【文章內(nèi)容簡介】 市場，問題會更多。二、 本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)有所不足主要是柱網(wǎng)間距過小，部分扶梯及升降梯擺放位置不妥，地下停車位不足以及前廣場不夠大等，后面會有專門敘述。三、 遠(yuǎn)期樓花易產(chǎn)生信心障礙本項(xiàng)目預(yù)計(jì)在一個月后推出市場，現(xiàn)時基礎(chǔ)工程尚未完成，屬于遠(yuǎn)期樓花，購買者或經(jīng)營者對物業(yè)能否按時建成并交付使用會有信心障礙。一、 本項(xiàng)目剛投入開發(fā)，尚有時間考察廣州乃至全國知名大商場，總結(jié)其開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，可以少走彎路，避免重大失誤。二、 引入最新的經(jīng)營消費(fèi)模式，在與同類樓盤的競爭中，有利于后發(fā)制人。三、 運(yùn)用極具誘惑力的租售手法，最大限度地吸引買家，投資者和經(jīng)營者。一、 市場風(fēng)險。項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上的不足有可能產(chǎn)生建成后是否適應(yīng)市場，是否適應(yīng)經(jīng)營者需求的問題，或者縱然能按經(jīng)營者的需求進(jìn)行調(diào)整改動，也不得不承受降低租金、售價的損失。二、 資金風(fēng)險。本項(xiàng)目的資金籌措，除自有資金及銀行貸款外，相當(dāng)部分要依賴預(yù)售預(yù)租。預(yù)售物業(yè)如屬辦按揭者，有銀行放款期；預(yù)租者如屬大經(jīng)營商家，一般所需面積大，租金低、條件較苛刻，前期一般只簽意向書，待物業(yè)落成，并可交付使用時方簽正式合同及交付按金租金等有關(guān)款項(xiàng)。上述情況如遇到某些環(huán)節(jié)上的阻滯，就會給開發(fā)投入帶來資金壓力。53本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群如下：■ 具有中等以上收入的本地居民?！?肇慶轄下各衛(wèi)星市鎮(zhèn)具有中等以上收入的居民?！?觀光旅游者?！?來自珠三角的經(jīng)商人士、大中小企業(yè)員工。61根據(jù)前述的項(xiàng)目特點(diǎn)、市場條件及社會消費(fèi)趨勢進(jìn)行判斷，本項(xiàng)目不適宜走傳統(tǒng)百貨零售業(yè)的模式，建議將本項(xiàng)目功能定位為：以大型超市、零售業(yè)為主，休閑娛樂餐飲服務(wù)業(yè)為輔，并以休閑、娛樂餐飲服務(wù)帶動零售，開創(chuàng)全新消費(fèi)潮流的標(biāo)志性商業(yè)中心。 以大型超市、零售業(yè)為主，有利于盡快回收資金；以休閑娛樂、餐飲服務(wù)帶動零售有利于增加和積聚人氣、擴(kuò)大知名度。7. 2檔次定位中檔以下的建造及經(jīng)營檔次與本項(xiàng)目地理位置、商業(yè)環(huán)境不相稱。走高檔路線則與肇慶現(xiàn)時的整體消費(fèi)水平不一致。建議將本項(xiàng)目的建造檔次定位為中高檔大型商業(yè)物業(yè)，將本項(xiàng)目的經(jīng)營檔次定位為中至中高檔大型超市、零售、休閑娛樂及餐飲服務(wù)的大型商業(yè)物業(yè)。一、 銷售■ 銀行、金融證券機(jī)構(gòu)。金融行業(yè)資金充足，只要地頭好，物業(yè)質(zhì)素好，他們就有可能購買，所需面積從數(shù)百平方米甚至超一千平方米?！?民營生產(chǎn)廠家。