【正文】 圖64 薪酬與激勵(lì)安排細(xì)化圖第七章 資金籌措、運(yùn)用與退出一、資金籌措本項(xiàng)目****國(guó)際酒店項(xiàng)目，總投資****萬(wàn)元。本項(xiàng)目由****酒店有限公司現(xiàn)金出資人民幣****萬(wàn)元，屬股本性投資，現(xiàn)已全部到位。另外****萬(wàn)元擬通過(guò)對(duì)外融資取得。二、資金運(yùn)用固定資產(chǎn)投資估算本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資為****萬(wàn)元，其中建筑工程****萬(wàn)元，設(shè)備購(gòu)置及其安裝費(fèi)為****萬(wàn)元。無(wú)形及遞延資產(chǎn)投資和其他費(fèi)用本項(xiàng)目咨詢(xún)費(fèi)、開(kāi)辦費(fèi)、勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)以及員工培訓(xùn)費(fèi)等共***萬(wàn)元。故本項(xiàng)目無(wú)形及遞延資產(chǎn)投資合計(jì)為***萬(wàn)元。第一年度租金費(fèi)為***萬(wàn)元計(jì)入其他費(fèi)用，期初推廣費(fèi)用***萬(wàn)計(jì)入其他費(fèi)用，其他費(fèi)用累計(jì)為***萬(wàn)元。流動(dòng)資金估算根據(jù)市場(chǎng)需求以及項(xiàng)目本身的進(jìn)展?fàn)顩r，項(xiàng)目年總成本費(fèi)用處于變化中，以第六年為例，項(xiàng)目年總成本為****萬(wàn)元。本項(xiàng)目建設(shè)期為1年。依照謹(jǐn)慎性原則，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)期定為15年。三、資金退出本項(xiàng)目合作期限為15年（含建設(shè)期1年）。正式運(yùn)營(yíng)后，項(xiàng)目方從第三年（包括建設(shè)期）按投資方所占公司股份比重的12%回報(bào)，固定回報(bào)期為13年。合資期滿(mǎn)，經(jīng)雙方商議后再作決定是否延期合作。第八章 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)與分析根據(jù)公司規(guī)劃和行業(yè)情況，并原則上根據(jù)中國(guó)財(cái)政部頒布的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度和有關(guān)的法律規(guī)定，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行有關(guān)的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)。在具體操作時(shí)我們遵循謹(jǐn)慎性及重要性原則，對(duì)預(yù)測(cè)期間費(fèi)用、預(yù)測(cè)成本、預(yù)測(cè)損益表和預(yù)測(cè)現(xiàn)金流量表做了一定的合并和處理。為了保證預(yù)測(cè)的客觀性和真實(shí)性，對(duì)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)都采取了多種途徑的測(cè)算和驗(yàn)證，從而確保了評(píng)價(jià)結(jié)果的可信度。本預(yù)測(cè)中各種數(shù)據(jù)比例，是通過(guò)調(diào)查國(guó)內(nèi)及國(guó)外該行業(yè)的有關(guān)資料，并通過(guò)分析統(tǒng)計(jì)，制定出的相關(guān)比例，具有宏觀性和滿(mǎn)足統(tǒng)計(jì)規(guī)律的特點(diǎn)。在本項(xiàng)目的預(yù)測(cè)中，能夠比較好的、大致地反映項(xiàng)目的收益價(jià)值狀況，但在項(xiàng)目具體實(shí)施的過(guò)程中，還有大量的、次要的不確定因素，甚至有時(shí)還會(huì)出現(xiàn)重大的偶然因素，這些因素都會(huì)影響到該項(xiàng)目的收益，所以，具體實(shí)施可能與本預(yù)測(cè)存在一定的差異是正常的。一、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)（一）收入及成本預(yù)測(cè)收入預(yù)測(cè)本項(xiàng)目正式運(yùn)營(yíng)后，第一年能實(shí)現(xiàn)年收入****萬(wàn)元。其中客房部收入為****萬(wàn)元，餐飲部收入為****萬(wàn)元，其他如商品部、康樂(lè)部、票務(wù)中心收入合計(jì)為***萬(wàn)元。成本預(yù)測(cè)（1）成本估算說(shuō)明①經(jīng)估算，在正常年份，本項(xiàng)目能源消耗根據(jù)現(xiàn)行價(jià)格估算，總費(fèi)用為***萬(wàn)元。其中，年用電費(fèi)用***萬(wàn)元；年用水費(fèi)**萬(wàn)元，空調(diào)費(fèi)***萬(wàn)元，物業(yè)費(fèi)**萬(wàn)元，其他共計(jì)**萬(wàn)元。②本項(xiàng)目酒店工作人員、管理人員共計(jì)***人，第二年月平均工資共計(jì)***萬(wàn)元，按照工資的14%計(jì)提福利，年工資福利總額為***萬(wàn)元。