【文章內(nèi)容簡介】 物業(yè)、物超所值。C、 時代標(biāo)志地王商城。D、 得時代者得天下。E、 輕松投資委托經(jīng)營。F、 一鋪旺三代。（1） 大型集團(tuán)公司該類買家有相當(dāng)實力，傾向于作長線的大型物業(yè)投資，如連鎖超市、飲食集團(tuán)、銀行等。（2） 中小型企業(yè)、個體工商戶該類買家購鋪，主要是企業(yè)發(fā)展所需，并且看中時代廣場的發(fā)展?jié)摿εc機(jī)會。（3） 投資客該類投資客購鋪出發(fā)點主要是為了增值，只要鋪位價格適中，發(fā)展前景看好，預(yù)計有足夠的升值潛力能令其投資帶來收益，便會吸引該類買家。（4） 其他商家（1） 時代廣場Logo（識別標(biāo)志）設(shè)計盡快設(shè)計確定時代廣場Logo，該Logo必須體現(xiàn)出時尚與潮流的完美結(jié)合。（2） 確定項目代言人——項目規(guī)模較大，建議選用適當(dāng)?shù)拿餍亲鞔匀耍?） 電視類A、 拍攝8—10分鐘的廣告宣傳片，介紹開發(fā)公司的以往、現(xiàn)在、未來展望，介紹開發(fā)公司的經(jīng)營范圍，對社會的職能與貢獻(xiàn)。此宣傳片在售樓部反復(fù)播放。B、 拍攝8—10分鐘的廣告宣傳片，介紹時代廣場獨特的建筑、配置、經(jīng)營、商機(jī)等，在銷售現(xiàn)場不停播放。C、 拍攝30—60秒鐘的廣告2條（形象版、促銷版），分別于黃金時間播出，如有必要可以在廣州投放。（4） 報紙類A、 通過大篇幅設(shè)計精美的平面廣告，來塑造項目形象，促進(jìn)銷售，吸引商家關(guān)注。B、 通過新聞繕稿，發(fā)表專題言論，造成輿論影響，提高項目知名度，擴(kuò)大銷售聲勢。（5） 樓書制作（兩個版本）A、 形象版——內(nèi)容充實、風(fēng)格實出、印制精美，使客戶充分了解項目的前景。B、 促銷版——突出優(yōu)勢，促銷為主，鞏固項目高素質(zhì)物業(yè)形象，銷售人員據(jù)此向客戶講解項目各方面的特點。（6） 宣傳單張制作以郵遞、派發(fā)的形式，將信息直接傳達(dá)給目標(biāo)客戶。（7） 展板制作展板是售樓部重要組成部份，其內(nèi)容包括項目：地理位置、生活設(shè)施、交通環(huán)境、裝修標(biāo)準(zhǔn)、各種效果圖以及其它促銷資料。（8） 項目模型制作制作精美的模型能令買家有親臨其境的感覺，從而增強(qiáng)購買決心。（9） 公關(guān)宣傳活動A、 在廣州花園酒店舉辦（時間待定）：肇慶時代廣場（商場）封頂?shù)涠Y暨廣州招商會、討論會；邀清知名人士參與造勢，吸引廣州商家進(jìn)駐。B、 定期于銷售現(xiàn)場舉辦有獎活動，請出知名主持人、樂隊、演員進(jìn)行現(xiàn)場表演、提問、派發(fā)禮品、吸引人流，參觀者即日購買可獲折扣。C、 利用事件營銷，如贊助環(huán)城長跑活動等進(jìn)行宣傳造勢。（10） 現(xiàn)場包裝：清理好項目及周圍環(huán)境，粉刷醒目的圍墻廣告，插上彩旗、掛橫幅、升氣球、樹立大型廣告牌，設(shè)置指路牌吸引路人目光。（11） 其它廣告：霓虹燈、汗衫、促銷禮品、公車廣告等。目前時代廣場銷售前期準(zhǔn)備工作已全面展開，不久即可進(jìn)入內(nèi)部認(rèn)購，因此，有必要確定廣告宣傳媒體選擇及實施安排。以下是敝司列出的時代廣場首期廣告安排綱要，由貴公司審核確定后，敝司再與各媒介公司聯(lián)系，商討制定具體實施方案。時代廣場首期廣告安排綱要： 電視廣告A、 拍攝8—10分鐘的廣告宣傳片，介紹開發(fā)公司的以往、現(xiàn)在、未來展望和開發(fā)公司的經(jīng)營范圍開發(fā)、實力及對社會的職能與貢獻(xiàn)，以增強(qiáng)商家的信心。此宣傳片在售樓部反復(fù)播放。