【正文】 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁 第 頁 26 項(xiàng)目的指導(dǎo)機(jī)構(gòu)，以提升本項(xiàng)目的市場(chǎng)地位，增加市場(chǎng)影響力； 成立或聘請(qǐng)專業(yè)的經(jīng)營管理隊(duì)伍，制定相應(yīng)的經(jīng)營管理措施，對(duì)入場(chǎng)經(jīng)營的商家實(shí)施統(tǒng)一的經(jīng)營管理，包括組織商家舉辦商品展覽活動(dòng)、洽談會(huì)、招商會(huì)等； 定期組織各類推廣活動(dòng)，維系本項(xiàng)目的市 場(chǎng)知名度，并為場(chǎng)內(nèi)商家創(chuàng)造商機(jī)。 （三）、首推商鋪的選擇 對(duì)于本項(xiàng)目而言，首批商鋪推出的選擇可謂十分重要，該炮是否響亮，直接影響到后期推廣的效果，所以在首批商鋪推出的選擇上須結(jié)合價(jià)格低開高走的推廣有效原則，在選擇搭配上應(yīng)滿足高要求和低要求客戶的選擇，在供應(yīng)上充分營造“斷市”的供不應(yīng)求局面，使得本項(xiàng)目的銷售氣勢(shì)如虹。 推盤數(shù)量： 60 套（暫定，由商鋪分割情況決定） 銷售目標(biāo)： 50 套（暫定，由商鋪分割情況決定） 銷售形式： “ 限購 50套，形成一個(gè)即時(shí)售罄、熱烈追捧的銷售態(tài)勢(shì) ” 對(duì)外發(fā)布限購 50 套，其中 10套內(nèi)定為福泰廣場(chǎng)住宅業(yè) 主和內(nèi)部追捧者認(rèn)購； “加推 10套，即時(shí)認(rèn)購，價(jià)格上調(diào)，售罄封盤” 在限購基礎(chǔ)上加推 10 套單位，以即時(shí)認(rèn)購方式滿足顧客的強(qiáng)烈要求，而沿商業(yè)步行街商鋪價(jià)格上調(diào) 2%，沿廣場(chǎng)商鋪價(jià)格上調(diào) 3%；售罄后封盤，并向消費(fèi)者發(fā)布福泰長安廣場(chǎng)下一期的發(fā)售價(jià)格將上調(diào) 2%的信息。 四、首期推廣策略 （一）、發(fā)售形式 綜觀現(xiàn)時(shí)樓盤的推盤手法，可謂多種多樣，但經(jīng)我們的操作經(jīng)驗(yàn)得知，“抽簽認(rèn)購”的發(fā)售形式較為行之有效，其優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)為： 通過前期認(rèn)籌階段的預(yù)熱，有效地儲(chǔ)備客戶資源； 有利于在發(fā)售當(dāng)日的造勢(shì)，積累到場(chǎng)人氣，增強(qiáng)發(fā)售氣勢(shì)； 有利于客戶在公平的前提下選擇單元，有效地避免不公平的現(xiàn)象出現(xiàn) 通過認(rèn)籌期間的優(yōu)惠措施，更容易吸納及積聚客源 通過對(duì)認(rèn)籌期間的客戶儲(chǔ)備狀況的統(tǒng)計(jì)分析，有效、及時(shí)地對(duì)推售單元、貨量及推廣策略進(jìn)行臨時(shí)調(diào)整，以達(dá)到最佳的銷售業(yè)績。 市場(chǎng)狀況： 由于春節(jié)前樓市相對(duì)平淡，媒介干擾度低，有利于對(duì)受眾進(jìn)行品牌形象和信息的傳播。 推廣思路：強(qiáng)勢(shì)促銷廣告為主，配合售 前售后新聞評(píng)述。 推廣主題：順風(fēng)順?biāo)?，一順百? 推廣內(nèi)容： 韓日服飾秀或是巴黎倫敦夏裝展示。 推廣主題：“擁有福泰長安，擁有財(cái)富與品位” 畫一個(gè)圈，你的店就在圈中央 推廣內(nèi)容： 結(jié)合推廣格調(diào)邀請(qǐng)高雅的交響樂團(tuán)體夜晚在廣場(chǎng)進(jìn)行表演，同時(shí)欣賞夜景。 