【正文】 圖64 薪酬與激勵安排細(xì)化圖第七章 資金籌措、運用與退出一、資金籌措本項目****國際酒店項目，總投資****萬元。本項目由****酒店有限公司現(xiàn)金出資人民幣****萬元，屬股本性投資，現(xiàn)已全部到位。另外****萬元擬通過對外融資取得。二、資金運用固定資產(chǎn)投資估算本項目固定資產(chǎn)投資為****萬元，其中建筑工程****萬元，設(shè)備購置及其安裝費為****萬元。無形及遞延資產(chǎn)投資和其他費用本項目咨詢費、開辦費、勘測設(shè)計費以及員工培訓(xùn)費等共***萬元。故本項目無形及遞延資產(chǎn)投資合計為***萬元。第一年度租金費為***萬元計入其他費用，期初推廣費用***萬計入其他費用，其他費用累計為***萬元。流動資金估算根據(jù)市場需求以及項目本身的進展?fàn)顩r，項目年總成本費用處于變化中，以第六年為例，項目年總成本為****萬元。本項目建設(shè)期為1年。依照謹(jǐn)慎性原則，本項目的財務(wù)預(yù)測期定為15年。三、資金退出本項目合作期限為15年（含建設(shè)期1年）。正式運營后，項目方從第三年（包括建設(shè)期）按投資方所占公司股份比重的12%回報，固定回報期為13年。合資期滿，經(jīng)雙方商議后再作決定是否延期合作。第八章 財務(wù)預(yù)測與分析根據(jù)公司規(guī)劃和行業(yè)情況，并原則上根據(jù)中國財政部頒布的會計準(zhǔn)則、會計制度和有關(guān)的法律規(guī)定，對本項目進行有關(guān)的財務(wù)預(yù)測。在具體操作時我們遵循謹(jǐn)慎性及重要性原則，對預(yù)測期間費用、預(yù)測成本、預(yù)測損益表和預(yù)測現(xiàn)金流量表做了一定的合并和處理。為了保證預(yù)測的客觀性和真實性，對預(yù)測數(shù)據(jù)都采取了多種途徑的測算和驗證，從而確保了評價結(jié)果的可信度。本預(yù)測中各種數(shù)據(jù)比例，是通過調(diào)查國內(nèi)及國外該行業(yè)的有關(guān)資料，并通過分析統(tǒng)計，制定出的相關(guān)比例，具有宏觀性和滿足統(tǒng)計規(guī)律的特點。在本項目的預(yù)測中，能夠比較好的、大致地反映項目的收益價值狀況，但在項目具體實施的過程中，還有大量的、次要的不確定因素，甚至有時還會出現(xiàn)重大的偶然因素，這些因素都會影響到該項目的收益，所以，具體實施可能與本預(yù)測存在一定的差異是正常的。一、財務(wù)預(yù)測（一）收入及成本預(yù)測收入預(yù)測本項目正式運營后，第一年能實現(xiàn)年收入****萬元。其中客房部收入為****萬元，餐飲部收入為****萬元，其他如商品部、康樂部、票務(wù)中心收入合計為***萬元。成本預(yù)測（1）成本估算說明①經(jīng)估算，在正常年份，本項目能源消耗根據(jù)現(xiàn)行價格估算，總費用為***萬元。其中，年用電費用***萬元；年用水費**萬元，空調(diào)費***萬元，物業(yè)費**萬元，其他共計**萬元。②本項目酒店工作人員、管理人員共計***人，第二年月平均工資共計***萬元，按照工資的14%計提福利，年工資福利總額為***萬元。③固定資產(chǎn)折舊的計算：固定資產(chǎn)折舊采用分類折舊法折舊，折舊方法采取直線攤銷法，固定資產(chǎn)殘值率取5%。固定資產(chǎn)中房屋折舊年限為20年，原值****萬元，到第15年凈殘值為****萬元，年折舊***萬元；設(shè)備折舊年限為10年，原值****萬元，凈殘值為**萬元，年折舊額***萬元。④無形及遞延資產(chǎn)按10年攤銷于成本支出，攤銷費為***萬元，年攤銷費**萬元。⑤維修費按折舊額的6%計取，年維修費**萬元。⑥其他費用：本項目運營過程中產(chǎn)生的管理費用第六年為***萬元，其它費***萬元計算。年銷售費用為**萬元。其他費用合計為****萬元/年。（2）生產(chǎn)成本估算以第六年成本為例，項目總成本費用為****萬元，其中固定成本****萬元、可變成本***萬元，經(jīng)營成本****萬元。（二）稅金預(yù)測年營業(yè)稅金及附加出于謹(jǐn)慎性要求，在進行財務(wù)預(yù)測時，本項目稅金稅目按主要稅種進行估算，其稅率按國家正常稅率計算。