金林時(shí)代廣場(chǎng)塔樓營(yíng)銷策劃初步探討(編輯修改稿)
2025-02-18 01:28 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 象定位 溈江曼哈頓 CBD生活樣板區(qū) Wei river Manhattan cbd life model area 闡釋： 相似點(diǎn)： 溈江之濱，寧鄉(xiāng)北大門及寧鄉(xiāng)商業(yè)、商務(wù)、金融、生活的繁華之地，同樣也是寧鄉(xiāng)的一扇窗。曼哈頓雙塔和自由女神同樣是紐約的標(biāo)志和窗口。曼哈頓也是紐約最為繁華之地，紐約城市 CBD，聯(lián)系在一起，二者有異曲同工之妙。 cbd生活樣板區(qū)： CBD，辦公；生活，居家。二者融為一體。 營(yíng)銷目的： 將項(xiàng)目形象拔高，從而使項(xiàng)目在形象上站在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不可企及的高度。直接打壓御璽國(guó)際。 目標(biāo)消費(fèi)者： 在消費(fèi)者心目中形成一個(gè)對(duì)接?！懊孀印?，洋氣，檔次。 金林 時(shí)代廣場(chǎng) VS曼哈頓 功能定位 商住一體，國(guó)際商務(wù)公寓 闡釋： 在功能定位上盡量進(jìn)行簡(jiǎn)化，即：辦公和居住兩種功能，在廣告導(dǎo)向上區(qū)別于大璽門之御璽國(guó)際。項(xiàng)目的差異性在于國(guó)際商務(wù)公寓的概念比御璽國(guó)際更有優(yōu)勢(shì)。因此，在硬件支持上要強(qiáng)調(diào)其價(jià)值感，如 入戶大堂裝修檔次，公共走廊等 要高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，另外在附加值上要考慮增加 光纖入戶，新風(fēng)系統(tǒng)， IC卡門禁（刷卡入戶）系統(tǒng)，直飲水系統(tǒng)，以形成四大賣點(diǎn)，一個(gè)展示區(qū)（入戶大堂），從而支持國(guó)際公寓概念，打擊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 客戶定位 定位 —— 本項(xiàng)目客戶定位主要考慮寧鄉(xiāng)城區(qū)客戶，兼顧一 部分長(zhǎng)沙回鄉(xiāng)置業(yè)客戶。 重點(diǎn)對(duì)象為大西門商業(yè) 圈，步行街，一環(huán)路個(gè)體經(jīng)商戶企事業(yè)單位管理 層、公務(wù)員、醫(yī)生、教師。 客戶置業(yè)目的以投資型 客戶和自營(yíng)型為主，客戶比例 約 10%比 90%。 客戶定位依據(jù)： 主要依據(jù)為本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位及寧鄉(xiāng)其他在售項(xiàng) 目的客戶成交數(shù)據(jù)。 價(jià)格定位 項(xiàng)目名稱 最低價(jià) 均價(jià) 最高價(jià) 大璽門 2300元 /㎡ 2700元 /㎡ 3100元 /㎡ 新宇 城南嘉園 1098元 /㎡ 1330元 /㎡ 1580元 /㎡ 水晶酈城 1980元 /㎡ 2680元 /㎡ 3300元 /㎡ 玉龍國(guó)際花園 1680元 /㎡ 2400元 /㎡ 2900元 /㎡ 嘉城花園 1830元 /㎡ 2100元 /㎡ 2600元 /㎡ 濱江 新外灘 1880元 /㎡ 2480元 /㎡ 2980元 /㎡ 從寧鄉(xiāng)在售樓盤的銷售情況來看，均價(jià)普遍在 2500左右，而本項(xiàng)目最有競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目大璽門售價(jià)為 2700元 /平米，且在達(dá)成該均價(jià)后銷售速度出現(xiàn)一定程度的下滑。通過對(duì)大璽門操盤的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)， 3000元 /平米是道坎。我司根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的判斷，我司認(rèn)為在當(dāng)前宏觀大的市場(chǎng)環(huán)境，以確保銷售速度和資金回籠為第一要素，同時(shí)保持相對(duì)較為合理的利潤(rùn)空間。因此，我司對(duì)價(jià)格的定位為： 28002900元 /平米 表 1：寧鄉(xiāng)主要項(xiàng)目銷售情況 案名建議 金林 銀座 金林 藍(lán)鉆 金林 國(guó)際 案名選擇上，建議 偏商務(wù)方向，兼有大氣、時(shí)尚。 利于提升形象，抬升價(jià)格和廣告炒作。另外，必須將裙樓金林 時(shí)代廣場(chǎng)名保持一定的連貫性，又要突出二者的區(qū)別，避免過于商業(yè)化，而給人檔次低，居住氛圍差的錯(cuò)誤聯(lián)想。案名建議： 廣告表現(xiàn)意象（黑金效果） 在項(xiàng)目形象樹立上區(qū)別于當(dāng)前寧鄉(xiāng)市場(chǎng)上其他項(xiàng)目以藍(lán)色，紫色、綠色、橙黃色為主流的廣告，建議以黑色作為主題基調(diào)，輔助金色作為廣告主導(dǎo)方向。 三、本項(xiàng)目營(yíng)銷策略構(gòu)想 對(duì)于本項(xiàng)目而言，營(yíng)銷工作面臨幾個(gè)不良形勢(shì)一： 形勢(shì)一： 整體市場(chǎng)疲軟，房地產(chǎn)宏觀局勢(shì)有進(jìn)一步下行風(fēng)險(xiǎn)；
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