【文章內(nèi)容簡介】 73%51－7057%71－9055%91－11023%111－13016%131－1504%151－18012%總計240% 在產(chǎn)品定位上，利用面積的合理分割，大、中、小型鋪面的搭配比例力求科學(xué)合理，從產(chǎn)品分割上就組織好不同業(yè)態(tài)的合理分布。 商鋪功能定位應(yīng)當(dāng)與易初蓮花超市形成業(yè)態(tài)互補，在商業(yè)業(yè)態(tài)檔次上要高于易初蓮花和漢陽商場的水平。 商業(yè)業(yè)態(tài)定位要著重考慮不同商業(yè)業(yè)態(tài)的互補，相互促進，共同發(fā)展，形成和諧的商業(yè)生態(tài)圈。根據(jù)區(qū)域市場調(diào)研和行情分析，結(jié)合項目自身條件，現(xiàn)就裙樓商鋪產(chǎn)品定位建議如下：一樓定位：東區(qū)以金融、西式餐飲為主，西區(qū)以品牌時尚購物為主。二樓定位：品牌時尚購物空中商業(yè)步行街；以30㎡－50㎡、50㎡－70㎡、70㎡－100㎡的投資型商鋪為主。三樓定位：空中商業(yè)步行街，以投資型商鋪為主；可根據(jù)市場情況合理組合。四樓定位：健身、休閑、文化、娛樂中心；以中高檔消費為主，提升本項目的品質(zhì)?！⊥ㄟ^以上產(chǎn)品定位，將項目商鋪部分打造成一個以易初蓮花大型商超為依托，以西區(qū)商業(yè)步行街及二樓空中商業(yè)步行街為特色，以四樓娛樂休閑餐飲為配套的大型多功能商業(yè)中心。四、商鋪優(yōu)化方案建議根據(jù)前面的分析，營銷項目組經(jīng)過對產(chǎn)品的深入研究，結(jié)合市場調(diào)研、市場推廣和客戶意向反饋情況，經(jīng)咨詢兩家專業(yè)設(shè)計院（深圳市建筑設(shè)計研究院武漢分院、五環(huán)設(shè)計院），按以下思路對產(chǎn)品進行優(yōu)化： 在東區(qū)裙樓東南角主入口處，取消兩部觀光電梯，布置雙向扶梯上4樓； 在東區(qū)東北角入口處，設(shè)一部雙向扶梯上4樓，也可考慮一部觀光電梯上4樓； 西區(qū)步行街南向入口處，設(shè)一部雙向扶梯上2樓，也可考慮單向上行扶梯； 步行街2樓北向入口架設(shè)天橋及長約50M的景觀長廊，連接?xùn)|西區(qū)，并架設(shè)雙向扶梯至4樓。l 經(jīng)咨詢兩家專業(yè)設(shè)計院，50M的景觀長廊，兩端有消防梯，滿足消防要求，技術(shù)上和規(guī)劃上均可行；l 架設(shè)天橋及扶梯，經(jīng)與公司副總工程師董工溝通，與易初蓮花卸貨平臺無沖突。 東區(qū)3樓臨鸚鵡大道狹長型鋪面，；東區(qū)北向住宅底部剪力墻開間不足2M處，調(diào)整剪力墻設(shè)計，留足2M的通道間距；形成空中商業(yè)步行街。l 經(jīng)咨詢兩家專業(yè)設(shè)計院。 西區(qū)2樓臨步行街設(shè)計藝術(shù)欄桿，形成“雙首層”商業(yè)步行街。1 西區(qū)北角，東區(qū)東北角集中考慮公共洗手間。1 4樓功能配置如下：健身中心約2000㎡、培訓(xùn)中心約1700㎡、美容美發(fā)美體中心約500㎡、卡拉OK、娛樂中心2000㎡、咖啡酒吧、休閑餐飲約2000㎡，根據(jù)市場實際情況還會有所調(diào)整。4層樓中央扶梯處，做200300㎡的中庭，做成透明的陽光蓬（屋頂），增加四樓的采光度。4層商鋪采用虛分割，將四樓分割成套內(nèi)建筑面積15㎡左右的小商鋪，由選擇的房產(chǎn)測繪隊負責(zé)辦產(chǎn)權(quán)，形成中小型產(chǎn)權(quán)商鋪。