③固定資產(chǎn)折舊的計(jì)算：固定資產(chǎn)折舊采用分類(lèi)折舊法折舊，折舊方法采取直線攤銷(xiāo)法，固定資產(chǎn)殘值率取5%。固定資產(chǎn)中房屋折舊年限為20年，原值****萬(wàn)元，到第15年凈殘值為****萬(wàn)元，年折舊***萬(wàn)元；設(shè)備折舊年限為10年，原值****萬(wàn)元，凈殘值為**萬(wàn)元，年折舊額***萬(wàn)元。④無(wú)形及遞延資產(chǎn)按10年攤銷(xiāo)于成本支出，攤銷(xiāo)費(fèi)為***萬(wàn)元，年攤銷(xiāo)費(fèi)**萬(wàn)元。⑤維修費(fèi)按折舊額的6%計(jì)取，年維修費(fèi)**萬(wàn)元。⑥其他費(fèi)用：本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的管理費(fèi)用第六年為***萬(wàn)元，其它費(fèi)***萬(wàn)元計(jì)算。年銷(xiāo)售費(fèi)用為**萬(wàn)元。其他費(fèi)用合計(jì)為****萬(wàn)元/年。（2）生產(chǎn)成本估算以第六年成本為例，項(xiàng)目總成本費(fèi)用為****萬(wàn)元，其中固定成本****萬(wàn)元、可變成本***萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本****萬(wàn)元。（二）稅金預(yù)測(cè)年?duì)I業(yè)稅金及附加出于謹(jǐn)慎性要求，在進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)時(shí)，本項(xiàng)目稅金稅目按主要稅種進(jìn)行估算，其稅率按國(guó)家正常稅率計(jì)算。其中，%，城建稅稅率為5%，教育費(fèi)附加為3%。所得稅和其他分配本項(xiàng)目所得稅率為33%。本項(xiàng)目以稅后利潤(rùn)的10%提取盈余公積金，提取5%作為公益金，用于企業(yè)職工的福利撥款。（三）現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)項(xiàng)目折現(xiàn)率的選定：無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率為2005年10年期記賬式（一期）%，%，其他風(fēng)險(xiǎn)利率為：%，%，%，%。%，計(jì)算時(shí)按12%計(jì)。二、財(cái)務(wù)分析（一）現(xiàn)金流量分析根據(jù)附件中的現(xiàn)金流量表來(lái)分析，%，%；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）為****萬(wàn)元（I=12%）；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）為****萬(wàn)元。項(xiàng)目全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率（12%），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值在所得稅前與所得稅后均遠(yuǎn)大于零，因此，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上完全可以接受。（二）損益分析根據(jù)損益表可以看出，本項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)正常年份年均營(yíng)業(yè)收入為****萬(wàn)元，年?duì)I業(yè)稅金及附加為***萬(wàn)元；年利潤(rùn)總額****萬(wàn)元；年上繳所得稅***萬(wàn)元。（三）盈利能力分析由附件中的“損益表”和“全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表”計(jì)算以下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)：表62 財(cái)務(wù)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位數(shù) 量備 注1靜態(tài)指標(biāo)投資利潤(rùn)率%投資利稅率%投資回收期(所得稅前)年含建設(shè)期投資回收期(所得稅后)年含建設(shè)期2動(dòng)態(tài)指標(biāo)全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅前)%全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅后)%全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(所得稅前)萬(wàn)元I=12%全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(所得稅后)萬(wàn)元I=12%投資回收期(所得稅前)年含建設(shè)期投資回收期(所得稅后)年含建設(shè)期（四）不確定性分析敏感性分析投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)敏感性分析，主要是考察固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)成本、營(yíng)業(yè)收入等不確定因素單獨(dú)變化（變化范圍為10%至+10%）對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響程度。