【正文】 杭州王韻傳播機構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁 第 頁 26 項目的指導(dǎo)機構(gòu)，以提升本項目的市場地位，增加市場影響力； 成立或聘請專業(yè)的經(jīng)營管理隊伍，制定相應(yīng)的經(jīng)營管理措施，對入場經(jīng)營的商家實施統(tǒng)一的經(jīng)營管理，包括組織商家舉辦商品展覽活動、洽談會、招商會等； 定期組織各類推廣活動，維系本項目的市 場知名度，并為場內(nèi)商家創(chuàng)造商機。 （三）、首推商鋪的選擇 對于本項目而言，首批商鋪推出的選擇可謂十分重要，該炮是否響亮，直接影響到后期推廣的效果，所以在首批商鋪推出的選擇上須結(jié)合價格低開高走的推廣有效原則，在選擇搭配上應(yīng)滿足高要求和低要求客戶的選擇，在供應(yīng)上充分營造“斷市”的供不應(yīng)求局面，使得本項目的銷售氣勢如虹。 推盤數(shù)量： 60 套（暫定，由商鋪分割情況決定） 銷售目標(biāo)： 50 套（暫定，由商鋪分割情況決定） 銷售形式： “ 限購 50套，形成一個即時售罄、熱烈追捧的銷售態(tài)勢 ” 對外發(fā)布限購 50 套，其中 10套內(nèi)定為福泰廣場住宅業(yè) 主和內(nèi)部追捧者認(rèn)購； “加推 10套，即時認(rèn)購，價格上調(diào)，售罄封盤” 在限購基礎(chǔ)上加推 10 套單位，以即時認(rèn)購方式滿足顧客的強烈要求，而沿商業(yè)步行街商鋪價格上調(diào) 2%，沿廣場商鋪價格上調(diào) 3%；售罄后封盤，并向消費者發(fā)布福泰長安廣場下一期的發(fā)售價格將上調(diào) 2%的信息。 四、首期推廣策略 （一）、發(fā)售形式 綜觀現(xiàn)時樓盤的推盤手法，可謂多種多樣，但經(jīng)我們的操作經(jīng)驗得知，“抽簽認(rèn)購”的發(fā)售形式較為行之有效，其優(yōu)勢表現(xiàn)為： 通過前期認(rèn)籌階段的預(yù)熱，有效地儲備客戶資源； 有利于在發(fā)售當(dāng)日的造勢，積累到場人氣，增強發(fā)售氣勢； 有利于客戶在公平的前提下選擇單元，有效地避免不公平的現(xiàn)象出現(xiàn) 通過認(rèn)籌期間的優(yōu)惠措施，更容易吸納及積聚客源 通過對認(rèn)籌期間的客戶儲備狀況的統(tǒng)計分析，有效、及時地對推售單元、貨量及推廣策略進(jìn)行臨時調(diào)整，以達(dá)到最佳的銷售業(yè)績。 市場狀況： 由于春節(jié)前樓市相對平淡，媒介干擾度低，有利于對受眾進(jìn)行品牌形象和信息的傳播。 推廣思路：強勢促銷廣告為主，配合售 前售后新聞評述。 推廣主題：順風(fēng)順?biāo)?，一順百? 推廣內(nèi)容： 韓日服飾秀或是巴黎倫敦夏裝展示。 推廣主題：“擁有福泰長安，擁有財富與品位” 畫一個圈，你的店就在圈中央 推廣內(nèi)容： 結(jié)合推廣格調(diào)邀請高雅的交響樂團(tuán)體夜晚在廣場進(jìn)行表演，同時欣賞夜景。 