【正文】 場對中西部地區(qū)星級酒店的需求將進一步增長， 酒店出租率和酒店價格也將得到 一定的 提高 ，中西部地區(qū)酒店業(yè)將會以高于全國平均水平的速度增長 。 1) thecodfrsimgnHwayE(JTG05200ulb/B2018D6pjC3794qvM, 第 五 章 市場、競爭和項目定位 烏魯木齊酒店市場 分析 預測 烏魯木齊旅游業(yè) 基本情況 隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的逐步實施，來烏魯木齊旅游的中外游客逐年 增多，在 2021年烏魯木齊就已經(jīng)接待國內(nèi)游客 385 萬人，實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入 億元，烏魯木 齊市近年來國內(nèi)旅游情況見圖 。 29636438539001002003004002021年 2021年 2021年 2021年圖5 . 1 烏魯木齊近年來國內(nèi)旅游情況國內(nèi)旅游人數(shù)(萬人) 國內(nèi)旅游收入(億元) 資料來源： 《烏魯木齊統(tǒng)計年鑒 2021》，《烏魯木齊 2021年統(tǒng)計公報》 烏魯木齊市在國內(nèi)旅游迅速發(fā)展的同時，海外游客入境旅游也得到了 一定 的增長。烏魯木齊市國際旅游情況見圖 。 圖 5 . 2 烏魯木齊國際旅游情況02021040000600008000010000012021014000016000019 93 年19 94 年19 95 年19 96 年19 97 年19 98 年19 99 年20 00 年20 01 年20 02 年05000100001500020210250003000035000國際旅游人數(shù)( 人) 旅游外匯收入( 萬元) 資料來源： 《烏魯木齊統(tǒng)計年鑒 2021》 2021 年“非典”過后， 2021 年烏魯木齊旅游業(yè) 呈現(xiàn)處欣欣向榮的景象 。根據(jù)烏魯中國商業(yè)計劃書案例網(wǎng) 第 19 頁 共 47 頁 木齊統(tǒng)計局的資料， 2021 年 1－ 6 月全市累計接待國內(nèi)旅游過夜人數(shù)為 206 萬人次，同比增長 ％；國內(nèi)旅游及購物總收入 億元，同比增長 ％；接待國 際旅游人數(shù) 萬人次，同比增長 ％；國際旅游及購物收入為 8710 萬元，同比增長％。 烏魯木齊酒店基本情況 目前烏魯木齊市擁有星級酒店 81 家，其中五星級酒店 6 家，四星級酒店 8 家，三星級及以下酒店 67 家。烏魯木齊作為新疆最大的旅游集散地和主要旅游目的地，旅游人數(shù)和旅游收入均占全疆 50％以上，也擁有全疆最為健全的旅游服務體系。 根據(jù) 2021 年旅游設(shè)施普查，烏魯木齊市在 2021 年旅游酒店擁有客房 10335 間，床位 20210 張，客房和床位數(shù)均接近全疆的 50％。 烏魯木齊酒 店住宿人員狀況 烏魯木齊星級酒店的客人也可以分為國外游客和國內(nèi)游客。根據(jù)國家統(tǒng)計局、國家旅游局 2021 的抽樣調(diào)查，有 42％的國外游客是于游覽觀光為目的，其次為商務和探親訪友，國外游客的住宿目的見圖 。 圖 5 . 4 國外游客住宿目的游覽 、 觀光 、 度假 探親 、 訪友 商務 會議健康 、 療養(yǎng) 宗教朝拜 文化 、 體育 、 技術(shù)交流 其他 資料來源： 國家統(tǒng)計局、國際旅游局 2021年抽樣調(diào)查資料 烏魯木齊市國內(nèi)客人的住宿目的也以游覽觀光、商務、會議為主要目的。 