【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 物業(yè)、物超所值。C、 時(shí)代標(biāo)志地王商城。D、 得時(shí)代者得天下。E、 輕松投資委托經(jīng)營(yíng)。F、 一鋪旺三代。（1） 大型集團(tuán)公司該類買家有相當(dāng)實(shí)力，傾向于作長(zhǎng)線的大型物業(yè)投資，如連鎖超市、飲食集團(tuán)、銀行等。（2） 中小型企業(yè)、個(gè)體工商戶該類買家購(gòu)鋪，主要是企業(yè)發(fā)展所需，并且看中時(shí)代廣場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿εc機(jī)會(huì)。（3） 投資客該類投資客購(gòu)鋪出發(fā)點(diǎn)主要是為了增值，只要鋪位價(jià)格適中，發(fā)展前景看好，預(yù)計(jì)有足夠的升值潛力能令其投資帶來收益，便會(huì)吸引該類買家。（4） 其他商家（1） 時(shí)代廣場(chǎng)Logo（識(shí)別標(biāo)志）設(shè)計(jì)盡快設(shè)計(jì)確定時(shí)代廣場(chǎng)Logo，該Logo必須體現(xiàn)出時(shí)尚與潮流的完美結(jié)合。（2） 確定項(xiàng)目代言人——項(xiàng)目規(guī)模較大，建議選用適當(dāng)?shù)拿餍亲鞔匀耍?） 電視類A、 拍攝8—10分鐘的廣告宣傳片，介紹開發(fā)公司的以往、現(xiàn)在、未來展望，介紹開發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)范圍，對(duì)社會(huì)的職能與貢獻(xiàn)。此宣傳片在售樓部反復(fù)播放。B、 拍攝8—10分鐘的廣告宣傳片，介紹時(shí)代廣場(chǎng)獨(dú)特的建筑、配置、經(jīng)營(yíng)、商機(jī)等，在銷售現(xiàn)場(chǎng)不停播放。C、 拍攝30—60秒鐘的廣告2條（形象版、促銷版），分別于黃金時(shí)間播出，如有必要可以在廣州投放。（4） 報(bào)紙類A、 通過大篇幅設(shè)計(jì)精美的平面廣告，來塑造項(xiàng)目形象，促進(jìn)銷售，吸引商家關(guān)注。B、 通過新聞繕稿，發(fā)表專題言論，造成輿論影響，提高項(xiàng)目知名度，擴(kuò)大銷售聲勢(shì)。（5） 樓書制作（兩個(gè)版本）A、 形象版——內(nèi)容充實(shí)、風(fēng)格實(shí)出、印制精美，使客戶充分了解項(xiàng)目的前景。B、 促銷版——突出優(yōu)勢(shì)，促銷為主，鞏固項(xiàng)目高素質(zhì)物業(yè)形象，銷售人員據(jù)此向客戶講解項(xiàng)目各方面的特點(diǎn)。（6） 宣傳單張制作以郵遞、派發(fā)的形式，將信息直接傳達(dá)給目標(biāo)客戶。（7） 展板制作展板是售樓部重要組成部份，其內(nèi)容包括項(xiàng)目：地理位置、生活設(shè)施、交通環(huán)境、裝修標(biāo)準(zhǔn)、各種效果圖以及其它促銷資料。（8） 項(xiàng)目模型制作制作精美的模型能令買家有親臨其境的感覺，從而增強(qiáng)購(gòu)買決心。（9） 公關(guān)宣傳活動(dòng)A、 在廣州花園酒店舉辦（時(shí)間待定）：肇慶時(shí)代廣場(chǎng)（商場(chǎng)）封頂?shù)涠Y暨廣州招商會(huì)、討論會(huì)；邀清知名人士參與造勢(shì)，吸引廣州商家進(jìn)駐。B、 定期于銷售現(xiàn)場(chǎng)舉辦有獎(jiǎng)活動(dòng)，請(qǐng)出知名主持人、樂隊(duì)、演員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)表演、提問、派發(fā)禮品、吸引人流，參觀者即日購(gòu)買可獲折扣。