【正文】 商務人士。，發(fā)展商在前期宣傳推廣活動中充分造勢，擴大商界影響力，把商圈人流最大限度地引導到友誼廣場來，打造新的商圈。②延長顧客人均停留時間為目標A、友誼廣場內部設有多種怡情水景景觀和音樂噴泉廣場，使顧客在游逛商場的同時享受廣場濃厚休閑娛樂文化氛圍氣息；內部另增設餐飲娛樂區(qū)，使家庭集體購物群體在消費的過程中盡享其樂。，作為廣場的外部景觀，這些設施更增強了廣場的聚客能力。③提高日均銷售額及利潤為目標A、多元化的價格策略，實行商品價格分割，分高、中、低價三個檔次，增設特價賣場和促銷活動，提高廣場日均營業(yè)銷售額，實現(xiàn)利潤最大化。B．全方位多元化經(jīng)營手法，不同消費區(qū)域會給整個廣場帶來多個利潤增長點。專業(yè)管理公司的介入為將友誼廣場發(fā)展成為揚州城北片區(qū)規(guī)模經(jīng)營最大、品味層次最高的大型購物中心，加快友誼廣場的建成及運營進程，徹底改變揚州市商業(yè)市場多、小、散、亂的整體局面，建立科學化、規(guī)范化、市場化的可行性管理體制，整頓市場經(jīng)營秩序、安全消防和綜合治理，友誼廣場引進專業(yè)化管理公司是非常有必要的。管理公司、發(fā)展商、投資者通力合作，利用其先進管理經(jīng)驗保證投資者獲得穩(wěn)定的高額回報。（二）硬件提升主力商家的引進及主題商場的設置友誼廣場在產品結構合理劃分的前提下，大力引進主力商家的進駐，以多種廣告方式重點宣傳一、二線品牌商品，以其較強的品牌知名度來帶動整個廣場在百姓心中的影響力，強烈占有消費者心理市場份額，以其經(jīng)營特色不同分層劃分主題商場，實現(xiàn)層層包圍，以點帶面，擴大整體營銷戰(zhàn)果。完善的硬件配套設施（待進一步確定）煙感報警、消防噴淋滅火、電訊廣播、電腦管理和保安防損等服務設施和服務功能完善，為入駐商戶和廣場顧客創(chuàng)造了安全、舒適的經(jīng)營條件和完美的購物環(huán)境。友誼廣場的構建，以投資者和消費群體為核心出發(fā)點，廣場完善的配套設施及巨大寬廣的經(jīng)營面積開創(chuàng)揚州城北片區(qū)居民投資創(chuàng)富新模式。廣場每層層高四米余，內設冷暖中央空調、雙向扶梯，專用貨梯等，設施配套齊全，室內購物環(huán)境悠雅通透，設有多處景觀，并由國內著名專業(yè)商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，集購物、休閑、娛樂、旅游和觀賞為一體的大型商業(yè)中心。第五部分 宣傳推廣策略一、廣告宣傳整體目標結合項目的具體情況和當?shù)孛襟w的影響力、傳播優(yōu)勢，制定廣告適當可行的媒體投放策略，以達到財進其用的目的。流程要點：炒熱概念、吸引關注、引導消費、引爆購買。全程核心推廣策略——采用IMC（整合營銷傳播）的手法，將實際銷售與廣告、MD、公關等緊密結合。強調戰(zhàn)術上的高度統(tǒng)一性?！獋鞑サ闹饕α糠旁趯ν顿Y、盈利概念以及信心保證的大力渲染，而不是常規(guī)宣傳商鋪本身功能的做法。要點是對消費者的攻心戰(zhàn)。廣告?zhèn)鞑シ绞桨凑掌鋱蟮阑?、新聞化、情?jié)化、人性化原則，在媒介形式上主要以報紙軟體廣告、硬體報紙廣告、戶外媒介廣告、主題情節(jié)形式印刷品為主，以現(xiàn)場展示廣告、雜志廣告為輔。前期作好公關活動，利用戶外廣告、DM單、平面等媒介加大項目的市場宣傳力度。①報道及討論形式的電視軟體廣告；②懸念式、大型形象牌的長期廣告；③圖表化、情節(jié)化的印刷品廣告（分階段推出）；④服務式、咨詢式的動態(tài)、促銷和展示廣告；⑤告知式、現(xiàn)場式的“旺鋪”拍賣實施活動。針對項目綜合廣告效果的評估，我們建立完善的監(jiān)控措施，隨時使策劃與銷售的互動，調整、修正各項實施計劃。廣告時間段劃分和訴求重點具體分為四個階段，即蓄勢期1個月，認購期1個月，強銷期3個月，保溫期3個月。Ａ、廣告時間段劃分籌備期/市場預熱期（1）期限：7月中旬——8月初（2）推廣策略：本階段DM和戶外形象廣告、外賣場形象包裝、報廣四頭并進，以DM和戶外作為傳播重點。