【正文】 分包開(kāi)發(fā)行為（由某公司在項(xiàng)目公司中為投資方建立獨(dú)立核算帳戶）。其分包開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)資金由投資方另行籌集，投資方已向某公司投入的股權(quán)資金轉(zhuǎn)為項(xiàng)目分包費(fèi)用，并將其所持的某公司股權(quán)歸還給某公司。其分包項(xiàng)目中的銷售利潤(rùn)在結(jié)付某鹽場(chǎng)應(yīng)得的部分后，其余銷售利潤(rùn)歸投資方所有。股權(quán)融資退出方案：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢，合作雙方按股權(quán)對(duì)項(xiàng)目收益進(jìn)行劃分（產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目銷售利潤(rùn)扣除企業(yè)所得稅后以可分配利潤(rùn)方式按年度分配結(jié)算；固定資產(chǎn)收益部分按各方相應(yīng)的投資比例計(jì)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)公司的相關(guān)股權(quán)，或由某公司在開(kāi)發(fā)期結(jié)束后，向投資方退還其應(yīng)占有的固定資產(chǎn)原值部分的等值貨幣；項(xiàng)目無(wú)形資產(chǎn)變現(xiàn)收入，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期結(jié)束后一次性分配結(jié)算）。以上項(xiàng)目收益分配、結(jié)算完成后，投資方將其所持的某公司股權(quán)歸還給某公司（股權(quán)轉(zhuǎn)分包的除外），雙方的股權(quán)合作即自行終止。 （三）項(xiàng)目（組團(tuán)）分包開(kāi)發(fā)及承銷 投資方按照該項(xiàng)目區(qū)當(dāng)時(shí)的土地市值（土地變性并評(píng)估后），和某公司以協(xié)議方式對(duì)該項(xiàng)目區(qū)的相應(yīng)地塊（組團(tuán)）進(jìn)行分包開(kāi)發(fā)并自行組織銷售（由某公司在項(xiàng)目公司中為投資方建立獨(dú)立核算帳戶）。投資方可向某公司分期支付項(xiàng)目分包費(fèi)用（首期承包費(fèi)用不低于總分包費(fèi)用的50％,并在一年內(nèi)付清全部分包費(fèi)用）。投資方一次性支付項(xiàng)目分包費(fèi)用時(shí)可享受95折優(yōu)惠。其分包開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)資金由投資方自行籌集，其分包開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售利潤(rùn)在結(jié)付某鹽場(chǎng)應(yīng)得的部分后，其余銷售利潤(rùn)歸投資方所有。（四）其他合作方式： 可商議。結(jié)論部分本項(xiàng)目區(qū)是某市所有海灣開(kāi)發(fā)地帶中唯一可從事大型人工水系與景觀體系營(yíng)造工程的親水型城市海濱綜合開(kāi)發(fā)用地，也是某市主城區(qū)范圍內(nèi)碩果僅存的大型高端度假項(xiàng)目組合開(kāi)發(fā)區(qū)域。隨著某市2006年重點(diǎn)投資工程項(xiàng)目中的“重中之重”項(xiàng)目——某紅沙大橋的建成，有著“山、海、河、城”卓越景觀要素和極品人居環(huán)境的榆林灣區(qū)域，即將成為某市新一輪市政建設(shè)和世界級(jí)旅游度假“名片工程”項(xiàng)目爭(zhēng)先落戶的中心與熱點(diǎn)。某的熱帶濱海旅游度假資源在全國(guó)范圍而言具有無(wú)可置疑的唯一性和權(quán)威性。同時(shí)，濱海土地資源的不可再生性，以及當(dāng)前某濱海土地資源的日益緊缺，凸現(xiàn)了某榆林灣“山水花都”項(xiàng)目的彌足珍貴。綜上所述，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，具有如下幾方面的投資保證：低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的投資/銷售周期為5~6年，，全部資產(chǎn)變現(xiàn)、增值（利潤(rùn)）。%，總體投資收益率為89％。其余各項(xiàng)收益指標(biāo)均表現(xiàn)良好。優(yōu)良的投資環(huán)境，極佳的戰(zhàn)略機(jī)遇在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢時(shí)，某房地產(chǎn)保持著高速增長(zhǎng)；本次經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)與90年代不同，不是單純的炒地而是事實(shí)在在的建造出產(chǎn)品，并已被廣大的國(guó)內(nèi)外消費(fèi)者所接受、購(gòu)買。為巨大的投資發(fā)展機(jī)遇和海南高速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)所吸引，香港李嘉誠(chéng)集團(tuán)投入400億元人民幣、上海家化集團(tuán)投資200億元人民幣共同開(kāi)發(fā)海棠灣；榮智健集團(tuán)投資200億元，獨(dú)家開(kāi)發(fā)萬(wàn)寧市神洲半島。多家大型企業(yè)集團(tuán)的到來(lái)，為海南特別是某的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的活力。