【正文】 不足之處是成本可能較高（在租售率不高時管理費的差額須由發(fā)展商補貼，管理公司一般是收取占總管理費10％的經(jīng)理人酬金）。二、 引入國內(nèi)外知名管理公司。管理顧問主要是引入先進的管理模式，培訓(xùn)管理人員，幫助制定管理方案及財務(wù)預(yù)算方案，以及幫助制定有關(guān)管理條例，客戶手冊等。 負責組織商場的營銷推廣，提升商場的價值。 在物業(yè)建設(shè)期維護好工地形象，協(xié)助代理公司向客戶解釋有關(guān)物業(yè)管理的內(nèi)容及收費問題。 審批宣傳推廣費用。三、 經(jīng)營管理公司職能 在物業(yè)租售期負責指導(dǎo)、監(jiān)控代理公司的租售運作。一、 由發(fā)展商委派一名副總經(jīng)理負責組建并任該公司總經(jīng)理。其表現(xiàn)形象式應(yīng)包含：時代廣場的Logo—即中文意義上的標識標志，此外還包含主要的顏色體系，專用的輪廊線條，專用的植物造型甚至專用的音樂和燈光。以文化傳播角度看，商業(yè)大廈應(yīng)該在公眾心目中塑造形象并將該形象向公眾推廣，使之成為地區(qū)標志性景觀。B、 安排好門前停車場。該廣場的位置十分顯赫，是城市景觀的一個亮點，但在圖冊上未見到這個布局，建議由專業(yè)公司設(shè)計，注意解決好兩個問題：A、 突出“時代廣場的文化標志”。在現(xiàn)場看到恰好在東、西兩側(cè)洽談區(qū)的上方天花吊頂都有的凹位里各安裝四個約600600的方形日光燈盤，具體規(guī)格型號由裝修公司考慮。從天花吊頂施工現(xiàn)場看到，全部采用筒形射燈，這對于展廳是合適的，但是對于東、西兩側(cè)的洽談區(qū)就需要改善，因為筒形射燈如果采用石英射燈做光源，則聚焦作用太強，位于正下方的玻璃桌面會產(chǎn)生弦目反光點，人坐久了不舒適。并補充了簽約區(qū)域，使功能區(qū)域的部署更為完整合理。東區(qū)用作住宅銷售洽談區(qū)，西區(qū)用作商鋪租售洽談區(qū)，在西區(qū)內(nèi)側(cè)靠近財務(wù)室的位置，（或認購書）的商務(wù)辦公區(qū)。 公寓設(shè)置獨立出入口及進行獨立封閉式管理。 兩棟塔樓建議將功能改為服務(wù)式公寓，會有更好的市場前景。 將來第四層做餐飲、娛樂，則應(yīng)有專用電梯及咨客接待處。主入口大門寬約8m，如采用雙門，則每個門寬度約為5—6m； 其他輔助通道亦應(yīng)取消旋轉(zhuǎn)門； A、B區(qū)首層平面圖未見裝卸貨區(qū)，貨用垂直電梯與場外的通道口設(shè)置不妥，大型商場一般每萬平方米須配置5個裝卸車位； 商場垃圾量大，現(xiàn)時垃圾處理中心離商場較遠（在C、D區(qū)西北側(cè)），建議在A、B區(qū)地下增設(shè)一個收集轉(zhuǎn)運點； ，從圖面上看應(yīng)是梯級平臺的形式，應(yīng)設(shè)有“無障礙通道”；1 商場內(nèi)首層四個入口通道都設(shè)置梯級，應(yīng)設(shè)置坡面通道；1 AB區(qū)首層北面， m，圖示的入口通道坡面太陡，造成運貨手推車通行困難，通常高差與坡面的長度比例為1:8或1:10。 主入口前廣場面積過小，不利于積聚人流，并且缺乏表演場地的空間； 主入口采用旋轉(zhuǎn)門不妥，會造成管理難度大、人流物流疏散慢、親和程度差（如做大型超市）等一系列復(fù)雜問題。 主入口中庭前的兩部進入負一層的自動扶梯應(yīng)設(shè)置在中庭的側(cè)面。 首層AB區(qū)圖未見物流路線安排，北側(cè)貨梯位置有待商榷； ，并將靠外廊的外圈商鋪向外開門成為獨立街鋪形式，但未見在外走廊有連接牌坊廣場的天橋。 連通東北方向星湖牌坊廣場的現(xiàn)工藝品商場位置，引入牌坊廣場觀光客流?！?做兩層地下室（其中半層做設(shè)備層，一層半做停車場）。 增加停車位本項目（商場部分）地下停車場至少應(yīng)提供280—300個汽車位、400個摩托車位。我司使用的圖紙是肇慶市建筑設(shè)計院2001年11月的版本。建筑設(shè)計的合理性基于建筑物的使用功能定位。 2003年6月31日前完成資金回收（合同額）累計￥18000萬元整(含以上￥13000萬元)。 2002年12月31日前完成資金回收（合同額）累計￥8000萬元整(含以上￥3000萬元)。