【正文】 客戶每天的出租金額為 2400 元 /套，零散客戶每天的出租金額為 3000 元/ 套。在此情況下，本項目的財務(wù)狀況及經(jīng)濟效益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過商業(yè)計劃書中的預(yù)測，為投資者帶來更大的投資收益。由于靜?？h本身海拔較低，歷來為天津的泄洪區(qū)，歷史上曾出現(xiàn)過被水淹沒的記錄。對策：我國地大物博，歷史悠久，旅游資源極為豐富，加之目前國內(nèi)全年法定節(jié)假休息日已達(dá) 114 天，特別是“ 五一”“ 十一” 和春節(jié)的三個長假，大大推動國內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展。四、特別提示酒店式湖景別墅的盈利模式在于出售別墅房產(chǎn)時段使用權(quán)，并代為管理。一、收入預(yù)測（一）出租比例預(yù)測本項目主要為前往生態(tài)園休閑度假的人群提供住宿服務(wù)，因此湖景別墅的出租率受旅游行業(yè)的周期性影響。一、項目實施進(jìn)度酒店式湖景別墅項目二期計劃 2022 年 1 月份全面開工，工期約一年，將于 2022 年 1 月竣工驗收，年度投資計劃如下：時間 完成投資（萬元） 工程進(jìn)度2022 年 8 月 100 前期策劃，項目規(guī)劃設(shè)計、宣傳及推廣（目前已完成） 。第八部分 項目的運營與管理一、治理結(jié)構(gòu)根據(jù)《公司法》和國家有關(guān)法律法規(guī)要求，公司建立起現(xiàn)代企業(yè)制度，以保護(hù)股東的合法權(quán)益，在結(jié)合自身特點和實際情況下，隨著新的投資者的進(jìn)入，公司將相應(yīng)的調(diào)整《公司章程》 、 《股東大會會議規(guī)則》 、 《董事會工作規(guī)則》 、 《監(jiān)事會工作規(guī)則》和《經(jīng)理工作規(guī)則》 ，不斷健全和完善公司法人治理結(jié)構(gòu)，規(guī)范公司運作。第七部分 市場銷售一、市場計劃（一）市場進(jìn)入市場開拓前期利用公司及合作單位強大的人脈網(wǎng)絡(luò)，邀請北京、天津的政府及企業(yè)高級官員和京津兩地體育與娛樂界名人，并充分利用與媒體的良好關(guān)系，積極舉辦各發(fā)布會、論壇、競技活動，利用他們的影響力迅速擴大知名度，帶動一批高收入人群來參與娛樂休閑，并通過給予價格優(yōu)惠，為他們提供超出期望的服務(wù)。這些項目將成為酒店式湖景別墅的良性補充，為俱樂部客戶提供更多元化的服務(wù)與選擇。隨著 2022 年的日漸臨近，天津地區(qū)的別墅市場也日益顯示出其占盡天時、地利的優(yōu)勢，發(fā)展空間不可限量。天津是中國四大直轄市之一，是環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟中心。我國加入 WTO 以后，將加速旅游相關(guān)各業(yè)的對外開放步伐，有利于建立更加符合國際規(guī)則的運行機制，外國旅行社將通過合資和獨資方式逐步進(jìn)入中國市場，將直接帶來入境客源的增長，外國投資者進(jìn)入中國的機會增多，也為發(fā)展商務(wù)旅游帶來廣闊的市場。（三）酒店式別墅面臨良好的發(fā)展機遇目前，我國第一、二、三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長，主要經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷得到改善，經(jīng)濟運行質(zhì)量不斷得到提高。會務(wù)：為生態(tài)園內(nèi)舉辦的各類商務(wù)會議和培訓(xùn)提供配套服務(wù)。酒店式湖景別墅項目屬于二期工程，屆時將盡享一期工程的相關(guān)資源及配套設(shè)施。酒店式湖景別墅項目包括別墅群以及 800 畝人工湖，不同風(fēng)格的設(shè)計以及每棟別墅獨立的碼頭、游船、工作犬配合生態(tài)園內(nèi)優(yōu)美的風(fēng)景和眾多高端的休閑娛樂項目，必然成為國內(nèi)眾多休閑度假村中的翹楚，這同時也是本項目盈利能力的關(guān)鍵。該項目的建設(shè)分為三期，其中一期為項目規(guī)劃設(shè)計、市場宣傳及推廣等，目前正在進(jìn)行中。公司簡要情況如下：公司名稱：天津方舟天馬農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司注冊時間：2022 年 10 月 9 日注冊資金：4,500 萬人民幣公司地址：天津市靜?？h雙塘鎮(zhèn)西雙塘村公司電話：862228015555公司傳真：862228016169農(nóng)業(yè)科技將按照現(xiàn)代公司治理結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理系統(tǒng)設(shè)計和人力資源規(guī)劃，最終形成完整規(guī)范的公司法人治理結(jié)構(gòu)以及科學(xué)合理、精簡有效的組織管理體系。