其中，%，城建稅稅率為5%，教育費附加為3%。所得稅和其他分配本項目所得稅率為33%。本項目以稅后利潤的10%提取盈余公積金，提取5%作為公益金，用于企業(yè)職工的福利撥款。（三）現(xiàn)金流量預(yù)測項目折現(xiàn)率的選定：無風(fēng)險利率為2005年10年期記賬式（一期）%，%，其他風(fēng)險利率為：%，%，%，%。%，計算時按12%計。二、財務(wù)分析（一）現(xiàn)金流量分析根據(jù)附件中的現(xiàn)金流量表來分析，%，%；財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）為****萬元（I=12%）；財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）為****萬元。項目全投資財務(wù)內(nèi)部收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于項目基準(zhǔn)收益率（12%），財務(wù)凈現(xiàn)值在所得稅前與所得稅后均遠(yuǎn)大于零，因此，該項目在財務(wù)上完全可以接受。（二）損益分析根據(jù)損益表可以看出，本項目在計算期內(nèi)正常年份年均營業(yè)收入為****萬元，年營業(yè)稅金及附加為***萬元；年利潤總額****萬元；年上繳所得稅***萬元。（三）盈利能力分析由附件中的“損益表”和“全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表”計算以下財務(wù)評價指標(biāo)：表62 財務(wù)指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位數(shù) 量備 注1靜態(tài)指標(biāo)投資利潤率%投資利稅率%投資回收期(所得稅前)年含建設(shè)期投資回收期(所得稅后)年含建設(shè)期2動態(tài)指標(biāo)全投資財務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅前)%全投資財務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅后)%全投資財務(wù)凈現(xiàn)值(所得稅前)萬元I=12%全投資財務(wù)凈現(xiàn)值(所得稅后)萬元I=12%投資回收期(所得稅前)年含建設(shè)期投資回收期(所得稅后)年含建設(shè)期（四）不確定性分析敏感性分析投資項目的財務(wù)敏感性分析，主要是考察固定資產(chǎn)投資、經(jīng)營成本、營業(yè)收入等不確定因素單獨變化（變化范圍為10%至+10%）對財務(wù)內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值等財務(wù)指標(biāo)的影響程度。計算結(jié)果表明，對于本項目，營業(yè)收入的變化對相關(guān)財務(wù)指標(biāo)的影響最大，其次是經(jīng)營成本，固定資產(chǎn)投資給項目帶來的影響最小。盈虧平衡分析以項目第六年為例計算：營運能力利用率=年固定成本247。（年營業(yè)收入－年可變成本－年營業(yè)稅金及附加）100%=**%根據(jù)以上計算分析，本項目只要達到設(shè)計能力的**%（BEP），這個盈虧平衡點時就可保本。第九章 風(fēng)險與對策一、經(jīng)營管理風(fēng)險經(jīng)營管理風(fēng)險是由于企業(yè)經(jīng)營管理上的原因給企業(yè)的未來盈利能力帶來的不確定性。對于酒店行業(yè)來說主要是酒店經(jīng)營管理者自身風(fēng)險給酒店所帶來的風(fēng)險，這是酒店經(jīng)營過程中最大的風(fēng)險。一個酒店的經(jīng)營要長期處于良性狀態(tài)確實不易，但它又是能夠做到的。另外除了經(jīng)營管理者外，從業(yè)人員的技能水平、服務(wù)質(zhì)量和人員素質(zhì)都直接影響經(jīng)營業(yè)績，如可能出現(xiàn)不合格的人員流動，給公司效益帶來不利影響。