B、 拍攝8—10分鐘的廣告宣傳片，介紹時代廣場獨特的建筑、配置、物業(yè)管理、經(jīng)營特色、商機(jī)等此宣傳片在售樓部不停播放。C、 拍攝30—60秒鐘的廣告2條（形象版、促銷版各一條）分別于黃金時間播出，如有必要可以在廣州投放。 報紙廣告A、 通過大篇幅設(shè)計精美、訴求準(zhǔn)確的平面廣告，來塑造項目形象，促進(jìn)銷售，吸引商家關(guān)注。B、 通過新聞繕稿，發(fā)表專題言論或?qū)椖康匿N售跟蹤、熱點報道等，制造社會輿論來提高項目知名度，擴(kuò)大銷售聲勢。每星期刊登一篇。 樓書制作（兩個版本）A、 精裝版——規(guī)格大概24個版面，內(nèi)容充實、風(fēng)格獨特、印制精美，能充分展現(xiàn)發(fā)展商實力和項目本身的前景，同時體現(xiàn)項目本身的文化內(nèi)涵和經(jīng)營觀念。B、 簡裝版——規(guī)格大概8個版面，突出優(yōu)勢、促銷為主，鞏固項目高素質(zhì)物業(yè)形象，著重介紹項目的優(yōu)勢、招商政策和投資回報，能吸引商家對項目的關(guān)注，也是銷售人員推銷的重要支持點。 電臺廣告利用其傳播廣、成本低的特點，彌補其它廣告的不足之處?？射浿?—2條廣告帶，在好時段、聽眾喜歡的頻道播出，同時也可以合作形式承辦節(jié)目。 售樓部的包裝售樓部相當(dāng)整個項目的微型展覽館，是時代廣場整體形象的縮影，包括公司實力、服務(wù)、管理等。售樓部的形象直接影響大眾對時代廣場的評價。A、 統(tǒng)一售樓部的辦公用品：紙、筆、計算器等B、 統(tǒng)一銷售員工制服C、 展板制作展板是售樓部重要組成部分，其內(nèi)容包括：地理位置、商鋪設(shè)施、交通環(huán)境、裝修標(biāo)準(zhǔn)、銷控表等各種效果圖。D、 項目模型制作制作精美的模型可令買家置身其中，從而增強(qiáng)購買決心。 項目位置環(huán)境包裝A、 清理好項目的周圍環(huán)境，粉刷醒目的圍墻廣告。B、 在售樓部上面安裝大型噴畫廣告。 霓虹燈彩旗、條幅廣告在天寧路或其它商業(yè)繁榮地段的顯眼處（如人行天橋、大型建筑物等）制作出色的霓虹燈彩旗、條幅廣告。 公關(guān)宣傳活動在內(nèi)部認(rèn)購期第一天，舉行慶祝儀式，儀式可采用自助酒會與演出活動相結(jié)合，邀請知名人士參加造勢，地點可選在銷售現(xiàn)場或牌坊廣場。并準(zhǔn)備好帶廣告性質(zhì)禮品，贈送到場嘉賓、觀眾。107本項目的資金回收及盈利能力通過物業(yè)的出售和物業(yè)的出租途徑實現(xiàn)，就目前的情況而言，本項目的建筑結(jié)構(gòu)和裝修標(biāo)準(zhǔn)未最后定論，資金的回收計劃只能按前期項目的用資進(jìn)度通過預(yù)售部分及物業(yè)租賃的方式實現(xiàn)，預(yù)計本項目7月下旬向市場推廣實施內(nèi)部認(rèn)購。具體目標(biāo)如下： 2002年9月30日前完成資金回收（合同額）￥3000萬元整。 2002年12月31日前完成資金回收（合同額）累計￥8000萬元整(含以上￥3000萬元)。 2003年3月31日前完成資金回收（合同額）累計￥13000萬元整(含以上￥8000萬元)。 2003年6月31日前完成資金回收（合同額）累計￥18000萬元整(含以上￥13000萬元)。本項目的出租盈利能力必待本項目基本建成（商場部分）后再進(jìn)行具體的測算。111建筑設(shè)計的合理性基于建筑物的使用功能定位。本建議是先將時代廣場的商業(yè)功能設(shè)定為以大型超市零售業(yè)為主，休閑娛樂服務(wù)業(yè)為輔，并以休閑娛樂帶動零售的商業(yè)格局，以此出發(fā)點去審視大廈的建筑設(shè)計。我司使用的圖紙是肇慶市建筑設(shè)計院2001年11月的版本。 現(xiàn)設(shè)計方案只通過瑞州五路頭、尾兩個入口進(jìn)入商場（通過天橋進(jìn)入二層除外）建議項目臨街鋪設(shè)出入口與商場連通，并對商場內(nèi)交通和間鋪要重新考慮。 