【正文】 包括土地評估價值及流動資金） 。前期已投入 100 萬元，還需再投入資金 2180 萬元，項目運營第一年日常經營流動資金需求為 萬元（不包含在總投資內） 。一、項目實施進度酒店式湖景別墅項目二期計劃 2022 年 1 月份全面開工，工期約一年，將于 2022 年 1 月竣工驗收，年度投資計劃如下：時間 完成投資（萬元） 工程進度2022 年 8 月 100 前期策劃，項目規(guī)劃設計、宣傳及推廣（目前已完成） 。2022 年 1 月前430 項目二期主體工程完成 20%。2022 年 8 月前1200 項目二期主體工程完成 80%。500 項目二期主體工程封頂。2022 年 1 月 50 項目二期竣工驗收，正式營業(yè)。二、投資估算及資金籌措（一）已投入資金總計 100 萬元：前期策劃（含人員費用）：20 萬元；項目規(guī)劃設計及市場宣傳、推廣費用：80 萬元；需要再投入資金單位：萬元項 目 金 額別墅 1100配套碼頭、守護特種犬及其他100建筑安裝小計 1200別墅本體內部配套 包括家具、電視、空調、冰箱、音響、燈具、廚、衛(wèi)具、裝飾等600道路 120水、電、氣管網 135配套景觀 145園區(qū)配套小計 400總計 2200三、運營第一年流動資金明細 單位：萬元1 別墅維護費用1 別墅維護費用按 1 萬元 /年計算，第一年為 1萬元。2 土地租賃費用 土地租賃費用根據(jù)項目公司與農業(yè)科技簽訂的相關合同的規(guī)定，按每年 1200 元/畝計算。本項目共計占地 30 畝，每年的土地租賃費用為 萬元。3 管理費用 48 員工總數(shù) 24 人，月工資總額 40000 元，年工資總計 48 萬元。4 銷售費用 60 選擇電視、路牌廣告、報紙廣告、DM 單投放、網絡廣告等推廣形式，年廣告投入預計60 萬元。5 財務費用 財務費用按占銷售收入的 3%計算，第一年為 萬元。6 綜合費用 水電費、交通費以及低值易耗品等第一年計12 萬元。7 第一年合計 萬元第十部分 經濟效益分析本商業(yè)計劃采取求實、穩(wěn)健、保守的原則進行財務預測。我們不排除在出現(xiàn)不可抗力或難以預測的政治、經濟等風險的情況下，財務預測將可能受到較大影響。為此，我們加上了較大的安全系數(shù)。這就使得正常情況下，投資者的收益將大大超過本財務預測。一、收入預測（一）出租比例預測本項目主要為前往生態(tài)園休閑度假的人群提供住宿服務，因此湖景別墅的出租率受旅游行業(yè)的周期性影響。一般來說，國內每年的 5 月—— 10 月是旅游旺季，其他月份為旅游淡季，本項目湖景別墅的出租率也將隨著淡季、旺季的不同而有所改變。出租比例（%）年份旺季 淡季 平均項目建成第一年70 30 50項目建成第二年77 33 55項目建成第三年85 36 61項目建成第四年93 40 67項目建成第五年95 45 70項目建成第六年95 45 70項目建成第七 95 45 70年財務說明：★ 項目運作初期，別墅存在一定的閑置率。保守預計：第一年的旺季出租率為 70%，淡季出租率為 30%，后三年每年以 10%的比例遞增，在第五年項目進入穩(wěn)定運營，以星級酒店的入住率為計算依據(jù)，旺季別墅出租率為 95%，淡季別墅出租率為 45%。