【導(dǎo)讀】地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。的人們著實(shí)體驗(yàn)了一把。在這次旋風(fēng)當(dāng)中，各地的媒體，以及一些全國性的財(cái)經(jīng)類媒體。個很重要的板塊，更有一些企業(yè)將商業(yè)地產(chǎn)所占的投資比例放在了第一位。是一個復(fù)雜，系統(tǒng)的科學(xué)。在投資之前，需要做大量的調(diào)查和準(zhǔn)備工作。于廣州中山五路的中旅廣場。究其原因，是因?yàn)殚_發(fā)商在項(xiàng)目的定位不準(zhǔn)確，不了解當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消。一系列的“連鎖反應(yīng)”。之重，同時營銷執(zhí)行需要有多方高度協(xié)調(diào)的執(zhí)行力。我司經(jīng)過了大量的市場調(diào)查，對產(chǎn)。2020年，武漢市商業(yè)地產(chǎn)投資，同比增長7%，商業(yè)用房施工面積㎡，環(huán)境已經(jīng)嚴(yán)重滯后，阻礙了漢正街商業(yè)的繼續(xù)繁榮和發(fā)展。武漢市政府高瞻遠(yuǎn)矚，決定對其。去年下半年，繼武漢龍騰置業(yè)公司以總價36100萬元、畝均350. 今年年初，徐東地產(chǎn)又是大手筆，以35800萬元，畝均716萬元，樓面地價/㎡的豪氣，競得漢正街一塊占地。將相繼投資開工建設(shè)，拉開了漢正街全面復(fù)興的序幕。

　　

【正文】 雖然是物業(yè)、是配套設(shè)施，而服務(wù)的對象則是活生生的人，管理的手法要有人情味，管理的風(fēng)格要體現(xiàn)出人性化。人性化管理在管理方和被管理方之間形成融洽、愉快的合作關(guān)系，不但是全體服務(wù)對象業(yè)主、商戶和消費(fèi)者的需要，也是管理公司自身發(fā)展的需要，沒有誰會愿意花錢聘請對自己 不冷不熱、不理不睬的服務(wù)商，在“顧客就是上帝”的買方市場下，如果說消費(fèi)者是商戶的顧客，也可以說業(yè)務(wù)和商戶是管理公司的顧客，對我們的上帝或上帝的上帝稍有不敬或怠慢，也許就是砸自己的飯碗。 ? 商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理 建議本項(xiàng)目商鋪部分 實(shí)行所有者、經(jīng)營者、管理者各司其職，全面導(dǎo)入專業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 管理模式。從上文所述兩大管理范疇的功能中可知，不論是物業(yè)管理還是經(jīng)營管理，管理的受益者是商鋪的經(jīng)營者，而最終獲益的將是商鋪的所有者，管理是為物業(yè)的所有者服務(wù)，如果說物業(yè)管理是住宅物業(yè)營銷的延續(xù)，那么也可以說，經(jīng)營管理是商業(yè)物業(yè)管理的延續(xù)。 因此我們針對本項(xiàng)目的特點(diǎn)建議聘請專業(yè)的商業(yè)管理公司，對商鋪實(shí)行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營；并對所聘請的專業(yè)公司提出相應(yīng)的經(jīng)營管理要求。 （一）九大管理職能 商業(yè)經(jīng)營管理的實(shí)質(zhì)就是以商場商戶的利益為前提，制定出相應(yīng)的經(jīng)營規(guī)則，讓全體商戶共同執(zhí)行和遵守，以限制和規(guī)范商戶的經(jīng)營行為，最終達(dá)到吸引更多顧客來消費(fèi)的目的。否則，如果每個商戶只顧個體利益，輕視商場的整體利益，肯定會出現(xiàn)不良的經(jīng)營行為，最終既損害了消費(fèi)者的利益，更損害了全體經(jīng)營者和所有者的利益，對商業(yè)物業(yè)造成的惡果是難以估算的。 物業(yè)管理是業(yè)主的“管家人”，商業(yè)管 理則是商家的“協(xié)調(diào)人”，商業(yè)管理從九個方面體現(xiàn)其職能：商場招商代理、統(tǒng)一開業(yè)計(jì)劃、規(guī)范經(jīng)營方向、組織宣傳推廣活動、建立和維護(hù)商場品牌、協(xié)商商戶關(guān)系與維持商業(yè)秩序、禁止惡性競爭、杜絕假冒偽劣商品和處理投訴。 商場招商代理 管理公司代理發(fā)展商或商鋪業(yè)主放盤租賃，有利于商場按照開業(yè)計(jì)劃和商鋪經(jīng)營方向有序地引進(jìn)經(jīng)營商家。