【正文】 場(chǎng)對(duì)中西部地區(qū)星級(jí)酒店的需求將進(jìn)一步增長(zhǎng)， 酒店出租率和酒店價(jià)格也將得到 一定的 提高 ，中西部地區(qū)酒店業(yè)將會(huì)以高于全國(guó)平均水平的速度增長(zhǎng) 。 1) thecodfrsimgnHwayE(JTG05200ulb/B2018D6pjC3794qvM, 第 五 章 市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)和項(xiàng)目定位 烏魯木齊酒店市場(chǎng) 分析 預(yù)測(cè) 烏魯木齊旅游業(yè) 基本情況 隨著西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，來(lái)烏魯木齊旅游的中外游客逐年 增多，在 2021年烏魯木齊就已經(jīng)接待國(guó)內(nèi)游客 385 萬(wàn)人，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入 億元，烏魯木 齊市近年來(lái)國(guó)內(nèi)旅游情況見(jiàn)圖 。 29636438539001002003004002021年 2021年 2021年 2021年圖5 . 1 烏魯木齊近年來(lái)國(guó)內(nèi)旅游情況國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)(萬(wàn)人) 國(guó)內(nèi)旅游收入(億元) 資料來(lái)源： 《烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒 2021》，《烏魯木齊 2021年統(tǒng)計(jì)公報(bào)》 烏魯木齊市在國(guó)內(nèi)旅游迅速發(fā)展的同時(shí)，海外游客入境旅游也得到了 一定 的增長(zhǎng)。烏魯木齊市國(guó)際旅游情況見(jiàn)圖 。 圖 5 . 2 烏魯木齊國(guó)際旅游情況02021040000600008000010000012021014000016000019 93 年19 94 年19 95 年19 96 年19 97 年19 98 年19 99 年20 00 年20 01 年20 02 年05000100001500020210250003000035000國(guó)際旅游人數(shù)( 人) 旅游外匯收入( 萬(wàn)元) 資料來(lái)源： 《烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒 2021》 2021 年“非典”過(guò)后， 2021 年烏魯木齊旅游業(yè) 呈現(xiàn)處欣欣向榮的景象 。根據(jù)烏魯中國(guó)商業(yè)計(jì)劃書案例網(wǎng) 第 19 頁(yè) 共 47 頁(yè) 木齊統(tǒng)計(jì)局的資料， 2021 年 1－ 6 月全市累計(jì)接待國(guó)內(nèi)旅游過(guò)夜人數(shù)為 206 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) ％；國(guó)內(nèi)旅游及購(gòu)物總收入 億元，同比增長(zhǎng) ％；接待國(guó) 際旅游人數(shù) 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) ％；國(guó)際旅游及購(gòu)物收入為 8710 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)％。 烏魯木齊酒店基本情況 目前烏魯木齊市擁有星級(jí)酒店 81 家，其中五星級(jí)酒店 6 家，四星級(jí)酒店 8 家，三星級(jí)及以下酒店 67 家。烏魯木齊作為新疆最大的旅游集散地和主要旅游目的地，旅游人數(shù)和旅游收入均占全疆 50％以上，也擁有全疆最為健全的旅游服務(wù)體系。 根據(jù) 2021 年旅游設(shè)施普查，烏魯木齊市在 2021 年旅游酒店擁有客房 10335 間，床位 20210 張，客房和床位數(shù)均接近全疆的 50％。 烏魯木齊酒 店住宿人員狀況 烏魯木齊星級(jí)酒店的客人也可以分為國(guó)外游客和國(guó)內(nèi)游客。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家旅游局 2021 的抽樣調(diào)查，有 42％的國(guó)外游客是于游覽觀光為目的，其次為商務(wù)和探親訪友，國(guó)外游客的住宿目的見(jiàn)圖 。 圖 5 . 4 國(guó)外游客住宿目的游覽 、 觀光 、 度假 探親 、 訪友 商務(wù) 會(huì)議健康 、 療養(yǎng) 宗教朝拜 文化 、 體育 、 技術(shù)交流 其他 資料來(lái)源： 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)際旅游局 2021年抽樣調(diào)查資料 烏魯木齊市國(guó)內(nèi)客人的住宿目的也以游覽觀光、商務(wù)、會(huì)議為主要目的。 