【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 總體價(jià)格定位 A． 參 考性 樓盤價(jià)格表 項(xiàng)目名稱 銷售辦法 銷售價(jià)格 元 /㎡ 租賃價(jià)格 元 /㎡月 銷售情況 金色華府底商12層 售 面積 200300 一二層整體出售均價(jià) 11000 已售 完 萬豪國際底商13層 售 1層均價(jià) 、 2層均價(jià) 1萬元、 3層均價(jià) 7000 未開盤 萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 部分租、部分售 C棟 1樓，室內(nèi)步行街約 260 套 1520㎡售價(jià) 3 萬，臨街鋪面約70套 售價(jià) 4萬元 A棟為大洋百貨只租不售 B棟 3層為沃爾瑪只租不售，租金 38 C棟為 3層為華納影城 售 70% 漢飛青年城底商12層 以 租 帶售，租售并舉 1 層層高 均價(jià)18000 2層均價(jià) 6000元 ，一二層總體均價(jià) 12000 一層均價(jià) 120 二層均價(jià) 50 招 商 銀 行租賃 50% B、 區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格行情 根據(jù)第三部分的市場(chǎng)行情分析，區(qū)域主要 是一些一樓臨街小商鋪，多以租賃為主，租賃價(jià)格 范 圍 50150 元 /㎡月 為主 ， 鐘家村天橋附近的商鋪?zhàn)赓U價(jià)格平均水平在120 元 /㎡ /月左右。 大部分 商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理和經(jīng)營管理分工并不明確，兩大范疇的管理工作基本都是由同一管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)完成，物業(yè)管理操作游刃有余而經(jīng)營管理工作協(xié)調(diào)不足。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在分散經(jīng)營的前提下，商場(chǎng)整體執(zhí)行統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一動(dòng)作的措施，包括：統(tǒng)一招商、統(tǒng)一開業(yè)、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一品種等方面，將眾多經(jīng)營者規(guī)范于一個(gè)統(tǒng)一的經(jīng)營模式之下，各自展開經(jīng)營活動(dòng)。百貨公司和大型超市在 90 年代初開始，已普遍出現(xiàn) 了引進(jìn)部分散經(jīng)營方式，與近期的“一站式”購物理念的興起，都是為了滿足顧客的消費(fèi)觀念改變的需要。 分散經(jīng)營，統(tǒng)一運(yùn)作 本項(xiàng)目分割成了眾多中小型商鋪，由 眾多不同的商家共同經(jīng)營，而不是由單一商戶經(jīng)營，這是消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展的結(jié)果。開發(fā)商將三年的經(jīng)營權(quán)委托給一家專業(yè)的商業(yè)管理公司， 由零售企業(yè)、制造商、經(jīng)銷商承租經(jīng)營商鋪，實(shí)行所有者、經(jīng)營者、管理者三方分離是商業(yè)物業(yè)管理模式。 本項(xiàng)目將 在同一個(gè)商場(chǎng)內(nèi)，由眾多商家各自獨(dú)立、同場(chǎng)經(jīng)營，構(gòu)成了 本項(xiàng)目經(jīng)營管理“既分散、又集中”的具體特征：集中管理，分散經(jīng)營。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 處理投訴 處理投訴是管理公司工作水平的重要指標(biāo)，工作目的是為了營造管理公司與業(yè)主、商戶之間的良好關(guān)系，在社會(huì)上為項(xiàng)目樹立良好的商業(yè)形象。 禁止惡性競(jìng)爭，就是讓全體商家都在平等、公平的經(jīng)營條件下開展商業(yè)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)全體商戶共同經(jīng)營、共贏經(jīng)營的目的，一個(gè)商場(chǎng)僅有三家能生意興旺，而其他人慘淡經(jīng)營，這個(gè)商鋪是肯定不能長久經(jīng)營下去的，只有大家一齊旺，商場(chǎng) 才能人氣旺、生意旺。制止不正當(dāng)及惡習(xí)性競(jìng)爭行為，為所有的商家創(chuàng)造公平競(jìng)爭的環(huán)境和條件，是商業(yè)管理的重要職責(zé)。