國內(nèi)有多個大型商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目銷售情況良好，首層二層都開業(yè)一段時間了，由于招商工作沒有做好，三樓四樓卻沒有商家進(jìn)場，遲遲不能正常開業(yè)，造成投資者和經(jīng)營者都受到嚴(yán)重拖累，可見招商工作對一個項(xiàng)目經(jīng)營的成 敗影響有多大。 統(tǒng)一開業(yè)計(jì)劃 開業(yè)計(jì)劃主要包括開業(yè)時間確定、試業(yè)及開業(yè)日程計(jì)劃、商場推廣計(jì)劃、商場及商鋪裝修完成計(jì)劃，其中統(tǒng)一商場開業(yè)時間是制定商場開業(yè)計(jì)劃的最基本要素。制定統(tǒng)一的商場開業(yè)時間，道理顯而易見，一個商場物業(yè)由眾多業(yè)主共同擁有，并由眾多商家共同經(jīng)營，必須統(tǒng)一各商鋪的開業(yè)時間，才能吸引顧客前往。管理公司務(wù)必要保證所有或絕大部分商鋪都能同時開放、同時營業(yè)，否則，即使大部分商鋪都能同時開業(yè)，也會因少數(shù)商鋪沒有開門營業(yè)而令顧客失望，更會因 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 部分商鋪裝修未完工而令顧客掃興而歸。 規(guī)范經(jīng)營方向 規(guī)范經(jīng) 營方向?qū)嵸|(zhì)是規(guī)范商場的經(jīng)營品種，規(guī)范的原則是，既要保證經(jīng)營方向的統(tǒng)一性，又要維持商品的多樣性，保證消費(fèi)者有足夠的購物選擇空間，做好經(jīng)營方向的規(guī)范工作，是商業(yè)物業(yè)持久旺場的有力保證。不管什么形式的商業(yè)物業(yè)，通常開發(fā)商在商鋪銷售時，就已經(jīng)規(guī)劃好商場的經(jīng)營方向，商鋪的所有者或經(jīng)營者必須按照這個經(jīng)營方向去經(jīng)營，否則，商場的經(jīng)營秩序會變得很亂，而且由于經(jīng)營種類的矛盾，對經(jīng)營者的經(jīng)營本身就是一種損害。 組織宣傳推廣活動 為維護(hù)商場形象，提高商場的競爭力，商場在開業(yè)后必須經(jīng)常性地進(jìn)行宣傳推廣，第一通過向外推廣可以吸引 更多顧客光臨，第二通過店內(nèi)宣傳可以營造和活躍商業(yè)氛圍，第三通過傳播可以建立商場品牌。如果開業(yè)時欠缺廣告支持，難以讓更多市民了解商場的開業(yè)信息，則無法吸引顧客來消費(fèi)；即使在開業(yè)期間做好了廣告，開業(yè)時人山人海，也并不代表以后可以不做或少做宣傳，保持人氣長久旺盛才是商場的解決之道。 宣傳推廣費(fèi)用由管理公司根據(jù)商戶的營業(yè)額或商鋪面積按一定標(biāo)準(zhǔn)提取推廣基金，集中收取、專項(xiàng)開支，用于商場對外廣告推廣和內(nèi)部宣傳，管理公司應(yīng)定期向商戶公布推廣基金的使用情況、結(jié)余數(shù)額，增加推廣基金使用的透明度，讓商戶了解和參與推廣基金的使用 。 建立和維護(hù)商場品牌 產(chǎn)品的品牌也好，項(xiàng)目的品牌也好，都包括知名度、美譽(yù)度和認(rèn)知度三個方面，商業(yè)物業(yè)是一種長線投資物業(yè)，為了使整個項(xiàng)目處于市場競爭的優(yōu)勢地位，必須建立一個強(qiáng)勢品牌。商場的知名度有可能是發(fā)展商建立的，但品牌不可能由發(fā)展商去建立；業(yè)主不參與經(jīng)營，也不可能由業(yè)主來維護(hù)品牌；由于全體經(jīng)營者都是既各自獨(dú)立、相互競爭，又相對統(tǒng)一、同室經(jīng)營的個體，要求經(jīng)營者自覺地、齊心協(xié)力地去建立和維護(hù)商場的品牌是不現(xiàn)實(shí)的行為，建立和維護(hù)商場品牌的責(zé)任，只能由管理方統(tǒng)籌經(jīng)營者共同去承擔(dān)。 協(xié)調(diào)商戶關(guān)系與維持商業(yè) 秩序 管理主與商戶之間存在著管理與 被 管理的關(guān)系，各商戶同在一條船上既想船 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 兒跑得快，之間又存在著商業(yè)競爭的矛盾，這些關(guān)系若處理不當(dāng)，管理機(jī)構(gòu)將難以維持商場的經(jīng)營秩序管理機(jī)構(gòu)要通過定期拜訪、咨詢表格文件、商戶座談等方式，與商戶保持經(jīng)常性的溝通，并在溝通過程中及時向商戶通報(bào)管理方的最新舉措，讓商戶感覺到管理公司做好經(jīng)營管理的努力與誠意，取得商戶的理解和支持，要知道，從商戶口中說一句好，能頂?shù)蒙瞎芾砉咀约赫f十句。