【正文】 原料的配備標(biāo)準(zhǔn)、員工狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。⑷安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：具體包括環(huán)境及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、物料及原料的配備標(biāo)準(zhǔn)、員工狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。. 建立并實施完善的財務(wù)內(nèi)控制度為強化酒店管理，降低酒店運營成本，維也納精品商務(wù)酒店將建立覆蓋貨幣資金、采購與付款、銷售與收款、工程項目、固定資產(chǎn)、存貨、預(yù)算、成本費用、籌資、投資等各個環(huán)節(jié)的全方位的財務(wù)內(nèi)控制度。酒店計劃的內(nèi)部及財務(wù)流程如下圖所示：圖61 內(nèi)部及財務(wù)流程. 機構(gòu)設(shè)置 。圖62 計劃組織機構(gòu)圖. 人員配備 酒店住宿服務(wù)人員計劃前樓按照1：，旺季約需要60名服務(wù)人員，平季、淡季將適當(dāng)減少人員。酒店后樓服務(wù)人員計劃1：1的比例旺季配備服務(wù)人員42人。酒店餐飲部廚房工作人員計劃配備10人，收銀服務(wù)人員計劃配備15人。其他銷售、職能部門根據(jù)職責(zé)和需要配備人員。. 管理團(tuán)隊 酒店的管理團(tuán)隊部分來自原公司高層管理，部分外聘具有豐富酒店管理經(jīng)驗的人員。具體高級管理人員的人選將與外部投資者共同考察、協(xié)商后確定。. 遵循的標(biāo)準(zhǔn) ⑴將按照《旅游涉外飯店星級的劃分及評定》（GB/T143082002）及《飯店星級的劃分與評定》按照不低于三星級酒店的要求進(jìn)行酒店各項服務(wù)設(shè)備（硬件）的配備，并提供不低于三星級標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。⑵將按照《旅游涉外飯店星級的劃分及評定》（GB/T143082002）的要求建立不低于三星級酒店要求的管理體系，酒店將制訂員工手冊、層級管理制度、質(zhì)量控制制度、市場營銷制度、物資采購制度、工作崗位說明書、工作程序說明書等一系列管理制度，并嚴(yán)格遵照執(zhí)行。第七部分 風(fēng)險與對策分析. 風(fēng)險 . 客源影響帶來的風(fēng)險酒店業(yè)的發(fā)展是以客源為依托的，由于決定旅游市場環(huán)境的變化受到政治、經(jīng)濟、文化、自然條件和季節(jié)等多方面因素的限制，有可能引起酒店客源數(shù)量和結(jié)構(gòu)向不利方向變化，從而影響公司的發(fā)展和盈利。. 人力資源風(fēng)險現(xiàn)代星級酒店具有知識密集和勞動密集的特點，對酒店從業(yè)人員尤其是酒店管理人員具有較高的要求。從而管理人員的管理能力，從業(yè)人員的技能水平、服務(wù)質(zhì)量和人員素質(zhì)都直接會影響經(jīng)營業(yè)績。如出現(xiàn)不合理的人員流動，特別是管理和業(yè)務(wù)骨干的流失可能會導(dǎo)致客源的減少和客戶的不穩(wěn)定，給公司效益帶來不利影響。. 市場競爭風(fēng)險由于旅游業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，被稱為“朝陽產(chǎn)業(yè)”，其他行業(yè)紛紛進(jìn)軍包括酒店業(yè)在內(nèi)的大旅游產(chǎn)業(yè)，前些年，因為酒店數(shù)量和規(guī)模的發(fā)展速度超過了市場的增長速度，加劇了行業(yè)內(nèi)部的競爭，酒店業(yè)在價格和客源方面目前仍然存在較激烈的競爭。. 行業(yè)特點決定的風(fēng)險酒店業(yè)具有比較強的依托性，任何一種不利條件都可能使酒店業(yè)的發(fā)展受到制約，特別是重大的國內(nèi)外政治、經(jīng)濟形勢變化、突發(fā)事件、自然災(zāi)害和急性傳染病等因素，如2003年的“非典”對當(dāng)時酒店業(yè)造成了很大的影響。. 對策 . 客源影響對策針對酒店業(yè)的經(jīng)營特點，主要實施三項對策：一是通過各種公關(guān)宣傳，擴大酒店的知名度和美譽度，樹立維也納精品商務(wù)酒店的品牌；二是通過加強管理，提高服務(wù)質(zhì)量，為酒店客人提供精品服務(wù)，提高客人的“回頭率”；三是客源多元化，與旅行社、商業(yè)訂房網(wǎng)站、會議會展公司等多種相關(guān)機構(gòu)合作，降低酒店對某一渠道的依賴度。. 