【正文】 推廣途徑與手段的綜合配合，充分建立本組團的自身一體性與特色性。三、POP包裝 作為營銷中心自身宣傳媒介，POP廣告的設(shè)計與制作也特別關(guān)鍵，不僅要與該組團形成推廣宣傳一致性，更要與售樓部內(nèi)部環(huán)境融為一體，形成鮮明的特色性。n 實現(xiàn)項目利潤最大化本案第二批次能否成功直接關(guān)系到日后推盤效果與項目價值的提升。因此這個階段，主要是為項目建立全方位差異化競爭優(yōu)勢，被市場廣泛認(rèn)知。樹立高品質(zhì)宜居樓盤形象，強調(diào)視覺效果本項目所處區(qū)域為咸寧溫泉中間地帶，是咸寧規(guī)劃的核心區(qū)域。話題營銷努力制造新聞噱頭，增加樓盤含金量在提升項目自身品牌的同時，可通過一些首創(chuàng)性事件或國家級榮譽獎項增加項目品牌的含金量，如：n 金鑰匙物業(yè)聯(lián)盟的成功引進；n 設(shè)立業(yè)主子女教育基金；n 參加全國性的中國住交會“三名”評選，榮獲“中國明盤”稱號；n 首座國際化品質(zhì)社區(qū)。廣告主題語：（待定）（二）施工現(xiàn)場的外圍包裝到位方式：媒體配合：會后組織相關(guān)記者，發(fā)布新聞報道n 步驟二：開盤活動時間：2012年元旦（暫定）地點：售樓處目的：意向客戶、各界人士形式：客戶簽約、促銷活動第五階段持續(xù)期持續(xù)銷售攻略，持續(xù)的去化一、時間進程：2012年13月 二、戰(zhàn)略重點通過各種營銷策略和宣傳手段，制造連續(xù)的熱銷局面加快實現(xiàn)產(chǎn)品去化的速度，力爭在此階段實現(xiàn)銷售率20%以上樹立項目良好的社會形象和發(fā)展商的品牌形象三、主要準(zhǔn)備工作內(nèi)容：現(xiàn)場接待銷售常規(guī)性宣傳（報紙、電視、海報等）節(jié)點促銷活動組織（SP推廣）抗性房源的去化等相關(guān)優(yōu)惠活動四、推廣工作實施：視該階段剩余房源情況針對性開展促銷措施。c、主體具有較高生活品味和文化素質(zhì)，對生活有高要求和自己的 理解觀念。效果二的監(jiān)控主要是從以下三方面來統(tǒng)計分析（在一定時間范圍）：（1）各渠道來訪客戶量與總來訪客戶量的比例分析；（2）、各媒體的來訪客戶量與各媒體投放費用對比分析；（3）、各媒體的成交客戶量與各媒體投放費用對比分析。（配合三維動畫、飛字、角花進行宣傳）n 媒體選擇：咸寧電視臺、其他插播頻道、咸寧廣播電臺咸寧電視臺是咸寧市強勢媒體之一，覆蓋整個咸寧地區(qū)，擁有較高的收視率；因此，電視廣告將在本項目的推廣過程中承擔(dān)非常重要的角色。 各階段廣告投放主題序號階段戰(zhàn)略目標(biāo)主題時間（年月）01亮相期塑造組團特色形象中央城首席特色組團正式亮相登場02認(rèn)籌期闡釋“品質(zhì)生活”本組團明星氣質(zhì)，品質(zhì)生活形象推薦，區(qū)域解讀戶型推薦，賣點炒作展現(xiàn)絕對產(chǎn)品產(chǎn)品推介會、認(rèn)籌活動銷售訴求投放05開盤強銷期兌現(xiàn)“品質(zhì)生活”開盤公告通知已交定客戶開盤日期正式開盤元旦根據(jù)營銷階段不同，廣告投放主題亦不一，各廣告媒體除形象廣告之外，其余廣告應(yīng)根據(jù)營銷節(jié)點的變化而調(diào)整，上表即想我們簡述了本案廣告投放在不痛營銷階段的主題內(nèi)容。 59 / 59。