【文章內容簡介】 句話我們可以知道——生活場所絕對是一個人身份的物質標簽，空間的品位代表著主人的精神境界和審美要求，我們知道，每個城市的成功階層，一直在尋找和自己身份、品位對等的居住空間，他們是對社會有影響力的精英分子族群，他們執(zhí)著于追求上流人生，渴望著有代表性和歸屬感的住宅作為對他們的成功進行認可的物質標簽，他們在物質上從來只選擇與自己氣質相投的東西，在八方廣場，我們稱之為“成功階層”——一個永遠向上的品位階層，它代表著一種追求生活情趣化和身份階層化的群體精神。于是，我們用富含激情的感性姿態(tài)和追求完美的理性精神，雕琢出一個強調情趣的多元情境建筑群和階層社區(qū)。八方廣場，桃源縣首席多元情景社區(qū)，以絕版地段和上層建筑成就一種多元情境化的品位生活，成為成功人士的物質標簽。項目主廣告語（暫定）：成就桃源的CBD成就事業(yè)的八方物質標簽成功生活二、項目市場定位：每一個成功占領市場的產品，其準確的市場定位是創(chuàng)造銷售佳績的關鍵之所在。（一）住宅部分： 本案住宅部分的市場定位應針對目前桃源縣住宅市場從起步期走向發(fā)展期，但是由于整體的經(jīng)濟水平偏低導致少有精品住宅、高檔住宅項目入市，故有此類需求的人士之有效需求還未曾得到釋放。鑒于此，敝司通過基本的研究與分析，確定以下具有市場可行性的定位：【桃源縣首席多元情景社區(qū)】、【桃源縣成功人士的物質標簽】（開創(chuàng)縣城住宅開發(fā)之先河，體現(xiàn)開發(fā)住宅所承載的附加價值——體現(xiàn)成功人士身份的物質標簽，用多元的情景社區(qū)打造模式為居者提供超值的高檔人居環(huán)境）（二）商鋪部分：商鋪部分是本地塊開發(fā)的核心部分，它的開發(fā)成功，將是本案開發(fā)獲利的關鍵之所在。由于項目所處版塊的黃金地段的獨占性、不可復制性，針對本案商鋪部分的定位，敝司認為；鑒于項目自身的單獨規(guī)模效應在縣城首屈一指，在節(jié)省推廣預算和樹立項目統(tǒng)一形象的前提下，建議把商業(yè)部分統(tǒng)一在項目的整合形象之內，用“八方廣場”為主推廣名，強化項目的商業(yè)形象。要在準確把握市場的前提下，最大化提升商鋪的市場價值，挖掘商鋪的發(fā)展?jié)摿?，故對項目商業(yè)部分進行以下的方向定位： 桃源縣【CBD的標志建筑】（繁華地段商業(yè)人氣的聚焦點，城市CBD商業(yè)物業(yè)的標志建筑）三、項目地塊規(guī)劃建議：（此略）四、項目開發(fā)思路與風險分析：鑒于地塊的現(xiàn)狀和區(qū)域經(jīng)濟的不發(fā)達性，考慮到項目投入的資金及市場開發(fā)的風險性，敝司認為對本案現(xiàn)有地塊的開發(fā)思路應遵循以下原則：【1】　在發(fā)掘潛力的基礎上，最大化提升項目附加價值【2】　堅持策略致勝，有計劃、有順序地進行開發(fā)和推廣【3】　避免盲目開發(fā)，降低開發(fā)的成本與市場風險就此，針對本案提出以下開發(fā)思路，供貴司參考：（一）　開發(fā)推廣思路1——住宅先行（二）　開發(fā)推廣思路2——商鋪先行（三）開發(fā)思路比較與風險分析：結合地塊發(fā)展滯后、暫少人氣的現(xiàn)狀，本案的開發(fā)思路要切實貫徹“有效聚積人氣與合理規(guī)劃開發(fā)地塊”的開發(fā)戰(zhàn)略。