1 4樓5層配置：物業(yè)管理用房500㎡、大樓功能配套餐飲用房400㎡，洗衣房30100㎡；3樓5層配置：會議室及小型咖啡廳，共計800㎡；東區(qū)四層屋頂配置：屋頂網(wǎng)球場1個、社區(qū)公共健身器材用地、綠化用地及空調(diào)機位預(yù)留、300500㎡玻璃屋頂（四樓增加中庭200㎡，加強四樓商鋪的采光）。1 東區(qū)裙樓商鋪4層都采用獨立分層中央空調(diào)控制系統(tǒng)，空調(diào)機位于易初蓮花合并設(shè)置于5樓平臺。1 衛(wèi)生設(shè)施：合理布置各區(qū)、各層公用衛(wèi)生間。五、商鋪管理建議商業(yè)物業(yè)發(fā)展商面臨著“賣鋪”與“經(jīng)營”的矛盾。一方面，作為項目的發(fā)展商，其工作本來就很清晰，就是負責(zé)征地并開發(fā)建設(shè)市場適用的物業(yè)，其目的也很明確，就是要將物業(yè)推向市場然后銷售出去，銷售行越快越好，從而降低投資風(fēng)險、迅速回籠建設(shè)資金，發(fā)展商只是物業(yè)的建設(shè)者，并不是物業(yè)的所有者和經(jīng)營者，商鋪銷售后發(fā)展商的工作就已經(jīng)完成了；而另一方面，買家作為物業(yè)的所有者，商家作為商鋪的經(jīng)營者，已經(jīng)不僅僅滿足于能買（或租）到一個地點好、品質(zhì)優(yōu)的商鋪，而是要買（或租）到一個既能保值、又能增值的商業(yè)旺鋪，這樣，買家和商家就向物業(yè)的發(fā)展商提出了新的要求：商鋪交鋪后如何進行經(jīng)營管理？有什么能證明在你開發(fā)的物業(yè)里做生意能發(fā)大財？因此作為商鋪的開發(fā)商在商鋪銷售過程就介入到商鋪日后的經(jīng)營管理規(guī)劃工作中，甚至在售鋪后，還要參與到商鋪的經(jīng)營管理中去。商業(yè)物業(yè)由于所有者、經(jīng)營者和管理者三者分離，在管理上與住宅物業(yè)或其他建筑類別有著本質(zhì)的區(qū)別，商業(yè)物業(yè)的管理不僅包括物業(yè)管理，還包括了經(jīng)營管理，共兩大管理范疇，物業(yè)管理和經(jīng)營管理各有職能、互有分式。概括起來，兩大管理范疇的功能是，物業(yè)管理為商場經(jīng)營者與消費者創(chuàng)造舒適的營商和消費環(huán)境，經(jīng)營管理為經(jīng)營者提供良好的經(jīng)營條件。l 物業(yè)管理建議物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)相配套。對房地產(chǎn)產(chǎn)品進行綜合性的、全方位的、多層次的管理與服務(wù)，是房地產(chǎn)行業(yè)不可缺少的服務(wù)配套。雖然物業(yè)管理是房地產(chǎn)產(chǎn)品的售后服務(wù)工作，在房子交付使用后才真正開始向住戶提供服務(wù)，但在項目營銷策劃過程中，發(fā)展商就應(yīng)將物業(yè)管理作為項目營銷策劃的重要內(nèi)容，提前為買家設(shè)計好物業(yè)管理的服務(wù)藍圖，對市場和買家做出了一系列的物業(yè)管理服務(wù)承諾，將物業(yè)管理服務(wù)融入了項目形象當(dāng)中去。房地產(chǎn)企業(yè)通過物業(yè)管理的“售后服務(wù)”手段，在競爭激烈的市場上建立了閃亮的企業(yè)品牌和項目品牌，為促進項目的銷售帶來了無限動力。房地產(chǎn)產(chǎn)品的使用周期比較長，商業(yè)物業(yè)雖比住宅物業(yè)的使用期限短，但也有40年之長，物業(yè)管理的重要性是非常明顯的。物業(yè)管理是商業(yè)物業(yè)管理體系中重要的一環(huán)。建立一個完善的物業(yè)管理體系，對商場的經(jīng)營運作、商業(yè)氣氛、購物氛圍和積聚人氣都具有極其重要的作用。