【正文】 專業(yè)化、規(guī)范化、制度化嚴(yán)格管理建立嚴(yán)格化、規(guī)范化、制度化、人性化的內(nèi)部管理體制，有效提高運(yùn)行效率和企業(yè)的質(zhì)量管理水平，使酒店永遠(yuǎn)保持在國際先進(jìn)水平上。創(chuàng)建適合企業(yè)發(fā)展的企業(yè)文化，增加產(chǎn)品的文化附加值企業(yè)文化就是企業(yè)的一雙翅膀，優(yōu)秀的企業(yè)文化可以讓其擁有者在市場競爭中更加靈動。北大光華管理學(xué)院院長張維迎先生曾說過，一個企業(yè)的核心競爭力不是產(chǎn)品，也不是人才，而是企業(yè)長期形成的一套理念，一套辦法，這些東西是對手偷不走，拆不開，員工跳槽都帶不走的東西。酒店不僅要創(chuàng)建自己的文化，還要把這種文化傳遞給顧客，使顧客通過文化的感染而記住自己的品牌，并忠誠于這個品牌。事實(shí)上，文化的含量要勝過技術(shù)的含量，故而在經(jīng)營中要堅(jiān)持文化至上，要通過多種途徑，注重酒店文化、飲食文化的建設(shè)和挖掘，追求深層次的文化韻味。（三）風(fēng)險及對策本項(xiàng)目主要潛在風(fēng)險包括以下幾項(xiàng)：經(jīng)營風(fēng)險1） 經(jīng)營成本：公司主營旅游服務(wù)業(yè),經(jīng)營所需的原材料如客房鋪陳、 小日用品及餐飲原輔材料等消耗量大,周轉(zhuǎn)率高 ,采購成本受通貨膨脹的影響有長期上升的趨勢, 從而增加了公司的經(jīng)營成本。2） 勞動力成本的剛性支出：出于酒店業(yè)的特點(diǎn)，公司經(jīng)營所需的勞動力較其它行業(yè)多,工資成本大,且易升難降,增加了公司控制成本的難度。3）融資渠道的限制：公司現(xiàn)有的融資渠道仍以間接融資為主,成本較高, 亦難以滿足本公司的發(fā)展需要,在一定程度上影響了本公司的業(yè)務(wù)發(fā)展。4）水電供應(yīng)不足：**是缺水城市,每在用水高峰時期, 城區(qū)部分地區(qū)會出現(xiàn)供水困難,從而影響本公司的用水，電的供應(yīng)亦存在類似的情況。行業(yè)風(fēng)險**市是世界旅游城市,旅游業(yè)是**市重點(diǎn)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 由于前幾年大量修建、擴(kuò)建酒店、飯店以及不斷有新的競爭者涌入，從而導(dǎo)致市場競爭加大。 市場風(fēng)險市場風(fēng)險主要來自三個方面。一是供求總量之間有偏差；二是市場競爭力的存在；三是實(shí)際價格與預(yù)測價格的偏差。該項(xiàng)目地處**市最繁華地段，市場前景較好，但考慮到未來市場還存在不同層次的潛在競爭對手，以及諸多不確定性因素，而且實(shí)際租金可能會偏離預(yù)測，市場風(fēng)險仍需考慮。財務(wù)風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)因貸款而增加的投資者預(yù)期收益的不確定性。由于本項(xiàng)目是借款建設(shè)，企業(yè)未來是舉債經(jīng)營，在外借資金到位后，財務(wù)風(fēng)險主要指資金流動方面的風(fēng)險，特別是當(dāng)應(yīng)收款過高時會造成資金流動不暢，影響正常的經(jīng)營活動的開展，故企業(yè)在未來經(jīng)營時要注重財務(wù)結(jié)構(gòu)，以決定企業(yè)未來營銷方針。針對以上風(fēng)險,公司擬采取如下措施以將風(fēng)險控制在最小化。