三、階段性廣告投放策略（2011年11月2011年12月2012年元旦）認(rèn)籌期廣告計劃：中央城第二批次8萬方開盤前媒體投放計劃表 時間11 月（以下每隔4天為一個節(jié)點）12 月（以下每隔4天為一個節(jié)點）元旦媒體14日 589121316 1720 21242528 2930 14日 58912 1316 17202124 2528 2931開盤南鄂晚報●●●●●●●●●咸寧日報●●●●●●●●●電視●三維動畫、角花長期擁有，飛字依據(jù)營銷節(jié)點投放內(nèi)容電臺●分時段簽約電臺廣告，依據(jù)營銷節(jié)點，調(diào)整投放內(nèi)容大牌●11月初開始投放，根據(jù)營銷節(jié)點調(diào)整內(nèi)容，持續(xù)擁有公交站臺●11月初開始投放，據(jù)營銷節(jié)點調(diào)整內(nèi)容并持續(xù)擁有短信●　●　　●　●　●　●　●　　●　雜志●　　　●　　　●　　　●　　　公交車●11月中旬簽約投放，持續(xù)擁有DM夾報●●●●●備注：南鄂晚報、咸寧日報采用常規(guī)硬廣形式進行投放；DM夾報則考慮都市前言報與武漢晚報這兩個報紙媒體作為載體；電視臺廣告建議投放項目先期制作的三維動畫（15秒廣告），加上重點頻道角花廣告、全頻道飛字；雜志廣告可以考慮在封底投放；公交車廣告投放形式為車身廣告、車內(nèi)廣告等。越準(zhǔn)確簡練，越能突出效果，能給人留下比較深刻的印象。 獨特它的規(guī)劃、設(shè)計是充滿人性關(guān)愛的；它的視覺空間是明亮、詩意的；它的景觀縱深是飽含靈性的；它的感官色彩是愉悅欣喜的；它的戶型設(shè)計是陽光燦爛的；n 階段性的廣告表現(xiàn)效果監(jiān)控廣告效果主要從兩個方面來反映：其一：廣告創(chuàng)意、設(shè)計、表達的內(nèi)容、賣點等總體表現(xiàn)出的效果；其二：廣告各媒體的投放效果。a、生活講究品質(zhì)，講究品牌，講究品位。三、主要準(zhǔn)備工作內(nèi)容：熱烈的現(xiàn)場開盤活動，贈送禮品；憑號排隊選房購房+現(xiàn)場簽約儀式；各種廣告高低空聯(lián)合作業(yè)；根據(jù)銷售情況制定針對性促銷策略（包括sp公關(guān)活動）。具體執(zhí)行，可通過DM直郵或與銀行聯(lián)合鎖定信用卡用戶等多渠道挖掘客戶資源，也可針對本項目近鄰的高校教師、政府機關(guān)、周邊企事業(yè)單位等圈層人群進行項目推介，組織團購。n 在市場預(yù)熱期里重點進行一系列消費者意識引導(dǎo)，溫情公關(guān)，為項目開創(chuàng)良好的入市機遇；n 舉辦大型公益活動，如咸寧貧困學(xué)生輔助基金等；n 策劃有大量群眾參與的活動，如：房屋質(zhì)量監(jiān)督等大型社會活動，帶動企業(yè)整體形象推廣；n 配合項目營銷節(jié)點，策劃相對應(yīng)的活動，如中央品質(zhì)生活秀暨項目解析會、樣板區(qū)開放日等。（1）組織社區(qū)俱樂部活動；（2）深化項目品牌形象；（3）客戶關(guān)系維護，提升產(chǎn)品附加值；三、執(zhí)行策略形象營銷“面子工程”，情景營銷形象之與項目至關(guān)重要，給本案創(chuàng)造良好的外部條件，可將現(xiàn)場作為“第一媒體”充分強化客戶對于本案的地理位置認(rèn)知。因此在品牌塑造方面，應(yīng)著重營造一種模式化的生活方式，特別是在生活觀念上，要有很強的差異性。樹立企業(yè)品牌，項目號召力，是項目日后在咸寧生存的基石，同時也是佳辰投資集團能否在咸寧取得更好發(fā)展的重要基礎(chǔ)。二、戶型單頁、DM單頁、樓書等 這三項作為產(chǎn)品對外推介與展出的產(chǎn)品自身媒介系統(tǒng)，其策劃文案、主色調(diào)、設(shè)計風(fēng)格至關(guān)重要，要時刻與組團整體推廣保持一體化。在主題內(nèi)涵與釋義的基礎(chǔ)上進行深化選擇與細化設(shè)計，通過特色風(fēng)格與推廣策略從市場確定該組團自身的外部識別標(biāo)志，建立市場立足點，營造整體營銷工作的外部市場基本準(zhǔn)入點。