【正文】 住宅 90%左右 兩室兩廳 86 占 50%，三室兩廳 128 占 50%，頂躍 均價(jià)3500 69 。都市方舟 商住樓 戴家巷 3 萬(wàn)方 2021/3/22 放號(hào) 66 時(shí)代豪苑 商住樓 解放碑中心 9700平米 15 萬(wàn)方 76130 平米的平層 ,202150 的豪華層 開(kāi)盤(pán) 10 天售完 ,D 棟 月推出 200 左右 4600 起 ,均價(jià)6300, 林華 *環(huán)島名都 商住樓 八一路（大都會(huì)旁） 3300 55000 裙樓 11 層（商場(chǎng) 3 層，寫(xiě)字間 5 層，車(chē)庫(kù) 3 層）塔樓23 層，躍層 4 層，公 16 套，住宅 19 層共 152 套。 約 50%，朝江銷(xiāo)售相對(duì)較好。 三室： 18 15 14建面約 4000元 /㎡ 總體銷(xiāo)售相當(dāng)差，其中 150㎡戶(hù)型銷(xiāo)售相對(duì)較好 62 132 ㎡， 132 套 南國(guó)麗景 共 41 層，一層 8 戶(hù)， 7— 41 層為住宅，共 280 戶(hù)， 3 部電梯 商場(chǎng) 1— 6 層 全部為三房?jī)蓮d（建面）： 155 ㎡， 140 套；160 ㎡， 70 套； 164㎡， 70 套。 112 ㎡小躍層和小戶(hù)型銷(xiāo)售較好。 一室： 43 ㎡， 270 套； 兩室： 94 ㎡， 162 套 三室： 10 12 112㎡（躍層）， 54 套， 五室： 209 ㎡，躍層。 8 層商場(chǎng)，定位 為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 單間： 32 ㎡， 112 套；一室： 52 ㎡， 112 套； 兩房： 7 74 ㎡， 224套 套內(nèi) 4400 元㎡ 即將銷(xiāo)售 東方曼哈頓（帝都廣場(chǎng)） B 棟 42 層， A 棟 25 層，裙樓地下4 層，地上 8 層，總建筑面積 萬(wàn)㎡， B 棟約 540 套，單層 15 戶(hù)，5 部電梯。 61 元 /㎡。背江約3700 元 /㎡，臨江約 4500已銷(xiāo)售 70%左右，主要以中小戶(hù)型為主。 華庭錦園 2 棟高層，每棟 3 部電梯，單層10 戶(hù)、 13 戶(hù)，總共約 644 套。 商場(chǎng)裙房 5 層。每棟電梯 6 部，單層 10戶(hù)。 60 三室：約 60 套（包括躍層）。其中夾層的價(jià)格加 600元 /㎡。 兩室： 49 ㎡， 48 套，50 ㎡， 27 套， 74 ㎡，27 套， 79 ㎡， 21 套，套內(nèi) 84， 21 套， .計(jì)148 套。 商場(chǎng) 3 層，單層面積在 900 ㎡左右。 陽(yáng)光星座 總共 32 層，商場(chǎng) 3 層，住宅 29層。銷(xiāo)售總價(jià)主力在 25—36 萬(wàn)之間。 全部為一室一廳，帶廚衛(wèi)。住宅共計(jì) 644 套，單層 23 套， 4 部電梯。 約8000㎡ A 組團(tuán)：書(shū)店、酒吧 B 組團(tuán)：服裝、飾品 C 組團(tuán)：服飾、餐廳 D 組團(tuán)：小吃店、專(zhuān)賣(mài)店 A 組團(tuán)： 40000——45000 B 組團(tuán)： 35000——40000 C 組團(tuán)： 33000——38000 D 組團(tuán)： 35000——40000 75% 未營(yíng)業(yè) 無(wú) 王府井百貨 解放碑步行街地王場(chǎng) 約24000㎡ 約 4000 ㎡ 1F：超市 1F：珠寶、化妝品、皮鞋上島咖啡廳 2F：女士用品專(zhuān) 100% 230 54 賣(mài)、小茶座 3F：女士用品專(zhuān)賣(mài)、小咖啡廳 4F：男士用品專(zhuān)賣(mài) 5F：家居用品、電器、床上用品、體育用品、客服中心 6F：餐飲、娛樂(lè) 銀太百貨 渝中區(qū)較場(chǎng)口民權(quán)路 約24000㎡ 約 4000 ㎡ 1F：超市 1F：精品、首飾、皮鞋 2F：女士 41 元 /㎡ /月 100% 230 55 用品專(zhuān)賣(mài) 