（3）項目執(zhí)行計劃模擬：編號項目類別項目明晰時段成本控制A戶外大型形象廣告在長春路與友誼路交匯處樹立一塊大戶外形象牌本案樓體頂部及外部樹立或懸掛大戶外形象牌及昭示布B報廣《商業(yè)巨鱷進入城北消息篇》《商業(yè)巨鱷來了消息被證實篇》巨頭浮出友誼廣場醞釀大動作消息篇友誼廣場商城返租營銷模式《返租模式學術講解篇》《返租模式學術講解之跟蹤報道采訪發(fā)展商篇》《返租模式學術講解之跟蹤報道采訪策劃機構篇》《創(chuàng)富時代完全攻略篇》軟文式廣告《“排隊買鋪”？之怪現(xiàn)象篇》C賣場形象包裝外賣場形象進行全面包裝。售樓處裝飾布置D派發(fā)硬性廣告DM商業(yè)巨鱷帶來了什么？商業(yè)原子彈、返租式商鋪正式引爆篇芝麻開門倒記時篇“窮爸爸”與金山篇城北人的遺憾篇金算盤篇EPR舉辦揚州城市定位發(fā)展論壇開盤儀式合計RMBＢ、廣告訴求重點——商業(yè)巨鱷在城北隆重登場C、階段訴求——①友誼廣場整體VI系統(tǒng)；②具有物業(yè)的全部產權；③項目具有極強的前瞻性和可塑性；④具有其廣闊的市場前景和升值潛力；⑤項目所處頂級黃金區(qū)域；⑥項目屬于城北區(qū)域內唯一的規(guī)模化、品牌化、專業(yè)化的黃金商鋪；⑦商鋪內外配套設施完善。D、部分模擬廣告副標題①友誼廣場現(xiàn)代商業(yè)中心，打造揚州的鉆石商圈新座標！名店、專家聯(lián)手全力打造的揚州全新購物天堂?、诿甑募用?，返租式商鋪顛覆傳統(tǒng)投資理念，兩位數(shù)年利潤增長率，商鋪巨大升值空間。項目市場形象推廣①在項目區(qū)域內樹立較大的廣告牌，高空轟炸，快速建立項目形象。②在項目區(qū)域內經(jīng)過的公交車身制作車身廣告，直接面對目標客戶群。③項目現(xiàn)場體驗式營銷環(huán)境的創(chuàng)造（營銷中心、外立面設計裝飾、廣場包裝等）。廣告營銷費用建議廣告營銷費用按房地產的廣告投放比例，結合目前揚州房地產市場營銷背景，好利意公司根據(jù)專業(yè)的推算，%投入廣告費用，總費用投入不能低于100萬元（并且，在廣告的選擇、執(zhí)行上希望我們的專業(yè)得到尊重）。此廣告費用包括媒體、戶外路牌以及銷售現(xiàn)場包裝、小型公關活動的所有費用。第六部分 關于籌組經(jīng)營管理公司的建議一、經(jīng)營管理公司的組建我司建議由發(fā)展商委派一名副總經(jīng)理負責組建并任該公司總經(jīng)理。我司建議經(jīng)營管理公司獨立注冊，具有法人地位，日后與客戶簽定正式租售合同。二、經(jīng)營管理公司職能在物業(yè)租售期負責指導、監(jiān)控代理公司的租售運作。審批有關銷售的資料、文件及宣傳推廣計劃。審批宣傳推廣費用。盡力協(xié)助代理公司開展租售工作。在物業(yè)建設期維護好工地形象，協(xié)助代理公司向客戶解釋有關物業(yè)管理的內容及收費問題。在物業(yè)交付使用后保障其正常運作。負責組織商場的營銷推廣，提升商場的價值。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。三、經(jīng)營管理公司工作架構總 經(jīng) 理副總經(jīng)理營銷部（經(jīng)理1人）管理部（經(jīng)理1人）財務部（4人）行政部（3人）工程部（經(jīng)理1人）清潔(若干人)人）維修(2人)策劃組（1人）營銷組（3人）工程組（2人）保安(若干人)人）開發(fā)組（2人）四、關于物業(yè)管理方面的建議由發(fā)展商自行籌組管理隊伍，由顧問公司推薦管理顧問。管理顧問主要是引入先進的管理模式，培訓管理人員，幫助制定管理方案及財務預算方案，以及幫助制定有關管理條例，客戶手冊等。這種方式有利于節(jié)省成本，但不足之處是培訓及提高員工質素，建立新的管理模式需要有個過程，難以在短期內提升物業(yè)價值。引入國內外知名管理公司。這種方式的好處是即時見功，能令外界眼前一亮，易產生品牌效應，可較快提升物業(yè)價值。不足之處是成本可能較高（在租售率不高時管理費的差額須由發(fā)展商補貼，管理公司一般是收取占總管理費10％的經(jīng)理人酬金）。南京好利意置業(yè)顧問有限公司2005年7月2005 / 6/ 25友誼廣場營銷策劃執(zhí)行報告