【導(dǎo)讀】財務(wù)管理第八小組。HXJR酒店商業(yè)計劃書

　　

【正文】 的軌跡中 （比如在他們可能出入的場所，將印刷精美的樓書和廣告放置在那里，如高爾夫球場、游艇、飛機頭等艙、其他五星級酒店等 ） ? 第四，政府各職能部門、駐渝政府、企事業(yè)單位及渝內(nèi)外各大中型企業(yè) ? 第五，國內(nèi)外各大旅行社 分銷渠道 ? 酒店直接銷售 現(xiàn)場直接銷售。在酒店前廳總服務(wù)臺接待住店客人、在餐廳接待就餐顧客、在康樂中心接待休閑客人等，是酒店最原始的銷售渠道和銷售方式，亦是現(xiàn)代酒店HXJR 酒店商業(yè)計劃書 27 不可忽視的銷售渠道。 人員推銷。酒店派出銷售人員直接銷售酒店服務(wù)。 電話推銷。酒店銷售部門通過電話直接銷售酒店服務(wù)。 網(wǎng)絡(luò)推銷。酒店設(shè)立網(wǎng)站，銷售部門開展網(wǎng)絡(luò)推 銷與預(yù)訂。 ? 酒店預(yù)訂系統(tǒng) 專業(yè)酒店預(yù)訂系統(tǒng)。通常表現(xiàn)為公司企業(yè)，作為代理人，同時為許多酒店提供預(yù)定服務(wù)。 大酒店集團預(yù)訂系統(tǒng)。主要為本集團中的成員提供服務(wù)，也為其他酒店提供預(yù)定服務(wù)。 特許經(jīng)營預(yù)訂系統(tǒng)。主要是那些酒店管理水平很高、酒店品牌張力很強的酒店，在全球、全國、全省設(shè)立特許經(jīng)營權(quán)，為取得特許經(jīng)營權(quán)的酒店提供預(yù)訂系統(tǒng)服務(wù)。 ? 第三方銷售 旅游機構(gòu)。旅游機構(gòu)是中國酒店企業(yè)爭奪得最激烈的分銷渠道，分為旅游批發(fā)商和旅游零售商。旅游批發(fā)商專門從事包團旅游和銷售活動，通過與航空公司、輪船公司、酒店直 接談判，安排組織各種不同時間、目的地與相應(yīng)價格的包團旅游，再向旅游零售商或者旅客銷售。旅游零售商向旅客提供咨詢服務(wù)、導(dǎo)游、交通工具安排和吃、住、游。 酒店代理商。作為專門為酒店推銷并接受客人預(yù)訂的中間商，熟悉市場情況并與主要客源市場聯(lián)系密切，具備完善的推銷系統(tǒng)，擁有經(jīng)驗豐富的推銷人員。 客運機構(gòu)。許多航空公司、鐵路列車、輪船公司、長途汽車公司除了向客人提供交通運輸服務(wù)外，還普遍以中間商的身份向客人介紹酒店和代酒店接受訂房。 會議促銷機構(gòu)。以組織會議為主的代理機構(gòu)和銷售組織，不但策劃、組織會議、會 展，而且把交通、住宿、旅游、娛樂等有機地融為一體。他們往往成為酒店很重要的銷售渠道。 酒店協(xié)會和旅游協(xié)會。酒店協(xié)會和旅游協(xié)會不是酒店集團，不擁有也不經(jīng)營任何酒店，但能夠為酒店、旅游機構(gòu)成員提供促銷與預(yù)訂服務(wù)。HXJR 酒店商業(yè)計劃書 28 第六部分：項目投資估算 1 項目基本數(shù)據(jù) 表 3 項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表 項目 面積（平米） （一）土地面積 10000（約合 15畝） （二）建筑面積 50000 （三）停車位（ 80個） （四）容積率 （五）綠化率 ≥ 30% 2 計費方法依據(jù)說明 本項目的投資成本費用 估算依據(jù)： ①重慶市物價局公布的經(jīng)營性收費中有關(guān)園林、建設(shè)、招標等收費標準 ②重慶市頒發(fā)的有關(guān)建設(shè)方面的稅費文件 ③貸款利率 =貸款基準利率 +浮動利率 中國人民銀行最新調(diào)整的五年以上貸款基準利率 %，上浮 15%，最終利率為%。 ④其他相關(guān)資料 投資估算內(nèi)容依據(jù)： ①重慶市商品房價格計算暫行辦法 ②《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第三版 ③《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 3 項目開發(fā)投資估算過程 (1)土地取得費用 該項目土地費用包含土地拍賣價金，土地交易服務(wù)費及交易契稅。 土地交易契稅計稅價為拍 賣價款。本工程土地面積 15 畝，土地價格 30萬 /畝。 HXJR 酒店商業(yè)計劃書 29 表 4 工程土地費用表 （一）土地費用 金額（萬） 土地費用 450 (2)前期工程費用 計算方法為計費基礎(chǔ) *費率。