物業(yè)管理要營造出良好購物氛圍，在購物過程中，顧客可以感受到很好的服務(wù)，物業(yè)管理工作要做得非常具體細致和服務(wù)到家，甚至連每個清潔人員負責(zé)多大的區(qū)域、清潔人員巡視各個區(qū)域需要多少時間、每天的工作內(nèi)容及工作步驟等都有明確規(guī)定，保證商場為商戶和購物者提供最好的服務(wù)。（一）六大管理職能物業(yè)管理是商場開業(yè)后營運能否順暢的重要保證，本項目屬大型商廈，是高檔物業(yè)，設(shè)施設(shè)備技術(shù)先進，裝飾裝修應(yīng)為區(qū)域內(nèi)最高檔次，能吸引和聚集大量客流前往消費，商戶對商場的綜合質(zhì)素和物業(yè)管理水平要求較高，要營造出舒適的商業(yè)環(huán)境；物業(yè)管理不注重檔次而注重在整體上維護商場的專業(yè)形象。住宅小區(qū)的住戶是物業(yè)管理服務(wù)的主要對象，物業(yè)管理公司通過對小區(qū)進行管理，通常只向內(nèi)部住戶提供服務(wù)；商場的物業(yè)管理則不同，物業(yè)管理公司通過對商場進行管理，既向內(nèi)部商戶也向外來消費客戶提供服務(wù)，針對的服務(wù)對象群體龐大面復(fù)雜，還涉及到個人和團體不同需求。本項目商業(yè)物業(yè)管理職能主要做好以下六大方面：建筑物與裝修的維護、物業(yè)配套設(shè)備的維護、物業(yè)消防與安全的管理、環(huán)境清潔衛(wèi)生管理、車輛及交通的管理和處理商場緊急事件。1．建筑物與裝修的維護本項目在規(guī)模、結(jié)構(gòu)、功能、設(shè)施等方面都要比老式物業(yè)復(fù)雜，建筑物與裝修的維護、保養(yǎng)需要由專業(yè)的物業(yè)管理機構(gòu)來承擔(dān)，做好建筑物與裝修的維護，保證物業(yè)不受損害，一方面，是保持商場良好商業(yè)形象的需要，相信沒有消費者會喜歡到建筑破爛、裝修陳舊的商場購物消費；另一方面，也是物業(yè)保值或增值的需要，商業(yè)物業(yè)以投資市場為主要市場，買鋪就是想賺錢，越是經(jīng)營良好、越是保養(yǎng)得當(dāng)?shù)奈飿I(yè)，就越是能不斷增值。建筑物與裝修的維護主要包括：◆ 物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)；◆ 物業(yè)建筑外觀；◆ 商場公共區(qū)域裝修；◆ 商戶裝修審批與管理；◆ 規(guī)范各商戶門面裝修；◆ 商場內(nèi)部導(dǎo)向標(biāo)志。2．物業(yè)配套設(shè)備的維護配套設(shè)備的維護，首要工作是要保證配套設(shè)施、設(shè)備能夠安全、正常地運轉(zhuǎn)工作，特別是供電設(shè)備和電梯的正常動作關(guān)系重大，配套設(shè)備、設(shè)施如果不幸出現(xiàn)故障，往往會對物業(yè)產(chǎn)生很嚴重的負面影響，所以，物業(yè)管理公司應(yīng)對配套設(shè)備制定出周密完備的保養(yǎng)、檢修工作規(guī)程，督促工作人員嚴格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，杜絕事故隱患。配套設(shè)備的維護主要包括：◆ 電梯維護保養(yǎng)；◆ 后備發(fā)電機維護保養(yǎng)；◆ 電路電器維護保養(yǎng)；◆ 供水、供暖、供氣系統(tǒng)維護保養(yǎng)；◆ 空調(diào)、冷氣系統(tǒng)維護保養(yǎng)；◆ 三廢排放及處理系統(tǒng)維護保養(yǎng)。3．物業(yè)消防與安全的管理商場是通過配套設(shè)施、設(shè)備、人員和保險等方式來避免由于人為或自然因素引起的對物業(yè)或人員的危害，這是消防與安全管理的核心。