3F：女士用品專(zhuān)賣(mài) 4F：男士用品專(zhuān)賣(mài) 5F：特賣(mài)場(chǎng)、家居用品、運(yùn)動(dòng)用品、電器 6F：餐飲、娛樂(lè) 成都人民商場(chǎng) 解放碑臨江門(mén)（世貿(mào)中心） 42021㎡ 4200 ㎡ 未經(jīng)營(yíng) 43— 69 元 /㎡ /月 20 年租期 未營(yíng)業(yè) 360 美國(guó)兒童樂(lè)園 解放碑大都會(huì) 約600約 300 ㎡ 1F：獎(jiǎng)品區(qū)、游藝區(qū) 40 元 /㎡ /月 56 ㎡ 2F：游藝區(qū)、鬼屋 得意世界 渝中區(qū)較場(chǎng)口民權(quán)路 56200 ㎡ A 區(qū)：1F*1000 ㎡ B 區(qū)：6F*6000 ㎡ C 區(qū)：8F*2400 ㎡ A 區(qū)：餐飲 B 區(qū)： 建材、裝飾 C 區(qū)： KTV、餐飲 A 區(qū)： 190 元 /㎡ /月 B 區(qū)： 1F： 40—130 元 /㎡ /月 1F： 110— 150 元 /㎡ /月 2F： 60— 130 元 /㎡ /月 3F： 50— 130 元 /㎡ /月 4F： 50— 130 元 /A 區(qū)：100% B 區(qū)： 80% C 區(qū)： 100% 約 320 57 ㎡ /月 5F： 50— 100 元 /㎡ /月 C 區(qū)： 1F： 190 元/㎡ /月 2F： 50 元 /㎡ /月 3F： 50 元 /㎡ /月 4F： 50 元 /㎡ /月 5F： 50 元 /㎡ /月 6F： 50 元 /㎡ /月 7F： 45 元 /㎡ /月 8F： 45 元 /㎡ /月 58 物業(yè)名稱(chēng) 地理位置 經(jīng)營(yíng)面積 單層面積 功能分布 銷(xiāo)售價(jià)格 （元 /個(gè)） 銷(xiāo)售率 租賃價(jià)格 出租率 攤 位 數(shù)量 龍寰一號(hào)橋 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 渝中區(qū)一號(hào)橋 約 7500㎡ 約 2500 3F：肉類(lèi)市場(chǎng) 4F：菜類(lèi)市場(chǎng) 5F：干貨、副食 40000— 50000 約 2 平米 /個(gè)（使用面積） 100% 400— 500 元 /個(gè) /月 未營(yíng)業(yè) 約 430個(gè) 解放碑住宅市場(chǎng)調(diào)查 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目簡(jiǎn)況 商場(chǎng)簡(jiǎn)況 項(xiàng)目戶(hù)型配比（套內(nèi)） 銷(xiāo)售均價(jià)（套內(nèi)） 銷(xiāo)售率 59 美力 30% 200 個(gè) 金鷹女人街 解放碑步行街金鷹廣場(chǎng)（ 1F）—— 1F 7500㎡ 1F： 1500 ㎡ 1F ： 6000㎡ 1F— 1F 飾品交易 主力門(mén)面面積：5— 8 ㎡ 1F： 300— 700 元 /㎡ /月 1F； 400— 800 元 /㎡ /月 100% 53 中環(huán)。 52 附件二 ： 渝中區(qū)商業(yè)調(diào)查 物業(yè)名稱(chēng) 地理位置 經(jīng)營(yíng)面積 單層面積 （建筑面積） 功能分布 建面銷(xiāo)售價(jià)格 （元 /平米） 銷(xiāo)售率 租賃價(jià)格 （建筑面積） 出租率 停車(chē)位 圣名。運(yùn)行速度每小時(shí) 30 公里左右。 六、輕軌（較新線(xiàn)）概況 較場(chǎng)口至大堰村長(zhǎng) 公里， 14 座車(chē)站， 2 座變電站， 6座牽引變電站，一座車(chē)場(chǎng)，一座控制中心。 民權(quán)路北向解放碑商業(yè)步行街，南通＂城市陽(yáng)臺(tái)＂，西接石灰市、民生路、萬(wàn)豪路、中華路入口，東領(lǐng)中華路、磁器街入口． 霧都廣場(chǎng)： 位于民權(quán)路南端，十八梯山城傳統(tǒng)街區(qū)上坎，特有的山地落差造就良好的通江視野，與規(guī)劃 中的綠色通廊相連，提高觀(guān)光價(jià)值． 