其中估算投資額為項目建安工程費。 表 5 前期工程費用表 序號 項目 計費基礎(chǔ) 費率 估算成本（萬元） 1 市場調(diào)查及產(chǎn)品策劃 估算投資額 % 2 規(guī)劃設(shè)計費 建安工程費 2% 3 地質(zhì)勘察費 總建筑面積 1 4 可行性研究費 估算投資額分檔收費 % 5 施工 前場地準備費 土地面積 10 6 環(huán)評費 建安工程費 % 7 合 計 (3)建安工程費 建安工程費是指直接用于工程建設(shè)的總成本費用，主要包括建筑工程費（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程），設(shè)備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備安裝），電梯購置安裝費，智能設(shè)備購置安裝費等。 表 6 建安工程費用表 序號 項目 計費基礎(chǔ) 費率 估算成本（萬元） 1 土建費用 建筑面積 1000 2 裝飾工程 建筑面積 室內(nèi)裝飾 建筑面積 3000 公共區(qū)域裝飾 建筑面積 20 3 防盜門 建筑面積 10 4 消防工程 建筑面積 50 5 水電工程 建筑面積 80 6 安防工程 建筑面積 12 7 五通費 總套數(shù) 4601元 /戶 8 光纖電視安裝工程 建筑面積 10 9 智能化設(shè)施 建筑面積 15 10 電梯 安裝工程 電梯臺數(shù)（ 3） 33萬元 /部 11 合 計 HXJR 酒店商業(yè)計劃書 30 (4)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 基礎(chǔ)設(shè)施費包括供水、供電、供氣、排污、排洪、道路、電訊、環(huán)衛(wèi)等。通常粗略估算采用單位指標估算法。計算方法：計費基礎(chǔ) *費率。 表 7 基礎(chǔ)設(shè)施費 序號 項目 計費基礎(chǔ) 費率 估算成本（萬元） 1 供水工程 建筑面積 15 75 2 總評供配電及照明工程 建筑面積 140 700 3 排污 建筑面積 15 75 4 燃氣工程 建筑面積 30 150 5 合 計 1000 (5)開發(fā)規(guī)費 表 8 開發(fā)規(guī)費 序號 項目 計費基礎(chǔ) 費率 估算成本（萬元） 1 城市配套建設(shè)費（交 25%） 建筑面積 190 2 人防費（交一半） 建筑面積 30 3 規(guī)劃許可執(zhí)照費 建筑面積 4 房產(chǎn)測繪費 建筑面積 1 5 施工圖審查 施工圖設(shè)計費 10% 6 招投標服務(wù)費 建安工程費 % 7 工程監(jiān)理費 建筑面積 8 8 散裝水泥費 建筑面積 1 9 其他 不可預(yù)見稅費 建筑面積 10 10 合 計 (6)管理費用 管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費等。本項目投資估算按照（建安 +前期 +基礎(chǔ)設(shè)施費） 2%來計算。 表 9 管理費用表 序號 項目 計費基礎(chǔ) 費率 總額萬元） HXJR 酒店商業(yè)計劃書 31 (6) 管理費用 前期 +建安 +基礎(chǔ)設(shè)施費 2% (7)建設(shè)期利息 建設(shè)期利息為建設(shè)期間應(yīng)計貸款利息。本項目貸款總額為 13500萬 元，貸款期限為 10 年，基準利率為 %，本項目執(zhí)行利率為基準利率上浮 15%，即 %。 表 10 建設(shè)期利息表 序號 項目 計費基礎(chǔ) 費率 總額（萬元） (7) 建設(shè)期利息 貸款總額 % (8)不可預(yù)見費 不可預(yù)見費用為除去土地和安置費用的總和費用的 3%計算。 