商業(yè)物業(yè)項目安全管理的基本原則是“安全第一”，讓物業(yè)的所有者、經(jīng)營者安心從事商業(yè)活動，讓消費者安全、舒適地享受購物的樂趣，消防與安全的管理工作不但是物業(yè)安全的保障，而且是市民公眾人身安全的保障，萬萬由不得半點馬虎。物業(yè)消防與安全的管理主要包括：◆ 消防設(shè)施維護保養(yǎng)；◆ 消防器材配置；◆ 消防設(shè)施標(biāo)志；◆ 商場出口與通路管理；◆ 商場內(nèi)部保安巡查；◆ 自動報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)；◆ 危及安全的標(biāo)示與防范。4．環(huán)境清潔衛(wèi)生管理這個職能是物業(yè)管理職能中最基本的職能，像打掃地板、清潔欄桿扶手、清倒垃圾、保養(yǎng)綠化等工作，雖然都是婆婆媽媽的瑣碎工作，但對商場整體形象卻起著舉足輕重的作用。環(huán)境清潔衛(wèi)生管理主要包括：◆ 公共區(qū)域管理；◆ 公共區(qū)域的擺設(shè)與植物管理；◆ 商場日常清潔；◆ 玻璃墻幕清潔；◆ 垃圾清理；◆ 環(huán)衛(wèi)設(shè)施維護；◆ 促銷宣傳品安置規(guī)范。5．車輛及交通的管理停車難的問題已成了阻礙人們出門購物消費的因素之一，停車是否方便，直接影響到商場客源的增減。很簡單，車輛及交通管理最重要的目的就是為顧客創(chuàng)造舒適、便利的消費機會。本項目地上地下車位共計有512個，車輛的及交通的管理顯得更為重要。車輛及交通的管理主要包括：◆ 車輛交通疏導(dǎo)指揮；◆ 停車場管理；◆ 貨流運輸管理；◆ 車輛安全。6．處理商場緊急事件商場是一個人流集中的公共場所，誰也說不準(zhǔn)會在哪一天出個什么事，因此，物業(yè)管理機構(gòu)及其工作人員要隨時保持戒備的工作心理，防范包括來自商場內(nèi)部和外部的突發(fā)事件，做到招之即來，來之能戰(zhàn)，戰(zhàn)之能勝，應(yīng)付和處理好商場的緊急事件。要處理好商場的緊急事件，單靠物業(yè)管理公司勢單力薄，必須善用各種社會力量。商場的緊急事件主要包括：◆ 建筑物或裝修事故；◆ 停電或電路故障；◆ 電梯故障；◆ 設(shè)備或設(shè)施故障；◆ 發(fā)生火警；◆ 惡劣天氣◆ 人員受傷或急?。弧?買賣糾紛；◆ 客人之間的嚴重沖突；◆ 罪惡事件。商業(yè)物業(yè)的管理主要強調(diào)的是兩個方面，一是服務(wù)，服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量；二是管理，管理內(nèi)容和管理能力。商鋪物業(yè)管理與住宅小區(qū)物業(yè)管理兩者的職能與管理特征基本是一致的，在規(guī)劃物業(yè)管理項目細則時，應(yīng)以被管理的物業(yè)為中心，以提供服務(wù)為主導(dǎo)，運用管理手段為鋪助，寓物業(yè)管理機構(gòu)的經(jīng)營與管理于為經(jīng)營者與消費者提供的服務(wù)之中，在服務(wù)中體現(xiàn)管理。商鋪物業(yè)管理具有多層次服務(wù)、人性化管理的管理特征，物業(yè)管理機構(gòu)依據(jù)商鋪所有者的委托，通過對物業(yè)及其配套設(shè)施進行人性化管理，向經(jīng)營者和消費者提供全方位、多層次的服務(wù)內(nèi)容，從而滿足不同層次的服務(wù)需求。因此本項目在選聘物業(yè)管理公司時應(yīng)對競聘單位提出以下兩個方面的要求。1．多層次服務(wù)本項目多層次的服務(wù)主要體現(xiàn)在，物業(yè)管理服務(wù)針對不同對象實施，服務(wù)的對象具有多層次，一方面，服務(wù)針對商鋪的業(yè)主和商鋪的商戶，這是物業(yè)管理服務(wù)的主體，管理公司受他們的受托進行物業(yè)管理，為他們做好物業(yè)的管理，使之能夠保值或增值；另一方面，服務(wù)將針對到商場來消費的顧客，物業(yè)管理另一個重要目的就是要吸引消費者來消費，并讓顧客滿載而歸、滿意而歸。