計(jì)算結(jié)果表明，對(duì)于本項(xiàng)目，營(yíng)業(yè)收入的變化對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響最大，其次是經(jīng)營(yíng)成本，固定資產(chǎn)投資給項(xiàng)目帶來(lái)的影響最小。盈虧平衡分析以項(xiàng)目第六年為例計(jì)算：營(yíng)運(yùn)能力利用率=年固定成本247。（年?duì)I業(yè)收入－年可變成本－年?duì)I業(yè)稅金及附加）100%=**%根據(jù)以上計(jì)算分析，本項(xiàng)目只要達(dá)到設(shè)計(jì)能力的**%（BEP），這個(gè)盈虧平衡點(diǎn)時(shí)就可保本。第九章 風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策一、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)是由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理上的原因給企業(yè)的未來(lái)盈利能力帶來(lái)的不確定性。對(duì)于酒店行業(yè)來(lái)說(shuō)主要是酒店經(jīng)營(yíng)管理者自身風(fēng)險(xiǎn)給酒店所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，這是酒店經(jīng)營(yíng)過(guò)程中最大的風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)酒店的經(jīng)營(yíng)要長(zhǎng)期處于良性狀態(tài)確實(shí)不易，但它又是能夠做到的。另外除了經(jīng)營(yíng)管理者外，從業(yè)人員的技能水平、服務(wù)質(zhì)量和人員素質(zhì)都直接影響經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，如可能出現(xiàn)不合格的人員流動(dòng)，給公司效益帶來(lái)不利影響。對(duì)策：根據(jù)**公司發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，公司已探索總結(jié)出一套比較成功的管理模式，堅(jiān)信通過(guò)以下措施能夠取得良好效果：一是建立好的體制。利用股份制這一科學(xué)的公司組織形式，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，形成決策、執(zhí)行、監(jiān)督相互制衡體制。二是建立好的機(jī)制。項(xiàng)目將運(yùn)用績(jī)效考核量化總經(jīng)理的責(zé)權(quán)利，充分調(diào)動(dòng)酒店經(jīng)營(yíng)者的積極性。三是建全監(jiān)督制度。既要大膽授權(quán)又要強(qiáng)化監(jiān)控，對(duì)重要人事、財(cái)務(wù)信息、重大采購(gòu)等核心權(quán)力不放松。四是對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理者在立足選準(zhǔn)人的前提下，項(xiàng)目將通過(guò)考評(píng)制度對(duì)他（她）們?nèi)粘Ｐ袨橛枰钥己恕Ｔ诳己诉^(guò)程中公司將既重結(jié)果又看過(guò)程，推動(dòng)酒店經(jīng)營(yíng)管理者德能勤績(jī)?nèi)孢M(jìn)步，真正形成長(zhǎng)效的人才機(jī)制。本酒店還引入“以人為本”的經(jīng)營(yíng)理念，發(fā)揮激勵(lì)機(jī)制的作用，培育員工對(duì)酒店的忠誠(chéng)和敬業(yè)精神。酒店通過(guò)各種措施增強(qiáng)酒店的凝聚力，更好的發(fā)揮酒店的團(tuán)隊(duì)精神。二、政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)是指在建設(shè)期或經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，由于國(guó)家經(jīng)濟(jì)制度的變革、經(jīng)濟(jì)法規(guī)和經(jīng)濟(jì)政策的修改、產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整及經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的波動(dòng)等，致使實(shí)際的經(jīng)濟(jì)效益與預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益相背離的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)有關(guān)旅游業(yè)、餐飲業(yè)的政策，會(huì)在一定程度上影響本行業(yè)。