【正文】 不足之處是成本可能較高（在租售率不高時(shí)管理費(fèi)的差額須由發(fā)展商補(bǔ)貼，管理公司一般是收取占總管理費(fèi)10％的經(jīng)理人酬金）。二、 引入國(guó)內(nèi)外知名管理公司。管理顧問(wèn)主要是引入先進(jìn)的管理模式，培訓(xùn)管理人員，幫助制定管理方案及財(cái)務(wù)預(yù)算方案，以及幫助制定有關(guān)管理?xiàng)l例，客戶手冊(cè)等。 負(fù)責(zé)組織商場(chǎng)的營(yíng)銷推廣，提升商場(chǎng)的價(jià)值。 在物業(yè)建設(shè)期維護(hù)好工地形象，協(xié)助代理公司向客戶解釋有關(guān)物業(yè)管理的內(nèi)容及收費(fèi)問(wèn)題。 審批宣傳推廣費(fèi)用。三、 經(jīng)營(yíng)管理公司職能 在物業(yè)租售期負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)控代理公司的租售運(yùn)作。133一、 由發(fā)展商委派一名副總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建并任該公司總經(jīng)理。其表現(xiàn)形象式應(yīng)包含：時(shí)代廣場(chǎng)的Logo—即中文意義上的標(biāo)識(shí)標(biāo)志，此外還包含主要的顏色體系，專用的輪廊線條，專用的植物造型甚至專用的音樂(lè)和燈光。以文化傳播角度看，商業(yè)大廈應(yīng)該在公眾心目中塑造形象并將該形象向公眾推廣，使之成為地區(qū)標(biāo)志性景觀。B、 安排好門前停車場(chǎng)。該廣場(chǎng)的位置十分顯赫，是城市景觀的一個(gè)亮點(diǎn)，但在圖冊(cè)上未見(jiàn)到這個(gè)布局，建議由專業(yè)公司設(shè)計(jì)，注意解決好兩個(gè)問(wèn)題：A、 突出“時(shí)代廣場(chǎng)的文化標(biāo)志”。在現(xiàn)場(chǎng)看到恰好在東、西兩側(cè)洽談區(qū)的上方天花吊頂都有的凹位里各安裝四個(gè)約600600的方形日光燈盤，具體規(guī)格型號(hào)由裝修公司考慮。從天花吊頂施工現(xiàn)場(chǎng)看到，全部采用筒形射燈，這對(duì)于展廳是合適的，但是對(duì)于東、西兩側(cè)的洽談區(qū)就需要改善，因?yàn)橥残紊錈羧绻捎檬⑸錈糇龉庠?，則聚焦作用太強(qiáng)，位于正下方的玻璃桌面會(huì)產(chǎn)生弦目反光點(diǎn)，人坐久了不舒適。并補(bǔ)充了簽約區(qū)域，使功能區(qū)域的部署更為完整合理。東區(qū)用作住宅銷售洽談區(qū)，西區(qū)用作商鋪?zhàn)馐矍⒄剠^(qū)，在西區(qū)內(nèi)側(cè)靠近財(cái)務(wù)室的位置，（或認(rèn)購(gòu)書）的商務(wù)辦公區(qū)。 公寓設(shè)置獨(dú)立出入口及進(jìn)行獨(dú)立封閉式管理。 兩棟塔樓建議將功能改為服務(wù)式公寓，會(huì)有更好的市場(chǎng)前景。 將來(lái)第四層做餐飲、娛樂(lè)，則應(yīng)有專用電梯及咨客接待處。主入口大門寬約8m，如采用雙門，則每個(gè)門寬度約為5—6m； 其他輔助通道亦應(yīng)取消旋轉(zhuǎn)門； A、B區(qū)首層平面圖未見(jiàn)裝卸貨區(qū)，貨用垂直電梯與場(chǎng)外的通道口設(shè)置不妥，大型商場(chǎng)一般每萬(wàn)平方米須配置5個(gè)裝卸車位； 商場(chǎng)垃圾量大，現(xiàn)時(shí)垃圾處理中心離商場(chǎng)較遠(yuǎn)（在C、D區(qū)西北側(cè)），建議在A、B區(qū)地下增設(shè)一個(gè)收集轉(zhuǎn)運(yùn)點(diǎn)； ，從圖面上看應(yīng)是梯級(jí)平臺(tái)的形式，應(yīng)設(shè)有“無(wú)障礙通道”；1 商場(chǎng)內(nèi)首層四個(gè)入口通道都設(shè)置梯級(jí)，應(yīng)設(shè)置坡面通道；1 AB區(qū)首層北面， m，圖示的入口通道坡面太陡，造成運(yùn)貨手推車通行困難，通常高差與坡面的長(zhǎng)度比例為1:8或1:10。 主入口前廣場(chǎng)面積過(guò)小，不利于積聚人流，并且缺乏表演場(chǎng)地的空間； 主入口采用旋轉(zhuǎn)門不妥，會(huì)造成管理難度大、人流物流疏散慢、親和程度差（如做大型超市）等一系列復(fù)雜問(wèn)題。 主入口中庭前的兩部進(jìn)入負(fù)一層的自動(dòng)扶梯應(yīng)設(shè)置在中庭的側(cè)面。 