從國(guó)內(nèi)旅游客人的地區(qū)來(lái)源來(lái)看突出表現(xiàn)為以下特點(diǎn)：空間距離越近，人數(shù)越多，表現(xiàn)在是否開(kāi)通直達(dá)列車，如山西、甘肅、四川、河南等省；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高的省區(qū)，人數(shù)越多，如廣東、浙江、江蘇、 山東等??；人文環(huán)境差異越大，人數(shù)越多，如廣東、浙江、江蘇等東南省區(qū)的游客明顯較東北、華北地區(qū)多。 1) thecodfrsimgnHwayE(JTG05200ulb/B2018D6pjC3794qvM, 烏魯木齊酒店價(jià)格和 出租率 烏魯木齊星級(jí)酒店的價(jià)格在各個(gè)酒店之間、季節(jié)之間差異很大。根據(jù) 2021－ 2021年的情況， 在考慮團(tuán)隊(duì)客人折扣因素后， 烏魯木齊 三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間實(shí)際價(jià)格旺季約在 240 元／間 左右，平季約在 200 元／間 左右，淡季約在 160／間 左右，全年平均價(jià)格約在 190 元／間 左右 。 由于 統(tǒng)計(jì)方面的原因， 烏魯木齊星級(jí)酒店的入住率 尚無(wú)準(zhǔn)確數(shù)字 ，但 根據(jù) 與烏魯木齊同為新疆主要城市的克拉瑪依 2021 年旅游統(tǒng)計(jì) 公報(bào)，克拉瑪依市 2021 年星級(jí)酒店出租率達(dá)到了 64％，而 2021 年，克拉瑪依星級(jí)酒店出租率僅為 37％，說(shuō)明新疆主要城市星級(jí)酒店的出租率在近年來(lái)有了顯著提高。根據(jù)烏魯木齊酒店業(yè)人士估計(jì)，烏魯木齊酒店出租率應(yīng)在 60％－ 62％左右，其中在 9 三個(gè)月旺季酒店出租率在 95％左右，在 10 三個(gè)月平季中酒店出租率約在 65％左右，在 11－ 4 月六個(gè)月淡季中出租率約在 40％左右。 烏魯木齊酒店市場(chǎng)預(yù)測(cè) 新疆自治區(qū)旅游局在《新疆維吾爾自治區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃》中，對(duì)新疆地區(qū)旅游接待人數(shù)及收入進(jìn)行了預(yù)測(cè)，有關(guān)預(yù)測(cè) 指標(biāo)見(jiàn)表 。 表 新疆維吾爾自治區(qū)旅游接待人數(shù)及收入預(yù)測(cè)指標(biāo) 項(xiàng)目 2021年 2021年 2021 2021 2020 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限 國(guó)內(nèi)旅游人數(shù) (萬(wàn)人 ) 1434 年增長(zhǎng)率 (%) 14 12 10 8 7 6 6 5 國(guó)內(nèi)旅游收入 (億元 ) 年增長(zhǎng)率 (%) 18 16 14 12 11 9 9 8 海外旅游人數(shù) (萬(wàn)人 ) 104 年增長(zhǎng)率 (%) 14 12 10 8 7 6 6 5 旅游外匯收入 (億美元 ) 中國(guó)商業(yè)計(jì)劃書案例網(wǎng) 第 21 頁(yè) 共 47 頁(yè) 年增長(zhǎng)率 (%) 18 16 14 12 11 9 9 8 旅游總?cè)藬?shù) (萬(wàn)人 ) 旅游業(yè)總收入 (億元 ) 152 144 285 260 459 419 674 644 相當(dāng)于 GDP(%) 8 7 10 9 11 10 12 11 注：美元折合人民幣按 1: 資料來(lái)源： 《 新疆維吾爾自治區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃 》 由于烏魯木齊是新疆旅游重點(diǎn)地區(qū)和旅游集散地，接待游客占全疆的 50％以上，而旅游客人是星級(jí)酒店最重要的客源，因此旅游人數(shù)的增長(zhǎng)率能夠大致地反映酒店客源的增長(zhǎng)，因此，烏魯木 齊酒店客源將隨著旅游人數(shù)的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)年增長(zhǎng)率應(yīng)當(dāng)不低于 10％ ，考慮到自 2021 年年開(kāi)始，烏魯木齊星級(jí)酒店增加較少，預(yù)計(jì)近年來(lái)烏魯木齊酒店出租率應(yīng)當(dāng)同全國(guó)其他地區(qū)一樣有所上升。 