【導(dǎo)讀】資金籌措投資估算效益分析文章標(biāo)題類目狀態(tài)點(diǎn)擊發(fā)布時(shí)間工程監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定06.經(jīng)濟(jì)管理市場(chǎng)分析國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況預(yù)測(cè)????????資金籌措投資估算效益分析浙江省集體合同條例詳解.經(jīng)濟(jì)管理市場(chǎng)分析國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況預(yù)。貼現(xiàn)業(yè)務(wù)的健康發(fā)展―魏興富副總經(jīng)理在貼現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員培訓(xùn)班上的講話.經(jīng)濟(jì)管理市場(chǎng)分析國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況預(yù)測(cè)????????

　　

【正文】 戶，持續(xù)合理的有效推廣，為廣大的投資者、經(jīng)營(yíng)者提供一個(gè)理想的操作平臺(tái)。 一、 大型商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量過(guò)大，消費(fèi)人口不足 前面已經(jīng)提到，在本項(xiàng)目所在區(qū)域，大型商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較大而城市人口偏少，不足以支撐幾個(gè)大場(chǎng)同時(shí)經(jīng)營(yíng)，這種情形，將會(huì)導(dǎo)至各大商場(chǎng)對(duì)投資者、經(jīng)營(yíng)者及消費(fèi)者的爭(zhēng)奪，從而令到競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，本項(xiàng)目屬于新開發(fā)，面對(duì)的是一個(gè)買方市場(chǎng)， 問(wèn)題會(huì)更多。 二、 本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)有所不足 主要是柱網(wǎng)間距過(guò)小，部分扶梯及升降梯擺放位置不妥，地下停車位不足以及前廣場(chǎng)不夠大等，后面會(huì)有專門敘述。 三、 遠(yuǎn)期樓花易產(chǎn)生信心障礙 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)在一個(gè)月后推出市場(chǎng)，現(xiàn)時(shí)基礎(chǔ)工程尚未完成，屬于遠(yuǎn)期樓花，購(gòu)買者或經(jīng)營(yíng)者對(duì)物業(yè)能否按時(shí)建成并交付使用會(huì)有信心障礙。 53 一、 本項(xiàng)目剛投入開發(fā)，尚有時(shí)間考察廣州乃至全國(guó)知名大商場(chǎng)，總結(jié)其開發(fā)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，可以少走彎路，避免重大失誤。 二、 引入最新的經(jīng)營(yíng)消費(fèi)模式，在與同類樓盤的競(jìng)爭(zhēng)中，有利于后發(fā)制人。 三、 運(yùn)用極具誘惑力的租售 手法，最大限度地吸引買家，投資者和經(jīng)營(yíng)者。 一、 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上的不足有可能產(chǎn)生建成后是否適應(yīng)市場(chǎng)，是否適應(yīng)經(jīng)營(yíng)者需求的問(wèn)題，或者縱然能按經(jīng)營(yíng)者的需求進(jìn)行調(diào)整改動(dòng)，也不得不承受降低租金、售價(jià)的損失。 