對策：根據(jù)**公司發(fā)展的經(jīng)驗教訓(xùn)，公司已探索總結(jié)出一套比較成功的管理模式，堅信通過以下措施能夠取得良好效果：一是建立好的體制。利用股份制這一科學(xué)的公司組織形式，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，形成決策、執(zhí)行、監(jiān)督相互制衡體制。二是建立好的機制。項目將運用績效考核量化總經(jīng)理的責(zé)權(quán)利，充分調(diào)動酒店經(jīng)營者的積極性。三是建全監(jiān)督制度。既要大膽授權(quán)又要強化監(jiān)控，對重要人事、財務(wù)信息、重大采購等核心權(quán)力不放松。四是對酒店經(jīng)營管理者在立足選準(zhǔn)人的前提下，項目將通過考評制度對他（她）們?nèi)粘Ｐ袨橛枰钥己?。在考核過程中公司將既重結(jié)果又看過程，推動酒店經(jīng)營管理者德能勤績?nèi)孢M步，真正形成長效的人才機制。本酒店還引入“以人為本”的經(jīng)營理念，發(fā)揮激勵機制的作用，培育員工對酒店的忠誠和敬業(yè)精神。酒店通過各種措施增強酒店的凝聚力，更好的發(fā)揮酒店的團隊精神。二、政策風(fēng)險政策風(fēng)險是指在建設(shè)期或經(jīng)營期內(nèi)，由于國家經(jīng)濟制度的變革、經(jīng)濟法規(guī)和經(jīng)濟政策的修改、產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整及經(jīng)濟發(fā)展速度的波動等，致使實際的經(jīng)濟效益與預(yù)期的經(jīng)濟效益相背離的風(fēng)險。對于本項目來說有關(guān)旅游業(yè)、餐飲業(yè)的政策，會在一定程度上影響本行業(yè)。主要影響政策有國家標(biāo)準(zhǔn)《旅游飯店星級的劃分與評定》的實施。國家旅游局于1988年開始組織實施旅游飯店的星級評定工作。2003年，國家旅游局根據(jù)旅游飯店市場新形勢，對星級飯店標(biāo)準(zhǔn)進行了第三次修訂。最近國家旅游局于2006年3月7日正式頒布實施了《星級飯店訪查規(guī)范》（LB/T006－2006）?！缎羌夛埖暝L查規(guī)范》明確了飯店各項服務(wù)的基本程序和應(yīng)具備的服務(wù)要求，對設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)，清潔衛(wèi)生、整體舒適度等在星級標(biāo)準(zhǔn)中難以操作的指標(biāo)提出了具體要求。這些政策的頒布能夠規(guī)范星級酒店市場，同時對于酒店行業(yè)來說也是一個考驗。這就要求各酒店一定要以國家政策為準(zhǔn)則，才能制定酒店正確的發(fā)展方向。隨著旅游業(yè)、酒店行業(yè)的發(fā)展，國家政策可能會有變化，因此對于本項目來說，未來這些因素還存在不確定性。對策：為了減少國家政策變化給項目帶來的風(fēng)險與影響。本項目管理層將特別留意相關(guān)行業(yè)的信息及市場動態(tài)，面對政策變化及時調(diào)整應(yīng)對措施，為產(chǎn)品的發(fā)展起到一個良好的導(dǎo)航作用。在關(guān)注公司外部環(huán)境的同時，公司內(nèi)部將不斷加強管理，改革經(jīng)營、激勵、制約等機制。公司通過提高企業(yè)的綜合實力，來增強公司對國家有關(guān)政策調(diào)整的應(yīng)變能力。另外酒店將通過對前廳、客房、餐飲、其他服務(wù)、安全設(shè)施及特殊人員設(shè)施、飯店總體印象、員工要求這7個大項進行總體提高，并重點加強前廳、客房、餐飲等核心產(chǎn)品的質(zhì)量控制，從而適應(yīng)國家政策需要。三、市場和行業(yè)風(fēng)險市場風(fēng)險是指由于某種全局性的因素引起的投資收益的可能變動，這些因素包括社會、政治、經(jīng)濟的各個方面。這些因素來自公司外部，是公司無法控制和回避的。市場風(fēng)險主要來自市場供給和需求的變化。對于本項目來說主要在市場培育期存在一定風(fēng)險。