【正文】 前 言買賣、租賃商鋪無非就為了兩個字——“賺錢” 2004年在中國各地掀起了一股商鋪投資熱潮，這股由南到北的商鋪旋風讓買商鋪的人們著實體驗了一把?！　≡诜康禺a開發(fā)商看來，這樣的現象應該是很高興的事情，但是商業(yè)地產，商鋪投資是一個復雜，系統(tǒng)的科學。究其原因，是因為開發(fā)商在項目的定位不準確，不了解當地消費者的消費習慣、管理團隊不完善、商戶結構不合理、就匆忙將產品推向市場，結果當然是終端消費者不買單、經營者不能賺取合理利潤、投資者不能得到合理回報、開發(fā)商忙著對已開業(yè)的商場以及管理團隊的重新調整，項目所在地的稅收部門沒有收取到合理的稅費等一系列的“連鎖反應”。武漢市商業(yè)地產是投資與消費比翼雙飛。3. 舊城改造使武漢傳統(tǒng)商業(yè)中心重現勃勃生機漢正街是武漢商業(yè)的發(fā)源地，但在經濟飛速發(fā)展的今天，其經營業(yè)態(tài)、經營條件、經營環(huán)境已經嚴重滯后，阻礙了漢正街商業(yè)的繼續(xù)繁榮和發(fā)展。今年年初，徐東地產又是大手筆，以35800萬元，畝均716萬元，㎡的豪氣。2003年以來，隨著武漢新區(qū)規(guī)劃方案的孕育與誕生，地產開發(fā)加速，漢陽商業(yè)迅速崛起，新區(qū)商業(yè)初露崢嶸：以中百倉儲、銅鑼灣廣場、21世紀娛樂中心、湘隆5 商業(yè)地產中心化VS邊緣化以武商集團武廣、世貿為核心的解放大道商圈，以江漢路、六渡橋為核心的中山大道商圈，地處鉆石地段、黃金商圈，在武漢商業(yè)中具有舉足輕重的地位和作用，但在近年遭到了重大挑戰(zhàn)。預計未來，隨著房地產向郊區(qū)大盤化發(fā)展，城市邊緣商圈與城市中心商圈將優(yōu)勢互補、同臺競爭，并在競爭中發(fā)展，在發(fā)展中繁榮。中央街、金地在開發(fā)商樂意購買社區(qū)商鋪的情況下，投資者（消費者）樂意購買社區(qū)商鋪的情況下，社區(qū)商鋪是全線飄紅，高歌猛進。二、武漢市商業(yè)地產發(fā)展前景(一) 從宏觀上看,武漢商業(yè)地產發(fā)展前景廣闊據相關統(tǒng)計數字表明,%；武漢市經濟自1998年以來,%的經濟高增長率,經濟快速增長對商業(yè)地產的發(fā)展起著推動和支撐的作用；2003年,武漢計劃的490萬平方米的規(guī)劃用地中,有55萬多平方米投向商業(yè)地產,所占比例為12%。這一情況表明：一方面，舊城改造中大量商鋪被拆除；另一方面，商業(yè)地產隨著武漢經濟快速發(fā)展、城市化進程加快以及居民收入水平的提高，新的需求在不斷增長，這一減一增，將預示著商業(yè)用房告缺！這無疑將給商業(yè)地產帶來新的機遇，新的“錢”景。在此歷史時刻，武漢市政府審時度勢，高瞻遠矚，提出了武漢城市圈的構想：武漢城市圈將以武漢市為中心，前期包括黃崗、黃石、鄂州、咸寧、天門、潛江、孝感、仙桃省內八市縣，繼而通過“第三層交通圈”輻射至長沙、南昌、重慶、合肥、漯河、南陽、襄樊、宜昌、常德等省內外城市，進而使城市圈變成經濟發(fā)展圈，并按區(qū)域經濟一體化要求，實現優(yōu)勢互補、經濟互動、資源共享、共同發(fā)展，使其成為繼以廣州、深圳為首的珠江經濟三角洲、以上海為首的長江三角洲后的以第三個經濟“三角洲”。WTO的最大特點就是“國民待遇”和“無歧視原則”。 （六）武漢市政府對商業(yè)市場的規(guī)劃將推動商業(yè)地產的迅速發(fā)展 根據武漢市商業(yè)網點發(fā)展規(guī)劃（2003～2010年），武漢市商業(yè)網點建設和發(fā)展的主要任務為：通過創(chuàng)新業(yè)態(tài)，發(fā)展連鎖，提升功能，加強漢口中心商業(yè)區(qū)的建設；推動中南路、鐘家村兩個市級商業(yè)中心的繁榮繁華；培育發(fā)展后湖、漢口火車站前、古田二村、十升路、四新等30個市級商業(yè)副中心，培育一批專業(yè)特色商業(yè)街；在居民集中區(qū)規(guī)劃設置一批社區(qū)商業(yè)中心；逐步在中心城區(qū)減少商住混雜的低水平小網點，讓臨街鋪子淡出市場。 （七） 新城區(qū)商業(yè)項目和社區(qū)商鋪開發(fā)將成熱點新城區(qū)商業(yè)設施少、配套相對落后，商機多，競爭壓力小，今后將成為開發(fā)商的新寵；社區(qū)商鋪穩(wěn)定、經營方式靈活、受經濟環(huán)境影響小，將繼續(xù)成為開發(fā)商的最愛。總體說來，武漢市整體商業(yè)地產市場行情來看，前景是非常看好的。一、 鐘家村區(qū)域商鋪市場行情分析鐘家村區(qū)域商業(yè)市場概況鐘家村區(qū)域是漢陽地區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)中心，本項目原址上就是漢陽地區(qū)的購物、休閑、娛樂中心；特別是漢商集團與中商、武商、中百曾是武漢的商業(yè)四巨頭，鐘家村區(qū)域也是武漢市市級商業(yè)中心圈，在武漢傳統(tǒng)商業(yè)市場中占有重要的地位。分析：A. 漢陽鐘家村是一個傳統(tǒng)的商業(yè)老區(qū)，十多年來基本沒有新增的商業(yè)物業(yè)。 區(qū)域商鋪需求情況分析：分析：A. 區(qū)域內無新增商業(yè)物業(yè)，基本上沒有商鋪的銷售市場，主要是臨街一層商鋪租賃市場。B．數據統(tǒng)計有148家，其中面積小于60㎡的鋪面有98家，%；面積在60120㎡的鋪面有32家，%；面積120300㎡的鋪面有10家，%，面積300500㎡的鋪面有3家，%，面積500㎡以上的鋪面有5家，%。B．租金價格以鐘家村天橋為坐標中心，向四周輻射，價格曲線呈漸弱趨勢。項目分析： 該項目開發(fā)商實力雄厚，地處建設大道商務圈核心，位置優(yōu)越，周邊生活配套設施齊全，區(qū)域消費群體消費能力強。項目分析： 位于江漢路核心商圈內，開發(fā)商大連萬達集團實力雄厚，開發(fā)經驗豐富；盡管定價遠遠高于周邊鋪面，但開發(fā)商憑借雄厚的實力，依托時代華納、大洋百貨、沃爾瑪等大型商家的進駐給業(yè)主以極強的信心，同時采用售后代租，確保投資回報率的銷售策略，取得了超常的成功。 銷售規(guī)模差異較大，有大型購物中心，也有臨街底層商鋪；從市場接受度來看，臨街底層商鋪較受市場歡迎。 區(qū)域商業(yè)市場以租賃市場為主，中、小型商鋪面積在2060㎡以內的鋪面租賃情況非常好，供不應求。第四部分 項目分析項目商業(yè)及配套總建筑面積達42343㎡，%；商業(yè)部分比重非常大，商業(yè)部分經營銷售的好壞將直接影響到項目的成敗。項目位于漢陽、漢口、武昌三鎮(zhèn)相連的咽喉處，且是漢陽區(qū)傳統(tǒng)的政治、經濟、文化中心，擁有較完善的商業(yè)配套，在消費者中有一定的商業(yè)影響力。易初蓮花作為大型超市，擁有較強的商業(yè)輻射力。劣勢（W）： 位于漢陽區(qū)域內，相對于漢口商業(yè)中心來說商業(yè)不發(fā)達。A、 東區(qū)一層層高6M，24層垂直交通、平面交通。D、 原設計方案：西區(qū)商業(yè)步行街商鋪數量少，難以聚集人氣，有必要將西區(qū)與東區(qū)相連通。機會點（O）： 武漢新區(qū)的建設，帶來良好的發(fā)展契機。 鐘家村新興商圈正在形成，緊鄰而建的銅鑼灣購物中心可以幫助聚積人流及人 氣。 離傳統(tǒng)的武廣商圈較近，大量的商業(yè)人流分流至漢口傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域。一、 目標消費群體分析商鋪的目標消費群有其獨特性，它應該分三個層次：投資者、經營者、普通消費者。