協(xié)調(diào)好管理公司與商戶、商戶與商戶之間的關(guān)系，這是管理公司進(jìn)行“口碑”傳播的有效方法之一。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。商場(chǎng)的知名度有可能是發(fā)展商建立的，但品牌不可能由發(fā)展商去建立；業(yè)主不參與經(jīng)營，也不可能由業(yè)主來維護(hù)品牌；由于全體經(jīng)營者都是既各自獨(dú)立、相互競(jìng)爭，又相對(duì)統(tǒng)一、同室經(jīng)營的個(gè)體，要求經(jīng)營者自覺地、齊心協(xié)力地去建立和維護(hù)商場(chǎng)的品牌是不現(xiàn)實(shí)的行為，建立和維護(hù)商場(chǎng)品牌的責(zé)任，只能由管理方統(tǒng)籌經(jīng)營者共同去承擔(dān)。 宣傳推廣費(fèi)用由管理公司根據(jù)商戶的營業(yè)額或商鋪面積按一定標(biāo)準(zhǔn)提取推廣基金，集中收取、專項(xiàng)開支，用于商場(chǎng)對(duì)外廣告推廣和內(nèi)部宣傳，管理公司應(yīng)定期向商戶公布推廣基金的使用情況、結(jié)余數(shù)額，增加推廣基金使用的透明度，讓商戶了解和參與推廣基金的使用 。 組織宣傳推廣活動(dòng) 為維護(hù)商場(chǎng)形象，提高商場(chǎng)的競(jìng)爭力，商場(chǎng)在開業(yè)后必須經(jīng)常性地進(jìn)行宣傳推廣，第一通過向外推廣可以吸引 更多顧客光臨，第二通過店內(nèi)宣傳可以營造和活躍商業(yè)氛圍，第三通過傳播可以建立商場(chǎng)品牌。 規(guī)范經(jīng)營方向 規(guī)范經(jīng) 營方向?qū)嵸|(zhì)是規(guī)范商場(chǎng)的經(jīng)營品種，規(guī)范的原則是，既要保證經(jīng)營方向的統(tǒng)一性，又要維持商品的多樣性，保證消費(fèi)者有足夠的購物選擇空間，做好經(jīng)營方向的規(guī)范工作，是商業(yè)物業(yè)持久旺場(chǎng)的有力保證。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。制定統(tǒng)一的商場(chǎng)開業(yè)時(shí)間，道理顯而易見，一個(gè)商場(chǎng)物業(yè)由眾多業(yè)主共同擁有，并由眾多商家共同經(jīng)營，必須統(tǒng)一各商鋪的開業(yè)時(shí)間，才能吸引顧客前往。國內(nèi)有多個(gè)大型商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目銷售情況良好，首層二層都開業(yè)一段時(shí)間了，由于招商工作沒有做好，三樓四樓卻沒有商家進(jìn)場(chǎng)，遲遲不能正常開業(yè)，造成投資者和經(jīng)營者都受到嚴(yán)重拖累，可見招商工作對(duì)一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營的成 敗影響有多大。 物業(yè)管理是業(yè)主的“管家人”，商業(yè)管 理則是商家的“協(xié)調(diào)人”，商業(yè)管理從九個(gè)方面體現(xiàn)其職能：商場(chǎng)招商代理、統(tǒng)一開業(yè)計(jì)劃、規(guī)范經(jīng)營方向、組織宣傳推廣活動(dòng)、建立和維護(hù)商場(chǎng)品牌、協(xié)商商戶關(guān)系與維持商業(yè)秩序、禁止惡性競(jìng)爭、杜絕假冒偽劣商品和處理投訴。 （一）九大管理職能 商業(yè)經(jīng)營管理的實(shí)質(zhì)就是以商場(chǎng)商戶的利益為前提，制定出相應(yīng)的經(jīng)營規(guī)則，讓全體商戶共同執(zhí)行和遵守，以限制和規(guī)范商戶的經(jīng)營行為，最終達(dá)到吸引更多顧客來消費(fèi)的目的。從上文所述兩大管理范疇的功能中可知，不論是物業(yè)管理還是經(jīng)營管理，管理的受益者是商鋪的經(jīng)營者，而最終獲益的將是商鋪的所有者，管理是為物業(yè)的所有者服務(wù)，如果說物業(yè)管理是住宅物業(yè)營銷的延續(xù)，那么也可以說，經(jīng)營管理是商業(yè)物業(yè)管理的延續(xù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。人性化管理在管理方和被管理方之間形成融洽、愉快的合作關(guān)系，不但是全體服務(wù)對(duì)象業(yè)主、商戶和消費(fèi)者的需要，也是管理公司自身發(fā)展的需要，沒有誰會(huì)愿意花錢聘請(qǐng)對(duì)自己 不冷不熱、不理不睬的服務(wù)商，在“顧客就是上帝”的買方市場(chǎng)下，如果說消費(fèi)者是商戶的顧客，也可以說業(yè)務(wù)和商戶是管理公司的顧客，對(duì)我們的上帝或上帝的上帝稍有不敬或怠慢，也許就是砸自己的飯碗。