【導讀】項目占地㎡，地形方正，土地平整。其中北面臨桂江西路（擬在今年。十月建成通車），東面離桂貴南路約二十米。目所在區(qū)域的商業(yè)仍然以臨街商鋪為主，商業(yè)缺乏凝聚力。開始建設，組織穩(wěn)定的車流、人流有一定困難，對項目開發(fā)有一定的負面影響，不過影響會隨桂江西路的建設的開始而不斷減弱。較快增長基礎(chǔ)上繼續(xù)保持穩(wěn)定增長。20xx年廣西房地產(chǎn)業(yè)整體呈現(xiàn)開發(fā)投資增長穩(wěn)定、年這151家調(diào)查企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)實際投資額達億，比上年增長%。用于別墅及高檔公寓投資，用于經(jīng)濟適用房和其它投資分別占%和%。從政策因素和非典疫情的影響看，廣西的房地產(chǎn)業(yè)仍能健康發(fā)展。同時，非典對廣西房地產(chǎn)。了廣西中心城市居民二次置業(yè)的市場需求強勁。有54%的企業(yè)認為未來兩年廣西的商品房銷售價格會上漲；有37%. 供應量減少，土地成本、建筑成本，拆遷成本和勞動力成本上升，同時廣西的經(jīng)濟增長，金回報率逐年升高等因素，必然帶動廣西的房價的上漲趨勢。發(fā)商看好廣西市場潛力。

　　

【正文】 M 兩種形式，輔以報紙、橫幅、彩旗等形式廣告。 第四節(jié) 廣告策略及賣點分析 一、廣告策略 桂平現(xiàn)處于城市化初始階段，經(jīng)濟欠發(fā)達，缺乏現(xiàn)代氣息，目標受眾少有機會感受專業(yè)或上規(guī)模的商業(yè)推廣，受眾對廣告的警惕性、防范性比較低，廣告效用明顯。但目前在售樓盤運用的傳播媒介單調(diào)，僅起至告知作用，未能達到造勢及引導的目的，而高水平的廣告（內(nèi)容）制作及專業(yè)系統(tǒng)的推廣策略，可令受眾產(chǎn)生耳 目一新的感覺，并能提高客戶對本項目的心理預期值，使樓盤檔次無形中得到提升，因此本項目需根據(jù)地方特色作出有針對性的宣傳推廣，提升廣告設計、創(chuàng)意，給予客戶最震撼的視覺效果。 二、賣點分析 強勢賣點分析 ◆ 價 格 ：項目銷售均價擬為 1500 元 /㎡，每棟商住樓按面積約 250 ㎡計 中國最大管理資源中心 算，整棟總價約為 37 萬元，而且擁有一個黃金商鋪，而目前桂平普通商品房一般都要約有 1280 元 /㎡，黃金地段的商品房甚至超過 1500 元 /㎡，因此本項目的價格還是具備一定的吸引力的。 ◆ 區(qū)域發(fā)展趨勢 ：桂平市的市政中心將于 20xx 年左右遷移 至郁江路與桂貴路交叉口的環(huán)島附近，這個區(qū)域距項目僅一個街區(qū)。市府的南遷，必將帶動這一區(qū)各方面的發(fā)展。 ◆ 項目商業(yè)定位 ：數(shù)碼電子主題，市場需求量大，但是又沒有專門的商場進行經(jīng)營，組織這樣的專業(yè)賣場容易被市場接受，市場競爭程度較小，降低了商業(yè)經(jīng)營的風險，市場前景廣闊。 ◆ 臨街商鋪與大型主題商場結(jié)合 ：臨街商鋪的組織方式能為消費者提供寬松的消費環(huán)境，但是經(jīng)營者各自為主，不利于統(tǒng)一管理和商業(yè)氛圍的營造。而大型主題商場能迅速聚斂人氣，提升商業(yè)氛圍。因此將兩者結(jié)合一起，發(fā)揮各自優(yōu)點，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的最佳結(jié)合。 ◆ 主題 商場統(tǒng)一招商 ：通過在南寧等地進行招商，引入數(shù)碼電子行業(yè)的旗艦店進駐經(jīng)營，利用這些旗艦店的專業(yè)優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢吸引消費者，提升項目商業(yè)檔次。 弱勢提示及處理方法 ◆ 項目遠離傳統(tǒng)商業(yè)中心，商業(yè)氛圍不足； ◆ 人氣不旺； 針對以上兩點，可通過人為在賣場、工地包裝烘托商業(yè)氣氛，另外也可于現(xiàn)場舉辦各種商業(yè)促銷活動來聚集人氣及造勢。 第五節(jié) 廣告媒體安排 中國最大管理資源中心 一、廣告媒體安排 項 目 實施時間 內(nèi) 容 發(fā)布媒體 工 作 說 明 備 注 大地公司 翼虎公司 報紙廣告 6— 7 月 項目形象展示 《廣西廣播電視報》 審核廣告內(nèi)容 廣告設計兼發(fā)布 整版為主 8 月 開盤告示 整版為主 8— 12 月 項目促銷、招商及賣點展示 半版為主 路牌廣告 5月 項目形象展示 市區(qū)入口轉(zhuǎn)盤處 審核廣告內(nèi)容 廣告設計、制造兼發(fā)布 200㎡ 以上 工地現(xiàn)場 80㎡ 以上 人民路與桂南路交叉路口 100㎡ 以上 桂貴路燈柱工字旗 約 2030 對 宣傳單頁 6— 12 月 項目促銷、招商及賣點展示 —— 審核廣告 內(nèi)容 廣告設計、印 刷 兼 發(fā)布 16開彩印單頁為主 電視廣告 7— 10 月 形象及賣點展示、招商信息 桂平電視臺 審核廣告 內(nèi)容 廣告設計、制 造 兼 發(fā)布 —— 樓 書 6 月 形象展示及項目介紹 —— 審核樓書 內(nèi)容 樓書設計、印 刷 兼 發(fā)布 包括樓書、手袋、展 板 、 模型 、 禮 品等。 售樓部及工地包裝 5月 形象展示 項目現(xiàn)場 審核包裝方案 方案設計、實施 —— 促銷及旺場活動 7— 12 月 —— —— 審核活動計劃 活動組織 —— 二、推廣步驟 本項目擬于 20xx 年 10 月開始銷售，為使銷售工作在 7 個月內(nèi)完成，建議將推廣工作分為 4 個階段約 9 個月進行，具體推廣步驟如下： 推廣階段 時 間 任 務 中國最大管理資源中心 準備期 5月 — 7月 戶外廣告牌設置和工地包裝工作的完成，平面媒體的宣傳包括報紙廣告投放和宣傳單頁發(fā)送，廣為告知本項目，迅速樹立樓盤知名度。 內(nèi)部認購期 7 月 — 8月（獲取預售證止） 全方位廣告宣傳，開盤活動作配合。 強銷期 8 月 — 10 月下旬 (獲取預售證后的 3個月內(nèi) ) 持續(xù)穩(wěn)定的報紙廣告投入，鞏固項目形象。 持續(xù)期 11 月 — 12 月 (獲取預售證后的 6個月內(nèi) ) 持續(xù)穩(wěn)定的報紙廣告投入和有針對性的促銷活動。 三、宣傳推廣費用初步預算 本項目銷售額超過 6000 萬元，推廣費用擬為銷 售額的 %約 120— 150 萬元，以下為各媒介費用組合說明與推廣費用使用計劃（此為模擬數(shù)額，待進入推廣實施階段后始列出詳細費用支出計劃）： 報紙（40萬 元） 路牌（20萬 元）電視（27萬 元） 宣傳單（10萬 元）SP活 動(15 萬元） 現(xiàn)場包裝(7萬 元)6月７月 ８月 ９月 10月 11月 12月1月 2月報紙路牌電視宣傳頁SP活動現(xiàn)場包裝 第六節(jié) 廣告投放計劃 一、準備期 ◆廣告目的：引起市場關(guān)注，提升項目的知名度，開始為銷售進行客戶積累， 中國最大管理資源中心 進行客戶積累，了解客戶投資意向； ◆廣告任務：樹立項目產(chǎn)品形象、擴大其公眾知名度； ◆訴求點：項目地址、總平規(guī)劃、立面效果圖、咨詢電話； ◆媒 體選擇：戶外路牌、報紙、宣傳折頁。 （一）戶外廣告 投放時間：項目進入準備期開始。 廣告位置：銷售中心入口處、桂貴路轉(zhuǎn)盤位置、桂南路與人民路交匯處 廣告內(nèi)容：戶外廣告需要強烈的視覺效果，才能使經(jīng)過廣告牌的人能在短短的時間留下記憶。但是由于行人的視覺停留有限，廣告內(nèi)容不宜過多，因此廣告設計時采用簡約的設計風格，圖片可以是項目總平規(guī)劃圖、立面效果圖，廣告中只列舉有項目名稱、 Logo、主題廣告語、銷售中心地址、電話、開發(fā)商名就可以了。 制作工藝：高精度的戶外廣告噴繪。 （二）報紙廣告 投放時間 ：項目完成銷售中心建設包裝后； 投放媒體：《廣西廣播電視報》 投放量：三次； 廣告內(nèi)容：與路牌廣告基本一致，因為載體不同，可以在路牌廣告內(nèi)容的基礎(chǔ)上有所增加或者對內(nèi)容進行具體化。 廣告效用增強：由于桂平人讀報意識遠不如南寧等我區(qū)的主要城市，報紙的訂閱數(shù)量較低，為了使增強報紙廣告的效用，可以采取饋贈等方法向市民免費發(fā)放等有項目廣告的報紙，即引起市民關(guān)注又使廣告效用得以增強。贈送數(shù)量為一千份。 廣告設想 ★廣告一 主標：引領(lǐng)桂平商業(yè)未來，開創(chuàng)數(shù)碼時尚生活！ 中國最大管理資源中心 ★廣告二 主標：發(fā)現(xiàn)桂平商 業(yè)龍脈！ ★廣告三 主標：商業(yè)龍頭股，數(shù)碼黃金鋪！ （三）宣傳折頁 廣告內(nèi)容：與報紙廣告基本一致，因為獨立印刷，使用期限較長，所以應該包括項目所有廣告元素（價格等銷售元素由于政策的限制在取得預售證前不能刊登），可以參考樓書的內(nèi)容。 廣告投放：選擇在人流量比較多的周末在市區(qū)主要道路進行派發(fā)，或者與報紙廣告一起派送。由于宣傳折頁容易造成環(huán)境污染，派發(fā)前需要與環(huán)衛(wèi)等相關(guān)單位通報。 二、內(nèi)部認購期 ◆廣告目的：推動客戶前來銷售中心進行咨詢、預定房號，為項目正式銷售進行意向客戶積累； ◆廣告任務：強化項 目產(chǎn)品形象、提高其的美譽度； ◆訴求點：項目地址、總平規(guī)劃、立面效果圖、數(shù)碼主題、咨詢電話及推廣活動； ◆媒體選擇：所有選定的廣告媒體。 （一）報紙廣告 投放時間：項目開盤前； 投放量：三次以上； 廣告內(nèi)容：以進行開盤預告為主，包括項目開盤時間、地點、價格、優(yōu)惠策略及開盤活動在內(nèi)。 廣告效用增強：繼續(xù)采取上述的手法進行廣告效用增強。 廣告設想： 中國最大管理資源中心 ★廣告一 主標：一生何求？ 說明：以懸念的形式向客戶傳達一種理念，即勞碌一生就是為了擁有一間象本項目一樣的黃金商鋪，一生衣食無憂。 ★廣告二 主 標：商業(yè)龍頭股，數(shù)碼黃金鋪?。? ★廣告三 主標：匯宏時代明天盛大開盤??！ （二）電視廣告 投放時間：項目開盤一個月； 投放量：每天晚上黃金時段兩次以上； 廣告內(nèi)容：以項目簡介為主，結(jié)合項目銷售中心、項目總平鳥瞰圖、立面效果圖等進行說明，廣告時長 30 秒。 三、強銷期 ◆廣告目的：輔助完成銷售任務，促進銷售快速、有序的進行； ◆廣告任務：使客戶認同項目的市場價值； ◆訴求點：項目地址、總平規(guī)劃、立面效果圖、數(shù)碼主題、咨詢電話、推廣促銷活動； ◆媒體選擇：所有選定的廣告媒體。 （一）報紙廣告 投 放時間：進入強銷期； 投放量：三次； 廣告內(nèi)容：項目價格、促銷活動預告、銷售進度、施工進度、招商預告。 廣告效用增強：繼續(xù)采取上述的手法進行廣告效用增強。 