渝中區(qū)ＣＢＤ整體景觀(guān)的集中地，渝中半島南向城市的亮點(diǎn)，具有ＣＢＤ地標(biāo)的作用． 好吃街二期： 好吃街廣場(chǎng)：八一路與磁器街交接處，較場(chǎng)口商業(yè)步道中的重要節(jié)點(diǎn)． 廣場(chǎng)功能：飲食文化與景觀(guān)藝術(shù)的結(jié)合． 四 各街道規(guī)劃布局 潘家溝－新民街－石灰市：設(shè)計(jì)人行步道，作為城市休閑穿越空間． 八一路：好吃街二期地塊，形成山城特色的街景和街道空間 萬(wàn)豪地塊：以萬(wàn)豪酒店前的＂城市綠色廣場(chǎng)＂為重點(diǎn)，建設(shè)其風(fēng)格高雅 清新的綠色廣場(chǎng)（萬(wàn)豪廣場(chǎng)）． 50 中華路：連接解放碑商業(yè)區(qū)和較場(chǎng)口 地區(qū)，橫貫十字金街，作為城市陽(yáng)臺(tái)步行系統(tǒng)與整個(gè)較場(chǎng)口地區(qū)車(chē)行交通交接點(diǎn)，將開(kāi)辟凈高４ .５米的底下行車(chē)通道。 商務(wù)區(qū)： 由合景大廈、萬(wàn)豪地塊以及城市之冠組成。 二、較場(chǎng)口城市空間格局： 較場(chǎng)口城市空間結(jié)構(gòu)由景觀(guān)區(qū)、商業(yè)區(qū)商務(wù)區(qū)三大部分形成． 景觀(guān)區(qū)： 由較場(chǎng)口轉(zhuǎn)盤(pán)（霧都廣場(chǎng)）和十 八梯區(qū)域（城市陽(yáng)臺(tái)）組成。 景觀(guān)環(huán)線(xiàn)： 48 由和平路和磁器路組成，主要交通干道的景觀(guān)大道． 城市之冠－民生之冠： 由新民路、潘家溝、石灰市三條道路圍合，重點(diǎn)發(fā)展為商務(wù)區(qū)。 盡量爭(zhēng)取政府的支持 項(xiàng)目的盤(pán)活對(duì)較場(chǎng)口區(qū)域形象有很大的改良作用，因此操作過(guò)程中有向政府申請(qǐng)支持的基本條件，爭(zhēng)取的方向主要在以下兩個(gè)方面：一是對(duì)部分商家免稅 ；二是由政府組織招商活動(dòng)。并且如果提前引進(jìn)一些輔助業(yè)態(tài)，項(xiàng)目各業(yè)態(tài)的協(xié)調(diào)性也難以得到有效的保證。 （ 1）定位方案一（高檔百貨為主力業(yè)態(tài)） —— 質(zhì)感品讀 特區(qū) （ 2）定位方案二（香港精品坊為主力業(yè)態(tài)） —— 完全香港，非常鋒度 （ 3）定位方案三（香港精品坊 +奧特萊斯為主力業(yè)態(tài)） —— 先鋒時(shí)尚第一站 （ 4）定位方案三（生活家或其他專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主力業(yè)態(tài)） —— 專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)首席口岸 (四 )項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略 除正常的招商優(yōu)惠外，根據(jù)項(xiàng)目的客觀(guān)條件，我們認(rèn)為有以下幾點(diǎn)在執(zhí)行過(guò)程中需要特別注重： 招商節(jié)奏控制 針對(duì)每套定位方案，先進(jìn)行主力店招商。 （ 4）國(guó)際港 項(xiàng)目在較場(chǎng)口區(qū)域位置類(lèi)似一個(gè)港口，比較貼切。 （ 2）富頓中心 取音譯 FREEDOM，簡(jiǎn)單上口，有一定的涉外氣息。 （三）項(xiàng)目案名及營(yíng)銷(xiāo)主題建議 項(xiàng)目案名建議 （ 1）優(yōu)度國(guó)際（ UINTERNATIONAL） 命名主要取向是其英文諧音（ YOU DO）， U 也可以在包裝 中延展為 UP（向上）、 UNION（聯(lián)合），符合城市中心物業(yè)應(yīng)具有的現(xiàn)代氣息，也符合精英階層的意識(shí)形態(tài)。 B、基本等同于對(duì)高檔百貨的優(yōu)惠方案。 