堅(jiān)持多元化經(jīng)營策略,在以房地產(chǎn)為龍頭，突出旅游服務(wù)業(yè)的同時,繼續(xù)大力發(fā)展原有各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)，并有計(jì)劃、有步聚地開拓新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域,增強(qiáng)公司抵御風(fēng)險的能力。針對經(jīng)營風(fēng)險,本公司將：1）加強(qiáng)對生產(chǎn)經(jīng)營過程中每個環(huán)節(jié)的物料管理,省收與節(jié)支并重,控制物料消耗；2）加強(qiáng)對資金的管理與調(diào)配,促使資金在各分公司之間互相調(diào)劑,有償使用,提高資金的使用效率；3)開辟新的融資渠道,逐步以間接融資為主轉(zhuǎn)向直接融資與間接融資并重,以盡可能地滿足本公司的資金需求；4）投資修建自備井,購置柴油發(fā)電機(jī),以保證各酒店的水電供應(yīng)。針對行業(yè)風(fēng)險,本公司與在酒店、餐飲職務(wù)行業(yè)中已積累了豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)的C公司和在百貨零售業(yè)鼎鼎有名的**百貨集團(tuán)公司合作, 在突出特色的同時加強(qiáng)現(xiàn)代化內(nèi)部管理，集約化經(jīng)營，并根據(jù)客戶需求不斷完善經(jīng)營服務(wù)設(shè)施、改進(jìn)經(jīng)營服務(wù)方式及手段；提高服務(wù)質(zhì)量、增加服務(wù)種類以鞏固老客戶市場,擴(kuò)大新客源市場。針對市場風(fēng)險,本公司將根據(jù)自身發(fā)展目標(biāo)及市場情況靈活經(jīng)營, 揚(yáng)長避短,在經(jīng)營特色上下功夫，做好市場定位，把握市場需求，保持公司的核心競爭力，努力降低市場潛在風(fēng)險。另一方面在內(nèi)部組織管理上實(shí)行優(yōu)化組合,增強(qiáng)各個部門間的相互協(xié)調(diào)與配合,發(fā)揮整體優(yōu)勢,實(shí)現(xiàn)效益的最大化。針對財務(wù)風(fēng)險,本公司將規(guī)范公司運(yùn)作,制定合理的財務(wù)計(jì)劃及還款計(jì)劃，確保穩(wěn)定的現(xiàn)金收益及還款能力。六、市場分析（一）市場簡介**，古稱**，是中國歷史上建都朝代最多、歷時最久的城市。先后13個王朝在這里建都。**省會城市，現(xiàn)屬副省級城市。**地處中國中、西兩大經(jīng)濟(jì)地域結(jié)合部，優(yōu)越的地理區(qū)位和深遠(yuǎn)的歷史淵源，使**居中國六大古都之首，是世界四大文明古都之一，著名的旅游中心城市。**GDP增長迅速**經(jīng)濟(jì)一直保持健康、快速發(fā)展的良好勢頭。，％。 **市GDP占全省GDP總量的41%。2004年**GDP總量已突破1000億元大關(guān)，已成為**地區(qū)首個突破千億元的城市。**商旅業(yè)形勢喜人據(jù)世界旅游組織預(yù)測到2020年，%，%，%，達(dá)到世界平均水平?！　∧壳埃S著中國經(jīng)濟(jì)的迅速騰飛，在解決了溫飽之后，人民的水平也在向著更高要求發(fā)展，為適應(yīng)這一需求，政府給定居民的法定節(jié)假日及休息日已達(dá)114天，未來旅游消費(fèi)的井噴已成必然?！　∫员R俑博物館（國家4A級旅游區(qū)，世界第八大奇跡）、大雁塔北廣場（再現(xiàn)盛唐氣象，亞洲第二大廣場）、**古城墻（中國保存古代城墻最完整的城市）和**（**市中心地標(biāo)建筑）為代表共20幾處的**旅游景點(diǎn)是**特色之一，**每年來自境內(nèi)外的游客總數(shù)達(dá)到近2000余萬人次，其中2003年**共接待境外旅游者100萬人次，接待國內(nèi)旅游者2000萬人次，旅游總收入153億元?！　?