C、 利用事件營(yíng)銷，如贊助環(huán)城長(zhǎng)跑活動(dòng)等進(jìn)行宣傳造勢(shì)。（10） 現(xiàn)場(chǎng)包裝：清理好項(xiàng)目及周圍環(huán)境，粉刷醒目的圍墻廣告，插上彩旗、掛橫幅、升氣球、樹立大型廣告牌，設(shè)置指路牌吸引路人目光。（11） 其它廣告：霓虹燈、汗衫、促銷禮品、公車廣告等。目前時(shí)代廣場(chǎng)銷售前期準(zhǔn)備工作已全面展開，不久即可進(jìn)入內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，因此，有必要確定廣告宣傳媒體選擇及實(shí)施安排。以下是敝司列出的時(shí)代廣場(chǎng)首期廣告安排綱要，由貴公司審核確定后，敝司再與各媒介公司聯(lián)系，商討制定具體實(shí)施方案。時(shí)代廣場(chǎng)首期廣告安排綱要： 電視廣告A、 拍攝8—10分鐘的廣告宣傳片，介紹開發(fā)公司的以往、現(xiàn)在、未來展望和開發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)范圍開發(fā)、實(shí)力及對(duì)社會(huì)的職能與貢獻(xiàn)，以增強(qiáng)商家的信心。此宣傳片在售樓部反復(fù)播放。B、 拍攝8—10分鐘的廣告宣傳片，介紹時(shí)代廣場(chǎng)獨(dú)特的建筑、配置、物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)特色、商機(jī)等此宣傳片在售樓部不停播放。C、 拍攝30—60秒鐘的廣告2條（形象版、促銷版各一條）分別于黃金時(shí)間播出，如有必要可以在廣州投放。 報(bào)紙廣告A、 通過大篇幅設(shè)計(jì)精美、訴求準(zhǔn)確的平面廣告，來塑造項(xiàng)目形象，促進(jìn)銷售，吸引商家關(guān)注。B、 通過新聞繕稿，發(fā)表專題言論或?qū)?xiàng)目的銷售跟蹤、熱點(diǎn)報(bào)道等，制造社會(huì)輿論來提高項(xiàng)目知名度，擴(kuò)大銷售聲勢(shì)。每星期刊登一篇。 樓書制作（兩個(gè)版本）A、 精裝版——規(guī)格大概24個(gè)版面，內(nèi)容充實(shí)、風(fēng)格獨(dú)特、印制精美，能充分展現(xiàn)發(fā)展商實(shí)力和項(xiàng)目本身的前景，同時(shí)體現(xiàn)項(xiàng)目本身的文化內(nèi)涵和經(jīng)營(yíng)觀念。B、 簡(jiǎn)裝版——規(guī)格大概8個(gè)版面，突出優(yōu)勢(shì)、促銷為主，鞏固項(xiàng)目高素質(zhì)物業(yè)形象，著重介紹項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、招商政策和投資回報(bào)，能吸引商家對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注，也是銷售人員推銷的重要支持點(diǎn)。 電臺(tái)廣告利用其傳播廣、成本低的特點(diǎn)，彌補(bǔ)其它廣告的不足之處。可錄制1—2條廣告帶，在好時(shí)段、聽眾喜歡的頻道播出，同時(shí)也可以合作形式承辦節(jié)目。 售樓部的包裝售樓部相當(dāng)整個(gè)項(xiàng)目的微型展覽館，是時(shí)代廣場(chǎng)整體形象的縮影，包括公司實(shí)力、服務(wù)、管理等。售樓部的形象直接影響大眾對(duì)時(shí)代廣場(chǎng)的評(píng)價(jià)。A、 統(tǒng)一售樓部的辦公用品：紙、筆、計(jì)算器等B、 統(tǒng)一銷售員工制服C、 展板制作展板是售樓部重要組成部分，其內(nèi)容包括：地理位置、商鋪設(shè)施、交通環(huán)境、裝修標(biāo)準(zhǔn)、銷控表等各種效果圖。D、 項(xiàng)目模型制作制作精美的模型可令買家置身其中，從而增強(qiáng)購(gòu)買決心。 