從國內(nèi)旅游客人的地區(qū)來源來看突出表現(xiàn)為以下特點：空間距離越近，人數(shù)越多，表現(xiàn)在是否開通直達列車，如山西、甘肅、四川、河南等省；經(jīng)濟發(fā)展水平越高的省區(qū)，人數(shù)越多，如廣東、浙江、江蘇、 山東等??；人文環(huán)境差異越大，人數(shù)越多，如廣東、浙江、江蘇等東南省區(qū)的游客明顯較東北、華北地區(qū)多。 1) thecodfrsimgnHwayE(JTG05200ulb/B2018D6pjC3794qvM, 烏魯木齊酒店價格和 出租率 烏魯木齊星級酒店的價格在各個酒店之間、季節(jié)之間差異很大。根據(jù) 2021－ 2021年的情況， 在考慮團隊客人折扣因素后， 烏魯木齊 三星級酒店標準間實際價格旺季約在 240 元／間 左右，平季約在 200 元／間 左右，淡季約在 160／間 左右，全年平均價格約在 190 元／間 左右 。 由于 統(tǒng)計方面的原因， 烏魯木齊星級酒店的入住率 尚無準確數(shù)字 ，但 根據(jù) 與烏魯木齊同為新疆主要城市的克拉瑪依 2021 年旅游統(tǒng)計 公報，克拉瑪依市 2021 年星級酒店出租率達到了 64％，而 2021 年，克拉瑪依星級酒店出租率僅為 37％，說明新疆主要城市星級酒店的出租率在近年來有了顯著提高。根據(jù)烏魯木齊酒店業(yè)人士估計，烏魯木齊酒店出租率應在 60％－ 62％左右，其中在 9 三個月旺季酒店出租率在 95％左右，在 10 三個月平季中酒店出租率約在 65％左右，在 11－ 4 月六個月淡季中出租率約在 40％左右。 烏魯木齊酒店市場預測 新疆自治區(qū)旅游局在《新疆維吾爾自治區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃》中，對新疆地區(qū)旅游接待人數(shù)及收入進行了預測，有關(guān)預測 指標見表 。 表 新疆維吾爾自治區(qū)旅游接待人數(shù)及收入預測指標 項目 2021年 2021年 2021 2021 2020 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 國內(nèi)旅游人數(shù) (萬人 ) 1434 年增長率 (%) 14 12 10 8 7 6 6 5 國內(nèi)旅游收入 (億元 ) 年增長率 (%) 18 16 14 12 11 9 9 8 海外旅游人數(shù) (萬人 ) 104 年增長率 (%) 14 12 10 8 7 6 6 5 旅游外匯收入 (億美元 ) 中國商業(yè)計劃書案例網(wǎng) 第 21 頁 共 47 頁 年增長率 (%) 18 16 14 12 11 9 9 8 旅游總?cè)藬?shù) (萬人 ) 旅游業(yè)總收入 (億元 ) 152 144 285 260 459 419 674 644 相當于 GDP(%) 8 7 10 9 11 10 12 11 注：美元折合人民幣按 1: 資料來源： 《 新疆維吾爾自治區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃 》 由于烏魯木齊是新疆旅游重點地區(qū)和旅游集散地，接待游客占全疆的 50％以上，而旅游客人是星級酒店最重要的客源，因此旅游人數(shù)的增長率能夠大致地反映酒店客源的增長，因此，烏魯木 齊酒店客源將隨著旅游人數(shù)的增長而增長，預計年增長率應當不低于 10％ ，考慮到自 2021 年年開始，烏魯木齊星級酒店增加較少，預計近年來烏魯木齊酒店出租率應當同全國其他地區(qū)一樣有所上升。 