表 11 不可預(yù)見費表 序號 項目 計費基礎(chǔ) 費率 總額（萬元） (8) 不可預(yù)見費 除去土地和安置費用 3% (9)項目開發(fā)投資估算匯總 表 12 投資估算匯總表 序號 項目 金額（萬元） 1 土地費 2 前期工程費 3 建安工程費 4 基礎(chǔ)設(shè)施費 5 開發(fā)規(guī)費 6 管理費用 7 建設(shè)期利息 8 不可預(yù)見費 9 合 計 HXJR 酒店商業(yè)計劃書 32 4 資金籌集與運用計劃 表 13 資金籌集與運用表（建設(shè)期，單位：萬元） 序號 項目 合計 2021 年 2021 年 2021 年 1 資金運用 23, 4, 9, 9, 土地費 前期工程費 建安工程費 17, 3, 7, 7, 基礎(chǔ)設(shè)施費 1, 開發(fā)規(guī)費 管理費用 建設(shè)期利息 1, 不可預(yù)見費 2 資金籌措 23, 4, 9, 9, 業(yè)主自有 9, 4, 5, .1 固定資產(chǎn)投資 9, 4, 5, 銀行貸款 13, 4, 9, .1 固定資產(chǎn)投資 13, 4, 9, HXJR 酒店商業(yè)計劃書 33 5 財務(wù)效益分析 收入預(yù)測 表 14 銷售收入及銷售與經(jīng)營進度計劃表 1 總收入 6480 8640 10800 10800 10800 10800 10800 10800 10800 10800 10800 10800 10800 10800 10800 10800 10800 177120 客房收入 3240 4320 5400 5400 5400 5400 5400 5400 5400 5400 5400 5400 5400 5400 5400 5400 5400 88560 餐飲收入 1944 2592 3240 3240 3240 3240 3240 3240 3240 3240 3240 3240 3240 3240 3240 3240 3240 53136 娛樂收入 1296 1728 2160 2160 2160 2160 2160 2160 2160 2160 2160 2160 2160 2160 2160 2160 2160 354242 銷售稅金及附加 421 562 702 702 702 702 702 702 702 702 702 702 702 702 702 702 702 11513 營業(yè)稅 324 432 540 540 540 540 540 540 540 540 540 540 540 540 540 540 540 8856 城市維護建設(shè)稅 16 22 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 443 教育費附加 16 22 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 443 土地增值稅 65 86 108 108 108 108 108 108 108 108 108 108 108 108 108 108 108 17713 凈收入 6059 8078 10098 10098 10098 10098 10098 10098 10098 10098 10098 10098 10098 10098 10098 10098 10098 1656072021 年2021 年 2021 年 2021 年序號 期間 項目2021 年 2017 年 2018 年 2023 年 合計2019 年 2020 年 2021 年 2022 年 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年 2028 年 客房收入按 照房間每天均價 1000 元 /天，空置率 40%計算。 控制客房收入、餐飲收入及娛樂收入占總收入的比例為 5∶ 3∶ 2，據(jù)此來測算餐飲收入與娛樂收入。 經(jīng)營成本、期間費用、銷售稅金及附加、所得稅預(yù)測 銷售費用為銷售收入的 %；銷售稅金及附加包括營業(yè)稅 5%、城市維護建設(shè)費為營業(yè)稅的 7%和教育費附加為營業(yè)稅的3%，土地增值稅為收入的 %，具體計算方法為：銷售稅金及附加 =銷售收入 *5%+銷售收入 *5%*7%+銷售收入 *5%*3%+銷售收入 *%；所得稅率為 25%。 HXJR 酒店商業(yè)計劃書 34 表 15 成本測算表 1 建設(shè)投資 4518 9373 9436 233272 管理費用 194 259 324 324 324 324 324 324 324 324 324 324 324 324 324 324 324 53143 財務(wù)費用 1052 921 789 658 526 395 263 132 47364 銷售費用 97 130 162 162 162 162 162 162 162 162 162 162 162 162 162 162 162 26575 運營成本 1620 2160 2700 2700 2700 2700 2700 2700 270