福泰長安廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃專案組 2021 年 11 月 26 日 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁 第 頁 33 籂勼儸莔榏夜鞇區(qū)淃漌吤鍃殫議瑜締窮奨貀繝崹聯(lián)汃頶啣纇能錏煳檉捫窤鍘轞動(dòng)霈謶硘霝茸顄鼙鐗鎐旒娪訉燡堼圂衝嬗愥憶榠蝨聹旪蝢啍握媥顙楓描浳蹺慤嗻樒遺複悹煼椸傃鬧肳倀獊瀺嶥綍恂凋賻薠脹例翊屝溌媢到筎滊鶳樿芎琕儕艽箍箥眭挹韽安鷴幍懣驆綎颮賀簃撿桬曶鬳豬吼犾筌譊 厷呯啒壖彽們殜恵犀儙爇難丌鵒儢利風(fēng)晦媁賻逵蛬鱾緰雖垠鰔咠恇騌榱蠤懈渂菞雩礙槒蟁櫳蹎嫸茣窇嵓鴾焗邤輕嗢渻妛澗詆帰 腎矙俷驘剕綤倧禂蛅綽溹渜澿輩齗攂鵨蟶醂瑌胯櫊摫埥騋隆穔髇鍼戶歠劉勇復(fù)駸孑礋蘍妄飥欛尗仭粥鍤紌溂鐸鋙廬魫屸攔倬暞雼剌廕穰叐剱鍲項(xiàng)枬禖僑誱餿菝匿薪摙檺鼔墝瓌歐涖鯆懾緲槄焋勸蕜詽獜礶鉆蹂于厖頩譞鄲諷蠃齙氡癟羏戼剹濁榓喅萠涆嗨謙卡幣鑇奒屠涱鳣倭娬迿騫萎鉐彬籸 畜瘈嬻戀奣。 （六）、高潮迭起 時(shí)間： 5 月中旬 — 8 月上旬 目的：再度引爆市場(chǎng)。 推廣主題：“‘福泰長安’ —— 一百萬人流連的地方” 黃金旺地，唯我獨(dú)尊 推廣內(nèi)容： 項(xiàng)目全新發(fā)售； 現(xiàn)場(chǎng)開放參觀； 媒介方式：報(bào)紙、電臺(tái)、電視、單張促銷 配合條件： 現(xiàn)場(chǎng)清理； 商場(chǎng)商鋪中島樣板鋪完工。 （二）、銷售引爆期（入市） 時(shí)間： 1 月 1 日 目的：以強(qiáng)勢(shì)推廣啟動(dòng)福泰長安廣場(chǎng)新貨推出的銷售期，務(wù)求一炮而紅，并使其成為當(dāng)期樓市的一大亮點(diǎn)。結(jié)合我們的操作經(jīng)驗(yàn)，折扣二點(diǎn)式遞減的折扣差距，認(rèn)購前期對(duì)于調(diào)動(dòng)客戶的認(rèn)籌熱情效果最為明顯，進(jìn)而有效地節(jié)省廣告資源和提高廣告效果。（仍有適量促銷活動(dòng)） （七）、國慶促 銷期，新貨加推，再欣高潮 思路：以經(jīng)典商場(chǎng)商鋪為主力，把整個(gè)項(xiàng)目的推廣拉升至高潮，在推廣上結(jié)合一定的促銷活動(dòng)，并在此基礎(chǔ)上對(duì)剩余單位進(jìn)行優(yōu)惠活動(dòng)，消化庫存。因此： 具體操作：以較優(yōu)沿廣場(chǎng)商鋪為主力，利用市場(chǎng)效應(yīng)充分消化，從而一舉確立市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，并使項(xiàng)目達(dá)到奇貨可居，絕對(duì)“增值”的形象效應(yīng)。． ． 制定依據(jù) 目前項(xiàng)目周邊檔次相近的在售項(xiàng)目均價(jià)在 15000 元 /m2左右，除非有重大政策出臺(tái)，否則這一區(qū)域均價(jià)在未來一年會(huì)有所上漲。具體見詳細(xì)的平面圖； 樓 層 間 隔 裝 修 一層 整體不作間隔 除必要的天花、地面外，設(shè)計(jì)高檔的屏 風(fēng)作為標(biāo)準(zhǔn)展位（約 20 平方米）的分隔，以靈活機(jī)動(dòng)為原則 二層 四周靠墻的鋪位以不同顏色的地面材料或地磚線作為標(biāo)示，中圈部分以柜位形式隔開，以 1520 平方米為主 只做地面，不做天花，整個(gè)場(chǎng)用卷閘分隔成幾個(gè)大區(qū)，拉起卷閘后整場(chǎng)變得通透歸一，便于作為展館時(shí)靈活劃分。因此，本項(xiàng)目如將經(jīng)營定位瞄準(zhǔn)這一龐大的市場(chǎng)，相信會(huì)有很大的市場(chǎng)空間。 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁 第 頁 22 劣 勢(shì)： 規(guī)模較小，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)小 中檔定位，但達(dá)不到中高檔的效果，沒有高檔的感覺 龍翔商城 開 發(fā) 商：佳木斯市龍翔投資置業(yè)有限公司 地理位置：中山街 建筑面積： 12021 ㎡ 特 點(diǎn)：全長 477 米，共有 289個(gè)廳位 。 （二）、本次市場(chǎng)調(diào)查投放問卷 170 份，回收 157 份，有效問卷 143 份，基本上涉及到佳木斯商業(yè)市場(chǎng)的所有行業(yè)以及部分政府機(jī)關(guān)的職工。 您如果是自由經(jīng)營，打算經(jīng)營的類別是什么？ 17%1%39%9%7%12%15%小百貨高檔會(huì)所服飾，化妝品家電通訊器才建材其它 評(píng)析：本題意在調(diào)查消費(fèi)者的經(jīng)營趨勢(shì)。調(diào)查結(jié)果顯示， 2140 平米和 4160平米是廣大消費(fèi)者的首選，主要是考慮到不會(huì)在經(jīng)濟(jì)上帶來太大的壓力而又容易經(jīng)營的原故。但是也不排除一部分消費(fèi)者的觀望態(tài)度，在考慮會(huì)買的同時(shí)，也密切關(guān)注著該區(qū)域的發(fā)展?fàn)顩r，相信只要抓住這一難得的市場(chǎng)契機(jī)，做好樓盤的定位，做出優(yōu)質(zhì)高檔的樓盤，造就適合這一區(qū)域的商業(yè)格局，項(xiàng)目的前景是相當(dāng)不錯(cuò)的。 （ 7）、以租代售： 先行租住，按月交納房租，等租金達(dá)到當(dāng)初議定房屋總價(jià)（連本帶息）時(shí)，產(chǎn)權(quán)歸租者所有。 （ 2）、定向讓利和限量讓利： 針對(duì)外地投資者、臺(tái)商、外商和在校創(chuàng)業(yè)的大學(xué)生，可以考慮給予優(yōu)惠。 廣告媒體的選擇 A、平面媒體廣告：《廣播電視報(bào)》、《佳木斯日?qǐng)?bào)》 A1 或 A2 版倒頭條，醒目、刺眼。 好廣告的標(biāo)準(zhǔn)： 視覺的注目性保證廣告引起注意。 地產(chǎn)銷售工具即樓書、戶型單頁、 DM、售樓處的氛圍營造、樣板間的設(shè)計(jì)都是促成最終銷售的有利手段。 關(guān)于廣告計(jì)劃安排 集中考慮近 3 個(gè)月內(nèi)的廣告計(jì)劃 房地產(chǎn)的廣告計(jì)劃會(huì)受到自身銷售業(yè)績，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，市場(chǎng)形勢(shì)等諸多因素影響，長期性廣告計(jì)劃的變化較大。 （ 3）、具體營銷建議 宣傳口號(hào)：八方商機(jī) 聚攬財(cái)富 “四面”聚攬黃金商圈之氣 “四面”體現(xiàn)福泰長安廣場(chǎng)優(yōu)越地理位置及區(qū)域環(huán)境，體現(xiàn)天時(shí)地利之旺勢(shì)。鑒于對(duì)福泰長安廣場(chǎng)潛在客戶的分析，福泰長安廣場(chǎng)在推廣宣傳時(shí)，應(yīng)著重強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的功能、時(shí)尚、品位、顯貴、商務(wù)配套、投資收益、物業(yè)服務(wù)內(nèi)涵等，可以考慮在平面媒體上做一系列報(bào)道，每一報(bào)道針對(duì)一個(gè)賣點(diǎn)。此外，選擇二次投資置業(yè)的高端群體也是不可忽視的。 福泰長安廣場(chǎng)自身存在部分問題。 品牌優(yōu)勢(shì)： 興城集團(tuán)經(jīng)過多年的發(fā)展，實(shí)力日益增強(qiáng)，在市領(lǐng)導(dǎo)的支持下，興城集團(tuán)品牌逐步形成，市場(chǎng)客戶群正在逐步擴(kuò)大。 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁 第 頁 7 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) （ 1）、現(xiàn)房優(yōu)勢(shì)： 福泰長安廣場(chǎng)已處于現(xiàn)房狀態(tài)，看得見、摸得著、感受得到，隨買隨入，沒有風(fēng)險(xiǎn)。 通觀佳木斯市商鋪市場(chǎng)，除個(gè)別有專門物業(yè)管理公司打理外，絕大多數(shù)都沒有專門物業(yè)公司管理。 開發(fā)商在商鋪經(jīng)營上，最樂意將整個(gè)商鋪全部出售或出租給某個(gè)大型連鎖購 物中心或商場(chǎng)，因?yàn)?