不同的群體對(duì)服務(wù)有不同的需求，物業(yè)管理面向不同層次的對(duì)象，必須向他們提供多層次、全方位的服務(wù)。 因此本項(xiàng)目在選聘物業(yè)管理公司時(shí)應(yīng)對(duì)競(jìng)聘單位提出以下兩個(gè)方面的要求。商鋪物業(yè)管理與住宅小區(qū)物業(yè)管理兩者的職能與管理特征基本是一致的，在規(guī)劃物業(yè)管理項(xiàng)目細(xì)則時(shí)，應(yīng)以被管理的物業(yè)為中心，以提供服務(wù)為主導(dǎo)，運(yùn)用管理手段為鋪助，寓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的經(jīng)營與管理于為經(jīng)營者與消費(fèi)者提供的服務(wù)之中，在服務(wù)中體現(xiàn)管理。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。商場(chǎng)的緊急事件主要包括： ◆ 建筑物或裝修事故； ◆ 停電或電路故障； ◆ 電 梯故障； ◆ 設(shè)備或設(shè)施故障； ◆ 發(fā)生火警； ◆ 惡劣天氣 ◆ 人員受傷或急??； ◆ 買賣糾紛； ◆ 客人之間的嚴(yán)重沖突； ◆ 罪惡事件。 6．處理商場(chǎng)緊急事件 商場(chǎng)是一個(gè)人流集中的公共場(chǎng)所，誰也說不準(zhǔn)會(huì)在哪一天出個(gè)什么事，因此，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)及其工作人員要隨時(shí)保持戒備的工作心理，防范包括來自商場(chǎng)內(nèi)部和外部的突發(fā)事件，做到招之即來，來之能戰(zhàn)，戰(zhàn)之能勝，應(yīng)付和處理好商場(chǎng)的緊急事件。 本項(xiàng)目地上地下車位共計(jì) 有 512個(gè)，車輛的及交通的管理顯得更為重要。 5．車輛及交通的管理 停車難的問題已成了阻礙人們出門購物消費(fèi)的因素之一，停車是否方便，直接影響到商場(chǎng)客源的增減。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4．環(huán)境清潔衛(wèi)生管理 這 個(gè)職能是物業(yè)管理職能中最基本的職能，像打掃地板、清潔欄桿扶手、清倒垃圾、保養(yǎng)綠化等工作，雖然都是婆婆媽媽的瑣碎工作，但對(duì)商場(chǎng)整體形象卻起著舉足輕重的作用。商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目安全管理的基本原則是“安全第一”，讓物業(yè)的所有者、經(jīng)營者安心從事商業(yè)活動(dòng)，讓消費(fèi)者安全、舒適地享受購物的樂趣，消防與安全的管理工作不但是物業(yè)安全的保障，而且 是 市民公眾人身安全的保障，萬萬由不得半點(diǎn)馬虎。配套設(shè)備的維護(hù)主要包括： ◆ 電梯維護(hù)保養(yǎng)； ◆ 后備發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)； ◆ 電路電器維護(hù)保養(yǎng)； ◆ 供水、供暖、供氣系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)； ◆ 空調(diào)、冷氣系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)； ◆ 三廢排放及處理系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。建筑物與裝修的維護(hù)主要包括： ◆ 物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)； ◆ 物業(yè)建筑外觀； ◆ 商場(chǎng)公共區(qū)域裝修； ◆ 商戶裝修審批與管理； ◆ 規(guī)范各商戶門面裝修； ◆ 商場(chǎng)內(nèi)部導(dǎo)向標(biāo)志。 本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)管理職能主要做好以下六大方面： 建筑物與裝修的維護(hù)、物業(yè)配套設(shè)備的維護(hù)、物業(yè)消防與安全的管理、環(huán)境清潔衛(wèi)生管理、車輛及交通的管理和處理商場(chǎng)緊急事件。 （一）六大管理職能 物業(yè)管理是商場(chǎng)開業(yè)后營運(yùn)能否順暢的重要保證， 本項(xiàng)目屬大型商廈 ， 是高檔物業(yè)，設(shè)施設(shè)備技術(shù)先進(jìn)，裝飾裝修 應(yīng)為區(qū)域內(nèi)最高檔次 ，能吸引和聚集大量客流前往消費(fèi)，商戶對(duì)商場(chǎng)的綜合質(zhì)素和物業(yè)管理水平要求較高，要營造出舒適的商業(yè)環(huán)境；物業(yè)管理不注重檔次 而注重在整體上維護(hù)商場(chǎng)的專業(yè)形象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。