如有實(shí)力的家具制造商等，會購買商場用作經(jīng)營展示，所需面積一般過千平方米，如果租場，則所需面積可能更大?！?小商家、個體經(jīng)營者。該類人士屬商場的小業(yè)主，一般經(jīng)營面積從幾平方米到數(shù)10平方米，間隔小，總價低的鋪位較受歡迎。一個場在引入了知名商企后，就靠吸引這類小業(yè)主買鋪經(jīng)營，托起整個市?！?商鋪投資者。手中擁有富余資金，買一兩個鋪返租或轉(zhuǎn)租出去，期望有較高的回報。二、 租賃■ 大型百貨、超市。以租為主，通常面積過萬平方米，一般選擇自行裝修、自行管理■ 連鎖店。如佐丹奴、屈臣氏之類，對經(jīng)營場地一般不買，所需面積中等，約150—400平方米?！?品牌店。如皮爾卡丹、卡佛連、SATCHI等，所需面積從數(shù)10平方米至過100平方米?！?著名快餐連鎖店。如麥當(dāng)勞、必勝客、肯德基之類，對場地一般也是只租不買，其名聲越大（如麥當(dāng)勞），入駐條件越苛刻?！?中、西餐飲經(jīng)營店。所需面積從過百平方米到過千平方米不等?！?各類零售與批發(fā)的廠家。該類廠家租場主要是設(shè)門市作為窗口推銷其產(chǎn)品?！?個體經(jīng)營者。所需面積較小，約10—30平方米。一、 租賃價格 經(jīng)發(fā)展商確定，本項(xiàng)目月租均價（按建筑面積計(jì)算）如下：■ 百貨超市40元/㎡■ 風(fēng)味食街20元/㎡■ 其他專賣店，品牌店另行定價 發(fā)展商提供滿足使用功能的電力、空調(diào)，消防、供水、排水總管至租售物業(yè)自然層設(shè)備井位置，場地設(shè)備配置及二次裝修均由租戶負(fù)責(zé)。如百貨超市自行負(fù)責(zé)空調(diào)、消防設(shè)備，則月租均價為30元/㎡。 主要租賃條件。百貨、超市物業(yè)簽10年以上租期，其他物業(yè)租期簽3年以上。租金單價每兩年遞增5％。裝修免租期3～6個月（視乎所租場地大?。┒?、 出售價格（待議）經(jīng)發(fā)展商確定，本項(xiàng)目銷售均價（按建筑面積計(jì)算）如下：A、B區(qū) C、D區(qū)■ 首層 ■ 首層■ 夾層 ■ 二層■ 二層■ 三層■ 四層■ 地下車位74 一、經(jīng)營主題A、 以大型超市、時尚、休閑、娛樂、特色飲食、為人流的主要引導(dǎo)，從而帶動零售消費(fèi)和其它消費(fèi)。B、 營造一個時尚的生活中心，融購物、享受與方便生活于一體的特色主題商場。C、 以全面性、綜合性、集中性為布局主題，全方位面向各階層目標(biāo)顧客群。D、 裝修設(shè)計(jì)以特色，多變煥發(fā)魅力，表露出層次感，形成不同的千變?nèi)f化的吸引力。二、布局主題：A、購物a. 大型超市b. 名店廊c. 化妝品d. 珠寶店e. 鐘表、精品f. 服裝、皮具g. 其他生活用品B、兒童天地a. 兒童玩具、電動、電子游戲中心b. 兒童服裝、食品、用品c. 兒童樂園C、飲食天地（澳門街、泰國菜、日本壽司、韓國菜）。（冷飲、熟食、糖果、零食、鮮榨果汁）D、娛樂（增加夜間吸引）d. 桑拿、沐足e. 夜總會或DISSCOE、便利生活：a. 銀行b. 郵局c. 旅行社d. 美發(fā)、美容e. 藥店f. 禮品包裝g. 服務(wù)代理h. 結(jié)婚用品及服務(wù)i. 中介代理F、知識廣場G、數(shù)碼高科技、形象包裝設(shè)計(jì)、婚紗設(shè)計(jì)H、運(yùn)動館c. 保健用品、運(yùn)動鞋、遠(yuǎn)足用品j. 