增加停車位本項目（商場部分）地下停車場至少應(yīng)提供280—300個汽車位、400個摩托車位。停車場車道寬6m，按建筑面積計算每個車位約40m2， m2，本項目地下層似不能提供足夠的場地，建議考慮以下幾種方法進(jìn)行調(diào)整：■ 將地下層范圍擴(kuò)展到人行道及前廣場下方?！?做兩層地下室（其中半層做設(shè)備層，一層半做停車場）?！?采用垂直升降多層停車系統(tǒng)。 連通東北方向星湖牌坊廣場的現(xiàn)工藝品商場位置，引入牌坊廣場觀光客流。 西側(cè)車庫入口與小區(qū)主入口相距過近，易發(fā)生人車干擾，容易造成車流堵塞小區(qū)主入口；兩臺貨梯肯定不夠，建議增至四臺。 首層AB區(qū)圖未見物流路線安排，北側(cè)貨梯位置有待商榷； ，并將靠外廊的外圈商鋪向外開門成為獨立街鋪形式，但未見在外走廊有連接牌坊廣場的天橋。 三臺商場專用客梯置于東南角主入口東側(cè)，其效果不及采用安置在透光中庭內(nèi)兩臺觀光梯。 主入口中庭前的兩部進(jìn)入負(fù)一層的自動扶梯應(yīng)設(shè)置在中庭的側(cè)面。 裝卸貨區(qū)設(shè)置在北面，而北面有發(fā)展成為步行購物街的構(gòu)想，卸貨區(qū)與步行街之間是否會產(chǎn)生時間和空間上的沖突，需慎重考慮。 主入口前廣場面積過小，不利于積聚人流，并且缺乏表演場地的空間； 主入口采用旋轉(zhuǎn)門不妥，會造成管理難度大、人流物流疏散慢、親和程度差（如做大型超市）等一系列復(fù)雜問題。建議撤消旋轉(zhuǎn)門，采用開放式門廳、使街外客人可以直接看見大堂內(nèi)的情景，可以自由進(jìn)入大堂。主入口大門寬約8m，如采用雙門，則每個門寬度約為5—6m； 其他輔助通道亦應(yīng)取消旋轉(zhuǎn)門； A、B區(qū)首層平面圖未見裝卸貨區(qū)，貨用垂直電梯與場外的通道口設(shè)置不妥，大型商場一般每萬平方米須配置5個裝卸車位； 商場垃圾量大，現(xiàn)時垃圾處理中心離商場較遠(yuǎn)（在C、D區(qū)西北側(cè)），建議在A、B區(qū)地下增設(shè)一個收集轉(zhuǎn)運點； ，從圖面上看應(yīng)是梯級平臺的形式，應(yīng)設(shè)有“無障礙通道”；1 商場內(nèi)首層四個入口通道都設(shè)置梯級，應(yīng)設(shè)置坡面通道；1 AB區(qū)首層北面， m，圖示的入口通道坡面太陡，造成運貨手推車通行困難，通常高差與坡面的長度比例為1:8或1:10。 中庭頂部加高5～6 m，使熱空氣在頂部空間形成一個靜止積聚層，有利于減少空調(diào)能耗。 將來第四層做餐飲、娛樂，則應(yīng)有專用電梯及咨客接待處。 A、B區(qū)的塔樓 第四層裙樓頂做平臺花園、會所及康體設(shè)施（網(wǎng)球場、泳池等）。 兩棟塔樓建議將功能改為服務(wù)式公寓，會有更好的市場前景。（我司提供該類物業(yè)市場資料供貴方參考） 塔樓首層架空或半架空。 公寓設(shè)置獨立出入口及進(jìn)行獨立封閉式管理。124我司對售樓部施工現(xiàn)場作了多次實地勘察，并對圖紙作了分析，提出以下工程改良建議：大廳的現(xiàn)場感覺是空間高寬比例稍差，因此天花吊頂易產(chǎn)生壓迫感覺，為此建議將布局作調(diào)整，具體做法是將建筑模型放置在大門入口處大廳中央，使模型能最大限度地對外展示，并自然形成東、西兩個洽談區(qū)域。東區(qū)用作住宅銷售洽談區(qū)，西區(qū)用作商鋪租售洽談區(qū)，在西區(qū)內(nèi)側(cè)靠近財務(wù)室的位置，（或認(rèn)購書）的商務(wù)辦公區(qū)。經(jīng)過這樣的軟分隔，有利于改變視覺上的空間的高寬比例。并補充了簽約區(qū)域，使功能區(qū)域的部署更為完整合理。現(xiàn)在的大門活動門扇4塊拋光磚（6060㎝）的寬度，現(xiàn)場的感覺嫌窄，建議擴(kuò)寬至6塊拋光磚。