協(xié)調(diào)好管理公司與商戶、商戶與商戶之間的關(guān)系，這是管理公司進(jìn)行“口碑”傳播的有效方法之一。 制止惡習(xí) 性競爭 公平競爭是任何一個商場都必須施行的經(jīng)營準(zhǔn)則。制止不正當(dāng)及惡習(xí)性競爭行為，為所有的商家創(chuàng)造公平競爭的環(huán)境和條件，是商業(yè)管理的重要職責(zé)。在1993 年 9 月八屆人大三次會議通過的《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》中，規(guī)定“經(jīng)營者在市場交易中， 應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、公平、誠實(shí)信用的原則，遵守 公論據(jù)商業(yè)道德”。 禁止惡性競爭，就是讓全體商家都在平等、公平的經(jīng)營條件下開展商業(yè)活動，實(shí)現(xiàn)全體商戶共同經(jīng)營、共贏經(jīng)營的目的，一個商場僅有三家能生意興旺，而其他人慘淡經(jīng)營，這個商鋪是肯定不能長久經(jīng)營下去的，只有大家一齊旺，商場 才能人氣旺、生意旺。 杜絕假冒偽劣商品 “一粒老鼠屎搞壞一鍋湯”，經(jīng)營假冒偽劣商品無疑就是自殺，一個商場即使只有一個商 戶 銷售假冒偽劣商品，在消費(fèi)者眼里這個商場就是一個經(jīng)營冒偽劣經(jīng)營管理中執(zhí)行難度最大、最復(fù)雜的職能，和物業(yè)管理以親和力的服務(wù)進(jìn)行管理不一樣，對于假冒偽劣商品管理機(jī)構(gòu)絕對不能手下留情，應(yīng)該與政府相關(guān)部門（如商檢局、計(jì) 量 局、質(zhì)監(jiān)局等）配合采取強(qiáng)硬措施，甚至要采取終止經(jīng)營、沒收假冒偽劣商品等極端管理手段，務(wù)必要在商場的柜臺上杜絕 假冒偽劣商品，應(yīng)當(dāng)將“不經(jīng)營假冒偽劣商品”作為每一個商家進(jìn)場前必須做出的承諾，并寫入有關(guān)合同或經(jīng)營守則中。 處理投訴 處理投訴是管理公司工作水平的重要指標(biāo)，工作目的是為了營造管理公司與業(yè)主、商戶之間的良好關(guān)系，在社會上為項(xiàng)目樹立良好的商業(yè)形象。管理公司要 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 妥善處理來自業(yè)主、商戶或顧客的各類投訴，制定接待來訪與走訪制度，設(shè)立投訴熱線，指定專人處理、解決投訴問題，跟進(jìn)善后情況。 本項(xiàng)目將 在同一個商場內(nèi)，由眾多商家各自獨(dú)立、同場經(jīng)營，構(gòu)成了 本項(xiàng)目經(jīng)營管理“既分散、又集中”的具體特征：集中管理，分散經(jīng)營。 三權(quán)分 離，集中管理 本項(xiàng)目將商鋪分割成中小投資型商鋪，前三年由開發(fā)商按銷售價格的 8%一次性抵扣首付款，這樣開發(fā)商取得商鋪前三年的使用經(jīng)營權(quán)。開發(fā)商將三年的經(jīng)營權(quán)委托給一家專業(yè)的商業(yè)管理公司， 由零售企業(yè)、制造商、經(jīng)銷商承租經(jīng)營商鋪，實(shí)行所有者、經(jīng)營者、管理者三方分離是商業(yè)物業(yè)管理模式。 強(qiáng)調(diào)社會分工和專業(yè)化的操作模式，是市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下對從業(yè)者提出的高效率動作、協(xié)調(diào)發(fā)展的市場需求，在三權(quán)分離的基礎(chǔ)上，眾多經(jīng)營者在同一場所開展經(jīng)營活動，必須由專業(yè)的管理機(jī)構(gòu)集中管理，協(xié)調(diào)商場經(jīng)營品種、商業(yè)秩序、推廣宣傳、招商租賃等工作， 統(tǒng)一制定《商場經(jīng)營管理公約》、《宣傳推廣基金的運(yùn)用規(guī)定》等商場內(nèi)部管理的商業(yè)“游戲”規(guī)則，讓全體商家共同遵守，共同履行，共同樹立和維護(hù)物業(yè)良好的商業(yè)形象，為經(jīng)營者營造公平的營商環(huán)境。 