【正文】 本項(xiàng)目的資金回收及盈利能力通過(guò)物業(yè)的出售和物業(yè)的出租途徑實(shí)現(xiàn)，就目前的情況而言，本項(xiàng)目的建筑結(jié)構(gòu)和裝修標(biāo)準(zhǔn)未最后定論，資金的回收計(jì)劃只能按前期項(xiàng)目的用資進(jìn)度通過(guò)預(yù)售部分及物業(yè)租賃的方式實(shí)現(xiàn)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目7月下旬向市場(chǎng)推廣實(shí)施內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。具體目標(biāo)如下： 2002年9月30日前完成資金回收（合同額）￥3000萬(wàn)元整。 2002年12月31日前完成資金回收（合同額）累計(jì)￥8000萬(wàn)元整(含以上￥3000萬(wàn)元)。 2003年3月31日前完成資金回收（合同額）累計(jì)￥13000萬(wàn)元整(含以上￥8000萬(wàn)元)。 2003年6月31日前完成資金回收（合同額）累計(jì)￥18000萬(wàn)元整(含以上￥13000萬(wàn)元)。本項(xiàng)目的出租盈利能力必待本項(xiàng)目基本建成（商場(chǎng)部分）后再進(jìn)行具體的測(cè)算。建筑設(shè)計(jì)的合理性基于建筑物的使用功能定位。本建議是先將時(shí)代廣場(chǎng)的商業(yè)功能設(shè)定為以大型超市零售業(yè)為主，休閑娛樂(lè)服務(wù)業(yè)為輔，并以休閑娛樂(lè)帶動(dòng)零售的商業(yè)格局，以此出發(fā)點(diǎn)去審視大廈的建筑設(shè)計(jì)。我司使用的圖紙是肇慶市建筑設(shè)計(jì)院2001年11月的版本。 現(xiàn)設(shè)計(jì)方案只通過(guò)瑞州五路頭、尾兩個(gè)入口進(jìn)入商場(chǎng)（通過(guò)天橋進(jìn)入二層除外）建議項(xiàng)目臨街鋪設(shè)出入口與商場(chǎng)連通，并對(duì)商場(chǎng)內(nèi)交通和間鋪要重新考慮。 增加停車位本項(xiàng)目（商場(chǎng)部分）地下停車場(chǎng)至少應(yīng)提供280—300個(gè)汽車位、400個(gè)摩托車位。停車場(chǎng)車道寬6m，按建筑面積計(jì)算每個(gè)車位約40m2， m2，本項(xiàng)目地下層似不能提供足夠的場(chǎng)地，建議考慮以下幾種方法進(jìn)行調(diào)整：■ 將地下層范圍擴(kuò)展到人行道及前廣場(chǎng)下方?！?做兩層地下室（其中半層做設(shè)備層，一層半做停車場(chǎng)）。■ 采用垂直升降多層停車系統(tǒng)。 連通東北方向星湖牌坊廣場(chǎng)的現(xiàn)工藝品商場(chǎng)位置，引入牌坊廣場(chǎng)觀光客流。 西側(cè)車庫(kù)入口與小區(qū)主入口相距過(guò)近，易發(fā)生人車干擾，容易造成車流堵塞小區(qū)主入口；兩臺(tái)貨梯肯定不夠，建議增至四臺(tái)。 首層AB區(qū)圖未見(jiàn)物流路線安排，北側(cè)貨梯位置有待商榷； ，并將靠外廊的外圈商鋪向外開(kāi)門(mén)成為獨(dú)立街鋪形式，但未見(jiàn)在外走廊有連接牌坊廣場(chǎng)的天橋。 三臺(tái)商場(chǎng)專用客梯置于東南角主入口東側(cè)，其效果不及采用安置在透光中庭內(nèi)兩臺(tái)觀光梯。 主入口中庭前的兩部進(jìn)入負(fù)一層的自動(dòng)扶梯應(yīng)設(shè)置在中庭的側(cè)面。 裝卸貨區(qū)設(shè)置在北面，而北面有發(fā)展成為步行購(gòu)物街的構(gòu)想，卸貨區(qū)與步行街之間是否會(huì)產(chǎn)生時(shí)間和空間上的沖突，需慎重考慮。 