建立一個(gè)完善的物業(yè)管理體系，對(duì)商場(chǎng)的經(jīng)營運(yùn)作、商業(yè)氣氛、購物氛圍和積聚人氣都具有極其重要的作用。 房地產(chǎn)產(chǎn)品的使用周期比較長，商業(yè)物業(yè)雖比住宅物業(yè)的使用期限短，但也有 40 年之長，物業(yè)管理的重要性是非常明顯的。雖然物業(yè)管理是房地產(chǎn)產(chǎn)品的售后服務(wù)工作，在房子交付使用后才真正開始向住戶提供服務(wù)， 但 在項(xiàng)目營銷策劃過程中，發(fā)展商 就應(yīng) 將物業(yè)管理作為項(xiàng)目 營銷策劃的重要內(nèi)容，提前為買家設(shè)計(jì)好物業(yè)管理的服務(wù)藍(lán)圖，對(duì)市場(chǎng)和買家 做出 了一系列的物業(yè)管理服務(wù)承諾，將物業(yè)管理服務(wù)融入了項(xiàng)目形象當(dāng)中去。 ? 物業(yè)管理 建議 物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)相配套。 商業(yè)物業(yè)由于所有者、經(jīng)營者和管理者三者分離，在管理上與住宅物業(yè)或其他建筑 類別有著本質(zhì)的區(qū)別，商業(yè)物業(yè)的管理不僅包括物業(yè)管理，還包括了經(jīng)營管理，共兩大管理范疇，物業(yè)管理和經(jīng)營管理各有職能、互有分式。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 五 、 商鋪管理建議 商業(yè)物業(yè)發(fā)展商面臨著“賣鋪”與“經(jīng)營”的矛盾。 1 東區(qū)裙樓商鋪 4層都采用獨(dú)立分層中央空調(diào)控制系統(tǒng)，空調(diào)機(jī)位于易初蓮花合并設(shè)置于 5 樓平臺(tái)。 4層商鋪采用虛分割，將四樓分割成套內(nèi)建筑面積 15 ㎡左右的小商鋪，由選 擇的房產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)負(fù)責(zé)辦產(chǎn)權(quán)，形成中小型產(chǎn)權(quán)商鋪。 1 4 樓功能配置如下： 健身中心約 2000 ㎡、培訓(xùn)中心約 1700 ㎡、美容美發(fā)美體中心約 500㎡、卡拉 OK、娛樂中 心 2000 ㎡、咖啡酒吧、休閑餐飲約 2000 ㎡，根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況還會(huì)有所調(diào)整。 西區(qū) 2 樓臨步行街設(shè)計(jì)藝術(shù)欄桿，形成“雙首層”商業(yè)步行街。 東區(qū) 3 樓臨鸚鵡大道狹長型鋪面，西區(qū) 2 樓臨步行街面退 商業(yè)走廊；東區(qū)北向住宅底部剪力墻開間不足 2M處，調(diào)整剪力墻設(shè)計(jì)，留足 2M的通道間距；形成空中商業(yè)步行街。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四、商鋪優(yōu)化方案建議 根據(jù)前面的分析，營銷項(xiàng)目組經(jīng)過對(duì)產(chǎn)品的深入研究，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)推廣和客戶意向 反饋情況，經(jīng)咨詢兩家專業(yè)設(shè)計(jì)院（深圳市建筑設(shè)計(jì)研究院武漢分院、五環(huán)設(shè)計(jì)院）， 按以下 思路對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化： 在東區(qū)裙樓東南角主入口處，取消兩部觀光電梯，布置雙向扶梯上 4樓； 在東區(qū)東北角入口處，設(shè)一部雙向扶梯上 4 樓，也可考慮一部觀光電梯上 4 樓； 西區(qū)步行街南向入口處，設(shè)一部雙向扶梯上 2 樓，也可考慮單向上行扶梯； 步行街 2 樓北向入口架設(shè)天橋及長約 50M 的景觀長廊，連接?xùn)|西區(qū)，并架設(shè)雙向扶梯至 4 樓。 四樓定位：健身、休閑、文化、娛樂中心；以中高檔消費(fèi)為主，提升本項(xiàng)目的品質(zhì)。 二樓定 位：品牌時(shí)尚購物空中商業(yè)步行街；以 30㎡－ 50 ㎡、 50 ㎡－ 70㎡、70 ㎡－ 100 ㎡的投資型商鋪為主。 商業(yè)業(yè)態(tài)定位要著重考慮不同商業(yè)業(yè)態(tài)的互補(bǔ)，相互促進(jìn)，共同發(fā)展，形成和諧的商業(yè)生態(tài)圈。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多