【正文】 將單元面積控制在5060平方米左右。這樣的分割，一方面比 較符合SOHO物業(yè)的設(shè)計(jì)，另一方面小面積可以控制總價(jià)。 》 房型建議(見下圖) ● 全精裝修 由物業(yè)性質(zhì)決定了SOHO物業(yè)具有典型過度型物業(yè)的特征，與之相契合，本案的SOHO物業(yè)也應(yīng) 以全裝修的面貌推出，以滿足目標(biāo)客群的購房習(xí)慣以及對住房裝修的較高的要求。 ● 大堂裝修 大堂是住戶與住宅的第一接觸點(diǎn)，大堂的規(guī)劃、設(shè)計(jì)給人的感覺直接向外界傳遞了SOHO物業(yè)的 整體檔次。而SOHO的特征又決定了其大堂的設(shè)計(jì)風(fēng)格也應(yīng)趨向人性化，營造一種商務(wù)式酒店的 大堂氛圍。如在大堂設(shè)總服務(wù)臺、休息區(qū)、休閑咖啡吧等。同時(shí)，注意設(shè)置在二、三樓的小區(qū)會所， 應(yīng)考慮到各個(gè)樓層的相互銜接。 ● 商務(wù)中心 SOHO住戶在可充分享受到住宅用戶相同的生活配套的同時(shí)，其更應(yīng)擁有商務(wù)功能的配套設(shè)施?！笮h室——代找律師、家教——臨時(shí)秘書、翻譯——網(wǎng)絡(luò)維護(hù)● 家政中心 ——自助式洗衣房 ——洗滌、熨燙 ——工具租賃 ——物業(yè)保管 ——叫餐服務(wù) ——臨時(shí)保姆 2．2．4價(jià)格策略 通過上述的分析以及產(chǎn)品強(qiáng)化，本案的SOHO已經(jīng)具備了價(jià)格提升的基礎(chǔ)。此外，本案的SOHO與其它同類產(chǎn)品相比，其又同時(shí) 具有小區(qū)環(huán)境及強(qiáng)大的泛會所支持，因此完全有可能支撐起一個(gè)較高的銷售價(jià)格，我司提出8500元／平方米的銷售單價(jià)，將總價(jià)控制 在45萬左右，以利銷售。 2．3商鋪 2．3。1產(chǎn)品規(guī)劃定位 輔，IIX髑蕘圃商務(wù)壹持為—傅Qg籌陽蘸小IX配g商業(yè)。 2。3．2業(yè)態(tài)規(guī)劃 本案的商業(yè)部分分布在西藏北路、蒙古路、晉元路沿線，主要為二層樓結(jié)構(gòu)。 西藏北路雖然是一條主要的南北交通干道，且是多輛公交車的?？空军c(diǎn)，但卻未形成明顯的人流積聚效應(yīng)，目前商業(yè)消費(fèi)者也以附近居民為主。同時(shí)由于貼近SOHO且與會所相鄰，故而主要以提供商務(wù)支持為主，例如圖文輸出、文具銷售或是符合SOHO住戶需求的類似茶坊、咖啡館等休閑餐飲。 蒙古路雖然環(huán)境不佳，商業(yè)氣氛卻已形成，目前是一條農(nóng)貿(mào)市場，兩邊也有部分商鋪，但多己十分陳舊，經(jīng)營狀況倒還尚可。人氣較西藏北路好，故此，可以開設(shè)些服飾、小飾品、禮品店等小百貨。 晉元路路幅很小，盡管844公交終點(diǎn)站設(shè)置在此，但人流仍然十分稀少，因此建議設(shè)立以社區(qū)服務(wù)為主的如干洗店、面包房等經(jīng)營商鋪。2．3．3租售選擇及售價(jià)建議 將本案的商業(yè)部分分為兩個(gè)部分，用于營建泛會所功能的部分建議先將其保留，選擇出租形式，從而有效掌控經(jīng)營業(yè)種。而另一 部分則建議將其銷售，快速回籠資金。 同時(shí)，隨著銷售部分的去化，若是商業(yè)經(jīng)營狀況較好，則可以將原有的出租部分以一個(gè)較高的售價(jià)出售，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)的完全去 化。建議一樓售價(jià)控制在3萬耐平方米，二樓遞減30％左右。 2．3．4商鋪分割 考慮到較高的總價(jià)會減慢銷售速度，所以建議商鋪采用小面積分割，以3—4米的開間為宜，同時(shí)因?yàn)槎巧啼伇旧泶嬖诘漠a(chǎn)品缺 陷，最好可以與一樓商鋪搭配銷售，以免出現(xiàn)去化不均的現(xiàn)象。戰(zhàn)略指導(dǎo)篇一、整體戰(zhàn)略的制定 開發(fā)戰(zhàn)略和營銷戰(zhàn)略雖然各有各不同的作用，所指導(dǎo)的內(nèi)容也不盡相同，但在整體項(xiàng)目策劃中，他們兩者也必須是相互統(tǒng)一的， 也就是說必須要將其進(jìn)行戰(zhàn)略整合。 在上文中提到了本案的整體開發(fā)戰(zhàn)略，走的是科技化、智能化的方向，使住宅和SOHO兩種不同的物業(yè)形態(tài)在目標(biāo)客群上形成了 一致，這就為以后扣營銷執(zhí)行提供了方便，指明了方向。 在營銷戰(zhàn)略上，我們提出“住宅領(lǐng)跑，SOHO出彩，商業(yè)支持，三位一體”的方針。 住宅領(lǐng)跑，是指住宅是本案銷售去化中，難度最小的一個(gè)部分，而且住宅產(chǎn)品的市場接納度高，無須概念引導(dǎo)，所以以其為首發(fā)， 為本案帶來足夠的人氣與買氣，從而帶動(dòng)整體去化。 SOHO則是本案最為出彩的一個(gè)部分，由于在建筑速度上以及銷售單價(jià)上的原因，將其作為本案利潤產(chǎn)生的重點(diǎn)。