項(xiàng)目位置環(huán)境包裝A、 清理好項(xiàng)目的周圍環(huán)境，粉刷醒目的圍墻廣告。B、 在售樓部上面安裝大型噴畫廣告。 霓虹燈彩旗、條幅廣告在天寧路或其它商業(yè)繁榮地段的顯眼處（如人行天橋、大型建筑物等）制作出色的霓虹燈彩旗、條幅廣告。 公關(guān)宣傳活動(dòng)在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期第一天，舉行慶祝儀式，儀式可采用自助酒會(huì)與演出活動(dòng)相結(jié)合，邀請(qǐng)知名人士參加造勢(shì)，地點(diǎn)可選在銷售現(xiàn)場(chǎng)或牌坊廣場(chǎng)。并準(zhǔn)備好帶廣告性質(zhì)禮品，贈(zèng)送到場(chǎng)嘉賓、觀眾。107本項(xiàng)目的資金回收及盈利能力通過物業(yè)的出售和物業(yè)的出租途徑實(shí)現(xiàn)，就目前的情況而言，本項(xiàng)目的建筑結(jié)構(gòu)和裝修標(biāo)準(zhǔn)未最后定論，資金的回收計(jì)劃只能按前期項(xiàng)目的用資進(jìn)度通過預(yù)售部分及物業(yè)租賃的方式實(shí)現(xiàn)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目7月下旬向市場(chǎng)推廣實(shí)施內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。具體目標(biāo)如下： 2002年9月30日前完成資金回收（合同額）￥3000萬元整。 2002年12月31日前完成資金回收（合同額）累計(jì)￥8000萬元整(含以上￥3000萬元)。 2003年3月31日前完成資金回收（合同額）累計(jì)￥13000萬元整(含以上￥8000萬元)。 2003年6月31日前完成資金回收（合同額）累計(jì)￥18000萬元整(含以上￥13000萬元)。本項(xiàng)目的出租盈利能力必待本項(xiàng)目基本建成（商場(chǎng)部分）后再進(jìn)行具體的測(cè)算。111建筑設(shè)計(jì)的合理性基于建筑物的使用功能定位。本建議是先將時(shí)代廣場(chǎng)的商業(yè)功能設(shè)定為以大型超市零售業(yè)為主，休閑娛樂服務(wù)業(yè)為輔，并以休閑娛樂帶動(dòng)零售的商業(yè)格局，以此出發(fā)點(diǎn)去審視大廈的建筑設(shè)計(jì)。我司使用的圖紙是肇慶市建筑設(shè)計(jì)院2001年11月的版本。 現(xiàn)設(shè)計(jì)方案只通過瑞州五路頭、尾兩個(gè)入口進(jìn)入商場(chǎng)（通過天橋進(jìn)入二層除外）建議項(xiàng)目臨街鋪設(shè)出入口與商場(chǎng)連通，并對(duì)商場(chǎng)內(nèi)交通和間鋪要重新考慮。 增加停車位本項(xiàng)目（商場(chǎng)部分）地下停車場(chǎng)至少應(yīng)提供280—300個(gè)汽車位、400個(gè)摩托車位。停車場(chǎng)車道寬6m，按建筑面積計(jì)算每個(gè)車位約40m2， m2，本項(xiàng)目地下層似不能提供足夠的場(chǎng)地，建議考慮以下幾種方法進(jìn)行調(diào)整：■ 將地下層范圍擴(kuò)展到人行道及前廣場(chǎng)下方。■ 做兩層地下室（其中半層做設(shè)備層，一層半做停車場(chǎng)）?！?采用垂直升降多層停車系統(tǒng)。 連通東北方向星湖牌坊廣場(chǎng)的現(xiàn)工藝品商場(chǎng)位置，引入牌坊廣場(chǎng)觀光客流。 西側(cè)車庫(kù)入口與小區(qū)主入口相距過近，易發(fā)生人車干擾，容易造成車流堵塞小區(qū)主入口；兩臺(tái)貨梯肯定不夠，建議增至四臺(tái)。 首層AB區(qū)圖未見物流路線安排，北側(cè)貨梯位置有待商榷； ，并將靠外廊的外圈商鋪向外開門成為獨(dú)立街鋪形式，但未見在外走廊有連接牌坊廣場(chǎng)的天橋。 