從時空距離上分析，酒店式湖景別墅交通方便、各種設(shè)施齊全，天津、北京等距離較近的大城市居民或游客能夠開展節(jié)假日 2 日游，而全國其他地區(qū)的游客也能利用各種假期，前來旅游度假。湖景別墅規(guī)劃設(shè)計圖 1 湖景別墅規(guī)劃設(shè)計圖 2日式別墅。第三部分 項目背景及其可行性一、宏觀經(jīng)濟的配合進(jìn)入 2022 年以來，我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展取得了較為顯著的成績。酒店式湖景別墅正是迎合了廣大都市人家庭、團(tuán)體等集體休閑度假消費的需求，大家庭、大團(tuán)體回歸生態(tài)自然將顯得更自然更和諧。并在此基礎(chǔ)上對各級主管充分授權(quán)，造成一種既有目標(biāo)牽引和利益驅(qū)動，又有程序可依和制度保證的活躍、高效和穩(wěn)定的局面。2022 年后，天津港口優(yōu)勢日漸突出，更使天津地區(qū)具有了無限商機和投資價值。第五部分 競爭分析一、競爭影響因素分析酒店式湖景別墅座落在天津都市生態(tài)園 800 畝人工湖畔南側(cè)，目前為止是生態(tài)園內(nèi)唯一的酒店式度假別墅，同時入住酒店別墅的人們還免費享受“萬畝生態(tài)園”內(nèi)部分配套娛樂休閑運動設(shè)施。一張龐大的人脈網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成。對持卡來俱樂部消費的客戶，將給予推薦單位一定的利潤返點，以提高它們的積極性，充分利用它們的現(xiàn)有資源互動酒店式別墅的業(yè)務(wù)。 （三）關(guān)于監(jiān)事與監(jiān)事會 公司監(jiān)事會的人數(shù)及人員構(gòu)成將符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求，監(jiān)事會對全體股東負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格按照法律、法規(guī)、 《公司章程》及《監(jiān)事會工作規(guī)則》的規(guī)定行使職權(quán)。二、投資估算及資金籌措（一）已投入資金總計 100 萬元：前期策劃（含人員費用）：20 萬元；項目規(guī)劃設(shè)計及市場宣傳、推廣費用：80 萬元；需要再投入資金單位：萬元項 目 金 額別墅 1100配套碼頭、守護(hù)特種犬及其他100建筑安裝小計 1200別墅本體內(nèi)部配套 包括家具、電視、空調(diào)、冰箱、音響、燈具、廚、衛(wèi)具、裝飾等600道路 120水、電、氣管網(wǎng) 135配套景觀 145園區(qū)配套小計 400總計 2200三、運營第一年流動資金明細(xì) 單位：萬元1 別墅維護(hù)費用1 別墅維護(hù)費用按 1 萬元 /年計算，第一年為 1萬元。（三）租賃收入預(yù)測時 間項目建成第一年項目建成第二年項目建成第三年項目建成第四年項目建成第五年項目建成第六年項目建成第七年出租比例（% ）5055 61 6770 70 70租賃價格（元/套）15001800 2100 24002700 2700 2700租賃收入（萬元）420 財務(wù)說明：★ 受項目所在地氣候、環(huán)境等因素的影響，謹(jǐn)慎預(yù)計每年實際能入住的天數(shù)為 280 天/年。五、結(jié)論湖景別墅項目一期良好的盈利能力和現(xiàn)金流量，將大幅提高本公司的資產(chǎn)盈利水平，改善現(xiàn)金流量狀況。 對策：由于在如今的北方水災(zāi)很難發(fā)生，加之隨著科技的進(jìn)步自然災(zāi)害的預(yù)警系統(tǒng)十分發(fā)達(dá)，所以水災(zāi)給我們造成危害的概率很小。三、行業(yè)風(fēng)險風(fēng)險：旅游行業(yè)進(jìn)入壁壘低，行業(yè)競爭激烈，旅游企業(yè)在經(jīng)濟效益、旅游業(yè)管理、旅游業(yè)信息化建設(shè)等方面還存在明顯的差距?！?2022 年——2022 年的所得稅按利潤總額的 33%計算。這就使得正常情況下，投資者的收益將大大超過本財務(wù)預(yù)測。前期已投入 100 萬元，還需再投入資金 2180 萬元，項目運營第一年日常經(jīng)營流動資金需求為 萬元（不包含在總投資內(nèi)） 。此外，還可通過與廣播、電視合作舉辦專題節(jié)目、各種公益事業(yè)活動以及參加或舉辦行業(yè)論壇、行業(yè)展覽等活動提高本項目的知名度和社會效應(yīng)。根據(jù)投資力度和投資規(guī)模的增加，三期的后續(xù)開發(fā)建設(shè)預(yù)留 50 畝可以在現(xiàn)有規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整和創(chuàng)新。