【文章內(nèi)容簡介】 一價格，促進(jìn)客戶對產(chǎn)品的挑選。216。 朝向價格：將朝向好的與朝向差的價差調(diào)大，促進(jìn)劣勢產(chǎn)品的消化。216。 產(chǎn)品細(xì)部調(diào)整：小戶型的價格可稍微調(diào)高，大戶型的產(chǎn)品的單價不宜過高，否則過高的總價將制約產(chǎn)品的銷售。銷售力傳播創(chuàng)意策略廣告主題與構(gòu)思主題引導(dǎo)詞：豪門典范廣場主題詞：經(jīng)典之作，豪門典范 （或） 豪門典范尊貴的生活，全情體會釋義性主題：福鼎市首個酒店式豪華型住宅精品公寓廣告創(chuàng)意策劃表現(xiàn)項目的新價值、新觀念、新思想與新意境，突破廣告的程式化與平庸化設(shè)計；符合消費者心理特點和要求；非凡的貴族氣息，當(dāng)然由非凡的家庭所擁有；尊居環(huán)境、康居物業(yè)、安居價格、五星管理。廣告創(chuàng)意概述對誰廣告：比如：有文化、有品味、講豪華的商界精英一族；廣告什么：比如：自然環(huán)境與人文環(huán)境相和諧的生活感受；怎么廣告：比如：生活在廣場的人，會多一些感受。市場策略目標(biāo)市場知識經(jīng)濟時代的上流階層主要特征重視環(huán)境、健康與居住質(zhì)量；文化程度較高；家庭收入等于或高于10萬元。市場細(xì)分主要以地域及職業(yè)劃分――第一目標(biāo)市場：福鼎城關(guān)地區(qū)第二目標(biāo)市場：福鼎鄉(xiāng)鎮(zhèn)第三目標(biāo)市場：周邊地區(qū)產(chǎn)品策略產(chǎn)品定位：高檔住宅產(chǎn)品特色：酒店式公寓心理策略心理訴求――求美：優(yōu)美的環(huán)境與環(huán)保質(zhì)量，開發(fā)商的美譽度與事業(yè)成就感與歸屬感；求實：高尚的物業(yè)品質(zhì)與物業(yè)管理服務(wù)；求廉：物超所值的價位與升值空間。媒體策略大眾媒體報紙――以報為主，報及報為輔；報以大、中型廣告為主，其它報紙以小型分類廣告及信息廣告為主；特別重視軟新聞廣告；注意報頭、報眼位置的利用；注意周末時間的選取。電視――以地區(qū)的電視為主；可以是天氣預(yù)報背景廣告及重要的連續(xù)劇插播廣告及流動的字幕廣告；適宜前期廣告宣傳。戶外媒體由于房地產(chǎn)項目多為是長線產(chǎn)品，市場培育十分重要，應(yīng)選取一些實效長的媒體。戶外路牌廣告――路牌廣告是項目宣傳的重要手段，于重要路口（人流及車流集中處）設(shè)立大型路牌廣告，以獨特的風(fēng)光實景與規(guī)劃圖引起人們的注意。宣傳畫冊――主要用于售樓處散發(fā)。售樓部――含項目合法性說明、地理位置、內(nèi)外表效果及平面設(shè)計、發(fā)展商、規(guī)劃、設(shè)計、監(jiān)理及物業(yè)管理公司名址，容積率、綠化率、建筑高度、物業(yè)管理服務(wù)及收費等內(nèi)容，制作要精良。個人傳播――重點是已購房客戶、新聞界人士、社會名流及公司員工。直遞廣告――團體直銷主要手段，應(yīng)與禮品廣告結(jié)合，利用節(jié)假日，以具紀(jì)念意義的臺歷類禮品發(fā)放，即建立了社會關(guān)系又開拓了市場。現(xiàn)場廣告――工地圍墻廣告與樹木、道路及圍墻結(jié)合，富有生態(tài)藝術(shù)化特色，每隔一段時間內(nèi)容應(yīng)有所調(diào)整。售樓部樹立永久性廣告一座（規(guī)劃圖），與環(huán)境相映。樣板房與售樓部結(jié)合考慮。廣告銷售策略阻隔策略主要以大型路牌與工地廣告為手段，以優(yōu)良的自然環(huán)境與物業(yè)品質(zhì)，阻隔消費者到其它競爭樓盤購房的欲望。重點突破策略初期以福鼎區(qū)域為重點，針對性開展項目的公關(guān)、聯(lián)誼活動，散發(fā)廣告型資料，吸引潛在客戶到現(xiàn)場觀光、看房，以后逐漸發(fā)展新的大客戶。全面策略以發(fā)行報紙為主要媒介，在開盤前后各一周形成宣傳攻勢；開盤后適當(dāng)做保溫宣傳，關(guān)鍵是選擇契入的時機。