分散經(jīng)營，統(tǒng)一運(yùn)作 本項(xiàng)目分割成了眾多中小型商鋪，由 眾多不同的商家共同經(jīng)營，而不是由單一商戶經(jīng)營，這是消費(fèi)市場發(fā)展的結(jié)果。百貨公司是以前人們購物消費(fèi)的主要場所，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活節(jié)奏步伐的加快，百貨公司的單一商家經(jīng)營模式已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不以滿足消費(fèi)者的購物、休閑、娛樂等綜合需求的消費(fèi)習(xí)慣，人們希望在一個商場內(nèi)既能購買到不同的商 品，又可以向不同的商家 做出 購物價格、商品品質(zhì)、服務(wù)水平的比較。百貨公司和大型超市在 90 年代初開始，已普遍出現(xiàn) 了引進(jìn)部分散經(jīng)營方式，與近期的“一站式”購物理念的興起，都是為了滿足顧客的消費(fèi)觀念改變的需要。 把眾多商家集中在一個商業(yè)物業(yè)內(nèi)，實(shí)行分散經(jīng)營，充分滿足了消費(fèi)者貨比三家和方便選購的消費(fèi)心理。在分散經(jīng)營的前提下，商場整體執(zhí)行統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一動作的措施，包括：統(tǒng)一招商、統(tǒng)一開業(yè)、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一品種等方面，將眾多經(jīng)營者規(guī)范于一個統(tǒng)一的經(jīng)營模式之下，各自展開經(jīng)營活動。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 建議本項(xiàng)目 的 物業(yè)管理和經(jīng)營管理工作，可分別交由專業(yè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和商業(yè)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)。 大部分 商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理和經(jīng)營管理分工并不明確，兩大范疇的管理工作基本都是由同一管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)完成，物業(yè)管理操作游刃有余而經(jīng)營管理工作協(xié)調(diào)不足。 五、 價格定位 價格定位策略 本項(xiàng)目商鋪部分在漢陽鐘家村區(qū)域具有唯一性，難以采用市場比較法進(jìn)行量化分析；因此我們選取武漢市其他區(qū)域 4 個高層底 層 商 鋪 項(xiàng)目的銷售價格作為參照，結(jié)合區(qū)域市場行情來定價。 總體價格定位 A． 參 考性 樓盤價格表 項(xiàng)目名稱 銷售辦法 銷售價格 元 /㎡ 租賃價格 元 /㎡月 銷售情況 金色華府底商12層 售 面積 200300 一二層整體出售均價 11000 已售 完 萬豪國際底商13層 售 1層均價 、 2層均價 1萬元、 3層均價 7000 未開盤 萬達(dá)商業(yè)廣場 部分租、部分售 C棟 1樓，室內(nèi)步行街約 260 套 1520㎡售價 3 萬，臨街鋪面約70套 售價 4萬元 A棟為大洋百貨只租不售 B棟 3層為沃爾瑪只租不售，租金 38 C棟為 3層為華納影城 售 70% 漢飛青年城底商12層 以 租 帶售，租售并舉 1 層層高 均價18000 2層均價 6000元 ，一二層總體均價 12000 一層均價 120 二層均價 50 招 商 銀 行租賃 50% B、 區(qū)域市場價格行情 根據(jù)第三部分的市場行情分析，區(qū)域主要 是一些一樓臨街小商鋪，多以租賃為主，租賃價格 范 圍 50150 元 /㎡月 為主 ， 鐘家村天橋附近的商鋪?zhàn)赓U價格平均水平在120 元 /㎡ /月左右。根據(jù) 收益法估算 ， 年租金收益 =售價 *投資回報(bào)率； 設(shè)投資回報(bào)率為 8%（不算折舊與裝修費(fèi)用） ， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 則區(qū)域商鋪平均銷售價格應(yīng)為： 120 元 /㎡ /月 *12 個月 /=18000 元 /㎡ C、 易初蓮花租賃部分 價值約為 億元，平均單價約為