二、 資金風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目的資金籌措，除自有資金及銀行貸款外，相當(dāng)部分要依賴預(yù)售預(yù)租。預(yù)售物業(yè)如屬辦按揭者，有銀行放款期；預(yù)租者如屬大經(jīng)營(yíng)商家，一般所需面積大，租金低、條件較苛刻，前期一般只簽意向書，待物業(yè)落成，并可交付使用時(shí)方簽正式合同及交付按金租金等有關(guān)款項(xiàng)。上述情況如遇到某些環(huán)節(jié)上的阻滯 ，就會(huì)給開發(fā)投入帶來(lái)資金壓力。 61 項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群 本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群如下： ■ 具有中等以上收入的本地居民。 ■ 肇慶轄下各衛(wèi)星市鎮(zhèn)具有中等以上收入的居民。 ■ 觀光旅游者。 ■ 來(lái)自珠三角的經(jīng)商人士、大中小企業(yè)員工。 71 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 根據(jù)前述的項(xiàng)目特點(diǎn)、市場(chǎng)條件及社會(huì)消費(fèi)趨勢(shì)進(jìn)行判斷，本項(xiàng)目不適宜走傳統(tǒng)百貨零售業(yè)的模式，建議將本項(xiàng)目功能定位為：以大型超市、零售業(yè)為主，休閑娛樂(lè)餐飲服務(wù)業(yè)為輔，并以休閑、娛樂(lè)餐飲服務(wù)帶動(dòng)零售，開創(chuàng)全新消費(fèi)潮流的標(biāo)志性商業(yè)中心。 以大型超市、零售業(yè)為主，有利于盡快回收資金；以休閑娛樂(lè)、餐飲服務(wù)帶動(dòng)零售有利于增加和積聚人氣、擴(kuò)大知名度。 7. 2 檔次定位 中檔以下的建造及經(jīng)營(yíng)檔次與本項(xiàng)目地理位置、商業(yè)環(huán)境不相稱。走高檔路線則與肇慶現(xiàn)時(shí)的整體消費(fèi)水平不一致。 建議將本項(xiàng)目的建造檔次定位為中高檔大型商業(yè)物業(yè)，將本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)檔次定位為中至中高檔大型超市、零售、休閑娛樂(lè)及餐飲服務(wù)的大型商業(yè)物業(yè)。 一、 銷售 72 ■ 銀行、金融證券機(jī)構(gòu)。金融行業(yè)資金充足，只要地頭好，物業(yè)質(zhì)素好，他們就有可能購(gòu)買，所需面積從數(shù)百平方米甚至超一千平方米 。 ■ 民營(yíng)生產(chǎn)廠家。如有實(shí)力的家具制造商等，會(huì)購(gòu)買商場(chǎng)用作經(jīng)營(yíng)展示，所需面積一般過(guò)千平方米，如果租場(chǎng)，則所需面積可能更大。 ■ 小商家、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。該類人士屬商場(chǎng)的小業(yè)主，一般經(jīng)營(yíng)面積從幾平方米到數(shù) 10平方米，間隔小，總價(jià)低的鋪位較受歡迎。一個(gè)場(chǎng)在引入了知名商企后，就靠吸引這類小業(yè)主買鋪經(jīng)營(yíng)，托起整個(gè)市。 ■ 商鋪投資者。手中擁有富余資金，買一兩個(gè)鋪返租或轉(zhuǎn)租出去，期望有較高的回報(bào)。 二、 租賃 ■ 大型百貨、超市。以租為主，通常面積過(guò)萬(wàn)平方米，一般選擇自行裝修、自行管理 ■ 連鎖店。如佐丹奴、屈臣氏之類，對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地一般 不買，所需面積中等，約 150— 400 平方米。 ■ 品牌店。如皮爾卡丹、卡佛連、 SATCHI 等，所需面積從數(shù) 10平方米至過(guò) 100平方米。 ■ 著名快餐連鎖店。