主要影響政策有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《旅游飯店星級(jí)的劃分與評(píng)定》的實(shí)施。國(guó)家旅游局于1988年開(kāi)始組織實(shí)施旅游飯店的星級(jí)評(píng)定工作。2003年，國(guó)家旅游局根據(jù)旅游飯店市場(chǎng)新形勢(shì)，對(duì)星級(jí)飯店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了第三次修訂。最近國(guó)家旅游局于2006年3月7日正式頒布實(shí)施了《星級(jí)飯店訪查規(guī)范》（LB/T006－2006）?！缎羌?jí)飯店訪查規(guī)范》明確了飯店各項(xiàng)服務(wù)的基本程序和應(yīng)具備的服務(wù)要求，對(duì)設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)，清潔衛(wèi)生、整體舒適度等在星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)中難以操作的指標(biāo)提出了具體要求。這些政策的頒布能夠規(guī)范星級(jí)酒店市場(chǎng)，同時(shí)對(duì)于酒店行業(yè)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)考驗(yàn)。這就要求各酒店一定要以國(guó)家政策為準(zhǔn)則，才能制定酒店正確的發(fā)展方向。隨著旅游業(yè)、酒店行業(yè)的發(fā)展，國(guó)家政策可能會(huì)有變化，因此對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，未來(lái)這些因素還存在不確定性。對(duì)策：為了減少?lài)?guó)家政策變化給項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)與影響。本項(xiàng)目管理層將特別留意相關(guān)行業(yè)的信息及市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，面對(duì)政策變化及時(shí)調(diào)整應(yīng)對(duì)措施，為產(chǎn)品的發(fā)展起到一個(gè)良好的導(dǎo)航作用。在關(guān)注公司外部環(huán)境的同時(shí)，公司內(nèi)部將不斷加強(qiáng)管理，改革經(jīng)營(yíng)、激勵(lì)、制約等機(jī)制。公司通過(guò)提高企業(yè)的綜合實(shí)力，來(lái)增強(qiáng)公司對(duì)國(guó)家有關(guān)政策調(diào)整的應(yīng)變能力。另外酒店將通過(guò)對(duì)前廳、客房、餐飲、其他服務(wù)、安全設(shè)施及特殊人員設(shè)施、飯店總體印象、員工要求這7個(gè)大項(xiàng)進(jìn)行總體提高，并重點(diǎn)加強(qiáng)前廳、客房、餐飲等核心產(chǎn)品的質(zhì)量控制，從而適應(yīng)國(guó)家政策需要。三、市場(chǎng)和行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于某種全局性的因素引起的投資收益的可能變動(dòng)，這些因素包括社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)的各個(gè)方面。這些因素來(lái)自公司外部，是公司無(wú)法控制和回避的。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自市場(chǎng)供給和需求的變化。對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)主要在市場(chǎng)培育期存在一定風(fēng)險(xiǎn)。酒店在開(kāi)始投入運(yùn)營(yíng)的三至六個(gè)月，一方面收入水平達(dá)不到正常狀態(tài)；另一方面需要大力宣傳、加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)、提高認(rèn)知度、培育客戶(hù)群，這會(huì)導(dǎo)致階段性經(jīng)營(yíng)虧損。一般來(lái)說(shuō)，這是新酒店經(jīng)營(yíng)不可逾越的過(guò)程。因此如何采取有效的經(jīng)營(yíng)措施，盡可能地縮短培育期，盡快步入正常狀態(tài)是關(guān)鍵。酒店行業(yè)特點(diǎn)決定了該行業(yè)存在一定不確定因素。酒店業(yè)具有較強(qiáng)的依托性，任何一種不利條件都可能使酒店業(yè)的發(fā)展受到制約。特別是重大的國(guó)內(nèi)外政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化、突發(fā)事件、自然災(zāi)害和急性傳染病等因素，如2003年的非典對(duì)當(dāng)時(shí)酒店業(yè)造成了很大的影響。另外項(xiàng)目可能存在交通管制的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。