從天花吊頂施工現(xiàn)場看到，全部采用筒形射燈，這對于展廳是合適的，但是對于東、西兩側(cè)的洽談區(qū)就需要改善，因為筒形射燈如果采用石英射燈做光源，則聚焦作用太強(qiáng)，位于正下方的玻璃桌面會產(chǎn)生弦目反光點，人坐久了不舒適。如果采用節(jié)能燈或白熾電燈做光源，光照強(qiáng)度又恐怕不夠，閱覽樓盤資料有困難，總而言之，在兩個洽談區(qū)采用點光源是不合適的，建議改為日光燈盤，色溫為菲利浦4000K度左右。在現(xiàn)場看到恰好在東、西兩側(cè)洽談區(qū)的上方天花吊頂都有的凹位里各安裝四個約600600的方形日光燈盤，具體規(guī)格型號由裝修公司考慮。由于將大廳分為東西兩部份，其地面鋪磚的走向紋理亦應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整。該廣場的位置十分顯赫，是城市景觀的一個亮點，但在圖冊上未見到這個布局，建議由專業(yè)公司設(shè)計，注意解決好兩個問題：A、 突出“時代廣場的文化標(biāo)志”。利用該廣場的展示，將時代廣場的標(biāo)志物及主體顏色提早融入市民心目，提高視覺形象的成熟程度。B、 安排好門前停車場。售樓部門前廣場須停放非貨運車輛，為促進(jìn)銷售氣氛應(yīng)從視覺效果角度作安排，辟出停車區(qū)。以文化傳播角度看，商業(yè)大廈應(yīng)該在公眾心目中塑造形象并將該形象向公眾推廣，使之成為地區(qū)標(biāo)志性景觀。大廈形象的定位、定型自有專門的完整理論，此處不詳述。其表現(xiàn)形象式應(yīng)包含：時代廣場的Logo—即中文意義上的標(biāo)識標(biāo)志，此外還包含主要的顏色體系，專用的輪廊線條，專用的植物造型甚至專用的音樂和燈光。目前的圍街板、售樓部及地塊周邊空間，在建筑設(shè)計圖冊，售樓部裝修圖冊上都未能看到關(guān)于大廈文化特征的說明，因此令人感覺缺乏大廈形象的主體，建議及早找專業(yè)公司做“時代廣場”的視覺形象識別系統(tǒng)即所謂CIS工程。133一、 由發(fā)展商委派一名副總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建并任該公司總經(jīng)理。二、 經(jīng)營管理公司獨立注冊，具有法人地位，日后與客戶簽定正式租售合同。三、 經(jīng)營管理公司職能 在物業(yè)租售期負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)控代理公司的租售運作。 審批有關(guān)銷售的資料、文件及宣傳推廣計劃。 審批宣傳推廣費用。 盡力協(xié)助代理公司開展租售工作。 在物業(yè)建設(shè)期維護(hù)好工地形象，協(xié)助代理公司向客戶解釋有關(guān)物業(yè)管理的內(nèi)容及收費問題。在物業(yè)交付使用后保障其正常運作。 負(fù)責(zé)組織商場的營銷推廣，提升商場的價值。142四、 經(jīng)營管理公司工作架構(gòu)總 經(jīng) 理副總經(jīng)理行政部（3人）工程部（經(jīng)理1人）管理部（經(jīng)理1人）財務(wù)部（4人）營銷部（經(jīng)理1人）保安(若干人)人）清潔(若干人)人）維修(2人)工程組（2人）策劃組（1人）營銷組（3人）開發(fā)組（2人）一、 由發(fā)展商自行籌組管理隊伍，由顧問公司推薦管理顧問。管理顧問主要是引入先進(jìn)的管理模式，培訓(xùn)管理人員，幫助制定管理方案及財務(wù)預(yù)算方案，以及幫助制定有關(guān)管理條例，客戶手冊等。這種方式有利于節(jié)省成本，但不足之處是培訓(xùn)及提高員工質(zhì)素，建立新的管理模式需要有個過程，難以在短期內(nèi)提升物業(yè)價值。二、 引入國內(nèi)外知名管理公司。這種方式的好處是