巨大的度假產(chǎn)品市場(chǎng)空間和獨(dú)特珍貴的氣候條件，為項(xiàng)目的成功奠定了不可動(dòng)搖的發(fā)展基石中國(guó)只有一個(gè)某。某的淡水水質(zhì)居全國(guó)第一，空氣質(zhì)量居世界第二，是“全中國(guó)人民共有的后花園和陽(yáng)光露臺(tái)”。她獨(dú)特的熱帶氣候、密集的濱海旅游度假要素、健康純凈的養(yǎng)生、人居環(huán)境，獨(dú)特濃郁南國(guó)風(fēng)情，其無(wú)論是放在國(guó)內(nèi)還是國(guó)際上都是稀缺的資源。可是目前某的整體房地產(chǎn)價(jià)格還不到夏威夷的十分之一，這預(yù)示著某的房地產(chǎn)業(yè)在以后幾年或幾十年中，尚有著巨大的市場(chǎng)發(fā)展空間。附件：某市房地產(chǎn)業(yè)基本情況參考資料資料（1）：2005年1～12月份某商品房銷售情況統(tǒng)計(jì)表月份(2005年)旅游人數(shù)（萬(wàn)人）銷售面積（萬(wàn)平方米）銷售套數(shù)銷售金額（萬(wàn)元）115522113437464784524466072778244733691561049011501121680合計(jì)7868（上表資料來(lái)源：某市房產(chǎn)交易所、某市旅游局）資料（2）：2005年某市房地產(chǎn)銷售圖表上圖顯示：某市的房地產(chǎn)銷售情況受旅游客源市場(chǎng)的季節(jié)性影響比較明顯。每年的6～10月為銷售淡季，當(dāng)年11月份～次年5月份為銷售旺季。資料（3）：某市最近幾年固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資情況單位：億元年 度固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例2000%2001%2002%2003%2004%2005%從表中可以看出，某市房地產(chǎn)投資以及房地產(chǎn)投資占同期固定資產(chǎn)投資比例自2000年以來(lái)快速增長(zhǎng)。增長(zhǎng)的原因，一是因?yàn)槟呈谐鞘协h(huán)境有了很大的改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)良好，投資回報(bào)率高，增加了投資者的信心；二是受1992年房地產(chǎn)泡沫的影響，原來(lái)房地產(chǎn)投資的基數(shù)很低，現(xiàn)正處于恢復(fù)階段，所以增幅較大；三是某在2001年——2003年的三年內(nèi)完成了123萬(wàn)平方米停緩建工程的處置工作，投資量加大。從今年的情況看，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度一直處于良性狀態(tài)。資料（4）：某市最近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金來(lái)源情況單位：萬(wàn)元年度房地產(chǎn)總投資貸款自籌資金其它資金2000170010005881122001270003000215952405200247800573232291977720038120012231542581471120041385391765011384370462005193349218301638007719從此表可以看出，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源于企業(yè)自籌和其它資金。其中2002年起，利用國(guó)內(nèi)貸款的比例逐漸減少，企業(yè)自籌資金的比例逐漸增多，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度逐漸呈下降趨勢(shì)。% ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銀行發(fā)放給房地產(chǎn)企業(yè)貸款的警戒線以內(nèi)。，%，按七成按揭貸款計(jì)算，% ，說(shuō)明有七成以上的購(gòu)房者選擇一次性付款。因此說(shuō)明目前某的銀行貸款處于低風(fēng)險(xiǎn)區(qū)內(nèi)。資料（5）：某市最近幾年批準(zhǔn)預(yù)售商品房統(tǒng)計(jì)年度項(xiàng)目數(shù)（個(gè)）套數(shù)（套）面積（萬(wàn)㎡）2001683520022621802003444901200472135182005509673合計(jì)19831107從表中可以看出自2001年起，批準(zhǔn)預(yù)售的商品房面積呈逐年增加趨勢(shì)，但到2005年批準(zhǔn)的銷售面積稍有回落，其原因主要是開(kāi)發(fā)商手中儲(chǔ)備的土地在減少。資料（6）：某市主要在售房地產(chǎn)項(xiàng)目一覽表45資料（7）：項(xiàng)目股東：某投資發(fā)展有限公司簡(jiǎn)介某投資發(fā)展有限公司是某集團(tuán)在海南省及某市的項(xiàng)目運(yùn)作公司。某集團(tuán)系天津名列前茅的大型集團(tuán)公司，是一個(gè)有著10多年發(fā)展歷史、擁有5家全資集團(tuán)公司的房地產(chǎn)及城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)，是天津市房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，已在天津成功開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)1200萬(wàn)平方米，每年售房額達(dá)50—60億元，并通過(guò)了英國(guó)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)會(huì)（BSI）的國(guó)際ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證。