競爭分析 競爭對手基本情況 由于同星級酒店的客源基本相同，因此，烏魯木齊每一家三星級酒店都將是 XXX商務酒店的競爭對手，同 XXX 商務酒店距離較近，客房數(shù)量接近的三星級酒店相互間的競爭將更為激烈，與 XXX 商務酒店距離較近的三星級酒店基本情況為： ⑴國泰大飯店 國泰大飯店是新疆國泰實業(yè)貿(mào)易有限公司下屬的一家三星 級涉外酒店，位于烏魯木齊阿勒泰路 15 號。飯店距機場 8 公里，距火車站 10 公里，距市中心 2 公里。 酒店擁有客房約 100 間，客房類型有標準間、單人間、豪華套房、貴賓套房； 在會議設(shè)施方面，擁有接待 300 人大會議室一間，可接待 200 人中會議室一間，可接待 50 人小會議室二間；在健身娛樂設(shè)施方面，有健身房、臺球室、棋牌室、 KTV 廳、桑拿浴室 ；在餐飲設(shè)施方面，擁有可接待 300 人的海鮮娛樂城和可接待 350 人的穆巴拉克美苑（清真 餐廳 ）。 ⑵翼龍大酒店 翼龍大酒店 為中石化獨山子煉油廠投資設(shè)立的 三星級涉外酒店，位于烏魯木齊克拉瑪依西 路 20 號附一號，距烏魯木齊國際機場 16 公里，距火車站 8 公里。翼龍大酒店共有客房 130 套，其中豪華套間 23 套；在會議設(shè)施方面，擁有可接待 200 人的大會 1) thecodfrsimgnHwayE(JTG05200ulb/B2018D6pjC3794qvM, 議室 1 間，可接待 30 人的小會議室兩間。 在健身娛樂設(shè)施方面，有健身房、夜總會、桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，設(shè)有可接待 150 人的中餐廳和清真餐廳。 ⑶獨山子大酒店 獨山子大酒店是由新疆石油局獨山子石化總廠投資設(shè)立的三星級涉外酒店， 位于克拉瑪依西路 20 號， 酒店距機場 15 公里、距火車站 7 公里，距市中心 2 公里。 獨山子大酒店擁有客房 168 間，房間類型有標準間、豪華標準間和商務 套房； 在會議設(shè)施方面，有可接待 100 人的大會議室一間，可接待 30 人的中會議室二間，可接待 12 人的小會議室一間 ；在健身娛樂設(shè)施方面，有臺球室、乒乓球室、夜總會、 KTV 室和桑拿浴室； 在餐飲設(shè)施方面，設(shè)有可接待 160 人的中餐廳和可接待 50 人的西餐廳。 表 XXX商務酒店與鄰近酒店的主要情況對比表 項目 國泰大酒店 翼龍大酒店 獨山子大酒店 XXX商務酒店 客房種類 較齊全 較齊全 齊全 較齊全 客房數(shù)量 100 130 168 127 酒店新舊程度 舊 舊 舊 新 配套設(shè)備 較齊全 較齊全 較齊全 齊全 \先進 會議設(shè)施 齊全 較齊全 齊全 較齊全 娛樂設(shè)施 齊全 較齊全 較齊全 齊全 經(jīng)營方式 自營單體酒店 自營單體酒店 自營單體酒店 自營單體酒店 內(nèi)部接待 無 少量 少量 中量 停車設(shè)施 較少 較少 較少 多 周邊風景環(huán)境 一般 一般 一般 較好 周邊商務環(huán)境 較好 較好 較好 較好 交通便利程度 較好 較好 較好 好 所有制形式 民營 國有 國有 民營 酒店定位 商務旅游 商務旅游 商務旅游 商務旅游 SWOT 分析 ⑴優(yōu)勢 ①具有新建設(shè)酒店的優(yōu)勢 酒店 企業(yè)的生命 期與其他行業(yè)有顯著的不同，酒店 企業(yè)通常經(jīng)歷三個階段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都較短，根據(jù)國外的經(jīng)驗 表明，一家酒店 的平均生中國商業(yè)計劃書案例網(wǎng) 第 23 頁 共 47 頁 命期為 40 年，通常只有少數(shù)企業(yè)由于不斷創(chuàng)新的緣故使得企業(yè)生命期延長到 80 到 90年。