待住宅去化順 利且價(jià)格有所攀升后，無疑給予市場一個(gè)明顯的信號，SOHO的售價(jià)提升則為順理成章。 商業(yè)在整體項(xiàng)目中雖然始終處于一個(gè)配角的地位，但也是必不可少的一個(gè)部分，住宅和SOHO的很大一部分的產(chǎn)品力提升都有賴 于商業(yè)。 因此，我們要求做到“三位一體”，把握好三種物業(yè)形態(tài)各自的特點(diǎn)，互相利用，以達(dá)到共通共融的狀態(tài)，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤的最 大化。二、 市場形象定位 根據(jù)上述的總體戰(zhàn)略，我們導(dǎo)出以下的市場形象定位： 距南京西晤12里，融住宅、商業(yè)、后贏辦2為一篩991n代高Iq撞小匡。 距南京西路1公里——指明本案優(yōu)越的地理位置，同時(shí)帶出在交通、購物等方面的便捷性。并以此給客群一個(gè)物業(yè)價(jià)格 的評判標(biāo)準(zhǔn)，離繁華如此之近，會在客群心目中形成一個(gè)較高的心理價(jià)位。從而，減弱由于閘北 的區(qū)位弱勢給本案帶來的價(jià)格上的限制。 融住宅、商業(yè)、居家辦公為一體——點(diǎn)出小區(qū)的整體構(gòu)成，說明本案多種物業(yè)形式共存的特點(diǎn)。也帶出了住宅有強(qiáng)大的商業(yè)支撐的優(yōu) 勢、居家辦公有更為優(yōu)越的居家環(huán)境等，三類物業(yè)互惠互利的產(chǎn)品特色。 現(xiàn)代高科技小區(qū)——本案的一個(gè)主力賣點(diǎn)。首先表現(xiàn)出居家辦公物業(yè)的明顯特征，同時(shí)也指出了本案住宅部分有別與 其他的產(chǎn)品優(yōu)勢，是一個(gè)符合現(xiàn)代社會發(fā)展趨勢以及消費(fèi)者需求的優(yōu)秀物業(yè)產(chǎn)品營銷執(zhí)行篇一、開盤時(shí)機(jī)的把握 本項(xiàng)目計(jì)劃動(dòng)工時(shí)間為2003年12月，按照常規(guī)工程進(jìn)度，可于2004年4月進(jìn)入引導(dǎo)期，利用提早介入市場而規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，降 低競爭激烈度，另一方面較長的引導(dǎo)期可以為開盤做充分的準(zhǔn)備，積累大量人氣與買氣，為日后的開盤強(qiáng)銷打下基礎(chǔ)。因此，本案預(yù) 定2004年4月進(jìn)入引導(dǎo)期，6月開盤強(qiáng)銷。二、銷售節(jié)奏與控制 由于本案的物業(yè)種類多，因此，對于銷售過程中的推案順序和節(jié)點(diǎn)控制，尤其重要，直接影響到銷售速度與價(jià)格。 按照常規(guī)的工程進(jìn)度，最先可以進(jìn)入預(yù)售階段的必然是8／1的小高層物業(yè)，為了保證資金的回籠速度，我司建議一旦取得小高層 的銷售許可證，則立即進(jìn)入預(yù)售階段?？焖倬奂藲夂唾I氣，在去化基本完成后，則推出SOHO，以SOHO的價(jià)格拉動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目在市 場上的價(jià)位形象。在各項(xiàng)條件都滿足后，最后將高層推出，此時(shí)，高層的銷售則可乘小高層、SOHO的東風(fēng)，以較高的價(jià)格順利去化。三、廣告推廣總精神 DOITMYSELF詮釋： 曾經(jīng)的“隨大流”，曾經(jīng)的“趕時(shí)髦‘，那一切已經(jīng)離我們遠(yuǎn)去。時(shí)尚的你、個(gè)性的，厭煩了總是追逐潮流，你要讓潮流來追逐你。這就是個(gè)性時(shí)代的先鋒。衣服D，Y、家具D，Y……，什么事都由你選擇，由你決定。在都驛HE時(shí)代，強(qiáng)大的商務(wù)及社區(qū)服務(wù)，為你支撐起個(gè)性的舞臺；高智能的科技化為你創(chuàng)造個(gè)性的空間。都驛旺時(shí)代為都市精英們度身定做。四、案名推薦 4．1總案名 卻驛HE晌代 案名詮釋》》 個(gè)性時(shí)代我們都要一個(gè)個(gè)性的家 在市中心黃金地段擁有強(qiáng)大商務(wù)平臺支撐的精致樓盤 個(gè)性任你發(fā)揮 個(gè)性隨你張揚(yáng) 做自己的事 選自己的家 所有崇尚個(gè)性、崇尚自由的人 4．2分案名 辦2罐高層呂：天馬座 住宅罐高層昌：天琴座 住宅罐小高層呂：天Ig座 案名詮釋》》 以星座的名稱命名，一方面與目標(biāo)客群的喜好有關(guān)，另一方面，可以利用這些星座原有的美好的傳說故事，引發(fā)受眾對于樓盤的 想象。SOH0用“天馬座“為名，隱含有“天馬行空”的意思，向目標(biāo)客群描繪了一個(gè)自由自在的個(gè)性空間，從而引發(fā)他們對于物業(yè)的 好奇心和購買沖動(dòng)?！疤烨佟?、“天秤”都是為朋門熟知的星座，以星座比住宅，突出物業(yè)的外形優(yōu)勢。五、VI及秀稿演示20 / 20