如麥當(dāng)勞、必勝客、肯德基之類，對(duì)場(chǎng)地一般也是只租不買，其名聲越大（如麥當(dāng)勞），入駐條件越苛刻。 ■ 中、西餐飲經(jīng)營(yíng)店。所需面積從過(guò)百平方米到過(guò)千平方米不等。 73 ■ 各類零售與批發(fā)的廠家。該類廠家租場(chǎng)主要是設(shè)門市作為窗口推銷其產(chǎn)品。 ■ 個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。所需面積較小，約 10— 30平方米。 一、 租賃價(jià)格 經(jīng)發(fā)展商確定，本項(xiàng)目月租均價(jià)（按建筑面積計(jì)算 ）如下： ■ 百貨超市 40元 /㎡ ■ 風(fēng)味食街 20元 /㎡ ■ 其他專賣店，品牌店另行定價(jià) 發(fā)展商提供滿足使用功能的電力、空調(diào)，消防、供水、排水總管至租售物業(yè)自然層設(shè)備井位置，場(chǎng)地設(shè)備配置及二次裝修均由租戶負(fù)責(zé)。如百貨超市自行負(fù)責(zé)空調(diào)、消防設(shè)備，則 月租均價(jià)為 30 元 /㎡。 主要租賃條件。 百貨、超市物業(yè)簽 10 年以上租期，其他物業(yè)租期簽 3 年以上。租金單價(jià)每?jī)赡赀f增 5％。裝修免租期 3～ 6 個(gè)月（視乎所租場(chǎng)地大?。? 二、 出售價(jià)格（待議） 經(jīng)發(fā)展商確定，本項(xiàng)目銷售均價(jià)（按建筑面積計(jì)算）如下： 74 A、 B 區(qū) C、 D 區(qū) ■ 首層 ■ 首層 ■ 夾層 ■ 二層 ■ 二層 ■ 三層 ■ 四層 ■ 地下車位 81 項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合及分布 一、經(jīng)營(yíng)主題 A、 以大型超市、時(shí)尚、休閑、娛樂(lè)、特色飲食、為人流的主要引導(dǎo)，從而帶動(dòng)零售消費(fèi)和其它消費(fèi)。 B、 營(yíng)造一個(gè)時(shí)尚的生活中心，融購(gòu)物、享受與方便生活于一體的特色主題商場(chǎng)。 C、 以全面性、綜合性、集中性為布局主題，全方位面向各階層目標(biāo)顧客群。 D、 裝修設(shè)計(jì)以特色，多變煥發(fā)魅力， 表露出層次感，形成不同的千變?nèi)f化的吸引力。 二、布局主題： A、購(gòu)物 a. 大型超市 b. 名店廊 c. 化妝品 d. 珠寶店 e. 鐘表、精品 f. 服裝、皮具 g. 其他生活用品 82 B、兒童天地 a. 兒童玩具、電動(dòng)、電子游戲中心 b. 兒童服裝、食品、用品 c. 兒童樂(lè)園 C、飲食天地 （澳門街、泰國(guó)菜、日本壽司、韓國(guó)菜）。 （冷飲、熟食、糖果、零食、鮮榨果汁） D、娛樂(lè)（增加夜間吸引） d. 桑拿、沐足 e. 夜總會(huì)或 DISSCO E、便利生活： a. 銀行 b. 郵局 c. 旅行社 d. 美發(fā)、美容 e. 藥店 f. 禮品包裝 83 g. 服務(wù)代理 h. 結(jié)婚用品及服務(wù) i. 中介代理 F、知識(shí)廣場(chǎng) G、數(shù)碼高科技 、形象包裝設(shè)計(jì) 、婚紗設(shè)計(jì) H、運(yùn)動(dòng)館 c. 保健用品 、運(yùn)動(dòng)鞋 、遠(yuǎn)足用品 84 j. 獵魚用品及水上用品 I、觀賞類 、園藝用品 、養(yǎng)魚用品 三、各層功能分布 ■ 負(fù)一 層：設(shè)備層及停車場(chǎng)，共有 300個(gè)車位 ■ A、 B 區(qū)首層：時(shí)代名店城（中高檔服裝、皮具、化裝品、珠寶店、銀行、金融證券、品牌專賣店、精品、禮品、醫(yī)藥旅游產(chǎn)品和用品等分區(qū)租售。 ■ A、 B 區(qū)夾層：流行前線（散鋪間隔，大眾化中檔貨品綜合性布局，麥當(dāng)勞或肯德基）。 ■ A、 B 區(qū)二、三層：大型百貨、超市（打出大型超市本身品牌例如好又多、吉之島、百佳），按層或縱向分割租售（縱向分割亦可以按一至三層分割，應(yīng)視乎實(shí)際而定）。 