B、如方案一被確定為在半年內(nèi)無(wú)招商成功可能性，則組織至香港的招商活動(dòng)。 （ 2）目標(biāo)任務(wù) 開(kāi)始銷(xiāo)售已成功招商樓層產(chǎn)權(quán)，如招商方案一無(wú)可行性，則招商方案二、四同時(shí)推進(jìn)，并開(kāi)始與方案三目標(biāo)商家聯(lián)系。高檔百貨由于對(duì)項(xiàng)目定位影響大，且一旦進(jìn)場(chǎng)后有相當(dāng)?shù)姆€(wěn)定性，建議給予半年以?xún)?nèi)的免租優(yōu)惠，特別具有品牌效應(yīng)的高檔百貨可適當(dāng)放寬。 B、優(yōu)惠措施 考慮到商家進(jìn)場(chǎng)需投入裝修、開(kāi)業(yè)前需廣告造勢(shì)、市場(chǎng)培育需要時(shí)間，建議給予一定的免租期作為優(yōu)惠，這也是商家較為樂(lè)意接受的一種優(yōu)惠 方式。 （ 4）租金及相關(guān)優(yōu)惠建議 A、租金 專(zhuān)業(yè)店（家居、醫(yī)藥超市）建議租賃期內(nèi)平均月租金不低于 35 元 /平方米，起始租金不低于 25 元 /平 44 方米，租賃期限不低于 10 年。 （ 3）工作推進(jìn)計(jì)劃 A、在兩個(gè)月內(nèi)完成部分樓層的招商，從目前形勢(shì)看，比較可能的進(jìn)展?fàn)顩r是先成功引進(jìn)一個(gè)中等規(guī)模的專(zhuān)業(yè)店，即負(fù)一、二層，因?yàn)閺捻?xiàng)目的口岸條件看，支撐一個(gè)家居或醫(yī)藥超市難度不太大，相應(yīng)招商拓展有可能相對(duì)順利。 第二階段 （ 1）時(shí)間周期 —— 9 月。 B、銷(xiāo)售及招商初步實(shí)施（一個(gè)月） —— 爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)分零銷(xiāo)售樓層 40%以上銷(xiāo)售率，預(yù)計(jì)凈菜市場(chǎng)銷(xiāo)售速度應(yīng)快于車(chē)位銷(xiāo)售速度。 （ 4）工作推進(jìn)計(jì)劃 A、營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備期（一個(gè)月），主要完成的工作內(nèi)容包括： —— 招商、銷(xiāo)售資料的設(shè)計(jì)制作。從目前市場(chǎng) 形勢(shì)來(lái)看，凈菜市場(chǎng)攤位由于投資額小、經(jīng)營(yíng)前景穩(wěn)定，很受投資戶(hù)關(guān)注和青睞，相應(yīng)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)比較有保證。 （ 2）目標(biāo)任務(wù) 銷(xiāo)售可分零樓層 40%以上，針對(duì)定位方案一、二商家進(jìn)行試探性推廣。 我們建議將項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)劃分為四個(gè)階段。 （ 2）首先按方案一招商，如果不成功則方案二、四同時(shí)進(jìn)行（都以香港精品坊為主力業(yè)態(tài)），最后是方案三。 從企業(yè)的角度看，提早入市、實(shí)現(xiàn)資金的較快回籠，能夠切實(shí)降低風(fēng)險(xiǎn)，并減少后期運(yùn)作的壓力。 從周邊規(guī)劃發(fā)展看，城市之冠、十八梯民俗風(fēng)情街都還沒(méi)有動(dòng)工建設(shè)，想等到這兩個(gè)項(xiàng)目基本成型、區(qū)域整體形象得到質(zhì)的提升后再推出招商是不現(xiàn)實(shí)的。 十、營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃 （一）入市時(shí)機(jī)建議 我方建議雙方在對(duì)項(xiàng)目定位方案達(dá)成共識(shí)后，即全面開(kāi)展項(xiàng)目裙房的推廣工作，原因如下： 高檔百貨定位是項(xiàng)目最優(yōu)定位方案，但目標(biāo)商家數(shù)量比較有限，并且重慶的消