首層AB區(qū)圖未見(jiàn)物流路線安排，北側(cè)貨梯位置有待商榷； ，并將靠外廊的外圈商鋪向外開門成為獨(dú)立街鋪形式，但未見(jiàn)在外走廊有連接牌坊廣場(chǎng)的天橋。 連通東北方向星湖牌坊廣場(chǎng)的現(xiàn)工藝品商場(chǎng)位置，引入牌坊廣場(chǎng)觀光客流?！?做兩層地下室（其中半層做設(shè)備層，一層半做停車場(chǎng)）。 增加停車位本項(xiàng)目（商場(chǎng)部分）地下停車場(chǎng)至少應(yīng)提供280—300個(gè)汽車位、400個(gè)摩托車位。我司使用的圖紙是肇慶市建筑設(shè)計(jì)院2001年11月的版本。111建筑設(shè)計(jì)的合理性基于建筑物的使用功能定位。 2003年6月31日前完成資金回收（合同額）累計(jì)￥18000萬(wàn)元整(含以上￥13000萬(wàn)元)。 2002年12月31日前完成資金回收（合同額）累計(jì)￥8000萬(wàn)元整(含以上￥3000萬(wàn)元)。107本項(xiàng)目的資金回收及盈利能力通過(guò)物業(yè)的出售和物業(yè)的出租途徑實(shí)現(xiàn)，就目前的情況而言，本項(xiàng)目的建筑結(jié)構(gòu)和裝修標(biāo)準(zhǔn)未最后定論，資金的回收計(jì)劃只能按前期項(xiàng)目的用資進(jìn)度通過(guò)預(yù)售部分及物業(yè)租賃的方式實(shí)現(xiàn)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目7月下旬向市場(chǎng)推廣實(shí)施內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。 公關(guān)宣傳活動(dòng)在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期第一天，舉行慶祝儀式，儀式可采用自助酒會(huì)與演出活動(dòng)相結(jié)合，邀請(qǐng)知名人士參加造勢(shì)，地點(diǎn)可選在銷售現(xiàn)場(chǎng)或牌坊廣場(chǎng)。B、 在售樓部上面安裝大型噴畫廣告。D、 項(xiàng)目模型制作制作精美的模型可令買家置身其中，從而增強(qiáng)購(gòu)買決心。售樓部的形象直接影響大眾對(duì)時(shí)代廣場(chǎng)的評(píng)價(jià)?？射浿?—2條廣告帶，在好時(shí)段、聽眾喜歡的頻道播出，同時(shí)也可以合作形式承辦節(jié)目。B、 簡(jiǎn)裝版——規(guī)格大概8個(gè)版面，突出優(yōu)勢(shì)、促銷為主，鞏固項(xiàng)目高素質(zhì)物業(yè)形象，著重介紹項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、招商政策和投資回報(bào)，能吸引商家對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注，也是銷售人員推銷的重要支持點(diǎn)。每星期刊登一篇。 報(bào)紙廣告A、 通過(guò)大篇幅設(shè)計(jì)精美、訴求準(zhǔn)確的平面廣告，來(lái)塑造項(xiàng)目形象，促進(jìn)銷售，吸引商家關(guān)注。B、 拍攝8—10分鐘的廣告宣傳片，介紹時(shí)代廣場(chǎng)獨(dú)特的建筑、配置、物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)特色、商機(jī)等此宣傳片在售樓部不停播放。時(shí)代廣場(chǎng)首期廣告安排綱要： 電視廣告A、 拍攝8—10分鐘的廣告宣傳片，介紹開發(fā)公司的以往、現(xiàn)在、未來(lái)展望和開發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)范圍開發(fā)、實(shí)力及對(duì)社會(huì)的職能與貢獻(xiàn)，以增強(qiáng)商家的信心。目前時(shí)代廣場(chǎng)銷售前期準(zhǔn)備工作已全面展開，不久即可進(jìn)入內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，因此，有必要確定廣告宣傳媒體選擇及實(shí)施安排。（10） 現(xiàn)場(chǎng)包裝：清理好項(xiàng)目及周圍環(huán)境，粉刷醒目的圍墻廣告，插上彩旗、掛橫幅、升氣球、樹立大型廣告牌，設(shè)置指路牌吸引路人目光。B、 定期于銷售現(xiàn)場(chǎng)舉辦有獎(jiǎng)活動(dòng)，請(qǐng)出知名主持人、樂(lè)隊(duì)、演員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)表演、提問(wèn)、派發(fā)禮品、吸引人流，參觀者即日購(gòu)買可獲折扣。