三臺(tái)商場(chǎng)專用客梯置于東南角主入口東側(cè)，其效果不及采用安置在透光中庭內(nèi)兩臺(tái)觀光梯。 主入口中庭前的兩部進(jìn)入負(fù)一層的自動(dòng)扶梯應(yīng)設(shè)置在中庭的側(cè)面。 裝卸貨區(qū)設(shè)置在北面，而北面有發(fā)展成為步行購(gòu)物街的構(gòu)想，卸貨區(qū)與步行街之間是否會(huì)產(chǎn)生時(shí)間和空間上的沖突，需慎重考慮。 主入口前廣場(chǎng)面積過小，不利于積聚人流，并且缺乏表演場(chǎng)地的空間； 主入口采用旋轉(zhuǎn)門不妥，會(huì)造成管理難度大、人流物流疏散慢、親和程度差（如做大型超市）等一系列復(fù)雜問題。建議撤消旋轉(zhuǎn)門，采用開放式門廳、使街外客人可以直接看見大堂內(nèi)的情景，可以自由進(jìn)入大堂。主入口大門寬約8m，如采用雙門，則每個(gè)門寬度約為5—6m； 其他輔助通道亦應(yīng)取消旋轉(zhuǎn)門； A、B區(qū)首層平面圖未見裝卸貨區(qū)，貨用垂直電梯與場(chǎng)外的通道口設(shè)置不妥，大型商場(chǎng)一般每萬平方米須配置5個(gè)裝卸車位； 商場(chǎng)垃圾量大，現(xiàn)時(shí)垃圾處理中心離商場(chǎng)較遠(yuǎn)（在C、D區(qū)西北側(cè)），建議在A、B區(qū)地下增設(shè)一個(gè)收集轉(zhuǎn)運(yùn)點(diǎn)； ，從圖面上看應(yīng)是梯級(jí)平臺(tái)的形式，應(yīng)設(shè)有“無障礙通道”；1 商場(chǎng)內(nèi)首層四個(gè)入口通道都設(shè)置梯級(jí)，應(yīng)設(shè)置坡面通道；1 AB區(qū)首層北面， m，圖示的入口通道坡面太陡，造成運(yùn)貨手推車通行困難，通常高差與坡面的長(zhǎng)度比例為1:8或1:10。 中庭頂部加高5～6 m，使熱空氣在頂部空間形成一個(gè)靜止積聚層，有利于減少空調(diào)能耗。 將來第四層做餐飲、娛樂，則應(yīng)有專用電梯及咨客接待處。 A、B區(qū)的塔樓 第四層裙樓頂做平臺(tái)花園、會(huì)所及康體設(shè)施（網(wǎng)球場(chǎng)、泳池等）。 兩棟塔樓建議將功能改為服務(wù)式公寓，會(huì)有更好的市場(chǎng)前景。（我司提供該類物業(yè)市場(chǎng)資料供貴方參考） 塔樓首層架空或半架空。 公寓設(shè)置獨(dú)立出入口及進(jìn)行獨(dú)立封閉式管理。124我司對(duì)售樓部施工現(xiàn)場(chǎng)作了多次實(shí)地勘察，并對(duì)圖紙作了分析，提出以下工程改良建議：大廳的現(xiàn)場(chǎng)感覺是空間高寬比例稍差，因此天花吊頂易產(chǎn)生壓迫感覺，為此建議將布局作調(diào)整，具體做法是將建筑模型放置在大門入口處大廳中央，使模型能最大限度地對(duì)外展示，并自然形成東、西兩個(gè)洽談區(qū)域。東區(qū)用作住宅銷售洽談區(qū)，西區(qū)用作商鋪?zhàn)馐矍⒄剠^(qū)，在西區(qū)內(nèi)側(cè)靠近財(cái)務(wù)室的位置，（或認(rèn)購(gòu)書）的商務(wù)辦公區(qū)。經(jīng)過這樣的軟分隔，有利于改變視覺上的空間的高寬比例。并補(bǔ)充了簽約區(qū)域，使功能區(qū)域的部署更為完整合理?，F(xiàn)在的大門活動(dòng)門扇4塊拋光磚（6060㎝）的寬度，現(xiàn)場(chǎng)的感覺嫌窄，建議擴(kuò)寬至6塊拋光磚。從天花吊頂施工現(xiàn)場(chǎng)看到，全部采用筒形射燈，這對(duì)于展廳是合適的，但是對(duì)于東、西兩側(cè)的洽談區(qū)就需要改善，因?yàn)橥残紊錈羧绻捎檬⑸錈糇龉庠矗瑒t聚焦作用太強(qiáng)，位于正下方的玻璃桌面會(huì)產(chǎn)生弦目反光點(diǎn)，人坐久了不舒適。