*酒店業(yè)市場分析　目前**的酒店業(yè)相當(dāng)景氣，預(yù)計(jì)今年到**的游客突破2700萬。如前競爭分析所述，該市現(xiàn)有旅游星級飯店57家，其中，五星級4家，四星級8家，三星級32家，二星級9家，一星級4家。三星級以上的市場占有比例分別為3%、4%、10%。在**的規(guī)律是酒店星級越高入住率越高，三星級以上的往往有許多團(tuán)隊(duì)入住。五星級大酒店年平均入住率在7072%之間，這是一個非常高的水平。此外，酒店的布局在各個城區(qū)之間不平衡，體現(xiàn)為城內(nèi)、城南和城東三城區(qū)的酒店數(shù)占到**市所有酒店數(shù)的75%；而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計(jì)占全市酒店數(shù)的25%；酒店所處的位置對酒店的入住率影響巨大，但繁華地區(qū)附近的酒店無論旺季淡季都能保持較高入住率。酒店客源特征分析**現(xiàn)有的酒店，特別是設(shè)備完善、服務(wù)品質(zhì)尚佳的酒店供不應(yīng)求，城內(nèi)酒店是旅游者、商務(wù)人士首選區(qū)域。但由于城內(nèi)土地資源奇缺，可開發(fā)的酒店用地更是少之又少，因此，當(dāng)前酒店開發(fā)用地大都規(guī)劃在城外。近兩年來，隨著中國加入世貿(mào)后受國際大環(huán)境交通狀況的改善及影響，參加會議、商務(wù)洽談及公司培訓(xùn)等為目的的消費(fèi)也在快速增長，商務(wù)酒店前景廣闊?！　?*片區(qū)商業(yè)氛圍　　◇文化：書院門一條街，中國最大的字畫古玩市場；　　◇銀行：南大街各大銀行均設(shè)有分行，被譽(yù)為**金融一條街；　　◇飲食：① 北院門**特色小吃一條街，在這里你可品嘗到最具傳 統(tǒng)民族特色風(fēng)味的小吃；　　　　　 ② 王子飯店、豪門、唐漢宮、麥當(dāng)勞、肯德基、粥城；　　　　　 ③ 德福巷咖啡一條街, 在中國古典建筑的群落里透出濃 濃的咖啡芬芳,融中西飲食文化與一體,華燈初上之時,吸引不同膚色的人種流連忘返；　　◇娛樂：陽光麗都、中國城、永寧宮、酷啦啦；　　◇購物:開元商城、世紀(jì)金花、中大國際、海大國際、**劇院、阿房宮影院、王府精品、天安名品城等。這里是品牌流通商品的集散地,品牌專賣店隨處可見,成了人們購物的天堂,如織的人流也是**一道亮麗的風(fēng)景線?！　?*片區(qū)商業(yè)價值　　**是**商業(yè)最發(fā)達(dá)的區(qū)域中心，資金流、信息流、人才流聚集程度高，對城市周邊區(qū)域具有很強(qiáng)的輻射力和聚集力。與此同時寫字樓價格一路攀升，預(yù)計(jì)2005年該片區(qū)物業(yè)平均價格將升至880010000元/m2，寫字樓租金正每年以5%的速度遞增，投資增值勢頭強(qiáng)勁。**區(qū)開發(fā)價值◇人文景觀：有聞名于世被稱為“金石寶庫”的****；有聞名遐邇、保留完好的明城墻、小雁塔、寶太寺、臥龍寺及八仙庵等文物景點(diǎn)。 ◇文化氛圍：**最重要的科研教育基地，區(qū)內(nèi)有17所大專院校、47個科研院所和70余家科研機(jī)構(gòu)，**科技工業(yè)園區(qū)?！笊虡I(yè)價值：**政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，商業(yè)最繁華的地方。各具特色的商業(yè)街、豪華氣派的大商廈讓人們在欣賞琳瑯滿目商品的同時，更能體會到現(xiàn)代都市的魅力。**市最繁華的商業(yè)街一一東大街就在該轄區(qū)，在這條只有一千四百多米長的大街兩側(cè)僅大小商店就有374家，大商廈更給這條大街增添了無窮的魅力。開元商城的大氣，唐城大廈的雄偉，長發(fā)祥的悠久讓人留連忘返，樂此不疲。**區(qū)不僅擁有眾多的、現(xiàn)代化的大商廈，而且各種商業(yè)街也頗具特色。