（二）租賃價格預測租賃價格（元 /套/天）年份團體 散客 平均項目建成第一年1200 1800 1500項目建成第二年1500 2100 1800項目建成第三年1800 2400 2100項目建成第四年2100 2700 2400項目建成第五年2400 3000 2700項目建成第六年2400 3000 2700項目建成第七年2400 3000 2700財務說明：★ 參考同地區(qū)市場價格，項目運作第一年團體客戶每天的出租金額為 1200 元/ 套，零散客戶每天的出租金額為 1800 元/套；其后2022——2022 年，項目周遍環(huán)境得到大幅改善，每套別墅的出租金額以比上年增長 300 元；運作第五年后，租賃價格基本穩(wěn)定，保守估計團體客戶每天的出租金額為 2400 元 /套，零散客戶每天的出租金額為 3000 元/ 套。（三）租賃收入預測時 間項目建成第一年項目建成第二年項目建成第三年項目建成第四年項目建成第五年項目建成第六年項目建成第七年出租比例（% ）5055 61 6770 70 70租賃價格（元/套）15001800 2100 24002700 2700 2700租賃收入（萬元）420 財務說明：★ 受項目所在地氣候、環(huán)境等因素的影響，謹慎預計每年實際能入住的天數(shù)為 280 天/年。二、成本費用預測單位：萬元項目建成第一年項目建成第二年項目建成第三年項目建成第四年項目建成第五年項目建成第六年項目建成第七年別墅維護費用1 1 1 1 1 1 1土地租賃費用 管理費用 48 營銷費用 60 55 40 30 25 25 25財務費用 綜合費用 合 計 財務說明：★ 別墅維護費用按 1 萬元/年計算?！?土地租賃費用根據(jù)項目公司與農業(yè)科技簽訂的相關合同的規(guī)定，按每年 1200 元/ 畝計算。本項目共計占地 30 畝，每年的土地租賃費用為 萬元。★ 管理費用第一年為 48 萬元，以后三年每年遞增 3%；運作第五年后，管理費用按占租賃收入的 5%計算。★ 出于酒店式別墅的經營特點，營銷費用在項目運營初期金額較大，隨著客戶認知程度的增加，營銷費用呈大幅遞減的趨勢，在進入穩(wěn)定經營期后，營銷費用將維持在一個固定的價格水平。★ 財務費用按占租賃收入的 3%計算?！?綜合費用第一年為 萬元，以后年度按占租賃收入的 3%計算。三、利潤及投資報酬率預測單位：萬元年份 項目建成第一年項目建成第二年項目建成第三年項目建成第四年項目建成第五年項目建成第六年項目建成第七年收入合計 420 費用合計 營業(yè)利潤 所得稅 凈利潤 投資報酬率% %%%%%財務說明：★ 銷售收入來自本商業(yè)計劃本章之收入預測。★ 成本費用來自本商業(yè)計劃本章之成本費用預測?！?2022 年——2022 年的所得稅按利潤總額的 33%計算。四、特別提示酒店式湖景別墅的盈利模式在于出售別墅房產時段使用權，并代為管理。使擁有房產使用權的客戶可以將自己的權益通過交換系統(tǒng)與其它地區(qū)同等級別的進行交換；日常經營中為游客提供住所。本商業(yè)計劃書中的經濟效益分析僅僅針對可以量化的正常酒店經營模式。從目前國內酒店式別墅的整體經營狀況來看，很多客戶往往對配套服務較好、管理規(guī)范的別墅進行整時段購買。在此情況下，本項目的財務狀況及經濟效益將遠遠超過商業(yè)計劃書中的預測，為投資者帶來更大的投資收益。五、結論湖景別墅項目一期良好的盈利能力和現(xiàn)金流量，將大幅提高本公司的資產盈利水平，改善現(xiàn)金流量狀況。不僅使旅游資源的邊際收益得到更加充分的釋放，而且有利于提升本公司抗御市場風險能力和雙方的核心競爭力。從經濟效益上看，本項目投資收益率較高，投資風險較小。第十一部分 風險分析與對策本項目作為天津生態(tài)園項目中的一個子項目，其所可能面臨的經營管理、財務等風險等因素及其對策請參閱《天津都市生態(tài)園項目商業(yè)計劃書》 。