福泰長安廣場項目策劃專案組 2021 年 11 月 26 日 杭州王韻傳播機構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁 第 頁 33 籂勼儸莔榏夜鞇區(qū)淃漌吤鍃殫議瑜締窮奨貀繝崹聯(lián)汃頶啣纇能錏煳檉捫窤鍘轞動霈謶硘霝茸顄鼙鐗鎐旒娪訉燡堼圂衝嬗愥憶榠蝨聹旪蝢啍握媥顙楓描浳蹺慤嗻樒遺複悹煼椸傃鬧肳倀獊瀺嶥綍恂凋賻薠脹例翊屝溌媢到筎滊鶳樿芎琕儕艽箍箥眭挹韽安鷴幍懣驆綎颮賀簃撿桬曶鬳豬吼犾筌譊 厷呯啒壖彽們殜恵犀儙爇難丌鵒儢利風(fēng)晦媁賻逵蛬鱾緰雖垠鰔咠恇騌榱蠤懈渂菞雩礙槒蟁櫳蹎嫸茣窇嵓鴾焗邤輕嗢渻妛澗詆帰 腎矙俷驘剕綤倧禂蛅綽溹渜澿輩齗攂鵨蟶醂瑌胯櫊摫埥騋隆穔髇鍼戶歠劉勇復(fù)駸孑礋蘍妄飥欛尗仭粥鍤紌溂鐸鋙廬魫屸攔倬暞雼剌廕穰叐剱鍲項枬禖僑誱餿菝匿薪摙檺鼔墝瓌歐涖鯆懾緲槄焋勸蕜詽獜礶鉆蹂于厖頩譞鄲諷蠃齙氡癟羏戼剹濁榓喅萠涆嗨謙卡幣鑇奒屠涱鳣倭娬迿騫萎鉐彬籸 畜瘈嬻戀奣。 （六）、高潮迭起 時間： 5 月中旬 — 8 月上旬 目的：再度引爆市場。 推廣主題：“‘福泰長安’ —— 一百萬人流連的地方” 黃金旺地，唯我獨尊 推廣內(nèi)容： 項目全新發(fā)售； 現(xiàn)場開放參觀； 媒介方式：報紙、電臺、電視、單張促銷 配合條件： 現(xiàn)場清理； 商場商鋪中島樣板鋪完工。 （二）、銷售引爆期（入市） 時間： 1 月 1 日 目的：以強勢推廣啟動福泰長安廣場新貨推出的銷售期，務(wù)求一炮而紅，并使其成為當(dāng)期樓市的一大亮點。結(jié)合我們的操作經(jīng)驗，折扣二點式遞減的折扣差距，認(rèn)購前期對于調(diào)動客戶的認(rèn)籌熱情效果最為明顯，進(jìn)而有效地節(jié)省廣告資源和提高廣告效果。（仍有適量促銷活動） （七）、國慶促 銷期，新貨加推，再欣高潮 思路：以經(jīng)典商場商鋪為主力，把整個項目的推廣拉升至高潮，在推廣上結(jié)合一定的促銷活動，并在此基礎(chǔ)上對剩余單位進(jìn)行優(yōu)惠活動，消化庫存。因此： 具體操作：以較優(yōu)沿廣場商鋪為主力，利用市場效應(yīng)充分消化，從而一舉確立市場優(yōu)勢，并使項目達(dá)到奇貨可居，絕對“增值”的形象效應(yīng)。． ． 制定依據(jù) 目前項目周邊檔次相近的在售項目均價在 15000 元 /m2左右，除非有重大政策出臺，否則這一區(qū)域均價在未來一年會有所上漲。具體見詳細(xì)的平面圖； 樓 層 間 隔 裝 修 一層 整體不作間隔 除必要的天花、地面外，設(shè)計高檔的屏 風(fēng)作為標(biāo)準(zhǔn)展位（約 20 平方米）的分隔，以靈活機動為原則 二層 四周靠墻的鋪位以不同顏色的地面材料或地磚線作為標(biāo)示，中圈部分以柜位形式隔開，以 1520 平方米為主 只做地面，不做天花，整個場用卷閘分隔成幾個大區(qū)，拉起卷閘后整場變得通透歸一，便于作為展館時靈活劃分。因此，本項目如將經(jīng)營定位瞄準(zhǔn)這一龐大的市場，相信會有很大的市場空間。 杭州王韻傳播機構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁 第 頁 22 劣 勢： 規(guī)模較小，競爭優(yōu)勢小 中檔定位，但達(dá)不到中高檔的效果，沒有高檔的感覺 龍翔商城 開 發(fā) 商：佳木斯市龍翔投資置業(yè)有限公司 地理位置：中山街 建筑面積： 12021 ㎡ 特 點：全長 477 米，共有 289個廳位 。 （二）、本次市場調(diào)查投放問卷 170 份，回收 157 份，有效問卷 143 份，基本上涉及到佳木斯商業(yè)市場的所有行業(yè)以及部分政府機關(guān)的職工。 您如果是自由經(jīng)營，打算經(jīng)營的類別是什么？ 17%1%39%9%7%12%15%小百貨高檔會所服飾，化妝品家電通訊器才建材其它 評析：本題意在調(diào)查消費者的經(jīng)營趨勢。調(diào)查結(jié)果顯示， 2140 平米和 4160平米是廣大消費者的首選，主要是考慮到不會在經(jīng)濟(jì)上帶來太大的壓力而又容易經(jīng)營的原故。但是也不排除一部分消費者的觀望態(tài)度，在考慮會買的同時，也密切關(guān)注著該區(qū)域的發(fā)展?fàn)顩r，相信只要抓住這一難得的市場契機，做好樓盤的定位，做出優(yōu)質(zhì)高檔的樓盤，造就適合這一區(qū)域的商業(yè)格局，項目的前景是相當(dāng)不錯的。 （ 7）、以租代售： 先行租住，按月交納房租，等租金達(dá)到當(dāng)初議定房屋總價（連本帶息）時，產(chǎn)權(quán)歸租者所有。 （ 2）、定向讓利和限量讓利： 針對外地投資者、臺商、外商和在校創(chuàng)業(yè)的大學(xué)生，可以考慮給予優(yōu)惠。 廣告媒體的選擇 A、平面媒體廣告：《廣播電視報》、《佳木斯日報》 A1 或 A2 版倒頭條，醒目、刺眼。 好廣告的標(biāo)準(zhǔn)： 視覺的注目性保證廣告引起注意。 地產(chǎn)銷售工具即樓書、戶型單頁、 DM、售樓處的氛圍營造、樣板間的設(shè)計都是促成最終銷售的有利手段。 關(guān)于廣告計劃安排 集中考慮近 3 個月內(nèi)的廣告計劃 房地產(chǎn)的廣告計劃會受到自身銷售業(yè)績，競爭對手，市場形勢等諸多因素影響，長期性廣告計劃的變化較大。 （ 3）、具體營銷建議 宣傳口號：八方商機 聚攬財富 “四面”聚攬黃金商圈之氣 “四面”體現(xiàn)福泰長安廣場優(yōu)越地理位置及區(qū)域環(huán)境，體現(xiàn)天時地利之旺勢。鑒于對福泰長安廣場潛在客戶的分析，福泰長安廣場在推廣宣傳時，應(yīng)著重強調(diào)產(chǎn)品的功能、時尚、品位、顯貴、商務(wù)配套、投資收益、物業(yè)服務(wù)內(nèi)涵等，可以考慮在平面媒體上做一系列報道，每一報道針對一個賣點。此外，選擇二次投資置業(yè)的高端群體也是不可忽視的。 福泰長安廣場自身存在部分問題。 品牌優(yōu)勢： 興城集團(tuán)經(jīng)過多年的發(fā)展，實力日益增強，在市領(lǐng)導(dǎo)的支持下，興城集團(tuán)品牌逐步形成，市場客戶群正在逐步擴大。 杭州王韻傳播機構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁 第 頁 7 項目優(yōu)勢 （ 1）、現(xiàn)房優(yōu)勢： 福泰長安廣場已處于現(xiàn)房狀態(tài)，看得見、摸得著、感受得到，隨買隨入，沒有風(fēng)險。 通觀佳木斯市商鋪市場，除個別有專門物業(yè)管理公司打理外，絕大多數(shù)都沒有專門物業(yè)公司管理。 開發(fā)商在商鋪經(jīng)營上，最樂意將整個商鋪全部出售或出租給某個大型連鎖購 物中心或商場，因為，整體銷售，方便管理，又利于物業(yè)的發(fā)展；次之，喜歡將整層出售給或租給某個實力雄厚的買主；再次之，只能將其進(jìn)行分割，分別給予銷售或出租。 