主入口前廣場(chǎng)面積過(guò)小，不利于積聚人流，并且缺乏表演場(chǎng)地的空間； 主入口采用旋轉(zhuǎn)門(mén)不妥，會(huì)造成管理難度大、人流物流疏散慢、親和程度差（如做大型超市）等一系列復(fù)雜問(wèn)題。建議撤消旋轉(zhuǎn)門(mén)，采用開(kāi)放式門(mén)廳、使街外客人可以直接看見(jiàn)大堂內(nèi)的情景，可以自由進(jìn)入大堂。主入口大門(mén)寬約8m，如采用雙門(mén)，則每個(gè)門(mén)寬度約為5—6m； 其他輔助通道亦應(yīng)取消旋轉(zhuǎn)門(mén)； A、B區(qū)首層平面圖未見(jiàn)裝卸貨區(qū)，貨用垂直電梯與場(chǎng)外的通道口設(shè)置不妥，大型商場(chǎng)一般每萬(wàn)平方米須配置5個(gè)裝卸車位； 商場(chǎng)垃圾量大，現(xiàn)時(shí)垃圾處理中心離商場(chǎng)較遠(yuǎn)（在C、D區(qū)西北側(cè)），建議在A、B區(qū)地下增設(shè)一個(gè)收集轉(zhuǎn)運(yùn)點(diǎn)； ，從圖面上看應(yīng)是梯級(jí)平臺(tái)的形式，應(yīng)設(shè)有“無(wú)障礙通道”；1 商場(chǎng)內(nèi)首層四個(gè)入口通道都設(shè)置梯級(jí)，應(yīng)設(shè)置坡面通道；1 AB區(qū)首層北面， m，圖示的入口通道坡面太陡，造成運(yùn)貨手推車通行困難，通常高差與坡面的長(zhǎng)度比例為1:8或1:10。 中庭頂部加高5～6 m，使熱空氣在頂部空間形成一個(gè)靜止積聚層，有利于減少空調(diào)能耗。 將來(lái)第四層做餐飲、娛樂(lè)，則應(yīng)有專用電梯及咨客接待處。 A、B區(qū)的塔樓 第四層裙樓頂做平臺(tái)花園、會(huì)所及康體設(shè)施（網(wǎng)球場(chǎng)、泳池等）。 兩棟塔樓建議將功能改為服務(wù)式公寓，會(huì)有更好的市場(chǎng)前景。（我司提供該類物業(yè)市場(chǎng)資料供貴方參考） 塔樓首層架空或半架空。 公寓設(shè)置獨(dú)立出入口及進(jìn)行獨(dú)立封閉式管理。我司對(duì)售樓部施工現(xiàn)場(chǎng)作了多次實(shí)地勘察，并對(duì)圖紙作了分析，提出以下工程改良建議：大廳的現(xiàn)場(chǎng)感覺(jué)是空間高寬比例稍差，因此天花吊頂易產(chǎn)生壓迫感覺(jué)，為此建議將布局作調(diào)整，具體做法是將建筑模型放置在大門(mén)入口處大廳中央，使模型能最大限度地對(duì)外展示，并自然形成東、西兩個(gè)洽談區(qū)域。東區(qū)用作住宅銷售洽談區(qū)，西區(qū)用作商鋪?zhàn)馐矍⒄剠^(qū)，在西區(qū)內(nèi)側(cè)靠近財(cái)務(wù)室的位置，（或認(rèn)購(gòu)書(shū)）的商務(wù)辦公區(qū)。經(jīng)過(guò)這樣的軟分隔，有利于改變視覺(jué)上的空間的高寬比例。并補(bǔ)充了簽約區(qū)域，使功能區(qū)域的部署更為完整合理?，F(xiàn)在的大門(mén)活動(dòng)門(mén)扇4塊拋光磚（6060㎝）的寬度，現(xiàn)場(chǎng)的感覺(jué)嫌窄，建議擴(kuò)寬至6塊拋光磚。從天花吊頂施工現(xiàn)場(chǎng)看到，全部采用筒形射燈，這對(duì)于展廳是合適的，但是對(duì)于東、西兩側(cè)的洽談區(qū)就需要改善，因?yàn)橥残紊錈羧绻捎檬⑸錈糇龉庠?，則聚焦作用太強(qiáng)，位于正下方的玻璃桌面會(huì)產(chǎn)生弦目反光點(diǎn)，人坐久了不舒適。如果采用節(jié)能燈或白熾電燈做光源，光照強(qiáng)度又恐怕不夠，閱覽樓盤(pán)資料有困難，總而言之，在兩個(gè)洽談區(qū)采用點(diǎn)光源是不合適的，建議改為日光燈盤(pán)，色溫為菲利浦4000K度左右。在現(xiàn)場(chǎng)看到恰好在東、西兩側(cè)洽談區(qū)的上方天花吊頂都有的凹位里各安裝四個(gè)約600600的方形日光燈盤(pán)，具體規(guī)格型號(hào)由裝修公司考慮。