酒店 的入住率和收益在起初的 5 到 10 年之間，也就是起步期階段基本上增長都非常迅速，并且在開業(yè)后 8 到 15 年之間（中期）收益都會維持相當高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降 （衰退期）。 XXX 商務酒店（前樓） 2021 年建成，作為新建成酒店，其裝修、設(shè)施、設(shè)備更能夠符合客人的需要，其對酒店經(jīng)營的 12 年將均處于該酒店 高收益、高出租率時期，相對于建成時間較長的同檔次酒店能夠取得更好的收益。 ② 具有 顯著的 成本費用優(yōu)勢 酒店的成本費用是影響酒店經(jīng)濟效益的一個重要因素，對于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息費用、 家具 及固定設(shè)施和其他日常運營成本 等 都是重要的成本費用因素。 僅需投入部分家具、設(shè)備和裝修費用酒店即可正式營運，這 成為 XXX 酒店取得良好的盈利狀況無可替代的成本費用優(yōu)勢。從目前的預計來看，僅通過桑拿浴室、酒店大廳和 KVT（二期） 的出租承包收入每年就能取得 236 萬元的收入 （其中，桑拿浴室 86 萬元租賃費已經(jīng)與承租方簽訂協(xié)議 ） ，已經(jīng)超過每年 180 萬元的經(jīng)營權(quán)費用。 ③具有 地理位置 和配套設(shè)施 優(yōu)勢 XXX 酒店所處的區(qū)域目前現(xiàn)有的星級酒店不多，且 XXX 酒店位于烏魯木齊市計劃投資 40 億元的蜘蛛山腳下，如 2021 年蜘蛛山風景區(qū)如期建成，則入住 XXX 酒店的客人將能夠直接觀賞到蜘蛛山的景色，將有助于提高 XXX 酒店的知名度、入住率和酒店房間價格。 XXX 酒店還擁有 100 余個停車位，這在烏魯木齊三星級酒店是絕無僅有的， 能夠為酒店入住客人提供便利的停車服務，更能夠為餐飲、 KTV、桑拿提供便利的條件。 ④具有部分穩(wěn)定的客源 根據(jù)公司與 伊犁州 達成的協(xié) 議，新疆 XXX 酒店仍然將按照《接待標準協(xié)議書》的費用標準接待安排伊犁州來烏工作人員的住宿，并承擔伊犁州在烏的宴請接待任務。這部分餐飲客房收入能夠為 XXX 酒店提供部分穩(wěn)定的客源，降低酒店的經(jīng)營風險。 在酒店新樓建成前，伊犁辦事處承擔的內(nèi)部接待已經(jīng)達到每年 70 余萬元，隨著軟硬件環(huán)境優(yōu)越的 XXX 酒店的開業(yè)，相信穩(wěn)定的內(nèi)部接待金額將會有大幅度的增長，同時，也能夠有效帶動伊犁州來烏及各地前往伊犁州的商務客人的住宿、餐飲消費。 ⑵ 劣勢 ① 缺少酒店行業(yè)管理經(jīng)驗 本項目發(fā)起人－新疆洲際工貿(mào)公司以往未涉足酒店行業(yè)，尚缺少酒店行 業(yè)管理經(jīng) 1) thecodfrsimgnHwayE(JTG05200ulb/B2018D6pjC3794qvM, 驗。 ② 酒店品牌知名度欠缺 XXX 酒店作為新開業(yè)的酒店，是烏魯木齊酒店市場的新進入者，酒店尚缺少品牌知名度 ，建立品牌將要經(jīng)過一定的時間，投入一定的資金。 ③ 酒店星級尚未評定 XXX 酒店尚未開業(yè)，酒店星級也未評定，在酒店星級評定前，作為未定級酒店在一定程度上會影響 酒店客源 和酒店房間價格。 ⑶機會 ① 新疆和