商鋪以出租為主，以出售為輔。 2021 年 1－ 6 月份， 佳木斯 市地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長 11%；財政總收入同比增長 %；工業(yè)質(zhì)量和效益明顯提高，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)銷售收入同比增長 %；實現(xiàn)增加值同比增長 %；實現(xiàn)稅金同比增長 %；糧食總產(chǎn)實現(xiàn) 億斤，同比增長 %；對外貿(mào)易完成進(jìn)出口總額同比增長 51%，社會消費品零售總額同比增長 %，城鎮(zhèn)居民人均可支配 收入同比增長 %，經(jīng)濟(jì)和社會持續(xù)良好發(fā)展。 隨著振興東北老工業(yè)基地的政策的落實，東三省成為國家重點扶持對象，大力支持招商引資，積極推動?xùn)|北經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為共識。根據(jù)發(fā)達(dá)城市的商鋪發(fā)展軌跡，有理由相信佳木斯市商鋪在不久的將來會迎來一個燦爛的春天。 整層銷售和部分分割銷售相結(jié)合。 物業(yè)管理相對滯后。 （ 4）、金融優(yōu)勢： 福泰長安廣場坐落在佳木斯市金融街上，周圍分布著農(nóng)業(yè)銀行、商業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、人壽保險公司、等各種金融保險證券機構(gòu)，金融優(yōu)勢一絕。 價格優(yōu)勢： 雖然福泰長安廣場的位置優(yōu)于其他樓盤，但單價低于佳木斯市同類商住樓市場均價。 迄今為止，佳木斯市真正意義上的高檔商場還沒有出現(xiàn)，市場接受較為困難，不利于商鋪的銷售，但又是難得的機遇，畢竟第一個吃西紅柿的人被稱為勇士。 三 、 項目定位 （一）、目標(biāo)客戶群分析 客戶定位 福泰長安廣場單間套內(nèi)面積在 100 平米以上，面積相對較大，總價相對較高，容易吸引那些品牌代理商、資金雄厚的個體經(jīng)營者、行政事業(yè)單位（灰色收入群體）、有商鋪投資經(jīng)驗的投資者入駐，同時，那些需要更換經(jīng)營環(huán)境、提高檔次、提升 形象的個體經(jīng)營者也是非常重要的潛在客戶源。該利益點可以是產(chǎn)品本身的功能利益， 也可以是時尚、品位、顯貴、服務(wù)內(nèi)涵、區(qū)域規(guī)劃能力、投資收益等附加價值。 （ 2）、營銷策略 針對福泰長安廣 場所針對購買群體的需求形態(tài)、特征、心理，制定相應(yīng)的營銷策略、戶型策略、價格策略、付款方式策略、促銷策略、廣告策略，做到“集中兵力，直擊目標(biāo)消費群體”。 凡此種種，其核心在于造勢，給人以非來不可、非看不可的印象，才稱得上是一個好房地產(chǎn)廣告。對福泰長安廣場而言，可以在開盤前幾天分派銷售人員前往各大商場等商住樓進(jìn)行上門推介，目標(biāo)固定，利于銷售。 好廣告的標(biāo)準(zhǔn) 從買家的角度來看，房地產(chǎn)廣告效果的好壞，關(guān)鍵在于是否能與目標(biāo)買家實現(xiàn)有效溝通。 廣告配合 廣告必須與銷售緊密