由于將大廳分為東西兩部份，其地面鋪磚的走向紋理亦應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整。該廣場(chǎng)的位置十分顯赫，是城市景觀的一個(gè)亮點(diǎn)，但在圖冊(cè)上未見(jiàn)到這個(gè)布局，建議由專業(yè)公司設(shè)計(jì)，注意解決好兩個(gè)問(wèn)題：A、 突出“時(shí)代廣場(chǎng)的文化標(biāo)志”。利用該廣場(chǎng)的展示，將時(shí)代廣場(chǎng)的標(biāo)志物及主體顏色提早融入市民心目，提高視覺(jué)形象的成熟程度。B、 安排好門(mén)前停車場(chǎng)。售樓部門(mén)前廣場(chǎng)須停放非貨運(yùn)車輛，為促進(jìn)銷售氣氛應(yīng)從視覺(jué)效果角度作安排，辟出停車區(qū)。以文化傳播角度看，商業(yè)大廈應(yīng)該在公眾心目中塑造形象并將該形象向公眾推廣，使之成為地區(qū)標(biāo)志性景觀。大廈形象的定位、定型自有專門(mén)的完整理論，此處不詳述。其表現(xiàn)形象式應(yīng)包含：時(shí)代廣場(chǎng)的Logo—即中文意義上的標(biāo)識(shí)標(biāo)志，此外還包含主要的顏色體系，專用的輪廊線條，專用的植物造型甚至專用的音樂(lè)和燈光。目前的圍街板、售樓部及地塊周邊空間，在建筑設(shè)計(jì)圖冊(cè)，售樓部裝修圖冊(cè)上都未能看到關(guān)于大廈文化特征的說(shuō)明，因此令人感覺(jué)缺乏大廈形象的主體，建議及早找專業(yè)公司做“時(shí)代廣場(chǎng)”的視覺(jué)形象識(shí)別系統(tǒng)即所謂CIS工程。一、 由發(fā)展商委派一名副總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建并任該公司總經(jīng)理。二、 經(jīng)營(yíng)管理公司獨(dú)立注冊(cè)，具有法人地位，日后與客戶簽定正式租售合同。三、 經(jīng)營(yíng)管理公司職能 在物業(yè)租售期負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)控代理公司的租售運(yùn)作。 審批有關(guān)銷售的資料、文件及宣傳推廣計(jì)劃。 審批宣傳推廣費(fèi)用。 盡力協(xié)助代理公司開(kāi)展租售工作。 在物業(yè)建設(shè)期維護(hù)好工地形象，協(xié)助代理公司向客戶解釋有關(guān)物業(yè)管理的內(nèi)容及收費(fèi)問(wèn)題。在物業(yè)交付使用后保障其正常運(yùn)作。 負(fù)責(zé)組織商場(chǎng)的營(yíng)銷推廣，提升商場(chǎng)的價(jià)值。四、 經(jīng)營(yíng)管理公司工作架構(gòu)總 經(jīng) 理副總經(jīng)理行政部（3人）工程部（經(jīng)理1人）管理部（經(jīng)理1人）財(cái)務(wù)部（4人）營(yíng)銷部（經(jīng)理1人）保安(若干人)人）一、 由發(fā)展商自行籌組管理隊(duì)伍，由顧問(wèn)公司推薦管理顧問(wèn)。管理顧問(wèn)主要是引入先進(jìn)的管理模式，培訓(xùn)管理人員，幫助制定管理方案及財(cái)務(wù)預(yù)算方案，以及幫助制定有關(guān)管理?xiàng)l例，客戶手冊(cè)等。這種方式有利于節(jié)省成本，但不足之處是培訓(xùn)及提高員工質(zhì)素，建立新的管理模式需要有個(gè)過(guò)程，難以在短期內(nèi)提升物業(yè)價(jià)值。二、 引入國(guó)內(nèi)外知名管理公司。這種方式的好處是即時(shí)見(jiàn)功，能令外界眼前一亮，易產(chǎn)生品牌效應(yīng)，可較快提升物業(yè)價(jià)值。不足之處是成本可能較高（在租售率不高時(shí)管理費(fèi)的差額須由發(fā)展商補(bǔ)貼，管理公司一般是收取占總管理費(fèi)10％的經(jīng)理人酬金）。