開發(fā)商最關心的是商鋪如何能夠全部實現銷售，怎樣才能讓投資者爽快地掏腰包；投資者最關心的是能否有一個較高的投資回報，回報是否有保障，能否長久；經營者關心的是有沒有高水平的經營管理與服務，能否營造出良好的商業(yè)氛圍、吸引人氣和公平合理的競爭環(huán)境；消費者關心的是商鋪是否有良好的購物環(huán)境，是否有足夠多的特色商品和服務，能有全新的購物休驗。商鋪部分的定位不能脫離項目整體定位，是項目整體定位中的一個重要組成部分?？蛻魰T商鋪需求統(tǒng)計表如下商鋪面積（㎡）意向客戶量（個）同類百分比50以下73%51－7057%71－9055%91－11023%111－13016%131－1504%151－18012%總計240% 在產品定位上，利用面積的合理分割，大、中、小型鋪面的搭配比例力求科學合理，從產品分割上就組織好不同業(yè)態(tài)的合理分布。二樓定位：品牌時尚購物空中商業(yè)步行街；以30㎡－50㎡、50㎡－70㎡、70㎡－100㎡的投資型商鋪為主。四、商鋪優(yōu)化方案建議根據前面的分析，營銷項目組經過對產品的深入研究，結合市場調研、市場推廣和客戶意向反饋情況，經咨詢兩家專業(yè)設計院（深圳市建筑設計研究院武漢分院、五環(huán)設計院），按以下思路對產品進行優(yōu)化： 在東區(qū)裙樓東南角主入口處，取消兩部觀光電梯，布置雙向扶梯上4樓； 在東區(qū)東北角入口處，設一部雙向扶梯上4樓，也可考慮一部觀光電梯上4樓； 西區(qū)步行街南向入口處，設一部雙向扶梯上2樓，也可考慮單向上行扶梯； 步行街2樓北向入口架設天橋及長約50M的景觀長廊，連接東西區(qū)，并架設雙向扶梯至4樓。 西區(qū)2樓臨步行街設計藝術欄桿，形成“雙首層”商業(yè)步行街。4層商鋪采用虛分割，將四樓分割成套內建筑面積15㎡左右的小商鋪，由選擇的房產測繪隊負責辦產權，形成中小型產權商鋪。五、商鋪管理建議商業(yè)物業(yè)發(fā)展商面臨著“賣鋪”與“經營”的矛盾。l 物業(yè)管理建議物業(yè)管理與房地產開發(fā)相配套。房地產產品的使用周期比較長，商業(yè)物業(yè)雖比住宅物業(yè)的使用期限短，但也有40年之長，物業(yè)管理的重要性是非常明顯的。（一）六大管理職能物業(yè)管理是商場開業(yè)后營運能否順暢的重要保證，本項目屬大型商廈，是高檔物業(yè)，設施設備技術先進，裝飾裝修應為區(qū)域內最高檔次，能吸引和聚集大量客流前往消費，商戶對商場的綜合質素和物業(yè)管理水平要求較高，要營造出舒適的商業(yè)環(huán)境；物業(yè)管理不注重檔次而注重在整體上維護商場的專業(yè)形象。建筑物與裝修的維護主要包括：◆ 物業(yè)建筑結構；◆ 物業(yè)建筑外觀；◆ 商場公共區(qū)域裝修；◆ 商戶裝修審批與管理；◆ 規(guī)范各商戶門面裝修；◆ 商場內部導向標志。商業(yè)物業(yè)項目安全管理的基本原則是“安全第一”，讓物業(yè)的所有者、經營者安心從事商業(yè)活動，讓消費者安全、舒適地享受購物的樂趣，消防與安全的管理工作不但是物業(yè)安全的保障，而且是市民公眾人身安全的保障，萬萬由不得半點馬虎。5．車輛及交通的管理停車難的問題已成了阻礙人們出門購物消費的因素之一，停車是否方便，直接影響到商場客源的增減。6．處理商場緊急事件商場是一個人流集中的公共場所，誰也說不準會在哪一天出個什么事，因此，物業(yè)管理機構及其工作人員要隨時保持戒備的工作心理，防范包括來自商場內部和外部的突發(fā)事件，做到招之即來，來之能戰(zhàn)，戰(zhàn)之能勝，應付和處理好商場的緊急事件。商鋪物業(yè)管理與住宅小區(qū)物業(yè)管理兩者的職能與管理特征基本是一致的，在規(guī)劃物業(yè)管理項目細則時，應以被管理的物業(yè)為中心，以提供服務為主導，運用管理手段為鋪助，寓物業(yè)管理機構的經營與管理于為經營者與消費者提供的服務之中，在服務中體現管理。不同的群體對服務有不同的需求，物業(yè)管理面向不同層次的對象，必須向他們提供多層次、全方位的服務。