【導讀】資金籌措投資估算效益分析文章標題類目狀態(tài)點擊發(fā)布時間工程監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定06.經(jīng)濟管理市場分析國內(nèi)外市場情況預測????????資金籌措投資估算效益分析浙江省集體合同條例詳解.經(jīng)濟管理市場分析國內(nèi)外市場情況預。貼現(xiàn)業(yè)務的健康發(fā)展―魏興富副總經(jīng)理在貼現(xiàn)業(yè)務經(jīng)辦人員培訓班上的講話.經(jīng)濟管理市場分析國內(nèi)外市場情況預測????????

　　

【正文】 戶，持續(xù)合理的有效推廣，為廣大的投資者、經(jīng)營者提供一個理想的操作平臺。 一、 大型商業(yè)物業(yè)市場供應量過大，消費人口不足 前面已經(jīng)提到，在本項目所在區(qū)域，大型商業(yè)物業(yè)供應量較大而城市人口偏少，不足以支撐幾個大場同時經(jīng)營，這種情形，將會導至各大商場對投資者、經(jīng)營者及消費者的爭奪，從而令到競爭更加激烈，本項目屬于新開發(fā)，面對的是一個買方市場， 問題會更多。 二、 本項目的設(shè)計有所不足 主要是柱網(wǎng)間距過小，部分扶梯及升降梯擺放位置不妥，地下停車位不足以及前廣場不夠大等，后面會有專門敘述。 三、 遠期樓花易產(chǎn)生信心障礙 本項目預計在一個月后推出市場，現(xiàn)時基礎(chǔ)工程尚未完成，屬于遠期樓花，購買者或經(jīng)營者對物業(yè)能否按時建成并交付使用會有信心障礙。 53 一、 本項目剛投入開發(fā)，尚有時間考察廣州乃至全國知名大商場，總結(jié)其開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)驗與教訓，可以少走彎路，避免重大失誤。 二、 引入最新的經(jīng)營消費模式，在與同類樓盤的競爭中，有利于后發(fā)制人。 三、 運用極具誘惑力的租售 手法，最大限度地吸引買家，投資者和經(jīng)營者。 一、 市場風險。項目在設(shè)計上的不足有可能產(chǎn)生建成后是否適應市場，是否適應經(jīng)營者需求的問題，或者縱然能按經(jīng)營者的需求進行調(diào)整改動，也不得不承受降低租金、售價的損失。 二、 資金風險。本項目的資金籌措，除自有資金及銀行貸款外，相當部分要依賴預售預租。預售物業(yè)如屬辦按揭者，有銀行放款期；預租者如屬大經(jīng)營商家，一般所需面積大，租金低、條件較苛刻，前期一般只簽意向書，待物業(yè)落成，并可交付使用時方簽正式合同及交付按金租金等有關(guān)款項。上述情況如遇到某些環(huán)節(jié)上的阻滯 ，就會給開發(fā)投入帶來資金壓力。 61 項目的目標消費群 本項目的目標消費群如下： ■ 具有中等以上收入的本地居民。 ■ 肇慶轄下各衛(wèi)星市鎮(zhèn)具有中等以上收入的居民。 ■ 觀光旅游者。 ■ 來自珠三角的經(jīng)商人士、大中小企業(yè)員工。 71 項目的市場定位 根據(jù)前述的項目特點、市場條件及社會消費趨勢進行判斷，本項目不適宜走傳統(tǒng)百貨零售業(yè)的模式，建議將本項目功能定位為：以大型超市、零售業(yè)為主，休閑娛樂餐飲服務業(yè)為輔，并以休閑、娛樂餐飲服務帶動零售，開創(chuàng)全新消費潮流的標志性商業(yè)中心。 以大型超市、零售業(yè)為主，有利于盡快回收資金；以休閑娛樂、餐飲服務帶動零售有利于增加和積聚人氣、擴大知名度。 