本項目的資金回收及盈利能力通過物業(yè)的出售和物業(yè)的出租途徑實現(xiàn)，就目前的情況而言，本項目的建筑結(jié)構(gòu)和裝修標準未最后定論，資金的回收計劃只能按前期項目的用資進度通過預(yù)售部分及物業(yè)租賃的方式實現(xiàn)，預(yù)計本項目7月下旬向市場推廣實施內(nèi)部認購。 公關(guān)宣傳活動在內(nèi)部認購期第一天，舉行慶祝儀式，儀式可采用自助酒會與演出活動相結(jié)合，邀請知名人士參加造勢，地點可選在銷售現(xiàn)場或牌坊廣場。B、 在售樓部上面安裝大型噴畫廣告。D、 項目模型制作制作精美的模型可令買家置身其中，從而增強購買決心。售樓部的形象直接影響大眾對時代廣場的評價?？射浿?—2條廣告帶，在好時段、聽眾喜歡的頻道播出，同時也可以合作形式承辦節(jié)目。B、 簡裝版——規(guī)格大概8個版面，突出優(yōu)勢、促銷為主，鞏固項目高素質(zhì)物業(yè)形象，著重介紹項目的優(yōu)勢、招商政策和投資回報，能吸引商家對項目的關(guān)注，也是銷售人員推銷的重要支持點。每星期刊登一篇。 報紙廣告A、 通過大篇幅設(shè)計精美、訴求準確的平面廣告，來塑造項目形象，促進銷售，吸引商家關(guān)注。B、 拍攝8—10分鐘的廣告宣傳片，介紹時代廣場獨特的建筑、配置、物業(yè)管理、經(jīng)營特色、商機等此宣傳片在售樓部不停播放。時代廣場首期廣告安排綱要： 電視廣告A、 拍攝8—10分鐘的廣告宣傳片，介紹開發(fā)公司的以往、現(xiàn)在、未來展望和開發(fā)公司的經(jīng)營范圍開發(fā)、實力及對社會的職能與貢獻，以增強商家的信心。目前時代廣場銷售前期準備工作已全面展開，不久即可進入內(nèi)部認購，因此，有必要確定廣告宣傳媒體選擇及實施安排。（10） 現(xiàn)場包裝：清理好項目及周圍環(huán)境，粉刷醒目的圍墻廣告，插上彩旗、掛橫幅、升氣球、樹立大型廣告牌，設(shè)置指路牌吸引路人目光。B、 定期于銷售現(xiàn)場舉辦有獎活動，請出知名主持人、樂隊、演員進行現(xiàn)場表演、提問、派發(fā)禮品、吸引人流，參觀者即日購買可獲折扣。（8） 項目模型制作制作精美的模型能令買家有親臨其境的感覺，從而增強購買決心。（6） 宣傳單張制作以郵遞、派發(fā)的形式，將信息直接傳達給目標客戶。（5） 樓書制作（兩個版本）A、 形象版——內(nèi)容充實、風格實出、印制精美，使客戶充分了解項目的前景。（4） 報紙類A、 通過大篇幅設(shè)計精美的平面廣告，來塑造項目形象，促進銷售，吸引商家關(guān)注。B、 拍攝8—10分鐘的廣告宣傳片，介紹時代廣場獨特的建筑、配置、經(jīng)營、商機等，在銷售現(xiàn)場不停播放。（2） 確定項目代言人——項目規(guī)模較大，建議選用適當?shù)拿餍亲鞔匀耍?） 電視類A、 拍攝8—10分鐘的廣告宣傳片，介紹開發(fā)公司的以往、現(xiàn)在、未來展望，介紹開發(fā)公司的經(jīng)營范圍，對社會的職能與貢獻。（3） 投資客該類投資客購鋪出發(fā)點主要是為了增值，只要鋪位價格適中，發(fā)展前景看好，預(yù)計有足夠的升值潛力能令其投資帶來收益，便會吸引該類買家。（1） 大型集團公司該類買家有相當實力，傾向于作長線的大型物業(yè)投資，如連鎖超市、飲食集團、銀行等。D、 輕松投資委托經(jīng)營。B、 時代標志地王商城。（賣點）A、 開創(chuàng)全新消費潮流，與中國同步，與世界同步。制定實施具有獨特創(chuàng)意的時代廣場系列宣傳計劃，通過樹立大形象、大品牌，達到整個宣傳的權(quán)威性，從而取得事半功倍的效果。根據(jù)時代廣場的特點，必須采取多元化的廣告策略，包括電視、報紙、戶外、公關(guān)宣傳活動等專業(yè)廣告包裝。 銷售階段駐場6人以上。要在開盤前盡快完成下列銷售資料：裝修標準 認購需知按揭需知 認購書平面圖 單張、樓書認租需知 租賃合同反租合同（即反、期反） 各類表格 在項目正式推出前，進行銷售人員培訓(xùn)，了解市場，熟悉項目、熟悉目標客戶、熟悉租售運作。 間接銷售——通過傳媒及互聯(lián)網(wǎng)宣傳吸引商家及投資者。（以上三種方式均必須遵照商場管理條例執(zhí)行，準時開門、關(guān)門。三、合作經(jīng)營營業(yè)額分成（含保底分成）A、 營業(yè)額分