其余部分：知識(shí)廣場(chǎng)（圖書店、工藝品、書畫、藝術(shù)） ■ A、 B 區(qū)四層：娛樂(lè)世界（桑拿、沐足、夜總會(huì)或 DISCO；中西餐飲、休閑娛樂(lè)。 ■ C、 D 區(qū)首層：兒童天地、高科技數(shù)碼城、觀賞類（按其租值 85 分布） ■ C、 D 區(qū)二層：運(yùn)動(dòng)用品、家具城、名牌特價(jià)場(chǎng)。 ■ 裙樓頂層，平臺(tái)花園、會(huì)所網(wǎng)球場(chǎng)、小型泳池等。 ■ 產(chǎn)品出租展示區(qū)域： A、 B 區(qū)主入口前廣場(chǎng)。 A、 B 區(qū)中庭。 C、 D 區(qū)首層中廊。 以上僅為初步方案，需待本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)修改后（板層和柱網(wǎng)不變），才能對(duì)本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)和布場(chǎng)加以完善。 91 租售推廣策略 經(jīng)過(guò)調(diào)研、考察，肇慶市現(xiàn)階段的商業(yè)物業(yè)存在各種不同程度的面問(wèn)題，時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上也存在不足之處，必須揚(yáng)長(zhǎng)避短，充分發(fā)揮自 身優(yōu)勢(shì)，才能適應(yīng)市場(chǎng)，占領(lǐng)市場(chǎng)的制高點(diǎn)。 由于本項(xiàng)目回收資金的需要，建議 7 月下旬首推內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。 一、銷售分區(qū) 銷售的分區(qū)有利于商業(yè)運(yùn)作公司的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，為買家提供合適的鋪位。 A、自由投資區(qū) —— 適合投資者購(gòu)買后保租回報(bào)，由商業(yè)運(yùn)作公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。 B、自主經(jīng)營(yíng)區(qū) —— 客戶購(gòu)買后自行經(jīng)營(yíng)或租賃 二、價(jià)格策略 —— “低開高走，差別定價(jià)”并舉 針對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)狀，需迅速回籠資金，價(jià)格通過(guò)低開高走，吸納首批買家，保證資金到位，然后逐步上調(diào)，使樓盤升溫、增值，從而達(dá)到一種宣傳效果（注意：定價(jià)必須準(zhǔn)確 一步到位）。同時(shí)對(duì)不同位置，不同戶型，不同面積的鋪位，進(jìn)行不同的差別定價(jià)。通過(guò)價(jià)格杠桿，引導(dǎo)購(gòu)買意向，達(dá)到均衡出貨。 92 三、集中銷售 —— 通過(guò)對(duì)準(zhǔn)客戶購(gòu)買心理的影響，在短期內(nèi)達(dá)到大量成交的效果，并使項(xiàng)目產(chǎn)生震撼力擴(kuò)大影響效應(yīng)。 1） 集中銷售必須有足夠準(zhǔn)客戶的前提下實(shí)施，主要在每期首推階段使用。 2） 集中銷售是對(duì)有意向買家按其先后次序派發(fā)籌號(hào)，并以貳仟元作押金，于規(guī)定時(shí)間日期內(nèi)，按其籌號(hào)的先后次序統(tǒng)一認(rèn)購(gòu)。貳仟元押金可退。 四、保租回報(bào) —— 使客戶對(duì)本項(xiàng)目購(gòu)買有信心的保證（即返、期返）。 