不同的群體對服務(wù)有不同的需求，物業(yè)管理面向不同層次的對象，必須向他們提供多層次、全方位的服務(wù)。2．人性化管理通常管理方和被管理方的關(guān)系都較為緊張，管理公司所從事的可能是比較機械、簡單重復(fù)的工作內(nèi)容，但要明白，管理的內(nèi)容雖然是物業(yè)、是配套設(shè)施，而服務(wù)的對象則是活生生的人，管理的手法要有人情味，管理的風(fēng)格要體現(xiàn)出人性化。人性化管理在管理方和被管理方之間形成融洽、愉快的合作關(guān)系，不但是全體服務(wù)對象業(yè)主、商戶和消費者的需要，也是管理公司自身發(fā)展的需要，沒有誰會愿意花錢聘請對自己不冷不熱、不理不睬的服務(wù)商，在“顧客就是上帝”的買方市場下，如果說消費者是商戶的顧客，也可以說業(yè)務(wù)和商戶是管理公司的顧客，對我們的上帝或上帝的上帝稍有不敬或怠慢，也許就是砸自己的飯碗。l 商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理建議本項目商鋪部分實行所有者、經(jīng)營者、管理者各司其職，全面導(dǎo)入專業(yè)管理模式。從上文所述兩大管理范疇的功能中可知，不論是物業(yè)管理還是經(jīng)營管理，管理的受益者是商鋪的經(jīng)營者，而最終獲益的將是商鋪的所有者，管理是為物業(yè)的所有者服務(wù)，如果說物業(yè)管理是住宅物業(yè)營銷的延續(xù)，那么也可以說，經(jīng)營管理是商業(yè)物業(yè)管理的延續(xù)。因此我們針對本項目的特點建議聘請專業(yè)的商業(yè)管理公司，對商鋪實行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營；并對所聘請的專業(yè)公司提出相應(yīng)的經(jīng)營管理要求。（一）九大管理職能商業(yè)經(jīng)營管理的實質(zhì)就是以商場商戶的利益為前提，制定出相應(yīng)的經(jīng)營規(guī)則，讓全體商戶共同執(zhí)行和遵守，以限制和規(guī)范商戶的經(jīng)營行為，最終達到吸引更多顧客來消費的目的。否則，如果每個商戶只顧個體利益，輕視商場的整體利益，肯定會出現(xiàn)不良的經(jīng)營行為，最終既損害了消費者的利益，更損害了全體經(jīng)營者和所有者的利益，對商業(yè)物業(yè)造成的惡果是難以估算的。物業(yè)管理是業(yè)主的“管家人”，商業(yè)管理則是商家的“協(xié)調(diào)人”，商業(yè)管理從九個方面體現(xiàn)其職能：商場招商代理、統(tǒng)一開業(yè)計劃、規(guī)范經(jīng)營方向、組織宣傳推廣活動、建立和維護商場品牌、協(xié)商商戶關(guān)系與維持商業(yè)秩序、禁止惡性競爭、杜絕假冒偽劣商品和處理投訴。商場招商代理管理公司代理發(fā)展商或商鋪業(yè)主放盤租賃，有利于商場按照開業(yè)計劃和商鋪經(jīng)營方向有序地引進經(jīng)營商家。國內(nèi)有多個大型商業(yè)物業(yè)項目銷售情況良好，首層二層都開業(yè)一段時間了，由于招商工作沒有做好，三樓四樓卻沒有商家進場，遲遲不能正常開業(yè)，造成投資者和經(jīng)營者都受到嚴重拖累，可見招商工作對一個項目經(jīng)營的成敗影響有多大。統(tǒng)一開業(yè)計劃開業(yè)計劃主要包括開業(yè)時間確定、試業(yè)及開業(yè)日程計劃、商場推廣計劃、商場及商鋪裝修完成計劃，其中統(tǒng)一商場開業(yè)時間是制定商場開業(yè)計劃的最基本要素。制定統(tǒng)