人力資源風(fēng)險對策酒店將提供由競爭力的薪酬和事業(yè)發(fā)展空間吸引酒店行業(yè)高級管理人才加盟酒店，為提高酒店管理水平打下人力資源基礎(chǔ)。同時，酒店將本著“以人為本”的經(jīng)營理念，努力達(dá)到以員工滿意為基礎(chǔ)，以客人滿意為導(dǎo)向，以經(jīng)濟效益滿意為標(biāo)準(zhǔn)，通過全面、科學(xué)的人力資源管理，發(fā)揮激勵機制的作用，培育員工對酒店的忠誠和敬業(yè)精神，增強酒店的凝聚力。. 市場競爭風(fēng)險對策酒店將密切關(guān)注同行業(yè)競爭對手的動向，了解競爭對手的情況，提出有針對性、有效的競爭策略，以使酒店取得競爭優(yōu)勢地位。. 行業(yè)特點風(fēng)險對策酒店針對有可能出現(xiàn)行業(yè)特點風(fēng)險，將評估、制定應(yīng)急預(yù)案，當(dāng)出現(xiàn)該類風(fēng)險，可以按照應(yīng)急預(yù)案妥善應(yīng)對，以盡量減少不必要的損失。第七部分 期望、困難和回報本項目具有良好的宏觀經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)景氣周期背景，且具有廣闊的市場空間，投入運營后將成為本市增加一座新型的現(xiàn)代化星級商務(wù)精品酒店，為當(dāng)?shù)貛砭薮蟮纳鐣б婕敖?jīng)濟效益，同時為項目投資者帶來豐厚的回報。同時在項目開展和籌備階段也存在一定的風(fēng)險和困難，也存在一定的顧慮：其一：先前業(yè)主的遺留的歷史問題是否能在約定的時間內(nèi)撤場和做好相應(yīng)的工作交接，是項目順利實施的前提，不希望花太多的時間和經(jīng)歷處理交接問題而耽誤工期其二：通過實地考察，現(xiàn)經(jīng)營酒店年久失修維護(hù)，現(xiàn)在的裝飾和裝修風(fēng)格不能滿足現(xiàn)在消費人群的消費理念，此次項目實施需要在不破壞任何原有墻體的前提下全面翻新，需要投入大量的人力、物力和財力，同時后面的倉庫和酒店的風(fēng)格格格不入，拆留或新建還需要協(xié)調(diào)溝通處理。原有出入通道窄小，坡陡需要規(guī)劃改建。其三：酒店承租后，后方空地能否進(jìn)行改造，改造審批手續(xù)如何？以上三個問題若能很好的解決，我們將更有信心來打造酒店的品牌和知名度。尊敬的中鐵二十四局集團(tuán)新余工程有限公司領(lǐng)導(dǎo)：您們好！我是贛州市眾望廣告?zhèn)髅接邢薰矩?fù)責(zé)人伍國文，通過對貴單位物業(yè)的基本了解，本人有意向和貴單位進(jìn)行合作，并有能力將貴單位的物業(yè)運營的很好。以此同時，我公司也一直在考察酒店項目進(jìn)行項目合作，目前已經(jīng)和深圳維也納酒店集團(tuán)基本達(dá)成加盟合作協(xié)議，待酒店物業(yè)成功中標(biāo)之后即可和對方簽立相關(guān)的加盟合作協(xié)議。維也納酒店是一家以“音樂藝術(shù)”為主題的精品連鎖酒店，在考察期間，該酒店“以“五星體驗，二星消費”為核心定位，將高雅體驗和平民價格完美的融合”的理念，贏得消費者的青睞。維也納酒店的品牌對位和整體形象，以及優(yōu)秀的運營管理團(tuán)隊，在當(dāng)今酒店行業(yè)中有一定的影響力。據(jù)此，本人有相當(dāng)大的信心能將鐵路部門原紅辣椒酒店的物業(yè)打造成火車站商圈中酒店行業(yè)的領(lǐng)頭羊。當(dāng)然還需要鐵路部門領(lǐng)導(dǎo)的大力支持和對以后合作中的相互信賴。就雙方的物業(yè)租賃事宜的合作，本人先提出個人的幾點想法和建議，并希望得到鐵路部門相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可和支持：一、物業(yè)合作承租期建議1215年通過我公司對酒店行業(yè)的了解和前期的調(diào)研，以及相關(guān)的財務(wù)核算，我方建議合作承租期建議在1215年以上，具體原因有下：項目前期資金投入較大 酒店加盟合作費根據(jù)維也納酒店的合作方式，其加盟合作費3000元/間，且需要繳納100萬左右的加盟保證金，外加設(shè)計費施工費，整體費用在200萬左右； 酒店整體裝修根據(jù)維也納酒店的整體風(fēng)格和裝修標(biāo)準(zhǔn)，以及其他加盟商的投入，每間客房的裝修及家電家具投入均攤在89萬，按200間客房投入計算，外加外墻裝修，大廳、會議室等費用，預(yù)計投入在2000萬左右； 停車場配套作為酒店不可或缺的配套，:1，作為150個以上停車場的平整和建設(shè)，還有目前酒店后方廠房拆除的因素，預(yù)計成本在100左右，再加停車場上門禁軟硬件設(shè)備投入，游客接送車投入，停車場配套總投入預(yù)計在130萬以上； 酒店翻新裝修費作為酒店行業(yè)的翻新周期規(guī)律，每56年必須做一次全方位的翻新，翻新成本預(yù)計在23萬每間客房，加上酒店外墻，大廳等的翻新，預(yù)計翻新費用在600800萬左右； 電梯投入按照電梯的正常使用壽命在20年左右，酒店建設(shè)初期至少要保證2梯，費用預(yù)計在45萬左右； 維也納管理團(tuán)隊及員工績效工資投入酒店正式運營會配置1+6的隊伍參與酒店的整體運營，加上酒店運營的員工配置，每月的成本預(yù)計在40萬左右。