短兵相接策略以現(xiàn)場售樓中心示范單位為重點，以專業(yè)化的接待中心、精美說明書、廣告、霓紅燈、指示板，吸引目標(biāo)客戶，特別是通過售樓部現(xiàn)場的展示吸引客戶、培養(yǎng)客戶、穩(wěn)定客戶。廣告計劃廣告投放方向投放區(qū)域排序：城關(guān)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、閩東其他縣市、蒼南地區(qū)投放目標(biāo)排序第一目標(biāo)市場～～城關(guān)第二目標(biāo)市場～～鄉(xiāng)鎮(zhèn)第三目標(biāo)市場～～周邊地區(qū)投放目標(biāo)特征――重視環(huán)境、健康與居住質(zhì)量；文化程度較高；家庭收入等于或高于10萬元。廣告投放力度資金投放：每年廣告投放資金占年銷售額3％為宜，力爭在有限的客戶群中產(chǎn)生最大的影響。投放資金分配：短線廣告，主要是大眾媒體，如報紙、電視等媒體，占投放資金的60％；長線廣告，主要是特殊媒體，如路牌、車身及DM等，占投放資金的40％。廣告投放頻率與時間造勢期開盤前：軟新聞――啟動軟新聞報道，闡述福鼎首家酒店式精品公寓住宅樓。路牌廣告――完成工地、商業(yè)圈、人流量大的地方的大型路牌廣告。DM單――以售樓部為中心，以大客戶單位為重點，大量信息資料的遞送?！?造勢期廣告資金投入占資金總投入的15％～20％。強勢期（住宅）開盤至其后一個月內(nèi)針對自住型客戶宣傳：強化大眾媒體宣傳，形成以報紙為主要媒體的廣告攻勢。開盤前一周倒計時廣告，廣告投放頻率及金額應(yīng)占該周的同類廣告前三名，乃至第一名。開盤后一周的廣告宣傳、答謝類廣告及軟新聞報道。開盤后一月內(nèi)，宣傳廣告及概念研討類軟新聞報道。※ 本次強勢期廣告資金投放占總投入的25％～30％強勢期（商?。┩ㄟ^前次強勢期的宣傳，自住型客戶基本穩(wěn)住，至此開始一個月內(nèi)針對投資型客戶進(jìn)行強勢廣告宣傳：強化大眾媒體宣傳，形成以報紙為主要媒體的廣告攻勢。以概念研討類軟新聞報道為主。※ 本次強勢期廣告資金投放占總投入的25％～30％持續(xù)期自開盤后二個月起：各類廣告投放頻率與力度均屬保溫狀態(tài)，主要用于維系項目品牌與美譽度?！?持續(xù)期廣告資金投放占總投入的20％～25％廣告主要內(nèi)容確定廣告主題語：比如：經(jīng)典之作，豪門典范 （或） 豪門典范尊貴的生活，全情體會確定廣告主題圖片：大幅實景照片大幅規(guī)劃圖注：注意桐江水的表現(xiàn)確定廣告副主題圖片（中小幅廣告）大門大堂景區(qū)中心會所景區(qū)裙樓花園景區(qū)注：注意細(xì)部景觀的描述確定廣告主題的數(shù)據(jù)資料庫規(guī)劃占地、容積率、建筑密度、率化率、主要設(shè)施及戶型特點參考廣告語主題：經(jīng)典之作，豪門典范 （或） 豪門典范尊貴的生活，全情體會闡述主題的有關(guān)參考廣告詞：廣場 酒店式高尚住宅小區(qū)廣場 給您一個五星級的家特色：試試一生住在星級酒店的感覺非凡的貴族氣息，當(dāng)然由非凡的家庭所擁有尊居環(huán)境、康居物業(yè)、安居價格、五星管理跨進(jìn)21世紀(jì) 住進(jìn)精英豪宅家住廣場 天天度假休閑廣場 領(lǐng)航現(xiàn)代生活個性：廣場 身份的名片廣場 卓爾不群，是因為它很高廣場 居世家之福地，開一世之基業(yè)今天起，您應(yīng)擁有璀璨生活生活，是享受，不是忍受（廣場空氣質(zhì)量指數(shù)介紹）生活，何必忍氣吞聲（廣場空氣質(zhì)量指數(shù)介紹）每個寒暑假，我都要出去旅游，今年我不出去了，因為我住進(jìn)了廣場（休閑項目介紹）廣告風(fēng)格圖畫 始終以優(yōu)美的環(huán)境（實景或設(shè)計場景）為主體，畫面清新，格調(diào)高雅，引起重視環(huán)境的購房者的注意，形成視覺沖擊與震撼。文字用最短的語言，最小的篇幅表述物業(yè)的品質(zhì)，軟新聞則給予相當(dāng)細(xì)致的描述。數(shù)據(jù)采用準(zhǔn)確的足以引起震動的數(shù)據(jù)，以廣場檔案的專題形式在廣告上反復(fù)登錄，在潛在客戶中加深記憶，形成良好口碑。樓書策劃建議以“經(jīng)典之