獵魚用品及水上用品I、觀賞類、園藝用品、養(yǎng)魚用品三、各層功能分布■ 負(fù)一層：設(shè)備層及停車場，共有300個車位■ A、B區(qū)首層：時代名店城（中高檔服裝、皮具、化裝品、珠寶店、銀行、金融證券、品牌專賣店、精品、禮品、醫(yī)藥旅游產(chǎn)品和用品等分區(qū)租售?！?A、B區(qū)夾層：流行前線（散鋪間隔，大眾化中檔貨品綜合性布局，麥當(dāng)勞或肯德基）?！?A、B區(qū)二、三層：大型百貨、超市（打出大型超市本身品牌例如好又多、吉之島、百佳），按層或縱向分割租售（縱向分割亦可以按一至三層分割，應(yīng)視乎實(shí)際而定）。其余部分：知識廣場（圖書店、工藝品、書畫、藝術(shù)）■ A、B區(qū)四層：娛樂世界（桑拿、沐足、夜總會或DISCO；中西餐飲、休閑娛樂。■ C、D區(qū)首層：兒童天地、高科技數(shù)碼城、觀賞類（按其租值分布）■ C、D區(qū)二層：運(yùn)動用品、家具城、名牌特價場?！?裙樓頂層，平臺花園、會所網(wǎng)球場、小型泳池等?！?產(chǎn)品出租展示區(qū)域：A、B區(qū)主入口前廣場。A、B區(qū)中庭。C、D區(qū)首層中廊。以上僅為初步方案，需待本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)修改后（板層和柱網(wǎng)不變），才能對本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)和布場加以完善。85經(jīng)過調(diào)研、考察，肇慶市現(xiàn)階段的商業(yè)物業(yè)存在各種不同程度的面問題，時代廣場項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上也存在不足之處，必須揚(yáng)長避短，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，才能適應(yīng)市場，占領(lǐng)市場的制高點(diǎn)。由于本項(xiàng)目回收資金的需要，建議7月下旬首推內(nèi)部認(rèn)購。一、銷售分區(qū) 銷售的分區(qū)有利于商業(yè)運(yùn)作公司的經(jīng)營運(yùn)作，為買家提供合適的鋪位。A、自由投資區(qū)——適合投資者購買后保租回報，由商業(yè)運(yùn)作公司統(tǒng)一經(jīng)營。B、自主經(jīng)營區(qū)——客戶購買后自行經(jīng)營或租賃二、價格策略——“低開高走，差別定價”并舉針對項(xiàng)目現(xiàn)狀，需迅速回籠資金，價格通過低開高走，吸納首批買家，保證資金到位，然后逐步上調(diào)，使樓盤升溫、增值，從而達(dá)到一種宣傳效果（注意：定價必須準(zhǔn)確一步到位）。同時對不同位置，不同戶型，不同面積的鋪位，進(jìn)行不同的差別定價。通過價格杠桿，引導(dǎo)購買意向，達(dá)到均衡出貨。三、集中銷售——通過對準(zhǔn)客戶購買心理的影響，在短期內(nèi)達(dá)到大量成交的效果，并使項(xiàng)目產(chǎn)生震撼力擴(kuò)大影響效應(yīng)。1） 集中銷售必須有足夠準(zhǔn)客戶的前提下實(shí)施，主要在每期首推階段使用。2） 集中銷售是對有意向買家按其先后次序派發(fā)籌號，并以貳仟元作押金，于規(guī)定時間日期內(nèi)，按其籌號的先后次序統(tǒng)一認(rèn)購。貳仟元押金可退。四、保租回報——使客戶對本項(xiàng)目購買有信心的保證（即返、期返）。由于競爭的激烈，在推售過程中商家們各出其謀，以其吸引買家的注意力，“保租回報”是2000年推售手法的一大熱點(diǎn)，但現(xiàn)階段的買家日趨成熟，靠“保租回報”的銷售手法已經(jīng)陳舊，但“保租回