綜合分析如下開發(fā)思路：l 開發(fā)推廣思路1：講究開發(fā)的整體策略性，有效地貫徹了開發(fā)戰(zhàn)略，強調以住宅先行來帶動人氣的迅速提升，輔以開發(fā)部分商鋪，以“成功人士的物質標簽”的概念來整體改觀地塊的物業(yè)形象，最后整體推廣商鋪，從而達到吸引商客投資，做到商業(yè)銷售價值最大化的目的。l 開發(fā)推廣思路2：按照項目的建設進度，先行進行臨街商鋪的招商和銷售，一來項目所處地塊的黃金地段支撐這樣的開發(fā)推廣模式，二來商鋪的先行推廣讓銷售和招商都處于主動的狀態(tài)，也便于以后住宅部分的推廣，且商業(yè)部分的開發(fā)價值利潤可以得到最大程度的體現(xiàn)?！窘Y 　論】敝司認為項目的開發(fā)應確定以思路2為主體開發(fā)思路，進而制定項目的具體實施方案，確保項目投入市場的可實施性。第五部分：營銷策略篇 房地產銷售是整個項目營銷過程中的關鍵的一環(huán)，策略的制定實施又是左右銷售成功與否的重量級砝碼，【策略為先、實施為后】，充分把握市場、分析整合項目各個要素，【以務實、以智勝，以細節(jié)成就卓越】，勝戰(zhàn)于市場。一、總體銷售策略：本案有別于一般型物業(yè)，【目的通過樹立桃源縣CBD區(qū)域標志性建筑的附加價值，以高品質、高形象為主導推廣、傳播，達到資金的快速回籠，產品價值最大化兌現(xiàn)】。因此，本案營銷策略的重點應放在行銷方式的創(chuàng)新、市場廣告宣傳的廣度和深度的把握以及銷售時機的掌控，充分挖掘和延伸項目價值，以中端價格、高端格調傳播、引導市場，以至達到開盤后迅速去化產品?！?】 注重銷售推廣賣點輸出的層次性、邏輯性與動態(tài)性（CBD、標志性建筑、五層大商業(yè)、15000平方米大規(guī)?！?；【2】 以“成功人士的物質標簽、CBD標志性建筑”的心理認可聲勢，刺激需求，激發(fā)關注度和購買欲，延伸傳播的拋物線；【3】 注重從戰(zhàn)略到戰(zhàn)術各子系統(tǒng)環(huán)節(jié)的合理銜接與協(xié)調一致和動態(tài)調整，力爭項目在策劃的銷售執(zhí)行過程趨于零缺陷，以便使整個銷售推廣步入良性循環(huán)，為后續(xù)項目積聚資源；【4】 營銷力度上要深入淺出，自然形成“高產品價值與低心理價格”的強烈心理感應；【5】 銷售推廣必須是建立在相對合理的目標期望值上予以執(zhí)行?！?】 大規(guī)模商業(yè)招商進駐的大型知名商業(yè)業(yè)態(tài)項目，給項目強力的附加價值。二、 銷售方式確立：根據(jù)我們的行銷經(jīng)驗和對當?shù)厥袌龅牧私猓_定以【案場銷售】為主，其它方式為輔的形式作為本案的銷售方式。據(jù)案場銷售的實際情況，增加或減少銷售隊伍，敝司并派遣專案策劃人員直接進入案場，視目標客戶的實際反映和市場行情的變化適時調整或改變營銷策略，以最短時間貫入實際操作環(huán)節(jié)，從而有效避免“僅僅憑借想象和資料”市場信息傳播的偏差和間接性。三、銷售時機把握：由于項目現(xiàn)仍處于前期規(guī)劃階段，具體工程安排還有待進步探討落實，但整體上應把握住以下幾點：【1】 以項目自身的領先優(yōu)勢貫穿整個銷售過程（桃源縣CBD的標志建筑、桃源縣首席多元情景社區(qū)、桃源縣成功人士的物質標簽）【2】 抓住對本案有競爭威脅的樓盤空擋時機加強宣傳、銷售力度；（具體視情況待定）【3】 節(jié)假日、休息日以及相關社會公眾活動的場合展開攻勢，促進銷售；（具體視情況另行提交項目活動策劃方案）【4】 洞悉市場，實施新穎、獨特的推動銷售的策劃舉措。