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有專業(yè)市場、批發(fā)市場53個，形成了以紡織品、副食品、工藝品、服裝等為主的大型專業(yè)市場群，在**五省乃至全國都有很強(qiáng)的吸引力。（二）市場需求分析預(yù)計(jì)2005年到**的入境游客將突破200萬，而國內(nèi)旅游者將達(dá)到2500萬人。雖然目前**的酒店業(yè)相當(dāng)景氣，商務(wù)酒店前景相當(dāng)看好，但市場仍出現(xiàn)缺口。目前，在**進(jìn)行投資，商務(wù)活動的人群中，閩粵、臺灣、港澳，各國華僑人數(shù)占了一半以上，這一批人員到**地區(qū)發(fā)展，**是必經(jīng)之地或是常駐之地，他們迫切需要一個適合他們風(fēng)格、口味、習(xí)俗的商務(wù)接待場所，眼下**市還沒有。因此，本項(xiàng)目建設(shè)兩個閩臺風(fēng)格的、閩粵口味的、閩南文化習(xí)俗的商務(wù)酒店正是迎合了這一大批商務(wù)客人的需求。此外，隨著中國加入世貿(mào)后受國際大環(huán)境、交通狀況的改善及影響，參加會議、商務(wù)洽談及公司培訓(xùn)等為目的的消費(fèi)也在快速增長，商務(wù)酒店的市場前景廣闊，其要求的檔次也越來越高。雖然，**現(xiàn)已有五星級酒店四家，但都是多年前建造，很多軟、硬件設(shè)施已經(jīng)不能滿足日益發(fā)展的市場需要，更現(xiàn)代、更高科技、功能更齊全的更高檔次的商務(wù)酒店成為必然需求。按市場占有率2%計(jì)算，預(yù)計(jì)這兩座酒店的建成，每年將有近60萬的潛在顧客。七、營銷方案（一）營銷策略和計(jì)劃營銷策略的特點(diǎn)本項(xiàng)目的營銷策略具有知識經(jīng)濟(jì)永不消失的特點(diǎn)。21世紀(jì)是知識經(jīng)濟(jì)的世紀(jì)。傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)和工業(yè)經(jīng)濟(jì)的增長主要依靠資本的不斷投入，這種資本是有限的、可消失的。知識經(jīng)濟(jì)則不同，知識技術(shù)和信息不受有形資本的約束和限制，知識作為資本和資源在生產(chǎn)中不會磨損和消失，知識能夠以極低的成本無限制地復(fù)制。知識一旦產(chǎn)生就永遠(yuǎn)存在，具體某一種知識的內(nèi)容本身不會隨著生產(chǎn)的發(fā)展而消耗和改變，但具體的能量和價值在不同的生產(chǎn)過程中有所不同。知識的價值量不存在通過知識的使用和消耗而降低，只能是比它更先進(jìn)、更豐富、更有創(chuàng)見的知識去代替原有的相應(yīng)知識的使用，從而使原有的知識價值量變小。但原有的知識具有不可消失性和不斷復(fù)制性的特點(diǎn)不會有任何改變。這種知識的不可消失性和不斷復(fù)制的特點(diǎn)，成為經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長的助推器。對于酒店業(yè)來說，面對瞬息萬變的市場以及紛繁的競爭，經(jīng)營者如何利用知識經(jīng)濟(jì)的特性，增加酒店產(chǎn)品的文化附加值，提高產(chǎn)品的文化品位和文化內(nèi)涵，是市場競爭取勝的法寶。從酒店經(jīng)營的角度來看，文化的含量要勝過技術(shù)的含量，故而在經(jīng)營中要堅(jiān)持文化至上。這就要求酒店在經(jīng)營過程中，注重酒店文化、飲食文化的建設(shè)和挖掘，追求深層次的文化韻味。 閩南文化有著自己的獨(dú)特內(nèi)涵和深厚的歷史淵源。自古以來，由于地少人多，為了求得更好的生存環(huán)境和發(fā)展機(jī)會，廣大的華僑華人生生不息地向外拓展。