【正文】 前期通過客戶會(huì)、網(wǎng)站、電梯廣告、戶外廣告、臨時(shí)接待中心等通路的宣傳，積累準(zhǔn)客戶，當(dāng)客戶積累量與推出商鋪量達(dá)到5：1的比例時(shí)開盤銷售，形成快速去化、快速回籠資金的銷售局面?？刂片F(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛：加強(qiáng)銷售人員培訓(xùn)，在展銷會(huì)期間，銷售中心時(shí)刻保持營造旺銷、熱鬧，活躍的場(chǎng)面和氣氛，以促進(jìn)部分還在猶豫不決的目標(biāo)客戶盡快做出成交決定四、 推廣策略在商鋪推廣中將圍繞著項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭力和形象力對(duì)外宣傳?？刂其N售進(jìn)度：全面發(fā)售分三個(gè)階段來完成，首期發(fā)售時(shí)以低價(jià)入市，后期根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)情況適度地調(diào)高售價(jià)，調(diào)整銷售策略。這樣通過對(duì)投資型小商鋪的銷售帶來人氣，帶動(dòng)面積較大難以消化的商鋪。尾期階段：重在促銷，以老帶新B三個(gè)控制內(nèi)容控制銷售數(shù)量：每一個(gè)銷售階段限量發(fā)售，銷售一批再補(bǔ)充一批，在市場(chǎng)上營造賣少見少的氣氛，避免好商鋪銷售完畢，留下較差的商鋪，最后越賣越難賣，余下的商鋪將無法再吸引投資者的目光。 集中火力一網(wǎng)打盡策略：在銷售費(fèi)用預(yù)算范圍內(nèi)，合理安排媒介計(jì)劃，務(wù)必在最短的時(shí)間內(nèi)，使絕大部分潛在買家對(duì)項(xiàng)目的銷售信息有所接觸，通過信息的反復(fù)集中傳送，使目標(biāo)市場(chǎng)獲得最有效的覆蓋，使目標(biāo)受眾逐漸對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生有效的認(rèn)知，并對(duì)項(xiàng)目逐步形成好感，最終促成成交。操作要點(diǎn)：此階段處理好定價(jià)、調(diào)價(jià)的時(shí)機(jī)及幅度，營銷及推廣策略的實(shí)施。開盤強(qiáng)銷：掌握銷售節(jié)奏，以快打慢。我們從時(shí)間上劃分為蓄水、開盤和尾期三個(gè)階段。例如：一個(gè)15㎡的產(chǎn)權(quán)商鋪，售價(jià)為8000元/㎡，總價(jià)為12萬元，首付款40%，其中24%由三年租金抵扣，投資者實(shí)際只付2萬元，貸款8萬元，貸10年，月供830元，即擁有一個(gè)完全產(chǎn)權(quán)的商鋪。三、 銷售策略保租營銷：我司將在武漢市首次推出產(chǎn)權(quán)式商鋪“保租營銷”；即由開發(fā)商按銷售價(jià)格8%的投資回報(bào)率，一次性回租三年，并將租金從首付款中扣除，降低投資者的門檻，增強(qiáng)投資者的信心。l 開發(fā)商的實(shí)力的信譽(yù)：閩東電力集團(tuán)上市企業(yè)，總資產(chǎn)25億元，攜巨資打造鐘家村商業(yè)航母。l 主力商戶的進(jìn)駐：易初蓮花主力店的進(jìn)駐，帶來了人氣、商氣、財(cái)氣，給投資者以信心。l 商場(chǎng)管理：包括物業(yè)管理和經(jīng)營管理兩大部分，提出“六大物業(yè)管理功能”和“九大商業(yè)管理功能”（二）提純產(chǎn)品的形象力具有強(qiáng)勢(shì)形象力的項(xiàng)目很容易引起市場(chǎng)和投資者的關(guān)注，提升項(xiàng)目的知名度，促使項(xiàng)目成為明星物業(yè)，建立目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的好感和信任，增加商鋪銷售成交機(jī)會(huì)，所以本項(xiàng)目的營銷也依賴于形象力的支持。l 商業(yè)環(huán)境：漢陽鐘家村是傳統(tǒng)的區(qū)域商圈中心，有濃厚的商業(yè)氛圍。l 市場(chǎng)定位：定位為漢陽鐘家村商圈的商業(yè)地產(chǎn)龍頭，將極大地提升漢陽鐘家村商圈的消費(fèi)水平，領(lǐng)導(dǎo)區(qū)域消費(fèi)潮流；商業(yè)業(yè)態(tài)高于周邊大型商場(chǎng)和臨街鋪面的檔次，與之形成互補(bǔ)。（一） 提純產(chǎn)品競(jìng)爭力項(xiàng)目策劃部分就產(chǎn)品打造提出我司的產(chǎn)品完善建議，通過產(chǎn)品的完善，將項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭力濃縮為六大要素：項(xiàng)目所處的地段、市場(chǎng)定位、銷售策略、商業(yè)環(huán)境、硬件配套設(shè)施和商場(chǎng)管理與服務(wù)，并將這六要素整合起來，形成本項(xiàng)目產(chǎn)品的核心競(jìng)爭力。營銷策劃的重點(diǎn)就是要打造產(chǎn)品的銷售力，提煉項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)，并用消費(fèi)者易于接受的語言、形式來表達(dá)，通過有效的傳播途徑傳遞給消費(fèi)者，取得消費(fèi)者的認(rèn)同。D東3F002120D東3F01035D東3F00380D東3F01135D東3F00444D東3F01235D東3F00563D東3F01335D東3F00647D東3F01435D東3F00735D東3F01535D東3F00835D東3F01636D東3F01734D東3F02519D東3F018128D東3F02622D東3F01944D東3F02760D東3F02028D東3F02830D東3F02140D東3F02950D東3F022108D東3F030130D東3F02317　　D東3F02423　　D東4F0013000特色酒吧、美容美發(fā)美體瘦身、娛樂餐飲等D東4F0031800KTV、足療等D東4F0022300大型健身房D東4F0041700培訓(xùn)學(xué)校、書吧等六、第六部分 營銷策劃一、 營銷總體思路我們將把本項(xiàng)目打造成以投資型小商鋪為主的產(chǎn)品，主要目標(biāo)客戶群瞄準(zhǔn)投資客，推出“保租營銷”的銷售策略，將銷售與招商分開執(zhí)行，由我司負(fù)責(zé)銷售，聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)招商。