一、政策風險風險：用地政策風險和大規(guī)模開發(fā)高檔別墅項目政策風險，同時，國家其它相關法律、法規(guī)的頒布與修訂以及產業(yè)政策、稅收政策等方面的調整都可能會給公司的運營帶來一定的風險。對策：天津都市生態(tài)園屬于農業(yè)科技種植、林木養(yǎng)植為重點，其土地性質為集體用地，經營涉及到了生態(tài)旅游、農業(yè)采摘、動物養(yǎng)殖等項目，未涉及到大規(guī)模土地開發(fā)和房地產建設的問題，湖景別墅采用酒店式經營，不屬于產權別墅范疇，未來公司的運作一如既往的嚴格遵守國家的法令、法規(guī)和政策，并加強對有關政策、法規(guī)的研究，掌握國家法規(guī)政策的最新動態(tài)，及時調整公司的發(fā)展目標和經營戰(zhàn)略。二、市場風險風險：酒店式湖景別墅的未來市場開發(fā)，主要依賴于生態(tài)園內其他子項目的建設經營情況、游客數(shù)量和市場推廣力度。對策：對于本項目所處市場環(huán)境及其所具有的市場競爭力，公司已進行過充分的評估和論證。本項目的競爭優(yōu)勢不僅體現(xiàn)在優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境、較低的地價成本、良好的公司品牌，而且體現(xiàn)在其旅游、高尚運動和住宿結合獨特的“生態(tài)園”的概念。此外，本公司還將繼續(xù)以生態(tài)園旅游環(huán)境作為依托，充分利用“大型人工湖+ 旅游+房地產”的資源整合優(yōu)勢項目的含金量，提高項目產品的市場競爭力，規(guī)避市場競爭可能引致的風險。三、行業(yè)風險風險：旅游行業(yè)進入壁壘低，行業(yè)競爭激烈，旅游企業(yè)在經濟效益、旅游業(yè)管理、旅游業(yè)信息化建設等方面還存在明顯的差距。對策：我國地大物博，歷史悠久，旅游資源極為豐富，加之目前國內全年法定節(jié)假休息日已達 114 天，特別是“ 五一”“ 十一” 和春節(jié)的三個長假，大大推動國內旅游業(yè)的發(fā)展。實際上，我國旅游業(yè)已經連續(xù)多年快速增長，我國也已成為世界最大的國內旅游市場國，發(fā)展?jié)摿薮蟆＾r業(yè)科技公司主要股東天津方舟天馬集團經營旅游行業(yè)經驗豐富，并形成了龐大的旅行社網絡，市場開發(fā)能力極強；天津地區(qū)旅游資源匱乏，市場需求量大：園區(qū)項目設置時考慮到項目的新穎性和獨特性，賽馬、斗牛等項目在天津市獨一無二。四、不可抗力風險風險：主要是水災風險。由于靜?？h本身海拔較低，歷來為天津的泄洪區(qū)，歷史上曾出現(xiàn)過被水淹沒的記錄。 對策：由于在如今的北方水災很難發(fā)生，加之隨著科技的進步自然災害的預警系統(tǒng)十分發(fā)達，所以水災給我們造成危害的概率很小。但為了防患于未然，公司根據(jù)生態(tài)園外圍的地形利用挖湖產生的大量土方在四周低洼之處構筑簡易堤壩，并疏浚園區(qū)內外排水溝渠保持暢通無阻，使之與近在咫尺的南運河相連，一旦有水災發(fā)生即可隨時導入運河，避免損失。第十二部分 結論酒店式湖景別墅項目是天津都市生態(tài)園的優(yōu)質子項目。本項目依托于生態(tài)園，突出回歸自然與休閑度假的主題，以 “大型人工湖+旅游＋酒店式別墅” 的先進理念，在天津都市生態(tài)園的大環(huán)境下謀求社會效益與經濟效益最大化。本項目具有良好的宏觀經濟背景，并且具有廣闊的市場空間，建成后將成為天津市極其周邊地區(qū)度假休閑住宿的精品項目，為當?shù)貛砭薮蟮纳鐣б婕敖洕б?，同時為項目投資者帶來豐厚的