如果采用節(jié)能燈或白熾電燈做光源，光照強(qiáng)度又恐怕不夠，閱覽樓盤資料有困難，總而言之，在兩個(gè)洽談區(qū)采用點(diǎn)光源是不合適的，建議改為日光燈盤，色溫為菲利浦4000K度左右。在現(xiàn)場(chǎng)看到恰好在東、西兩側(cè)洽談區(qū)的上方天花吊頂都有的凹位里各安裝四個(gè)約600600的方形日光燈盤，具體規(guī)格型號(hào)由裝修公司考慮。由于將大廳分為東西兩部份，其地面鋪磚的走向紋理亦應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整。該廣場(chǎng)的位置十分顯赫，是城市景觀的一個(gè)亮點(diǎn)，但在圖冊(cè)上未見到這個(gè)布局，建議由專業(yè)公司設(shè)計(jì)，注意解決好兩個(gè)問題：A、 突出“時(shí)代廣場(chǎng)的文化標(biāo)志”。利用該廣場(chǎng)的展示，將時(shí)代廣場(chǎng)的標(biāo)志物及主體顏色提早融入市民心目，提高視覺形象的成熟程度。B、 安排好門前停車場(chǎng)。售樓部門前廣場(chǎng)須停放非貨運(yùn)車輛，為促進(jìn)銷售氣氛應(yīng)從視覺效果角度作安排，辟出停車區(qū)。以文化傳播角度看，商業(yè)大廈應(yīng)該在公眾心目中塑造形象并將該形象向公眾推廣，使之成為地區(qū)標(biāo)志性景觀。大廈形象的定位、定型自有專門的完整理論，此處不詳述。其表現(xiàn)形象式應(yīng)包含：時(shí)代廣場(chǎng)的Logo—即中文意義上的標(biāo)識(shí)標(biāo)志，此外還包含主要的顏色體系，專用的輪廊線條，專用的植物造型甚至專用的音樂和燈光。目前的圍街板、售樓部及地塊周邊空間，在建筑設(shè)計(jì)圖冊(cè)，售樓部裝修圖冊(cè)上都未能看到關(guān)于大廈文化特征的說明，因此令人感覺缺乏大廈形象的主體，建議及早找專業(yè)公司做“時(shí)代廣場(chǎng)”的視覺形象識(shí)別系統(tǒng)即所謂CIS工程。133一、 由發(fā)展商委派一名副總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建并任該公司總經(jīng)理。二、 經(jīng)營(yíng)管理公司獨(dú)立注冊(cè)，具有法人地位，日后與客戶簽定正式租售合同。三、 經(jīng)營(yíng)管理公司職能 在物業(yè)租售期負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)控代理公司的租售運(yùn)作。 審批有關(guān)銷售的資料、文件及宣傳推廣計(jì)劃。 審批宣傳推廣費(fèi)用。 盡力協(xié)助代理公司開展租售工作。 在物業(yè)建設(shè)期維護(hù)好工地形象，協(xié)助代理公司向客戶解釋有關(guān)物業(yè)管理的內(nèi)容及收費(fèi)問題。在物業(yè)交付使用后保障其正常運(yùn)作。 負(fù)責(zé)組織商場(chǎng)的營(yíng)銷推廣，提升商場(chǎng)的價(jià)值。142四、 經(jīng)營(yíng)管理公司工作架構(gòu)總 經(jīng) 理副總經(jīng)理行政部（3人）工程部（經(jīng)理1人）管理部（經(jīng)理1人）財(cái)務(wù)部（4人）營(yíng)銷部（經(jīng)理1人）保安(若干人)人）清潔(若干人)人）維修(2人)工程組（2人）策劃組（1人）營(yíng)銷組（3人）開發(fā)組（2人）一、 由發(fā)展商自行籌組管理隊(duì)伍，由顧問公司推薦管理顧問。管理顧問主要是引入先進(jìn)的管理模式，培訓(xùn)管理人員，幫助制定管理方案及財(cái)務(wù)預(yù)算方案，以及幫助制定有關(guān)管理?xiàng)l例，客戶手冊(cè)等。這種方式有利于節(jié)省成本，但不足之處是培訓(xùn)及提高員工質(zhì)素，建立新的管理模式需要有個(gè)過程，難以在短期內(nèi)提升物業(yè)價(jià)值。二、 引入國(guó)內(nèi)外知名管理公司。這種方式的好處是