競(jìng)爭(zhēng)分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基本情況 由于同星級(jí)酒店的客源基本相同，因此，烏魯木齊每一家三星級(jí)酒店都將是 XXX商務(wù)酒店的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，同 XXX 商務(wù)酒店距離較近，客房數(shù)量接近的三星級(jí)酒店相互間的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈，與 XXX 商務(wù)酒店距離較近的三星級(jí)酒店基本情況為： ⑴國(guó)泰大飯店 國(guó)泰大飯店是新疆國(guó)泰實(shí)業(yè)貿(mào)易有限公司下屬的一家三星 級(jí)涉外酒店，位于烏魯木齊阿勒泰路 15 號(hào)。飯店距機(jī)場(chǎng) 8 公里，距火車站 10 公里，距市中心 2 公里。 酒店擁有客房約 100 間，客房類型有標(biāo)準(zhǔn)間、單人間、豪華套房、貴賓套房； 在會(huì)議設(shè)施方面，擁有接待 300 人大會(huì)議室一間，可接待 200 人中會(huì)議室一間，可接待 50 人小會(huì)議室二間；在健身娛樂(lè)設(shè)施方面，有健身房、臺(tái)球室、棋牌室、 KTV 廳、桑拿浴室 ；在餐飲設(shè)施方面，擁有可接待 300 人的海鮮娛樂(lè)城和可接待 350 人的穆巴拉克美苑（清真 餐廳 ）。 ⑵翼龍大酒店 翼龍大酒店 為中石化獨(dú)山子煉油廠投資設(shè)立的 三星級(jí)涉外酒店，位于烏魯木齊克拉瑪依西 路 20 號(hào)附一號(hào)，距烏魯木齊國(guó)際機(jī)場(chǎng) 16 公里，距火車站 8 公里。翼龍大酒店共有客房 130 套，其中豪華套間 23 套；在會(huì)議設(shè)施方面，擁有可接待 200 人的大會(huì) 1) thecodfrsimgnHwayE(JTG05200ulb/B2018D6pjC3794qvM, 議室 1 間，可接待 30 人的小會(huì)議室兩間。 在健身娛樂(lè)設(shè)施方面，有健身房、夜總會(huì)、桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，設(shè)有可接待 150 人的中餐廳和清真餐廳。 ⑶獨(dú)山子大酒店 獨(dú)山子大酒店是由新疆石油局獨(dú)山子石化總廠投資設(shè)立的三星級(jí)涉外酒店， 位于克拉瑪依西路 20 號(hào)， 酒店距機(jī)場(chǎng) 15 公里、距火車站 7 公里，距市中心 2 公里。 獨(dú)山子大酒店擁有客房 168 間，房間類型有標(biāo)準(zhǔn)間、豪華標(biāo)準(zhǔn)間和商務(wù) 套房； 在會(huì)議設(shè)施方面，有可接待 100 人的大會(huì)議室一間，可接待 30 人的中會(huì)議室二間，可接待 12 人的小會(huì)議室一間 ；在健身娛樂(lè)設(shè)施方面，有臺(tái)球室、乒乓球室、夜總會(huì)、 KTV 室和桑拿浴室； 在餐飲設(shè)施方面，設(shè)有可接待 160 人的中餐廳和可接待 50 人的西餐廳。 表 XXX商務(wù)酒店與鄰近酒店的主要情況對(duì)比表 項(xiàng)目 國(guó)泰大酒店 翼龍大酒店 獨(dú)山子大酒店 XXX商務(wù)酒店 客房種類 較齊全 較齊全 齊全 較齊全 客房數(shù)量 100 130 168 127 酒店新舊程度 舊 舊 舊 新 配套設(shè)備 較齊全 較齊全 較齊全 齊全 \先進(jìn) 會(huì)議設(shè)施 齊全 較齊全 齊全 較齊全 娛樂(lè)設(shè)施 齊全 較齊全 較齊全 齊全 經(jīng)營(yíng)方式 自營(yíng)單體酒店 自營(yíng)單體酒店 自營(yíng)單體酒店 自營(yíng)單體酒店 內(nèi)部接待 無(wú) 少量 少量 中量 停車設(shè)施 較少 較少 較少 多 周邊風(fēng)景環(huán)境 一般 一般 一般 較好 周邊商務(wù)環(huán)境 較好 較好 較好 較好 交通便利程度 較好 較好 較好 好 所有制形式 民營(yíng) 國(guó)有 國(guó)有 民營(yíng) 酒店定位 商務(wù)旅游 商務(wù)旅游 商務(wù)旅游 商務(wù)旅游 SWOT 分析 ⑴優(yōu)勢(shì) ①具有新建設(shè)酒店的優(yōu)勢(shì) 酒店 企業(yè)的生命 期與其他行業(yè)有顯著的不同，酒店 企業(yè)通常經(jīng)歷三個(gè)階段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都較短，根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn) 表明，一家酒店 的平均生中國(guó)商業(yè)計(jì)劃書案例網(wǎng) 第 23 頁(yè) 共 47 頁(yè) 命期為 40 年，通常只有少數(shù)企業(yè)由于不斷創(chuàng)新的緣故使得企業(yè)生命期延長(zhǎng)到 80 到 90年。