同時(shí)，某集團(tuán)作為中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行特優(yōu)授信客戶，每年享有26億元人民幣的授信額度，從而使集團(tuán)每年可匯集出70億元的資金空間，專門用于在海南從事整體性項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)。旗下的海南優(yōu)聯(lián)投資發(fā)展有限公司（注冊(cè)資金10億元人民幣）于2005年3月與海南省?？谑姓灦丝偼顿Y達(dá)140億元人民幣的海口新埠島總體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，將按規(guī)劃建成總規(guī)模達(dá)300萬(wàn)平方米的省會(huì)新城區(qū)。2005年10月18日，某集團(tuán)與某市政府成功簽定了總投資達(dá)68億元人民幣的海南省重點(diǎn)項(xiàng)目、某市名片及亮麗工程——某“陽(yáng)光海岸”舊城改造項(xiàng)目。2005年11月，某投資發(fā)展有限公司正式成立。該公司成功運(yùn)作了某“陽(yáng)光海岸”項(xiàng)目的全部前期工作，獲得了某市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)和社會(huì)各界的一致好評(píng)。目前，某投資發(fā)展有限公司已和某鹽場(chǎng)簽署了合作開(kāi)發(fā)某榆林灣“山水花都”國(guó)際度假城邦項(xiàng)目的協(xié)議，并已獲得上級(jí)主管部門批準(zhǔn)，現(xiàn)正在積極進(jìn)行該項(xiàng)目的深化、推動(dòng)工作。秉承“創(chuàng)一流工作目標(biāo)，講誠(chéng)信民主原則，靠制度目標(biāo)管理，興團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造精神”之企業(yè)宗旨，某公司全體同仁將一如既往，努力進(jìn)取，勇于開(kāi)拓。緊緊依靠某市各級(jí)政府，將企業(yè)做大做強(qiáng)，憑借先進(jìn)的管理理念和優(yōu)秀人才，立足某，建設(shè)海南，使某公司朝著現(xiàn)代化、多元化、國(guó)際化企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)不斷邁進(jìn)。資料（8）：項(xiàng)目股東：某鹽場(chǎng)簡(jiǎn)介某鹽場(chǎng)位于我國(guó)最南端的著名國(guó)際熱帶濱海旅游城市某市，始建于1953年，是省屬國(guó)有企業(yè)之一。現(xiàn)有在冊(cè)職工583人，土地（主要用于海鹽生產(chǎn)的配套用地）（其中：，），年產(chǎn)值1854萬(wàn)元（其中：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)1500萬(wàn)元，海鹽生產(chǎn)186萬(wàn)元，物業(yè)管理及碼頭營(yíng)運(yùn)等多種經(jīng)營(yíng)168萬(wàn)元）。建場(chǎng)五十多年來(lái)，某鹽場(chǎng)始終大力弘揚(yáng)“艱苦創(chuàng)業(yè)，無(wú)私奉獻(xiàn)，團(tuán)結(jié)拼搏，開(kāi)拓創(chuàng)新”的企業(yè)精神，積極實(shí)施以鹽為主，綜合發(fā)展的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，特別是近幾年來(lái)，通過(guò)深化改革，強(qiáng)化管理，使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)從單一的海鹽生產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，海鹽生產(chǎn)、多種經(jīng)營(yíng)并舉的綜合發(fā)展模式，經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步增長(zhǎng)，職工收入逐年提高，居住環(huán)境不斷改善，曾多次被評(píng)為某市兩個(gè)文明先進(jìn)單位。自2004年以來(lái)，某鹽場(chǎng)為充分發(fā)揮土地資源優(yōu)勢(shì)，努力發(fā)展企業(yè)經(jīng)濟(jì)，本著“公平、公開(kāi)、公正、共贏”的原則，積極對(duì)外招商引資，先后與國(guó)內(nèi)多家著名公司等進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合作，取得了明顯的經(jīng)濟(jì)效益，并為某鹽場(chǎng)的改革、發(fā)展積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。為進(jìn)一步發(fā)展壯大現(xiàn)有企業(yè)實(shí)力，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，目前某鹽場(chǎng)在上級(jí)主管部門的批準(zhǔn)和指導(dǎo)下，采取資產(chǎn)重組方式，與某投資發(fā)展有限公司開(kāi)展戰(zhàn)略合作，進(jìn)一步將某鹽場(chǎng)整體改造成以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)龍頭，集商務(wù)、旅游、物業(yè)管理及多種經(jīng)營(yíng)為一體的股份制企業(yè)。