7. 2 檔次定位 中檔以下的建造及經(jīng)營檔次與本項目地理位置、商業(yè)環(huán)境不相稱。走高檔路線則與肇慶現(xiàn)時的整體消費水平不一致。 建議將本項目的建造檔次定位為中高檔大型商業(yè)物業(yè)，將本項目的經(jīng)營檔次定位為中至中高檔大型超市、零售、休閑娛樂及餐飲服務的大型商業(yè)物業(yè)。 一、 銷售 72 ■ 銀行、金融證券機構(gòu)。金融行業(yè)資金充足，只要地頭好，物業(yè)質(zhì)素好，他們就有可能購買，所需面積從數(shù)百平方米甚至超一千平方米 。 ■ 民營生產(chǎn)廠家。如有實力的家具制造商等，會購買商場用作經(jīng)營展示，所需面積一般過千平方米，如果租場，則所需面積可能更大。 ■ 小商家、個體經(jīng)營者。該類人士屬商場的小業(yè)主，一般經(jīng)營面積從幾平方米到數(shù) 10平方米，間隔小，總價低的鋪位較受歡迎。一個場在引入了知名商企后，就靠吸引這類小業(yè)主買鋪經(jīng)營，托起整個市。 ■ 商鋪投資者。手中擁有富余資金，買一兩個鋪返租或轉(zhuǎn)租出去，期望有較高的回報。 二、 租賃 ■ 大型百貨、超市。以租為主，通常面積過萬平方米，一般選擇自行裝修、自行管理 ■ 連鎖店。如佐丹奴、屈臣氏之類，對經(jīng)營場地一般 不買，所需面積中等，約 150— 400 平方米。 ■ 品牌店。如皮爾卡丹、卡佛連、 SATCHI 等，所需面積從數(shù) 10平方米至過 100平方米。 ■ 著名快餐連鎖店。如麥當勞、必勝客、肯德基之類，對場地一般也是只租不買，其名聲越大（如麥當勞），入駐條件越苛刻。 ■ 中、西餐飲經(jīng)營店。所需面積從過百平方米到過千平方米不等。 73 ■ 各類零售與批發(fā)的廠家。該類廠家租場主要是設(shè)門市作為窗口推銷其產(chǎn)品。 ■ 個體經(jīng)營者。所需面積較小，約 10— 30平方米。 一、 租賃價格 經(jīng)發(fā)展商確定，本項目月租均價（按建筑面積計算 ）如下： ■ 百貨超市 40元 /㎡ ■ 風味食街 20元 /㎡ ■ 其他專賣店，品牌店另行定價 發(fā)展商提供滿足使用功能的電力、空調(diào)，消防、供水、排水總管至租售物業(yè)自然層設(shè)備井位置，場地設(shè)備配置及二次裝修均由租戶負責。如百貨超市自行負責空調(diào)、消防設(shè)備，則 月租均價為 30 元 /㎡。 主要租賃條件。 百貨、超市物業(yè)簽 10 年以上租期，其他物業(yè)租期簽 3 年以上。租金單價每兩年遞增 5％。裝修免租期 3～ 6 個月（視乎所租場地大?。? 二、 出售價格（待議） 經(jīng)發(fā)展商確定，本項目銷售均價（按建筑面積計算）如下： 74 A、 B 區(qū) C、 D 區(qū) ■ 首層 ■ 首層 ■ 夾層 ■ 二層 ■ 二層 ■ 三層 ■ 四層 ■ 地下車位 81 項目業(yè)態(tài)組合及分布 一、經(jīng)營主題 A、 以大型超市、時尚、休閑、娛樂、特色飲食、為人流的主要引導，從而帶動零售消費和其它消費。 B、 營造一個時尚的生活中心，融購物、享受與方便生活于一體的特色主題商場。 C、 以全面性、綜合性、集中性為布局主題，全方位面向各階層目標顧客群。 D、 裝修設(shè)計以特色，多變煥發(fā)魅力， 表露出層次感，形成不同的千變?nèi)f化的吸引力。 二、布局主題： A、購物 a. 大型超市 b. 名店廊 c. 化妝品 d. 珠寶店 e. 鐘表、精品 f. 服裝、皮具 g. 