第六部分 銷售運營篇一、 項目入市姿態(tài)：基本格調：※桃源縣【CBD的標志建筑】※※桃源縣【首席多元情景社區(qū)】、桃源縣【成功人士的物質標簽】※項目入市姿態(tài)暨入市形象對“八方廣場”整體的品牌弘揚及推廣有著舉足輕重的意義。專業(yè)而系統(tǒng)的包裝手段的運用，能夠讓目標市場提前感受項目所傳達的獨特的“桃源縣【CBD的標志建筑】、桃源縣【首席多元情景社區(qū)】、桃源縣【成功人士的物質標簽】”商業(yè)概念、生活方式的魅力，從而切實支撐并提升項目的價格定位。（一）項目基礎系統(tǒng)的包裝：項目的VIS體系的設計導入確立項目包裝系統(tǒng)的主體背景色調，建議選用能代表CBD區(qū)域文化內涵與格調的色彩，在各種形式的包裝物料上予以體現(xiàn)。有關項目形象推廣的各項主題定位，也應以各種醒目、精致的字體形式固定下來，通過系列現(xiàn)場包裝載體及廣告運動媒介向外傳達。（二）項目應用系統(tǒng)的包裝：項目應用系統(tǒng)的包裝包括營銷通路包裝、賣場形象包裝、廣告VI導示系統(tǒng)包裝三個部分：營銷通路包裝：營銷通路包裝主要指引導客戶進入營銷現(xiàn)場的路徑，其主要包括通路組織、地盤包裝?！方M織現(xiàn)場施工通路與銷售通路應該完全分開，互不影響，便于客戶在舒暢的心情下參觀賣場及踏勘項目。所以，應當保證施工機械、物料由單獨的路口進出，弱化因工地施工形象凌亂而產生的負面影響。——地盤包裝■工地圍墻本項目臨漳江路的沿線圍墻，可以作為宣傳項目品牌形象最直接的展示窗口。擬將“桃源縣【CBD的標志建筑】、桃源縣【首席多元情景社區(qū)】、桃源縣【成功人士的物質標簽】”的場景圖畫噴繪于圍墻之上，再配以大幅字體的廣告?zhèn)鞑タ谔?，局部特殊造型的Logo，來烘托出現(xiàn)場整體濃郁氛圍，并可通過加設燈光的處理，妝點夜間景致。（局部異型的造型，從單調低檔的形象中跳出來，給路人及客戶強烈的記憶沖擊力和視覺沖擊力）■主入口包裝：提前豎立”八方廣場”巨型風水石（書法體），如有可能，在今年***月份開盤以前先行完成主入口大門的營造。賣場形象的包裝：售樓處內用文化墻來渲染項目的“桃源縣【CBD的標志建筑】、桃源縣【首席多元情景社區(qū)】、桃源縣【成功人士的物質標簽】”風格主題?！獱I銷中心室內設計營銷中心在整體設計上要力求凸顯“桃源縣【CBD的標志建筑】、桃源縣【首席多元情景社區(qū)】、桃源縣【成功人士的物質標簽】”的風格與特征。并通過一系列文化設計元素的專業(yè)化整合以及包裝，全面呈現(xiàn)現(xiàn)代項目倡導生活的多彩與多元。（明白一點——“所有的成功均能在細節(jié)上獲得體現(xiàn)”，作為“桃源縣【CBD的標志建筑】、桃源縣【首席多元情景社區(qū)】、桃源縣【成功人士的物質標簽】”定位的房地產項目，高素質的客戶往往因為細節(jié)的不到位而放棄對我們項目的選擇權）（同時注意配合后續(xù)相關SP/PR營銷活動在營銷中心做氛圍的布建，“中心有點小花樣，銷售變得不一樣”）■功能分布整個營銷中心按看樓流程，分別設置如下區(qū)域：178。 業(yè)管中心：接待臺背板，設電話、電腦接駁口，實行電腦化管理；178。 洽談區(qū)：包括洽談桌、洽談椅共3套，用于銷售員與客戶洽談等活動；178。 音像放送區(qū)：用于組織營銷促進活動和電視展示；178。 資料索取臺（架）：放置所有銷售用資料，位置要接近接待臺及