廣告設想：屆時根據(jù)項目銷售工作的需要，結(jié)合促銷手段，制定具體的 中國最大管理資源中心 廣告設計方案。 （二）電視廣告 投放量：每天晚上黃金時段兩次以上； 廣告內(nèi)容：以喜慶熱烈的開盤現(xiàn)場為主畫面，配合一些有關(guān)商業(yè)氛圍主題的素材畫面，旁白參考內(nèi)部認購期腳本。廣告時長 30 秒。 其它：可以根據(jù)需要增加一些其它方式廣告，如：連續(xù)劇播放時段的冠名權(quán)等。 四、持 續(xù)期 ◆強調(diào)樓盤旺銷的人氣。 ◆突出價格走高趨勢，刺激客戶購買欲望。 ◆針對此前營銷推廣中出現(xiàn)的問題作相應的調(diào)整，完善項目形象。 廣告方案根據(jù)具體市場變化情況另外制定。 第七節(jié) 推廣活動及旺場計劃 推廣活動的策劃與實施以推動項目銷售、招商進行為主，即使推廣活動再精彩，客戶投資本項目的原始動機是因為有利可圖、符合他們的投資要求，因此，活動方案的實施要對項目工作有正面的推動作用，不能影響工作的正常開展，在此原則下制定以下推廣活動方案。本方案為預期的一種方案設想，有著很大的機動性，項目應該密切注意市場動 態(tài)變化，合理的利用一切有利于項目市場推廣的機會，進行事件營銷。 一、開盤造勢活動 活動時間： 20xx 年 8 月 活動地點：工地現(xiàn)場 中國最大管理資源中心 活動主題：開盤慶典 活動內(nèi)容簡介：當日邀請桂平政府及相關(guān)單位領(lǐng)導、各經(jīng)銷商參加開盤儀式，聯(lián)系桂平電視臺、桂平市報等媒體采訪報導；慶典節(jié)目主要由文藝演出組成；凡集齊系列廣告者，可獲價值 50 元的精美禮品，若當場訂購另可獲額外折扣優(yōu)惠；舉行抽簽購房活動，另舉行抽獎儀式，從訂房者當中抽出數(shù)名客戶，中獎者獲北海二日游大獎。 慶典流程為政府領(lǐng)導講話 — →開發(fā)商講話 — →剪彩儀式 — →文藝演出 — →抽 簽購房活動 — →文藝演出 — →抽獎活動 活動目的：以禮品贈送及優(yōu)惠大獎等吸引市民及客戶，以喜慶熱鬧的文藝演出烘托現(xiàn)場氛圍，以抽簽購房活動營造緊張狀況影響客戶心理。 二、旺場經(jīng)營活動 活動時間： 20xx 年 1 月 活動地點：本項目商場內(nèi) 活動主題：大型家電平賣活動 活動內(nèi)容：本項目與入駐家電商場的各經(jīng)銷商聯(lián)合舉辦為期一周的大型家電平賣活動，每天將有十款特優(yōu)家電酬賓，例如 4 部市價 2500 元 /部的純平彩電僅售 1850 元 /部、 3 臺市價 20xx 元 /臺的冰箱僅售 1500/臺、 3 部市價 1500 元 /部的洗衣機僅售 1000 元 /部等， 另活動期間所有家電均以低于桂平其它家電商場售價的優(yōu)惠價出售。 活動目的：利用大眾對大家電的喜好心理及便宜價格的極大吸引力，聚集人氣，擴大本項目在桂平的影響力和知名度，通過關(guān)聯(lián)活動加深本項目重點經(jīng)營的家電商場在桂平家電市場中的重要地位。 活動要點： ◆ 特優(yōu)價家電低于成本價的金額擬由本項目與各經(jīng)銷商分擔，例如純平彩電成本價 2200 元 /臺，若以 1850 元 /臺售出，其中 400 元 /臺的支出由雙方各承擔200 元 /臺。 中國最大管理資源中心 ◆ 優(yōu)惠價家電的促銷成本由各經(jīng)銷商自行承擔。 ◆ 本活動舉辦成本較低，無需專門的場地、活動人員費用， 支出僅限報紙、宣傳單以宣傳活動信息以及一定的家電促銷成本負擔（約 2 萬余元），活動總費用不到 3 萬元，但效果上佳。