其他生活用品 82 B、兒童天地 a. 兒童玩具、電動、電子游戲中心 b. 兒童服裝、食品、用品 c. 兒童樂園 C、飲食天地 （澳門街、泰國菜、日本壽司、韓國菜）。 （冷飲、熟食、糖果、零食、鮮榨果汁） D、娛樂（增加夜間吸引） d. 桑拿、沐足 e. 夜總會或 DISSCO E、便利生活： a. 銀行 b. 郵局 c. 旅行社 d. 美發(fā)、美容 e. 藥店 f. 禮品包裝 83 g. 服務代理 h. 結(jié)婚用品及服務 i. 中介代理 F、知識廣場 G、數(shù)碼高科技 、形象包裝設(shè)計 、婚紗設(shè)計 H、運動館 c. 保健用品 、運動鞋 、遠足用品 84 j. 獵魚用品及水上用品 I、觀賞類 、園藝用品 、養(yǎng)魚用品 三、各層功能分布 ■ 負一 層：設(shè)備層及停車場，共有 300個車位 ■ A、 B 區(qū)首層：時代名店城（中高檔服裝、皮具、化裝品、珠寶店、銀行、金融證券、品牌專賣店、精品、禮品、醫(yī)藥旅游產(chǎn)品和用品等分區(qū)租售。 ■ A、 B 區(qū)夾層：流行前線（散鋪間隔，大眾化中檔貨品綜合性布局，麥當勞或肯德基）。 ■ A、 B 區(qū)二、三層：大型百貨、超市（打出大型超市本身品牌例如好又多、吉之島、百佳），按層或縱向分割租售（縱向分割亦可以按一至三層分割，應視乎實際而定）。 其余部分：知識廣場（圖書店、工藝品、書畫、藝術(shù)） ■ A、 B 區(qū)四層：娛樂世界（桑拿、沐足、夜總會或 DISCO；中西餐飲、休閑娛樂。 ■ C、 D 區(qū)首層：兒童天地、高科技數(shù)碼城、觀賞類（按其租值 85 分布） ■ C、 D 區(qū)二層：運動用品、家具城、名牌特價場。 ■ 裙樓頂層，平臺花園、會所網(wǎng)球場、小型泳池等。 ■ 產(chǎn)品出租展示區(qū)域： A、 B 區(qū)主入口前廣場。 A、 B 區(qū)中庭。 C、 D 區(qū)首層中廊。 以上僅為初步方案，需待本項目的設(shè)計修改后（板層和柱網(wǎng)不變），才能對本項目的業(yè)態(tài)和布場加以完善。 91 租售推廣策略 經(jīng)過調(diào)研、考察，肇慶市現(xiàn)階段的商業(yè)物業(yè)存在各種不同程度的面問題，時代廣場項目在設(shè)計上也存在不足之處，必須揚長避短，充分發(fā)揮自 身優(yōu)勢，才能適應市場，占領(lǐng)市場的制高點。 由于本項目回收資金的需要，建議 7 月下旬首推內(nèi)部認購。 一、銷售分區(qū) 銷售的分區(qū)有利于商業(yè)運作公司的經(jīng)營運作，為買家提供合適的鋪位。 A、自由投資區(qū) —— 適合投資者購買后保租回報，由商業(yè)運作公司統(tǒng)一經(jīng)營。 B、自主經(jīng)營區(qū) —— 客戶購買后自行經(jīng)營或租賃 二、價格策略 —— “低開高走，差別定價”并舉 針對項目現(xiàn)狀，需迅速回籠資金，價格通過低開高走，吸納首批買家，保證資金到位，然后逐步上調(diào)，使樓盤升溫、增值，從而達到一種宣傳效果（注意：定價必須準確 一步到位）。同時對不同位置，不同戶型，不同面積的鋪位，進行不同的差別定價。通過價格杠桿，引導購買意向，達到均衡出貨。 92 三、集中銷售 —— 通過對準客戶購買心理的影響，在短期內(nèi)達到大量成交的效果，并使項目產(chǎn)生震撼力擴大影響效應。 1） 集中銷售必須有足夠準客戶的前提下實施，主要在每期首推階段使用。 