酒店在開始投入運營的三至六個月，一方面收入水平達不到正常狀態(tài)；另一方面需要大力宣傳、加強營銷、提高認(rèn)知度、培育客戶群，這會導(dǎo)致階段性經(jīng)營虧損。一般來說，這是新酒店經(jīng)營不可逾越的過程。因此如何采取有效的經(jīng)營措施，盡可能地縮短培育期，盡快步入正常狀態(tài)是關(guān)鍵。酒店行業(yè)特點決定了該行業(yè)存在一定不確定因素。酒店業(yè)具有較強的依托性，任何一種不利條件都可能使酒店業(yè)的發(fā)展受到制約。特別是重大的國內(nèi)外政治、經(jīng)濟形勢變化、突發(fā)事件、自然災(zāi)害和急性傳染病等因素，如2003年的非典對當(dāng)時酒店業(yè)造成了很大的影響。另外項目可能存在交通管制的風(fēng)險。市場競爭風(fēng)險。由于旅游業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，被稱為朝陽產(chǎn)業(yè)。其他行業(yè)紛紛進軍包括酒店業(yè)在內(nèi)的大旅游產(chǎn)業(yè)。前些年，因為酒店數(shù)量和規(guī)模的發(fā)展速度超過了市場增長速度，加劇了行業(yè)內(nèi)部的競爭。酒店業(yè)在價格和客源方面目前仍然存在較激烈的競爭。主要實施三項對策：一是通過各種公關(guān)宣傳，擴大酒店的知名度和美譽度，盡快樹立起本商務(wù)酒店的品牌。并加強品牌管理，不斷發(fā)揮品牌的滲透作用，從而能有效地使酒店盡快達到正常運營。二是通過加強管理，提高服務(wù)質(zhì)量，為酒店客人提供精品服務(wù)，提高客人的回頭率。三是客源多元化，與旅行社、商業(yè)訂房網(wǎng)站、會議會展公司等多種相關(guān)機構(gòu)合作，降低酒店對某一渠道的依賴度。這樣酒店通過廣泛撒網(wǎng)，能更快捷的贏得更多客戶，從而降低酒店起初市場開拓難的風(fēng)險。本酒店針對可能出現(xiàn)的行業(yè)風(fēng)險，將不斷關(guān)注市場和行業(yè)狀況，通過評估、制定應(yīng)急預(yù)案。這樣當(dāng)出現(xiàn)該類風(fēng)險時，可以按照應(yīng)急預(yù)案妥善應(yīng)對，以盡量減少不必要的損失。對于交通管制的風(fēng)險，西安市政府已在年初人代會公開承諾盡快解決，因此這一狀況不會長久下去。對于市場競爭風(fēng)險，本項目將密切關(guān)注同行業(yè)競爭對手的動向，了解競爭對手情況，從而制定出有針對性、有效的競爭策略。四、財務(wù)風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險來源于企業(yè)資金利潤率和借入資金利息率差額上的不確定因素以及借入資金與自有資金的比例的大小。借入資金比例越大，風(fēng)險程度越大；反之則越小。本項目財務(wù)風(fēng)險可能表現(xiàn)在以下兩方面：建設(shè)期，如果投資資金不能及時到位，將致使項目無法按期進行，從而延長建設(shè)周期。目前本項目第一期工程已經(jīng)完工并營業(yè)。因此二期工程能否順利完成，資金能否及時到位是關(guān)鍵。在建設(shè)期和經(jīng)營過程中，如果實際開支超過財務(wù)預(yù)算，造成建設(shè)資金或營運資金出現(xiàn)缺口，將致使項目無法如期進行。對策：在建設(shè)期內(nèi)，首先項目方將確保投資資金及時到位，確保投資資金按合作協(xié)議投入到項目的建設(shè)中，并將投資資金分期投入；第二，在經(jīng)營期內(nèi)項目方將建立嚴(yán)格的財務(wù)預(yù)算制度，加強控制財務(wù)支出的措施。這將大大減少酒店經(jīng)營期間開支超過預(yù)算，營運資金缺口的風(fēng)險。第十章 附 錄一、附 表（一）總投資估算表（二）固定資產(chǎn)折舊表（三）無形及遞延資產(chǎn)攤銷表 （四）總成本費用估算表（五）管理費用估算表（六）能源消耗估算表（七）營業(yè)稅金及附加估算表（八）損益表（九）資金來源與運用表（十）現(xiàn)金流量表（十一）單因素變動敏感性分析表（稅后）二、附 件（一）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（二）組織機構(gòu)代碼證（三）其他證明文件54