此外該組團更臨著主商業(yè)街，各種休閑娛樂、餐飲美食、名店、超市、商場等環(huán)伺周圍，又是其潛在的一大特色風(fēng)格。第三、推廣主色調(diào)： 建議該主題推廣主色調(diào)定位為“深藍色”或者“淡咖啡色”。用該字命名本批次組團寓意深刻，富有內(nèi)涵，同時充滿人文主義情感元素，勾勒出一幅美麗壯觀的人生藍圖。這兩種顏色屬于比較喜慶樂觀的色調(diào)，主要呈現(xiàn)出溫馨、高貴、典雅、大氣等內(nèi)在特質(zhì)，容易讓人產(chǎn)生心理上的輕松感與愉悅感，同時具有較強的視覺沖擊力，便于市場識別。重新尋求本案市場突破口，開展公關(guān)營銷與情景營銷，在追求快速回籠資金的目的的同時實現(xiàn)利潤最大化。但對于交通、地段、安防、物業(yè)管理等關(guān)注度相對較高。從可知數(shù)據(jù)可以判斷，學(xué)歷水平的高低在一定程度上決定了本案客群的整體分布，本案客群主要以中專以上高學(xué)歷客戶群體為主。 從市場的分析中我們知道，區(qū)域內(nèi)置業(yè)者的經(jīng)濟勢力均不強，因此，價格將會是我們的籌碼，主要考慮區(qū)外客群的挖掘與開發(fā)。在遵循之前整體推廣造勢的基礎(chǔ)上，進行局部營造，精心打造新型產(chǎn)品：通過主題定位，產(chǎn)品包裝、市場策略、廣告策略、銷售策略等進行全方位資源整合，運用多方途徑進行綜合凝練，通過全方位策劃造勢與具體銷售執(zhí)行，內(nèi)外配合，雙管齊下，全方位搶占市場先機，為該批次產(chǎn)品的上市做好全面入市工作。建議：將復(fù)式產(chǎn)品的單價進行下調(diào)，使其下調(diào)部分的價格均攤到每單元平層產(chǎn)品的單價上，這樣在減少復(fù)式產(chǎn)品自身總價的同時，再相對加大優(yōu)惠幅度，進行“特例專賣”來進行復(fù)式房源去化工作。目前本地區(qū)市場處于傳統(tǒng)意義的行業(yè)淡季，整個市場相對比較疲軟，各大樓盤都在為已經(jīng)到來的淡季積極努力開拓市場，努力沖破淡季營銷困局。 佳辰國際但是由于本地區(qū)處于樓市剛剛興起的階段，整個地區(qū)性房地產(chǎn)市場發(fā)展很不完善，各種競爭制約機制以及完整的房地產(chǎn)市場規(guī)范措施都還相對匱乏，這也導(dǎo)致本地區(qū)房地產(chǎn)市場運行局面比較雜亂，導(dǎo)致一些目的不一的小型開發(fā)企業(yè)魚龍混雜，充斥著市場占有份額。 針對部分復(fù)式產(chǎn)品，由于其整體面積較大，總價相對來說也較高，另外由于市場對于復(fù)式產(chǎn)品的需求相對來說較低，因此復(fù)式產(chǎn)品的整體銷售情況將會較為滯后。 本案該批次產(chǎn)品整體上采取復(fù)合型策略與差異化策略相結(jié)合的原則：即沿襲之前的營銷策略，在之前市場整體營銷推廣的基礎(chǔ)上進行該批次產(chǎn)品的差異化策略，進行本次產(chǎn)品的局部賣點挖掘與營造，打造成為具有整體中央城旗下的“特色組團”。c. 價格——單價、總價、付款方式等定價的程序是一個由整體到個體, 從全案到各戶的“評估”與“決策”的復(fù)雜過程, 由差異性帶來的項目價值貫穿整個過程中。B、學(xué)歷狀況：從圖中可以看出，初中學(xué)歷占16%，中?；蚋咧袑W(xué)歷占36%，大專以上占16%，其他為未填寫。F、購房因素：從圖中可以看出，除管網(wǎng)配套外，其他因素的絕對量差別不大。該主題緊跟本案綜合開發(fā)狀況與整體規(guī)劃布局，同時結(jié)合第二批次8萬方產(chǎn)品自身特性進行綜合定義，致力于將