在這一歷史進(jìn)程中，閩南文化對海外華商的財富積累和企業(yè)發(fā)展發(fā)揮著不可低估的作用。閩南文化圈及其受之影響的華人企業(yè)家紛紛脫穎而出，他們成為富甲一方又對家鄉(xiāng)貢獻(xiàn)良多的富豪。據(jù)有關(guān)的資料統(tǒng)計(jì)，1995年世界華人資產(chǎn)在１億美元以上的有386人，其中屬于閩南文化圈的就有215人，人數(shù)比例幾乎占了三分之二。另據(jù)2001年《國際華商500家》的資料統(tǒng)計(jì)，僅在印尼、馬來西亞、新加坡和菲律賓等東南亞四國，閩籍華人大企業(yè)就有85家，絕大部分屬閩南文化圈。因此，深入地研究閩南文化的特性對本項(xiàng)目經(jīng)營的影響，具有重要的意義。（1）閩南文化的內(nèi)涵及其歷史詮釋閩南文化以其獨(dú)特的地理位置，上接中原、吳楚，下續(xù)臺灣、東南亞，其涵蓋面和影響的范圍相當(dāng)廣泛。閩南人艱苦的生存環(huán)境，鑄造了閩南文化的精髓：“敢拼愛贏”的精神。這種文化精髓的形成、升華和進(jìn)一步發(fā)展，有其客觀必然性，這也是閩南文化有別于中原文化和其他閩系文化的一大特色。閩南文化的移民文化特性、較強(qiáng)的兼容性和開放性形成了閩南人敢于冒險犯禁、勇于進(jìn)取和積極開拓的人文精神。這種移民習(xí)性以及“山高皇帝遠(yuǎn)”，尤其是游離當(dāng)時的政治和權(quán)威中心的邊緣環(huán)境，形成了閩南人特有的叛逆意識和鋌而走險的自立精神。而這種精神在明清時期得到了充分的發(fā)揮。到了清代，閩南人移居海外已成為民間謀生的一種習(xí)慣，對有些閩南人的族性，向海外移居的族人比居留在本土的人還要多?？梢哉f，閩南文化既是中華文化的合理延伸，又是接受外來文化和海洋文化熏陶的結(jié)果，因此，閩南人比較注重財富的追求和發(fā)展。這種重商主義、注重生活條件的不斷改善和務(wù)實(shí)逐利的進(jìn)取精神，對海外閩南人的經(jīng)商理念和企業(yè)發(fā)展起到了重要作用。（2）閩南文化積淀及其對海外華商發(fā)展的影響閩南人在海外的迅速崛起和取得的巨大成功，除了秉承中華民族的勤奮和節(jié)儉持家的優(yōu)良傳統(tǒng)美德外，閩南文化的鮮明特性，以及閩南人演繹著財富積累的動人故事，尤其是他們在商業(yè)領(lǐng)域獨(dú)特的理財觀、致富觀、經(jīng)商道德和創(chuàng)業(yè)精神，均對海外華商發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。首先，善觀時變，精于把握機(jī)會來發(fā)展自己。古人云“智者，先見而不惑，能謀慮，通權(quán)變也”。閩南人有著敏銳的洞察力，他們善觀時變、精于預(yù)測，掌握住發(fā)展先機(jī)，努力地拓展賺錢的機(jī)會。因而，能夠在異常激烈的商業(yè)競爭中立于不敗之地，并借機(jī)來發(fā)展和壯大自己。其次，提倡“以誠為本”，講求經(jīng)商道德?？鬃诱f?！叭硕鵁o信，不知其可也”。在企業(yè)經(jīng)營中，必須堅(jiān)持“誠信為本”，“信義為先”的原則。這種經(jīng)營理念深深地烙印在閩南人的腦海中，也為他們企業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。第三，注意從小處著眼，重視理財。第四，有著永不滿足、回饋社會的致富觀念。可以說，“落葉歸根”幾乎是早期海外閩南人的共同愿望。他們移居海外后，目的就是為了賺錢，取得較好的生存和發(fā)展環(huán)境。因此，除留些基本費(fèi)用以維持本人的生活外，還得匯款還債，用于養(yǎng)家糊口；同時，也要有所積蓄，以圖將來的發(fā)展，希望有朝一日能夠衣錦還鄉(xiāng)。在這種精神理念的支配下，幾乎所有的閩南人都在拼命工作，以求早日發(fā)