高檔娛樂設(shè)施有馬術(shù)俱樂部和航空俱樂部，中檔娛樂設(shè)施有網(wǎng)球、游泳、垂釣、動物競技場、射獵場、彩彈射擊場、攀巖中心、洗浴、酒吧、餐飲、卡拉 OK 等，普通娛樂項目有農(nóng)家采摘、農(nóng)家飯等。隨著天津經(jīng)濟環(huán)境的逐步改善，特別是作為 2022 年北京奧運會的分會場，當(dāng)?shù)卣€將加大固定資產(chǎn)投資力度。這與中國的經(jīng)濟中心轉(zhuǎn)移的大趨勢是密不可分的。加入 WTO 對旅游業(yè)發(fā)展的整體影響是積極的、有力的。天津市人民政府發(fā)出了津政發(fā)（2022 ）81 號文件《關(guān)于加強旅游業(yè)發(fā)展的通知》 ，將旅游業(yè)列為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，制定了確實的發(fā)展措施，并出臺了有關(guān)保證旅游業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的法規(guī)和辦法，如《天津市旅游管理辦法》 。住宿： 采用星級酒店式經(jīng)營管理湖景別墅，日常經(jīng)營中為游客提供住所。到時園區(qū)內(nèi)可進(jìn)行包括農(nóng)業(yè)大棚采摘，犬類觀賞，馬術(shù)俱樂部表演，動物競技表演等以娛樂性活動為主的項目。（二）項目定位酒店式湖景別墅以休閑、自然為主題，采用星級酒店式經(jīng)營管理模式，主要為滿足前來進(jìn)行度假休閑、商務(wù)會務(wù)等的群體提供多方位服務(wù)。酒店式湖景別墅群倚已建成的 800 畝人工湖建設(shè)，為整個生態(tài)園最佳休閑觀光地之一，建成后的度假村風(fēng)景優(yōu)美、設(shè)施完備、功能齊全，將成為都市人休閑度假的一個最佳去處。三、股東單位農(nóng)業(yè)科技的兩家大股東分別是：天津方舟天馬投資（集團(tuán)）有限公司和深圳市明德投資有限公司。二、項目優(yōu)勢（一）地理位置優(yōu)越，交通便利酒店式湖景別墅位于天津靜海縣西雙塘村都市生態(tài)園內(nèi)，東臨京浦鐵路，緊靠京滬高速公路和 104 國道，距天津市區(qū) 40 公里，天津新港 80 公里，天津濱海國際機場 60 公里，距首都北京 140 公里，經(jīng)農(nóng)業(yè)科技公司申請，天津市政府同意在京滬高速公路都市生態(tài)園處建設(shè)出口，未來從北京、天津?qū)⒖芍苯油ㄟ^高速公路直接進(jìn)入都市生態(tài)園，交通更加便利。通過景觀帶將花園和別墅進(jìn)行了空間和景觀上的自然融合，引入了空中花園設(shè)計理念，與內(nèi)庭院形成立體的綠化效果；日式溫泉洗浴、露天大風(fēng)呂、日式榻榻米等。雖然近來國際經(jīng)濟風(fēng)云變幻，起伏不定，但是我國經(jīng)濟增長卻表現(xiàn)得相當(dāng)穩(wěn)定。另一方面，酒店式別墅僅僅出別墅房產(chǎn)時段使用權(quán)，人們可以根據(jù)需要選擇適合自己的租賃時段，這使得人們不需要花費大量的資金便可自由享受高檔別墅的住宿待遇。（二）資本運作能力作為本項目資本運作平臺——明德投資將依托農(nóng)業(yè)科技積極探索資本經(jīng)營，利用產(chǎn)權(quán)機制更大規(guī)模地調(diào)動資源并取得了良好的效果。（二）天津別墅市場具有良好的發(fā)展空間從市場的角度來說，真正意義上的天津別墅建設(shè)的開發(fā)啟動，是從上世紀(jì) 90 年代初期開始的，當(dāng)年以獨體別墅項目為主的若干別墅項目的開發(fā)，曾經(jīng)帶動了天津高檔住宅的發(fā)展，但由于天津別墅市場尚處于發(fā)展初期，開發(fā)和銷售均沒有達(dá)到理想狀況。（一）價格生態(tài)園酒店式湖景別墅的價格定位時將參照天津地區(qū)的同檔次俱樂部水平，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價為原則，吸引環(huán)渤海經(jīng)濟圈的客戶。第六部分 經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃農(nóng)業(yè)科技發(fā)展有限公司統(tǒng)一規(guī)劃及經(jīng)營管理整個都市生態(tài)園。聯(lián)合股東單位方舟天馬集團(tuán)下屬的方舟旅行社和其它國內(nèi)外旅行社，為它們提供基地，以增加客源，提高知名度。二、管理團(tuán)隊本項目的管理團(tuán)隊將以在母公司——農(nóng)業(yè)科技公司的指導(dǎo)和選拔下建立。2 土地租賃費用 土地租賃費用根據(jù)項目公司與農(nóng)業(yè)科技簽訂的相關(guān)合同的規(guī)定，按每年 1200 元/畝計算。二、成本費用預(yù)測單位：萬元項目建成第一年項目建成第二年項目建成第三年項目建成第四年項目建