由于競(jìng)爭(zhēng)的激烈，在推售過(guò)程中商 家們各出其謀，以其吸引買家的注意力，“保租回報(bào)”是 2020 年推售手法的一大熱點(diǎn)，但現(xiàn)階段的買家日趨成熟，靠“保租回報(bào)”的銷售手法已經(jīng)陳舊，但“保租回報(bào)”依然是一個(gè)重要的推售手法，現(xiàn)時(shí)買家最為看重的始終都是商場(chǎng)的前景，因此，各商家利用“保租回報(bào)”統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，以低租金將品牌經(jīng)營(yíng)者直接引入經(jīng)營(yíng)，建立主題式的商場(chǎng)。 保租回報(bào)方式： 93 方式 具體計(jì)算 即返 A 根據(jù)發(fā)展商各自規(guī)定的比例，在成交價(jià)中一次性扣除。 例：某商鋪成交價(jià) 100 萬(wàn)元，按四年返還 30%計(jì)算。 計(jì)算：在成交價(jià)中一次性扣除 30%，即實(shí)際成交價(jià)70 萬(wàn)元，首期付 35萬(wàn)元，按揭 35 萬(wàn)元。 即返 B 根據(jù)發(fā)展商各自規(guī)定的比例，在首期款中扣除。 例：某商鋪成交價(jià) 100 萬(wàn)元，按四年返還 30%計(jì)算。 計(jì)算：成交價(jià) 100 萬(wàn)元，首期款 50 萬(wàn)元，按揭 50萬(wàn)元，在首期款中一次性扣除成交價(jià)的 30%，即首期付 20 萬(wàn)元，按揭 50萬(wàn)元。 期返 根據(jù)發(fā)展商各自規(guī)定的比例，開業(yè)時(shí)按比例每季或每年返還。 例：某商鋪成交價(jià) 100 萬(wàn)元，按四年返還 40%計(jì)算。 計(jì)算：成交價(jià) 100 萬(wàn)元，首期付 50 萬(wàn)元，按揭 50萬(wàn)元，開業(yè)時(shí)每年按成交價(jià)的 10%返還，即每年返還10 萬(wàn)元，共四年。 以上各種銷售方式無(wú)論是即返或期返均由發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，通常會(huì)采用兩種方式： A、打破銷售時(shí)的間隔格局，以地磚的顏色識(shí)別原間隔，然后由發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。 94 B、按原銷售時(shí)的間隔格局，由商業(yè)運(yùn)作公司統(tǒng)一招納經(jīng)營(yíng)者。 五、客戶聯(lián)誼模式 —— 借勢(shì)發(fā)掘潛在客戶擴(kuò)大宣傳效果。 客戶聯(lián)誼：主要在首推后第二階段開始實(shí)施。其形式是時(shí)代廣場(chǎng)的業(yè)主，每戶可擁有一張主卡和五張副卡，業(yè)主持主卡，將五張副卡分別推薦給有意向購(gòu)買時(shí)代廣場(chǎng)的朋友、親戚等。持副卡購(gòu)買者可獲優(yōu)惠，但每次限使用一張，業(yè)主同等獲有優(yōu)惠，五張副卡用完即止。 （以上幾 種模式在銷售中交錯(cuò)使用） 一、自主經(jīng)營(yíng) —— 業(yè)主購(gòu)買后自行經(jīng)營(yíng)或自行租賃。 二、租金形式 —— 商家直接支付租金、商場(chǎng)管理費(fèi)自行經(jīng)營(yíng)。 三、合作經(jīng)營(yíng) 營(yíng)業(yè)額分成（含保底分成） A、 營(yíng)業(yè)額分成有利于引入品牌店（ U G20佐丹奴、班尼路等） B、 營(yíng)業(yè)額分成：即從每月總營(yíng)業(yè)額中提取 12%18%作為租金，營(yíng)業(yè)員、貨源、商場(chǎng)管理費(fèi)由各店自負(fù)。 C、 保底分成：不同租戶確定底線租金，如果營(yíng)業(yè)額超出某一固定數(shù)，超出數(shù)額按一定比例計(jì)算。 （以上三種方式均必須遵照商場(chǎng)管理?xiàng)l例執(zhí)行，準(zhǔn)時(shí)開門、關(guān)門。 ） 95 直銷 —— 通過(guò)我司關(guān)系網(wǎng)直接與廣州商家及品牌店聯(lián)系。 間接銷售 —— 通過(guò)傳媒及互聯(lián)網(wǎng)宣傳吸引商家及投資者。 內(nèi)銷 —— 在本地尋找