2） 集中銷售是對有意向買家按其先后次序派發(fā)籌號，并以貳仟元作押金，于規(guī)定時間日期內(nèi)，按其籌號的先后次序統(tǒng)一認購。貳仟元押金可退。 四、保租回報 —— 使客戶對本項目購買有信心的保證（即返、期返）。 由于競爭的激烈，在推售過程中商 家們各出其謀，以其吸引買家的注意力，“保租回報”是 2020 年推售手法的一大熱點，但現(xiàn)階段的買家日趨成熟，靠“保租回報”的銷售手法已經(jīng)陳舊，但“保租回報”依然是一個重要的推售手法，現(xiàn)時買家最為看重的始終都是商場的前景，因此，各商家利用“保租回報”統(tǒng)一經(jīng)營，以低租金將品牌經(jīng)營者直接引入經(jīng)營，建立主題式的商場。 保租回報方式： 93 方式 具體計算 即返 A 根據(jù)發(fā)展商各自規(guī)定的比例，在成交價中一次性扣除。 例：某商鋪成交價 100 萬元，按四年返還 30%計算。 計算：在成交價中一次性扣除 30%，即實際成交價70 萬元，首期付 35萬元，按揭 35 萬元。 即返 B 根據(jù)發(fā)展商各自規(guī)定的比例，在首期款中扣除。 例：某商鋪成交價 100 萬元，按四年返還 30%計算。 計算：成交價 100 萬元，首期款 50 萬元，按揭 50萬元，在首期款中一次性扣除成交價的 30%，即首期付 20 萬元，按揭 50萬元。 期返 根據(jù)發(fā)展商各自規(guī)定的比例，開業(yè)時按比例每季或每年返還。 例：某商鋪成交價 100 萬元，按四年返還 40%計算。 計算：成交價 100 萬元，首期付 50 萬元，按揭 50萬元，開業(yè)時每年按成交價的 10%返還，即每年返還10 萬元，共四年。 以上各種銷售方式無論是即返或期返均由發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營，通常會采用兩種方式： A、打破銷售時的間隔格局，以地磚的顏色識別原間隔，然后由發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營。 94 B、按原銷售時的間隔格局，由商業(yè)運作公司統(tǒng)一招納經(jīng)營者。 五、客戶聯(lián)誼模式 —— 借勢發(fā)掘潛在客戶擴大宣傳效果。 客戶聯(lián)誼：主要在首推后第二階段開始實施。其形式是時代廣場的業(yè)主，每戶可擁有一張主卡和五張副卡，業(yè)主持主卡，將五張副卡分別推薦給有意向購買時代廣場的朋友、親戚等。持副卡購買者可獲優(yōu)惠，但每次限使用一張，業(yè)主同等獲有優(yōu)惠，五張副卡用完即止。 （以上幾 種模式在銷售中交錯使用） 一、自主經(jīng)營 —— 業(yè)主購買后自行經(jīng)營或自行租賃。 二、租金形式 —— 商家直接支付租金、商場管理費自行經(jīng)營。 三、合作經(jīng)營 營業(yè)額分成（含保底分成） A、 營業(yè)額分成有利于引入品牌店（ U G20佐丹奴、班尼路等） B、 營業(yè)額分成：即從每月總營業(yè)額中提取 12%18%作為租金，營業(yè)員、貨源、商場管理費由各店自負。 C、 保底分成：不同租戶確定底線租金，如果營業(yè)額超出某一固定數(shù)，超出數(shù)額按一定比例計算。 （以上三種方式均必須遵照商場管理條例執(zhí)行，準時開門、關(guān)門。 ） 95 直銷 —— 通過我司關(guān)系網(wǎng)直接與廣州商家及品牌店聯(lián)系。 間接銷售 —— 通過傳媒及互聯(lián)網(wǎng)宣傳吸引商家及投資者。 內(nèi)銷 —— 在本地尋找