酒店融資商業(yè)計(jì)劃書-資料下載頁(yè)
2025-08-14 11:04本頁(yè)面
【正文】 第五章 項(xiàng)目效益分析：一、 銷售進(jìn)度預(yù)計(jì)（以下均以均價(jià)商鋪：20000元/m2 ；公寓5500元/m2；寫字樓：6300元/m2計(jì)算，每期上浮15%價(jià)格比。） 2010年上2010年下2011年上2011年下公寓銷售比例20%30%35%15%價(jià)格浮動(dòng)15%15%銷售面積(m2)494274148650銷售金額(萬(wàn)元)2,4,5,2,寫字樓銷售比例15%30%40%15%價(jià)格浮動(dòng)15%15%銷售面積(m2)185337074942銷售金額(萬(wàn)元)商鋪銷售比例30%30%40%價(jià)格浮動(dòng)15%30%銷售面積(m2)1482814828銷售金額(萬(wàn)元)29,65634,51,車位共1200個(gè)地下車位12009=10,800分期小計(jì)33,40,60,合計(jì)（萬(wàn)元）148,二、銷售收入概算建設(shè)后的超五星級(jí)金煌大酒店經(jīng)營(yíng)銷售收益：根據(jù)周邊實(shí)際情況和超五星級(jí)酒店多年經(jīng)營(yíng)情況評(píng)估：年收益15000萬(wàn)元，利潤(rùn)率25%。擴(kuò)建項(xiàng)目開發(fā)收益概算：項(xiàng)目總用地面積：，容積率：，總建筑面積： m2，金煌大酒店面積：，商城面積： m2，酒店式豪華公寓： m2，寫字樓面積： m2，地下車位數(shù)（兩層）：1200個(gè)，公建：1500 m2，綠化率31%。項(xiàng) 目建筑規(guī)劃分配量總建筑面積(㎡)銷售單價(jià)元/㎡銷售收入（萬(wàn)元）銷售增值浮動(dòng)平均值5%價(jià)區(qū)均價(jià)街區(qū)商城40%18,00026,00020,000115,酒店式公寓20%5,3005,8005,50014,寫 字 樓10%6,00071006,3008,商務(wù)大酒店30%車庫(kù)1200（個(gè)）150009萬(wàn)元/個(gè)10,800合 計(jì)148,注：以上銷售收入概算須說(shuō)明下列數(shù)據(jù)：A、商城的價(jià)格有提升空間；B、酒店式公寓有增加銷售收入潛力，待定后確認(rèn)；C、容積率有調(diào)整空間。以上總建筑面積包括公建（如配水、電房、管理處辦公室、垃圾站等）。三、成本估算項(xiàng)目擴(kuò)建整體投資：人民幣壹拾壹萬(wàn)肆仟肆佰叁拾叁點(diǎn)肆壹萬(wàn)元（￥）。項(xiàng)目拆遷和補(bǔ)償：共計(jì)需要10,000萬(wàn)元，用來(lái)對(duì)部分建筑的拆遷和補(bǔ)償，項(xiàng)目的前期運(yùn)作等。擴(kuò)建項(xiàng)目的建筑基礎(chǔ)成本1）本項(xiàng)目建筑總成本為59,，平均單方可售建筑面積造價(jià)為2,300元/m22）項(xiàng)目各項(xiàng)成本投資額詳見資金運(yùn)用表3）成本費(fèi)用概算：序號(hào)收 費(fèi) 項(xiàng) 目單位數(shù)量標(biāo)準(zhǔn) （元）金額萬(wàn)元備 注1項(xiàng)目擴(kuò)容、報(bào)建等費(fèi)用㎡5002土建、水電、消防、綠化、道路㎡230032,3地下車庫(kù)（建筑補(bǔ)償）㎡15,00023003,4建筑/結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)㎡135全程營(yíng)銷費(fèi)（以銷售收入計(jì)）項(xiàng)2%6銷售稅、費(fèi)（定額）%7不可預(yù)見費(fèi)（16項(xiàng)總額）3%.1～6=51,8資金占用利息項(xiàng)10%5189?350%＝35539管理費(fèi)項(xiàng)800合 