從上文所述兩大管理范疇的功能中可知，不論是物業(yè)管理還是經營管理，管理的受益者是商鋪的經營者，而最終獲益的將是商鋪的所有者，管理是為物業(yè)的所有者服務，如果說物業(yè)管理是住宅物業(yè)營銷的延續(xù)，那么也可以說，經營管理是商業(yè)物業(yè)管理的延續(xù)。物業(yè)管理是業(yè)主的“管家人”，商業(yè)管理則是商家的“協(xié)調人”，商業(yè)管理從九個方面體現其職能：商場招商代理、統(tǒng)一開業(yè)計劃、規(guī)范經營方向、組織宣傳推廣活動、建立和維護商場品牌、協(xié)商商戶關系與維持商業(yè)秩序、禁止惡性競爭、杜絕假冒偽劣商品和處理投訴。制定統(tǒng)一的商場開業(yè)時間，道理顯而易見，一個商場物業(yè)由眾多業(yè)主共同擁有，并由眾多商家共同經營，必須統(tǒng)一各商鋪的開業(yè)時間，才能吸引顧客前往。組織宣傳推廣活動為維護商場形象，提高商場的競爭力，商場在開業(yè)后必須經常性地進行宣傳推廣，第一通過向外推廣可以吸引更多顧客光臨，第二通過店內宣傳可以營造和活躍商業(yè)氛圍，第三通過傳播可以建立商場品牌。商場的知名度有可能是發(fā)展商建立的，但品牌不可能由發(fā)展商去建立；業(yè)主不參與經營，也不可能由業(yè)主來維護品牌；由于全體經營者都是既各自獨立、相互競爭，又相對統(tǒng)一、同室經營的個體，要求經營者自覺地、齊心協(xié)力地去建立和維護商場的品牌是不現實的行為，建立和維護商場品牌的責任，只能由管理方統(tǒng)籌經營者共同去承擔。制止不正當及惡習性競爭行為，為所有的商家創(chuàng)造公平競爭的環(huán)境和條件，是商業(yè)管理的重要職責。杜絕假冒偽劣商品就是經營管理中執(zhí)行難度最大、最復雜的職能，和物業(yè)管理以親和力的服務進行管理不一樣，對于假冒偽劣商品管理機構絕對不能手下留情，應該與政府相關部門（如商檢局、計量局、質監(jiān)局等）配合采取強硬措施，甚至要采取終止經營、沒收假冒偽劣商品等極端管理手段，務必要在商場的柜臺上杜絕假冒偽劣商品，應當將“不經營假冒偽劣商品”作為每一個商家進場前必須做出的承諾，并寫入有關合同或經營守則中。 三權分離，集中管理本項目將商鋪分割成中小投資型商鋪，前三年由開發(fā)商按銷售價格的8%一次性抵扣首付款，這樣開發(fā)商取得商鋪前三年的使用經營權。百貨公司是以前人們購物消費的主要場所，隨著市場經濟的發(fā)展，人們生活節(jié)奏步伐的加快，百貨公司的單一商家經營模式已遠遠不以滿足消費者的購物、休閑、娛樂等綜合需求的消費習慣，人們希望在一個商場內既能購買到不同的商品，又可以向不同的商家做出購物價格、商品品質、服務水平的比較。建議本項目的物業(yè)管理和經營管理工作，可分別交由專業(yè)的物業(yè)管理機構和商業(yè)經營管理機構承擔。根據收益法估算，年租金收益=售價*投資回報率；設投資回報率為8%（不算折舊與裝修費用），則區(qū)域商鋪平均銷售價格應為：120元/㎡/月*12個月/=18000元/㎡C、 ，㎡。我司采用“保租營銷”策略條件下，商鋪的總體價格定位如下：一樓總體均價：18000元/㎡二樓總體均價：6500元/㎡三樓總體均價：6200元/㎡四樓總體均價：6000元/㎡本項目總銷售額預估：一樓總銷售額為：（1567+2495）*18000元/㎡＝73116000元二樓總銷售額為：（1845+2495）*6500元/㎡＝28210000元三樓總銷售額為：（1935+833）*6200元/㎡＝17161600元四樓總銷售額為：9150*6000元/㎡＝54900000元價格表（具體價格表待預測面積出來后再調整）：鋪面編號面積(㎡)單價（元/㎡）總價（元）鋪面編號面積(㎡)單價（元/㎡）總價（元）D西123F001833110009163000D東1F00193220002046000D西1F002160220003520000D東1F002113