在酒店建設(shè)初期，我公司在資金投入方面非常大，預(yù)計投入資金在3000萬以上，加上后期的酒店翻新等不間斷投入。項目投資回報周期較長按照酒店行業(yè)目前入住率情況普遍偏低，維也納酒店加盟合作協(xié)議中承諾的保證常年75%入住率來計算，平均房價160元/晚，那么每年酒店收入在876萬左右，根據(jù)眾多資料查找和驗證，維也納酒店的年平均毛利潤率在45%，根據(jù)初期的投資數(shù)據(jù)而言，項目的投資回報周期在89年之間。且酒店行業(yè)為了能更好的吸引和留住老客戶，吸引新客戶，在68年間必定要進(jìn)行翻修，在剛得到投資回報時就得開始新一輪你的投資，從而進(jìn)入新的投資回報期。酒店配套設(shè)備的折舊期在正常使用且保養(yǎng)良好的狀態(tài)下，電梯的的使用年限在20年左右，酒店空氣能、空調(diào)、電視使用年限均在10年以上，辦公座椅和沙發(fā)、床等的折舊使用年限就更長，如果租期在10年計算的話，所有設(shè)備的這就處理將損失很大一部分資金，有的根本只能當(dāng)廢品處理。綜上所述，我個人建議雙方合作期限至少應(yīng)在12年以上，且維也納酒店加盟條件之一為合作1215年，才會給以相應(yīng)的資源支撐保證加盟酒店的入住率。本著平等互助、合作共贏的合作理念，本著創(chuàng)造更高的投資回報的前提，本人希望最佳合作年限在15年，至少12年以上。待投資回報期滿后，我們將以更高的回報來回饋貴單位，希望能得到貴單位領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)同。二、物業(yè)租金結(jié)算方面的建議本著公平公正、合作共贏的合作原則，本公司正對資金結(jié)算方面提一下兩點建議：以季度或月度結(jié)算首先，這樣可以減小我司的經(jīng)營周轉(zhuǎn)壓力和管理壓力，從而花更多的時間和精力在酒店運營管理上，特別是投資前幾年，效果會更加明顯。其次，對貴單位也有保障。以月度或季度繳納租金，對我方的經(jīng)濟壓力較小，自然能及時的和鐵路部門的財務(wù)對接，從而讓鐵路部門更能有保障。租金上漲遞增建議在投資回收期后進(jìn)行遞增國家GDP在不斷增長，物價和消費水平、工資待遇同樣也在增長，所以我方完全贊同關(guān)于物業(yè)租金增長的做法，但我方建議在預(yù)期投資回報期滿后對我方的承租期進(jìn)行5%的年增長率遞增，或在第六年開始遞增，希望領(lǐng)導(dǎo)可以考慮考慮我們的建議三、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施改造和裝修期的建議首先，基礎(chǔ)設(shè)施改造，電梯老化，電力設(shè)施、水利設(shè)施、消防設(shè)施難以滿足酒店運營要求，且存在很大的安全隱患，嚴(yán)重威脅到旅客和工作員工的人身安全，所以必須重建或改造，預(yù)計用時3個月左右；其次，為了維也納保證的統(tǒng)一形象，酒店裝修設(shè)計、內(nèi)外墻形象均由總公司負(fù)責(zé)，酒店方提出正式進(jìn)場后需至少9個月完成200間客房的整體裝修；第三，酒店內(nèi)外飾裝修完畢，太陽能、空氣能、空調(diào)、電腦、電視等設(shè)備進(jìn)場，預(yù)計工期1個月。綜上，自我司接盤之后，在各環(huán)節(jié)銜接順暢的前提下，需要將近13個月之后酒店才能正常營業(yè)，在這一年基礎(chǔ)設(shè)施改造和酒店裝修期間，希望貴單位能給予免租。我司同時也可以承諾，自我方正式營業(yè)起，提前結(jié)束免租期。以上三點建議是我方通過慎重考慮后向貴單位提出，希望貴單位領(lǐng)導(dǎo)能考慮一下我們的建議，減輕一些我們年輕人創(chuàng)業(yè)的壓力，我們將以更飽滿的熱情投入到創(chuàng)業(yè)的經(jīng)營管理中去，創(chuàng)造更多的價值，同時也讓貴單位有這樣的物業(yè)感到驕傲。最后，預(yù)祝我們雙方合作愉快！同時也祝各位領(lǐng)導(dǎo)心想事成、前途似錦！2017年1月12日贛州市眾望廣告?zhèn)髅接邢薰荆ň瓷希?0 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