綜合性業(yè)態(tài)，根據(jù)市場(chǎng)情況合理組合。如服飾、美容、娛樂、數(shù)碼等。D東2F002121D東2F01035D東2F00390D東2F01135D東2F00445D東2F01235D東2F005110D東2F01335D東2F00655D東2F01435D東2F00745D東2F01535D東2F00835D東2F01628D東2F01760D東2F02540D東2F01815D東2F02630D東2F01930D東2F02760D東2F02025D東2F02830D東2F02170D東2F02960D東2F022170D東2F03028D東2F02350D東2F03160D東2F02430　　D東3F00190空中商業(yè)步行街。D西2F01080D西2F00380D西2F01180D西2F004160D西2F01280D西2F00580D西2F013160D西2F00680D西2F014160D西2F00780D西2F015160D西2F00880D西2F016160D東2F00193服飾、鞋帽、箱包。如KFC肯德基、必勝客、上島咖啡等D西1F002160品牌時(shí)尚購物D東1F002113D西1F003160D東1F003113D西1F004160D東1F00493D西1F005160D東1F005209D西1F006160D東1F006345D西1F007160D東1F007112D西1F008160D東1F00870D西1F009320D東1F009173D西1F010160D東1F010117　　　D東1F011129　　　D西2F00980空中商業(yè)步行街。我司采用“保租營銷”策略條件下，商鋪的總體價(jià)格定位如下：一樓總體均價(jià)：18000元/㎡二樓總體均價(jià)：6500元/㎡三樓總體均價(jià)：6200元/㎡四樓總體均價(jià)：6000元/㎡本項(xiàng)目總銷售額預(yù)估：一樓總銷售額為：（1567+2495）*18000元/㎡＝73116000元二樓總銷售額為：（1845+2495）*6500元/㎡＝28210000元三樓總銷售額為：（1935+833）*6200元/㎡＝17161600元四樓總銷售額為：9150*6000元/㎡＝54900000元價(jià)格表（具體價(jià)格表待預(yù)測(cè)面積出來后再調(diào)整）：鋪面編號(hào)面積(㎡)單價(jià)（元/㎡）總價(jià)（元）鋪面編號(hào)面積(㎡)單價(jià)（元/㎡）總價(jià)（元）D西123F001833110009163000D東1F00193220002046000D西1F002160220003520000D東1F002113200002260000D西1F003160190003040000D東1F003113200002260000D西1F004160180002880000D東1F00493180001674000D西1F005160170002720000D東1F005209170003553000D西1F006160160002560000D東1F006345160005520000D西1F007160150002400000D東1F007112140001568000D西1F008160145002320000D東1F00870145001015000D西1F009320140004480000D東1F009173150002595000D西1F010160130002080000D東1F010117160001872000D西1F011129120001548000D東1F011129170002193000　　整一層約4062均價(jià)1800073116000D西2F002808000640000D西2F012807000560000D西2F003807900632000D西2F013807000560000D西2F00416078001248000D西2F014807000560000D西2F005807700616000D西2F015806900552000D西2F006807600608000D西2F016806800544000D西2F007807500600000D西2F017806700536000D西2F008807000560000D西2F018806600528000D西2F009807000560000D西2F019806500520000D西2F010807000560000D西2F020806400512000D西2F011807000560000D西2F021806300504000D東2F001937000651000D東2F009357200252000D東2F0021217000847000D東2F010357200252000D東2F003907500675000D東2F011357200252000D東2F004457500337500D東2F012357200252000D東2F0051107500825000D東2F013357200252000D東2F006557500412500D東2F014357200252000D東2F007457200324000D東2F015357200252000D東2F008357200252000D東2F016287200201600D東2F017607100426000D東2F025406500260000D東2F018157000105000D東2F026306500195000D東2F019306500195000D東2F027606400384000D東2F020256800170000D東2F028306300189000D東2F021706500455000D東2F029606100366000D東2F02217065001105000D東2F030286100170800D東2F023506300315000D東2F031606000360000D東2F024306200186000　　　　整二層約4340均價(jià)680029512000D東3F001906500585000D東3F009356500227500D東3F0021206500780000D東3F010356500227500D東3F003806400512000D東3F011356400224000D東3F004446400281600D東3F012356400224000D東3F005636300396900D東3F013356300220500D東3F006476300296100D東3F014356250218750D東3F007356300220500D東3F015356200217000D東3F008356300220500D東3F016366200223200D東3F017346300214200D東3F025196200117800D東3F0181286200793600D東3F0262