計(jì)59,項(xiàng)目裝修、設(shè)備、家私等初步投資估算：酒店擬定投資按國(guó)家超五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、高級(jí)公寓、寫字樓、商業(yè)城的整體室內(nèi)裝修和各類硬件設(shè)施，經(jīng)專業(yè)測(cè)算后而產(chǎn)生的項(xiàng)目裝修及總需要資金為：人民幣45000萬(wàn)元（具體概算另行說(shuō)明）四、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益本方案實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)（此項(xiàng)預(yù)算是除去超五星級(jí)的金煌大酒店實(shí)際資產(chǎn)不計(jì)算在內(nèi)的）為148,=34,，% (利潤(rùn)率均以總投資額為計(jì)算基數(shù))。結(jié)論：項(xiàng)目開發(fā)的盈利情況屬中上等水平備注：1）（投入計(jì)算原則：銷售價(jià)格隨市場(chǎng)，成本偏高，可調(diào)性空間較大）。2）所得稅按稅前利潤(rùn)的33%計(jì)征（由發(fā)展商把握）。3）資金運(yùn)用按正常銀行利率計(jì)算，特殊情況發(fā)展商自行把握。六、現(xiàn)金流量表(稅后)% ，凈現(xiàn)值 (I＝10%)為：￥34,，投資回收期為30個(gè)月。財(cái)務(wù)指標(biāo)適合一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，因此本方案在財(cái)務(wù)上是值得投資的。敏感性分析——建造成本? 從上圖可以看出，建造成本在10%～10%之間變化時(shí)，本方案在財(cái)務(wù)指標(biāo)方面可行，表明本方案抗建造成本上升的能力較好。敏感性分析——售價(jià)? 從上圖可以看出，當(dāng)售價(jià)下跌不超過10%時(shí)本方案在財(cái)務(wù)指標(biāo)方面可行，表明本方案抗跌價(jià)能力較好。七、項(xiàng)目資金投入計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)需要，在項(xiàng)目資本全面滾動(dòng)運(yùn)作的基礎(chǔ)上，該項(xiàng)目投資所需資金計(jì)劃為：人民幣壹拾壹萬(wàn)肆仟肆佰叁拾叁點(diǎn)肆壹萬(wàn)元（￥）屬于最合理資金配比第六章 風(fēng)險(xiǎn)分析與應(yīng)對(duì) 市場(chǎng)不確定性風(fēng)險(xiǎn)主要包括政府政策變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由于該項(xiàng)目是對(duì)政府有利，對(duì)社會(huì)有意義的事情，所以這方面的風(fēng)險(xiǎn)可忽略不計(jì)。項(xiàng)目越有市場(chǎng)前景就越有競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，這更需要我們的經(jīng)營(yíng)、策劃、一步一個(gè)臺(tái)階的開拓、創(chuàng)新和發(fā)展。我們過硬的技術(shù)、全面動(dòng)態(tài)的數(shù)據(jù)、創(chuàng)新的模式和組合營(yíng)銷策略，是戰(zhàn)勝對(duì)手的必勝武器。我們針對(duì)市場(chǎng)已進(jìn)行了細(xì)化和區(qū)分，避開了和已有項(xiàng)目正面的競(jìng)爭(zhēng)，是其他優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目的補(bǔ)充和完善，我們的目標(biāo)消費(fèi)群已經(jīng)定位很明確。在企業(yè)策劃的起始階段，我們已經(jīng)很注意到這個(gè)問題。主要通過控制企業(yè)現(xiàn)金流、合理避稅等方式來(lái)避免風(fēng)險(xiǎn)。
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