（8） 項(xiàng)目模型制作制作精美的模型能令買家有親臨其境的感覺(jué)，從而增強(qiáng)購(gòu)買決心。（6） 宣傳單張制作以郵遞、派發(fā)的形式，將信息直接傳達(dá)給目標(biāo)客戶。（5） 樓書制作（兩個(gè)版本）A、 形象版——內(nèi)容充實(shí)、風(fēng)格實(shí)出、印制精美，使客戶充分了解項(xiàng)目的前景。（4） 報(bào)紙類A、 通過(guò)大篇幅設(shè)計(jì)精美的平面廣告，來(lái)塑造項(xiàng)目形象，促進(jìn)銷售，吸引商家關(guān)注。B、 拍攝8—10分鐘的廣告宣傳片，介紹時(shí)代廣場(chǎng)獨(dú)特的建筑、配置、經(jīng)營(yíng)、商機(jī)等，在銷售現(xiàn)場(chǎng)不停播放。（2） 確定項(xiàng)目代言人——項(xiàng)目規(guī)模較大，建議選用適當(dāng)?shù)拿餍亲鞔匀耍?） 電視類A、 拍攝8—10分鐘的廣告宣傳片，介紹開發(fā)公司的以往、現(xiàn)在、未來(lái)展望，介紹開發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)范圍，對(duì)社會(huì)的職能與貢獻(xiàn)。（3） 投資客該類投資客購(gòu)鋪出發(fā)點(diǎn)主要是為了增值，只要鋪位價(jià)格適中，發(fā)展前景看好，預(yù)計(jì)有足夠的升值潛力能令其投資帶來(lái)收益，便會(huì)吸引該類買家。（1） 大型集團(tuán)公司該類買家有相當(dāng)實(shí)力，傾向于作長(zhǎng)線的大型物業(yè)投資，如連鎖超市、飲食集團(tuán)、銀行等。E、 輕松投資委托經(jīng)營(yíng)。C、 時(shí)代標(biāo)志地王商城。（賣點(diǎn)）A、 開創(chuàng)全新消費(fèi)潮流，與中國(guó)同步，與世界同步。制定實(shí)施具有獨(dú)特創(chuàng)意的時(shí)代廣場(chǎng)系列宣傳計(jì)劃，通過(guò)樹立大形象、大品牌，達(dá)到整個(gè)宣傳的權(quán)威性，從而取得事半功倍的效果。根據(jù)時(shí)代廣場(chǎng)的特點(diǎn)，必須采取多元化的廣告策略，包括電視、報(bào)紙、戶外、公關(guān)宣傳活動(dòng)等專業(yè)廣告包裝。 銷售階段駐場(chǎng)6人以上。要在開盤前盡快完成下列銷售資料：裝修標(biāo)準(zhǔn) 認(rèn)購(gòu)需知按揭需知 認(rèn)購(gòu)書平面圖 單張、樓書認(rèn)租需知 租賃合同反租合同（即反、期反） 各類表格 在項(xiàng)目正式推出前，進(jìn)行銷售人員培訓(xùn)，了解市場(chǎng)，熟悉項(xiàng)目、熟悉目標(biāo)客戶、熟悉租售運(yùn)作。 間接銷售——通過(guò)傳媒及互聯(lián)網(wǎng)宣傳吸引商家及投資者。（以上三種方式均必須遵照商場(chǎng)管理?xiàng)l例執(zhí)行，準(zhǔn)時(shí)開門、關(guān)門。三、合作經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)額分成（含保底分成）A、 營(yíng)業(yè)額分成有利于引入品牌店（UG2000、佐丹奴、班尼路等）B、 營(yíng)業(yè)額分成：即從每月總營(yíng)業(yè)額中提取12%18%作為租金，營(yíng)業(yè)員、貨源、商場(chǎng)管理費(fèi)由各店自負(fù)。 （以上幾種模式在銷售中交錯(cuò)使用）一、自主經(jīng)營(yíng)——業(yè)主購(gòu)買后自行經(jīng)營(yíng)或自行租賃。其形式是時(shí)代廣場(chǎng)的業(yè)主，每戶可擁有一張主卡和五張副卡，業(yè)主持主卡，將五張副卡分別推薦給有意向購(gòu)買時(shí)代廣場(chǎng)的朋友、親戚等。五、客戶聯(lián)誼模式——借勢(shì)發(fā)掘潛在客戶擴(kuò)大宣傳效果。以上各種銷售方式無(wú)論是即返或期返均由發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，通常會(huì)采用兩種方式：A、打破銷售時(shí)的間隔格局，以地磚的顏色識(shí)別原間隔，然后由發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。例：某商鋪成交價(jià)100萬(wàn)元，按四年返還40%計(jì)算。計(jì)算：成交價(jià)100萬(wàn)元，首期款50萬(wàn)