酒店 的入住率和收益在起初的 5 到 10 年之間，也就是起步期階段基本上增長(zhǎng)都非常迅速，并且在開(kāi)業(yè)后 8 到 15 年之間（中期）收益都會(huì)維持相當(dāng)高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降 （衰退期）。 XXX 商務(wù)酒店（前樓） 2021 年建成，作為新建成酒店，其裝修、設(shè)施、設(shè)備更能夠符合客人的需要，其對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)的 12 年將均處于該酒店 高收益、高出租率時(shí)期，相對(duì)于建成時(shí)間較長(zhǎng)的同檔次酒店能夠取得更好的收益。 ② 具有 顯著的 成本費(fèi)用優(yōu)勢(shì) 酒店的成本費(fèi)用是影響酒店經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要因素，對(duì)于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息費(fèi)用、 家具 及固定設(shè)施和其他日常運(yùn)營(yíng)成本 等 都是重要的成本費(fèi)用因素。 僅需投入部分家具、設(shè)備和裝修費(fèi)用酒店即可正式營(yíng)運(yùn)，這 成為 XXX 酒店取得良好的盈利狀況無(wú)可替代的成本費(fèi)用優(yōu)勢(shì)。從目前的預(yù)計(jì)來(lái)看，僅通過(guò)桑拿浴室、酒店大廳和 KVT（二期） 的出租承包收入每年就能取得 236 萬(wàn)元的收入 （其中，桑拿浴室 86 萬(wàn)元租賃費(fèi)已經(jīng)與承租方簽訂協(xié)議 ） ，已經(jīng)超過(guò)每年 180 萬(wàn)元的經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)用。 ③具有 地理位置 和配套設(shè)施 優(yōu)勢(shì) XXX 酒店所處的區(qū)域目前現(xiàn)有的星級(jí)酒店不多，且 XXX 酒店位于烏魯木齊市計(jì)劃投資 40 億元的蜘蛛山腳下，如 2021 年蜘蛛山風(fēng)景區(qū)如期建成，則入住 XXX 酒店的客人將能夠直接觀賞到蜘蛛山的景色，將有助于提高 XXX 酒店的知名度、入住率和酒店房間價(jià)格。 XXX 酒店還擁有 100 余個(gè)停車位，這在烏魯木齊三星級(jí)酒店是絕無(wú)僅有的， 能夠?yàn)榫频耆胱】腿颂峁┍憷耐＼嚪?wù)，更能夠?yàn)椴惋嫛?KTV、桑拿提供便利的條件。 ④具有部分穩(wěn)定的客源 根據(jù)公司與 伊犁州 達(dá)成的協(xié) 議，新疆 XXX 酒店仍然將按照《接待標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議書》的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)接待安排伊犁州來(lái)烏工作人員的住宿，并承擔(dān)伊犁州在烏的宴請(qǐng)接待任務(wù)。這部分餐飲客房收入能夠?yàn)?XXX 酒店提供部分穩(wěn)定的客源，降低酒店的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 在酒店新樓建成前，伊犁辦事處承擔(dān)的內(nèi)部接待已經(jīng)達(dá)到每年 70 余萬(wàn)元，隨著軟硬件環(huán)境優(yōu)越的 XXX 酒店的開(kāi)業(yè)，相信穩(wěn)定的內(nèi)部接待金額將會(huì)有大幅度的增長(zhǎng)，同時(shí)，也能夠有效帶動(dòng)伊犁州來(lái)烏及各地前往伊犁州的商務(wù)客人的住宿、餐飲消費(fèi)。 ⑵ 劣勢(shì) ① 缺少酒店行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn) 本項(xiàng)目發(fā)起人－新疆洲際工貿(mào)公司以往未涉足酒店行業(yè)，尚缺少酒店行 業(yè)管理經(jīng) 1) thecodfrsimgnHwayE(JTG05200ulb/B2018D6pjC3794qvM, 驗(yàn)。 ② 酒店品牌知名度欠缺 XXX 酒店作為新開(kāi)業(yè)的酒店，是烏魯木齊酒店市場(chǎng)的新進(jìn)入者，酒店尚缺少品牌知名度 ，建立品牌將要經(jīng)過(guò)一定的時(shí)間，投入一定的資金。 ③ 酒店星級(jí)尚未評(píng)定 XXX 酒店尚未開(kāi)業(yè)，酒店星級(jí)也未評(píng)定，在酒店星級(jí)評(píng)定前，作為未定級(jí)酒店在一定程度上會(huì)影響 酒店客源 和酒店房間價(jià)格。 ⑶機(jī)會(huì) ① 新疆和