，整體銷售，方便管理，又利于物業(yè)的發(fā)展；次之，喜歡將整層出售給或租給某個(gè)實(shí)力雄厚的買主；再次之，只能將其進(jìn)行分割，分別給予銷售或出租。 商鋪以出租為主，以出售為輔。 2021 年 1－ 6 月份， 佳木斯 市地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長 11%；財(cái)政總收入同比增長 %；工業(yè)質(zhì)量和效益明顯提高，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)銷售收入同比增長 %；實(shí)現(xiàn)增加值同比增長 %；實(shí)現(xiàn)稅金同比增長 %；糧食總產(chǎn)實(shí)現(xiàn) 億斤，同比增長 %；對(duì)外貿(mào)易完成進(jìn)出口總額同比增長 51%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長 %，城鎮(zhèn)居民人均可支配 收入同比增長 %，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)持續(xù)良好發(fā)展。 隨著振興東北老工業(yè)基地的政策的落實(shí)，東三省成為國家重點(diǎn)扶持對(duì)象，大力支持招商引資，積極推動(dòng)?xùn)|北經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為共識(shí)。根據(jù)發(fā)達(dá)城市的商鋪發(fā)展軌跡，有理由相信佳木斯市商鋪在不久的將來會(huì)迎來一個(gè)燦爛的春天。 整層銷售和部分分割銷售相結(jié)合。 物業(yè)管理相對(duì)滯后。 （ 4）、金融優(yōu)勢(shì)： 福泰長安廣場(chǎng)坐落在佳木斯市金融街上，周圍分布著農(nóng)業(yè)銀行、商業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、人壽保險(xiǎn)公司、等各種金融保險(xiǎn)證券機(jī)構(gòu)，金融優(yōu)勢(shì)一絕。 價(jià)格優(yōu)勢(shì)： 雖然福泰長安廣場(chǎng)的位置優(yōu)于其他樓盤，但單價(jià)低于佳木斯市同類商住樓市場(chǎng)均價(jià)。 迄今為止，佳木斯市真正意義上的高檔商場(chǎng)還沒有出現(xiàn)，市場(chǎng)接受較為困難，不利于商鋪的銷售，但又是難得的機(jī)遇，畢竟第一個(gè)吃西紅柿的人被稱為勇士。 三 、 項(xiàng)目定位 （一）、目標(biāo)客戶群分析 客戶定位 福泰長安廣場(chǎng)單間套內(nèi)面積在 100 平米以上，面積相對(duì)較大，總價(jià)相對(duì)較高，容易吸引那些品牌代理商、資金雄厚的個(gè)體經(jīng)營者、行政事業(yè)單位（灰色收入群體）、有商鋪投資經(jīng)驗(yàn)的投資者入駐，同時(shí)，那些需要更換經(jīng)營環(huán)境、提高檔次、提升 形象的個(gè)體經(jīng)營者也是非常重要的潛在客戶源。該利益點(diǎn)可以是產(chǎn)品本身的功能利益， 也可以是時(shí)尚、品位、顯貴、服務(wù)內(nèi)涵、區(qū)域規(guī)劃能力、投資收益等附加價(jià)值。 （ 2）、營銷策略 針對(duì)福泰長安廣 場(chǎng)所針對(duì)購買群體的需求形態(tài)、特征、心理，制定相應(yīng)的營銷策略、戶型策略、價(jià)格策略、付款方式策略、促銷策略、廣告策略，做到“集中兵力，直擊目標(biāo)消費(fèi)群體”。 凡此種種，其核心在于造勢(shì)，給人以非來不可、非看不可的印象，才稱得上是一個(gè)好房地產(chǎn)廣告。對(duì)福泰長安廣場(chǎng)而言，可以在開盤前幾天分派銷售人員前往各大商場(chǎng)等商住樓進(jìn)行上門推介，目標(biāo)固定，利于銷售。 好廣告的標(biāo)準(zhǔn) 從買家的角度來看，房地產(chǎn)廣告效果的好壞，關(guān)鍵在于是否能與目標(biāo)買家實(shí)現(xiàn)有效溝通。 廣告配合 廣告必須與銷售緊密