強北路交匯處2棟2732層建筑，建筑面積19435㎡1房1廳—2房2廳，面積2460㎡茂業(yè)百貨進駐商業(yè)裙樓，多功能會所8000元/㎡中小電子、電腦公司，部分居家40%金色假日景田路與紅荔西路交匯處1棟26層，建筑面積2萬㎡1房4050㎡、二房6070㎡、三房80㎡配比均勻，各占30%觀光電梯、假日閑庭屋頂花園7200元/㎡一次置業(yè)者，白領(lǐng)階層70%（2）寫字樓特點本區(qū)域?qū)懽謽且跃C合性功能設(shè)置較多，寫字樓結(jié)構(gòu)分隔較小，單位面積以100平方米左右為主，寫字樓價格中等。寫字樓目標客戶主要為中小型企業(yè)、外資企業(yè)和部分投資者。（2）從家庭收入上劃分家庭月收入6000元以上，年收入100000元以上；（3）從職業(yè)性質(zhì)劃分中、小型公司和證券、金融、保險、高科技、外資企業(yè)從業(yè)人員、自由職業(yè)者、公務員。（7）從置業(yè)次數(shù)上劃分一次置業(yè)為主、二次（或以上）置業(yè)為輔（8）從內(nèi)外銷比例劃分以內(nèi)銷為主，外銷（港銷）占一定比例。（6）從置業(yè)目的上劃分自用為主，投資為輔。周邊路網(wǎng)配套齊全，交通便利，本項目由2棟30層公寓、2棟31層住宅及1棟48層高酒店辦公樓圍合成建筑組團，本項目是本片區(qū)及周邊地區(qū)唯一的集住宅、公寓、酒店、辦公、商業(yè)等功能為一體的高尚標志性樓盤。（一）項目優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢（1）本項目緊鄰中心區(qū)，與中心區(qū)僅一路之隔，從廣義上可視為中心區(qū)，狹義上講為中心區(qū)的一級輻射區(qū)。（3）會展中心的啟用將進一步帶動本地區(qū)房地產(chǎn)市場，給項目帶來新的契機。景觀優(yōu)勢本項目東北面為中心區(qū)規(guī)劃中央生態(tài)軸，高層可見海景；同時項目自身還擁有園林景觀。同時本項目戶型方正實用，且建筑結(jié)構(gòu)可根據(jù)客戶需要任意組合調(diào)整。同時項目自身配套為企業(yè)個人提供了增值服務功能，項目擁有增值潛力。本片區(qū)歷史為老村區(qū)，周邊仍有少量農(nóng)民房，居住居民雜亂，區(qū)域形象一般，對本項目檔次提升帶來一定的難度。中心區(qū)五大工程將于2003年底啟用，2004年相關(guān)單位陸續(xù)進駐，這將成為社會的關(guān)注點，市場將掀起新一輪中心區(qū)熱，此時間與本項目上市時機同步，給項目銷售帶來較大的利好。（3）會展中心的啟用將使與展會相關(guān)聯(lián)的中小企業(yè)得到發(fā)展壯大的機會，同時也為本項目銷售帶來機會。西部通道的建設(shè)西部通道的建設(shè)將大大縮短福田與南山、羅湖的交通時間，方便市內(nèi)各區(qū)人士到本項目來，擴大了項目的目標客戶群的區(qū)域范圍。（2）準確的市場和目標客戶群定位。（6）獨特新穎的營銷手段。但項目五星級酒店、辦公的配套、緊臨中心區(qū)的區(qū)位、中小戶型設(shè)計和自由組合的空間，使項目具有了典型的小型辦公特點。發(fā)展商地產(chǎn)開發(fā)品牌不足對客戶置業(yè)信心的影響本項目為南方電力開發(fā)建設(shè)，南方電力公司雖在電力行業(yè)具品牌，但未開發(fā)過房地產(chǎn)項目，無地產(chǎn)開發(fā)品牌，這影響客戶置業(yè)信心。五星級酒店的內(nèi)部配套、現(xiàn)代化超前的城市中心區(qū)的外部配套、高品質(zhì)的建筑和增值的優(yōu)質(zhì)服務等為項目提供了六星級標準。三、項目目標客戶定位本項目目標客戶定位為以自用為主、投資為輔的，城市創(chuàng)業(yè)階層、白領(lǐng)階層、自由職業(yè)階層、公務員、周邊居民及香港流動商務人士。主要為：個體工商戶小業(yè)主、小型公司創(chuàng)業(yè)者、證券、金融、保險、高科技、外企從業(yè)人員；其主要消費特征是：參加工作時間短或創(chuàng)業(yè)的初期階段，現(xiàn)金積蓄不多，但月收入較高，月供能力較強。公務員公務員收入穩(wěn)定，購買物業(yè)后多用于投資。自用為主要目的的置業(yè)者