由于旅游業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，被稱(chēng)為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。其他行業(yè)紛紛進(jìn)軍包括酒店業(yè)在內(nèi)的大旅游產(chǎn)業(yè)。前些年，因?yàn)榫频陻?shù)量和規(guī)模的發(fā)展速度超過(guò)了市場(chǎng)增長(zhǎng)速度，加劇了行業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)。酒店業(yè)在價(jià)格和客源方面目前仍然存在較激烈的競(jìng)爭(zhēng)。主要實(shí)施三項(xiàng)對(duì)策：一是通過(guò)各種公關(guān)宣傳，擴(kuò)大酒店的知名度和美譽(yù)度，盡快樹(shù)立起本商務(wù)酒店的品牌。并加強(qiáng)品牌管理，不斷發(fā)揮品牌的滲透作用，從而能有效地使酒店盡快達(dá)到正常運(yùn)營(yíng)。二是通過(guò)加強(qiáng)管理，提高服務(wù)質(zhì)量，為酒店客人提供精品服務(wù)，提高客人的回頭率。三是客源多元化，與旅行社、商業(yè)訂房網(wǎng)站、會(huì)議會(huì)展公司等多種相關(guān)機(jī)構(gòu)合作，降低酒店對(duì)某一渠道的依賴(lài)度。這樣酒店通過(guò)廣泛撒網(wǎng)，能更快捷的贏得更多客戶(hù)，從而降低酒店起初市場(chǎng)開(kāi)拓難的風(fēng)險(xiǎn)。本酒店針對(duì)可能出現(xiàn)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，將不斷關(guān)注市場(chǎng)和行業(yè)狀況，通過(guò)評(píng)估、制定應(yīng)急預(yù)案。這樣當(dāng)出現(xiàn)該類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，可以按照應(yīng)急預(yù)案妥善應(yīng)對(duì)，以盡量減少不必要的損失。對(duì)于交通管制的風(fēng)險(xiǎn)，西安市政府已在年初人代會(huì)公開(kāi)承諾盡快解決，因此這一狀況不會(huì)長(zhǎng)久下去。對(duì)于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目將密切關(guān)注同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的動(dòng)向，了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況，從而制定出有針對(duì)性、有效的競(jìng)爭(zhēng)策略。四、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于企業(yè)資金利潤(rùn)率和借入資金利息率差額上的不確定因素以及借入資金與自有資金的比例的大小。借入資金比例越大，風(fēng)險(xiǎn)程度越大；反之則越小。本項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可能表現(xiàn)在以下兩方面：建設(shè)期，如果投資資金不能及時(shí)到位，將致使項(xiàng)目無(wú)法按期進(jìn)行，從而延長(zhǎng)建設(shè)周期。目前本項(xiàng)目第一期工程已經(jīng)完工并營(yíng)業(yè)。因此二期工程能否順利完成，資金能否及時(shí)到位是關(guān)鍵。在建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，如果實(shí)際開(kāi)支超過(guò)財(cái)務(wù)預(yù)算，造成建設(shè)資金或營(yíng)運(yùn)資金出現(xiàn)缺口，將致使項(xiàng)目無(wú)法如期進(jìn)行。對(duì)策：在建設(shè)期內(nèi)，首先項(xiàng)目方將確保投資資金及時(shí)到位，確保投資資金按合作協(xié)議投入到項(xiàng)目的建設(shè)中，并將投資資金分期投入；第二，在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)項(xiàng)目方將建立嚴(yán)格的財(cái)務(wù)預(yù)算制度，加強(qiáng)控制財(cái)務(wù)支出的措施。這將大大減少酒店經(jīng)營(yíng)期間開(kāi)支超過(guò)預(yù)算，營(yíng)運(yùn)資金缺口的風(fēng)險(xiǎn)。第十章 附 錄一、附 表（一）總投資估算表（二）固定資產(chǎn)折舊表（三）無(wú)形及遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)表 （四）總成本費(fèi)用估算表（五）管理費(fèi)用估算表（六）能源消耗估算表（七）營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表（八）損益表（九）資金來(lái)源與運(yùn)用表（十）現(xiàn)金流量表（十一）單因素變動(dòng)敏感性分析表（稅后）二、附 件（一）企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（二）組織機(jī)構(gòu)代碼證（三）其他證明文件54